Laatst bijgewerkt op 2020-01-04 om 17:51:46
In artikel 7:290 BW staat de contractuele bestemming van het gehuurde centraal en niet het feitelijk gebruik of de bouwkundige aard van het pand. Het feitelijk gebruik of de bouwkundige aard kunnen echter wel een rol spelen. De kwalificatie die partijen zelf aan hun overeenkomst hebben gegeven is niet bepalend. Zie hiervoor verder het hierboven besproken onderdeel: “De overeenkomst van huur en verhuur”.
Als de bestemming niet is overeengekomen en/of niet in het huurcontract is opgenomen is het voor de vraag welke huurregime van toepassing is bepalend tot welk gebruik de zaak naar zijn aard bestemd is. Dit is ook als basis in artikel 7:214 BW vermeld.
Volgens de Hoge Raad is het voor bepaling van het huurregime, waaronder een huurovereenkomst valt bepalend: ‘hetgeen partijen, mede in aanmerking genomen de inrichting van het gehuurde, omtrent het gebruik daarvan voor ogen heeft gestaan’. Noot 20 Dit sluit ook aan op hetgeen de Hoge Raad al eerder in het algemeen over de uitleg van overeenkomsten in het Haviltex-arrest (Hr 13 maart 1981, NJ 1981, 635) heeft beslist. In deze uitspraak werd voor de uitleg van contracten gesteld dat tussen partijen geldt wat partijen over en weer hebben verklaard en wat zij in verband daarmee redelijkerwijs van elkaar mogen verwachten. Een voorbeeld hiervan geeft een uitspraak van het Gerechtshof Amsterdam van 28 juli 2005 Noot 20a.
In deze zaak had verhuurder een verdieping op een pand verhuurd. Partijen waren overeengekomen dat het gehuurde uitsluitend ten behoeve van de activiteiten van de huurder zoals omschreven in het handelsregister mocht worden gebruikt. Volgens het handelsregister bestonden de activiteiten van de huurder uit “groothandel in golfartikelen”. Het gehuurde was uitdrukkelijk verhuurd als kantoorruimte en andere bedrijfsruimte niet zijnde artikel 7:290 BW. Het gehuurde was bedrijfsruimte ex artikel 7:230a BW. In de algemene bepalingen stond dat de huurder verplicht was zorg te dragen voor het verkrijgen van de vereiste vergunningen en/of ontheffingen die voor uitoefening van het bedrijf noodzakelijk zijn. Een weigering of intrekking daarvan gaf geen aanleiding tot ontbinding of nietigverklaring van de huurovereenkomst. De huurder was in strijd met het huurcontract ook een detailhandel in het gehuurde begonnen. De huurder werd door de gemeente onder meer verzocht de in strijd met het bestemmingsplan uitgeoefende detailhandel te staken. De huurder wenste de huurovereenkomst te beëindigen op grond van onvoorziene omstandigheden. Het Hof was van mening dat er van onvoorziene omstandigheden geen sprake was en dat de huurder gehouden was zorg te dragen voor betaling van de huur tot het einde van de overeengekomen periode.
Het Hof was van mening dat het standpunt van de gemeente voor risico van de huurder kwam nu:
- het huurcontract naar de activiteit van de huurder als groothandel verwees en de huurder in het handelsregister ook als groothandel stond ingeschreven;
- partijen het gehuurde hadden aangeduid als kantoorruimte en andere bedrijfsruimte niet zijnde artikel 7:290 BW;
- het gezien het bovenstaande duidelijk was dat partijen bij tot standkoming van de overeenkomst niet van detailhandel uitgingen;
Uit het bovenstaande volgde dat de huurder de bestemming van het gehuurde niet zonder meer mocht wijzigen en dat de risico’s hiervan, ook nu de verhuurder hiertegen geen uitdrukkelijk bezwaar had gemaakt, voor rekening van de huurder bleven. De huurder kon de overeengekomen bestemming niet eenzijdig wijzigen.
Dat kan anders zijn als het gehuurde als detailruimte zou zijn verhuurd. De verhuurder zou dan in moeten staan dat het gehuurde kon worden gebruikt conform de overeengekomen bestemming, tenzij een onderzoek naar het bestemmingsplan dat op het gehuurde betrekking heeft conform de contractuele bepalingen van het huurcontract naar de huurder zou zijn verlegd.
In een vergelijkbare zaak oordeelde de voorzieningenrechter van de rechtbank te Arnhem in haar vonnis van 2 mei 2011 ( LJN: BQ4005, voorzieningenrechter Rechtbank Arnhem, 745890 VV Expl. 11/10040 ) dat het huurregime (artikel 7:230a BW) ongewijzigd was gebleven, ook al was door de huurder gedurende de huurperiode het gehuurde gebruikt voor levering van meel aan particulieren. Voor deze activiteit was door de verhuurder geen uitdrukkelijke toestemming verleend. In deze zaak was een molen oorspronkelijk verhuurd voor het malen van graan en had de huurder eenzijdig besloten meel aan particulieren te gaan verkopen.
Deze jurisprudentie is vooral van belang als partijen de huurovereenkomst niet schriftelijk hebben vastgelegd. Dit is met name van belang als de verhuurder jarenlang heeft toegestaan dat het gehuurde volgens een bepaalde bestemming werd gebruikt: een beroep op het vertrouwensbeginsel ligt dan voor de hand. Dit betekent dat de huurder zich zou kunnen beroepen op het feit dat hij door de handelwijze (het stil blijven zitten, niet ingrijpen) van verhuurder er op mocht vertrouwen dat hij het gehuurde mocht gebruiken zoals hij dit met kennis van de verhuurder de laatste jaren heeft gebruikt.
De Hoge Raad herhaalt deze stelling en vult haar aan in het arrest van 26 juni 1998, NJ 1998, 728 (Van der Heide/Alog). Voor de vraag of het gehuurde conform de bestemming werd gebruikt oordeelde de Hoge Raad: “beslissend is of uit de omstandigheden van het geval, zoals die ten tijde van het tot stand komen van de overeenkomst zich voordeden, in onderling verband beschouwd, moet worden afgeleid dat de huurder niet slechts gerechtigd is het gehuurde voor een bepaald doel te gebruiken, maar daartoe ook verplicht is.”
Uit deze uitspraak moet niet de algemene conclusie worden getrokken dat de huurder verplicht is het gehuurde conform deze bestemming te gebruiken. Dit is slechts het geval als partijen de bestemming van het gehuurde hebben beperkt tot een bepaald gebruik van het gehuurde. Deze uitspraak moet worden bezien in het kader van de specifieke verplichtingen die partijen ten aanzien van de bestemming en het gebruik van het gehuurde over en weer met elkaar hadden gesloten.