De nulpuntenlijst beperkt zich niet tot onderhoudsklachten

De lijst van artikel 7:241 BW (het Besluit gebreken, ook wel nulpuntenlijst genoemd) is niet beperkt tot onderhoudsklachten. Dit  besluit staat vermeld als bijlage II van het Besluit Huurprijzen Woonruimte. Ook in goede staat van onderhoud verkerende woonruimte kan, als zij niet aan van het Bouwbesluit afgeleide eisen voldoet, geoordeeld worden een gebrek te vertonen. Het feit dat zich een zodanig gebrek voordoet, betekent wel dat de huurder aanspraak op huurvermindering heeft, maar niet altijd dat het gebrek wordt verholpen. Dat kan onmogelijk zijn of uitgaven vereisen die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van de verhuurder zijn te vergen. Ook kan de redelijkheid een aanspraak op verhelpen in de weg staan.
Voor meer informatie over dit onderwerp kunt u dat vinden in het menu Overige Informatie bij de titel Nulpuntenlijsten. U kunt tevens voor een interpretatie van deze nulpuntenlijst het Gebrekenboek Huurcommissie, versie juni 2017 raadplegen. De Voorzitters Huurcommissies hebben dit boek samengesteld om de uniformiteit van het beleid te waarborgen. Dit boek moet nog aangepast worden. Dit percentage wordt op grond van artikel 6 Besluit huurprijzen Woonruimte gesteld op een percentage van de overeengekomen huurprijs in plaats van een percentage van de maximum huurprijs. De achtergrond van deze wijziging is dat het effect van de huurverlaging op grond van de maximum huurprijs te gering werd geacht gezien het verschil tussen de maximum huurprijs en de feitelijke huurprijs. Door deze wijziging kunnen partijen doorgaans de gevolgen van de huurprijsprocedure beter inschatten, dan wanneer de huurprijs vermindering op de maximum huurprijs wordt toegepast. Partijen weten immers wel het bedrag van de feitelijke huur is, maar partijen realiseren zich vaak niet welk bedrag bij de maximum huurprijs hoort. Dat is wel het geval als de feitelijke huurprijs als uitgangspunt wordt genomen (Kamerstukken vergaderjaar 2013-2014, 33698, nr. 6, pagina 14, Nota naar aanleiding van het verslag).

Het begrip gebrek als vermeld in artikel 7:204 BW loopt niet synchroon met het begrip gebrek uit het huurprijzenrecht. Zo zal voornamelijk een gebrek als genoemd in de nulpuntenlijst aanleiding kunnen geven tot bevriezing, verlaging, opschorting van de huur en zullen niet alle gebreken die onder artikel 7:204 BW vallen daartoe aanleiding geven. Het begrip gebrek wordt door de nulpuntenlijst ook uitgebreid. Zo valt onder het begrip gebrek van de nulpuntenlijst ook gevolgschade aan het gehuurde van een inmiddels opgeheven gebrek voor zover die het woongenot ernstig schaadt (een gebrek in de C-categorie). De gevolgschade moet wel zijn ontstaan door een gebrek zoals op de nulpuntenlijst staat weergegeven. Dit is een uitbreiding van het begrip gebrek. Een lekkage is overduidelijk een gebrek aan het gehuurde. Als de lekkage is hersteld, dan is het gebrek verholpen. Als er door de lekkage de muren zijn beschimmeld, dan wel het verfwerk is afgebladderd, dan betreft dit gevolgschade. Gevolgschade is in beginsel geen gebrek aan het gehuurde. Door de formulering van de nulpuntenlijst kan gevolgschade voor niet-geliberaliseerde woonruimte als gebrek worden aangemerkt.