Beperkingen aan het wegbreekrecht

Laatst bijgewerkt op 2020-12-18 om 23:58:50

Het wegbreekrecht mag alleen worden toegepast als het gehuurde daarbij in redelijke overeenstemming met de oorspronkelijke toestand wordt gebracht. Daarbij moet rekening worden gehouden met aanvankelijk niet onmisbare toevoegingen die later gemeengoed zijn geworden. Zo mag de huurder een door hem aangebrachte cv-installatie niet verwijderen voor een oorspronkelijk geplaatste kolenhaard.

Verder zal de verhuurder niet kunnen eisen dat de huurder de oorspronkelijke (verouderde) keuken terug plaatst als de huurder besluit een luxe keuken mee te nemen. De verhuurder zal dan genoegen dienen te nemen met een moderner exemplaar van de keuken dat gelijkwaardig is aan de oorspronkelijke keuken.

Als de wijzigingen geen objectieve verbeteringen zijn (bijvoorbeeld laminaatvloer) dan kan de verhuurder de huurder wel verplichten deze wijzigingen ongedaan te maken. Hetzelfde geldt voor veranderingen aan de buitenzijde van de gehuurde woonruimte en veranderingen in de gehuurde bedrijfsruimte.

Boven is al opgemerkt dat de wettelijke regeling betreffende de oplevering van gehuurde ruimte inclusief de door de huurder aangebrachte wijzigingen van regelend recht is. Artikel 7:216 BW is voor bedrijfsruimte geheel van regelend recht, terwijl artikel 7:216 lid 3 BW voor woonruimte semi-dwingend recht betreft. Doorgaans gaat het bij de oplevering van gehuurde ruimte om de vraag of de huurder zijn wijzigingen dient te verwijderen bij het einde van de overeenkomst. De rechtbank te Rotterdam heeft in haar kortgedingvonnis van 24 december 2015 ( ECLI:NL:RBROT:2015:9741 ) een oordeel gegeven over de vraag of een opvolgend huurder verplicht is om de wijzigingen die de vorige huurder heeft aangebracht te laten zitten. Dit is de omgekeerde situatie van de situatie die doorgaans aan de orde is. Hier wenste de verhuurder dat de opvolgende huurder de van de eerste huurder aangebrachte en overgenomen zaken zou laten zitten bij het einde van de overeenkomst.

Deze laatste huurder wenst deze zaken mee te nemen. Het ging hier om 7:290 BW-bedrijfsruimte Het ging hier om een door de huurder gerealiseerd onbemand tankstation. In de huurovereenkomst was de volgende bepaling opgenomen: Het Tankstation is en blijft eigendom van huurder. Bij het einde van de huurovereenkomst zal de verhuurder, in overleg met de huurder, de door huurder gedane investeringen met betrekking tot het tankstation tegen boekwaarde overnemen. Behoudens het in de eerste zin gestelde blijft huurder eigenaar van het Tankstation en de eventueel op/aan of in het tankstation door/namens huurder aangebrachte installatie(s) en/of opstallen en hij is gerechtigd, doch niet verplicht, deze bij het einde van de huur te verwijderen.

Gedurende de huurperiode was huurder B in de plaats gesteld van huurder A. In de akte van indeplaatsstelling is besloten dat alle rechten en verplichtingen ten aanzien van de huurovereenkomst op huurder B zijn overgegaan. Huurder B gaf bij het einde van de overeenkomst aan al haar eigendommen, die zij van huurder A had overgenomen van het gehuurde te verwijderen. De verhuurder was echter van mening dat zij door natrekking eigenaar was geworden van de zaken die door de huurder op het gehuurde waren geplaatst.

De verhuurder vordert in deze procedure oplegging van een verbod aan de huurder om het tankstation te slopen, met veroordeling van gedaagden in de proceskosten. De verhuurder stelt daartoe dat zij door natrekking eigenaar is geworden van het tankstation, dat artikel 7:216 BW aan de huurder geen recht geeft op wegbreken van het tankstation omdat de opvolgend huurder niet de huurder is die het tankstation gebouwd heeft – dat was de eerdere huurder A – en dat de verhuurder het contractuele recht toekomt om het tankstation over te nemen tegen de boekwaarde.

De rechter oordeelde dat de vraag of aan de huurder het wettelijke wegbreekrecht toekomt, niet kan worden losgezien van hetgeen partijen zijn overeengekomen. Het wettelijke wegbreekrecht is slechts van regelend recht. Het wettelijke wegbreekrecht kan derhalve contractueel zijn prijsgegeven.
De rechter beoordeelt de vraag of de huurder de aangebrachte zaken mag laten zitten, dan wel weg mag halen op grond van de Haviltex-formule. In dit kader beslist de rechter dat de verhuurder volgens de huurovereenkomst onvoorwaardelijk het recht toe komt om bij het einde van de huurovereenkomst het tankstation over te nemen tegen de boekwaarde. Een voorwaarde als zou dit recht slechts gelden in het geval de huurder ervoor kiest om het tankstation niet mee te nemen, valt hierin volgens de rechter niet te lezen. Dit geldt eens te meer nu huurder B ter zitting geen verklaringen of gedragingen stelde die de conclusie zouden kunnen rechtvaardigen dat aan het bewuste artikel als boven genoemd een andere betekenis toekomt dan er in de tekst daarvan staat. In het licht van de hiervoor genoemde omstandigheden mocht de verhuurder dus in beginsel uitgaan van de uitleg die wordt ondersteund door de normale betekenis van de gebruikte bewoordingen.

Het gerechtshof Amsterdam heeft in arrest van 20 november 2018 (ECLI:NL:GHAMS:2018:4257) moeten beslissen of een huurder nog gerechtigd was de door hem aangebrachte zaken in het gehuurde na het einde van de overeenkomst aan een opvolgend huurder te leveren. In de huurovereenkomst was onder meer bepaald dat het huurder is toegestaan om bij beƫindiging van de huurovereenkomst het inbouwpakket over te dragen aan de volgende huurder. In deze kwestie was pas een jaar na het einde van de overeenkomst een opvolgend huurder gevonden. De huurder beriep zich op dit beding. De verhuurder was van mening dat dit beding was uitgewerkt. Het hof was echter van oordeel dat de huurder, ongeacht door wiens bemiddeling nieuwe verhuur tot stand komt, in staat moet worden gesteld/zijn met opvolgend huurder een regeling te treffen tot overname van het inbouwpakket. Uit de tekst en systematiek van de AV behorend bij de overeenkomst volgt dat het tijdstip van beƫindiging van de huurovereenkomst bepalend is voor de algehele afwikkeling van de rechtsverhouding, zodat het bedoelde recht van de huurder niet blijft gelden indien op dat moment geen opvolgend huurder beschikbaar is.

Geef een antwoord

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd.