Bevoegdheid (recht) van huurder om geoorloofde wijzigingen te verwijderen

Laatst bijgewerkt op 2021-09-17 om 21:54:47

De bevoegdheid tot ontruiming en het wegnemen van de geoorloofde en ongeoorloofde wijzigingen bestaat voor de huurder tot het einde van de huurovereenkomst. De door hem aangebrachte voorzieningen kunnen tot het einde van de huurovereenkomst worden verwijderd. Noot 100

Het is soms niet duidelijk of de huurovereenkomst is beëindigd of is voortgezet. Dat onderscheid is van belang. Als de  opvolgende huurder de overeenkomst heeft voortgezet bij het einde van de overeenkomst en gebruik wenst te maken van het wegbreekrecht, dan is dit toegestaan. Zou de overeenkomst zijn beëindigd bij het vertrek van de eerste huurder en zou er een tweede nieuwe huurovereenkomst met de opvolgend huurder zijn gestart, dan is dit wegbreekrecht uitgewerkt. Over een dergelijke kwestie heeft het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch op 3 november 2020 (ECLI:NL:GHSHE:2020:3423) een oordeel moeten geven. In deze kwestie had de kantonrechter in eerste aanleg tot uitgangspunt genomen dat het wegbreekrecht van de huurder niet overdraagbaar is maar wel op een nieuwe huurder overgaat indien de overeenkomst met een nieuwe huurder is te beschouwen als een voortzetting van de oorspronkelijke huurovereenkomst. De kantonrechter had de huurovereenkomst uit 2001 als een voortzetting (verlenging) van de huurovereenkomst van 1993 beschouwd en voor haar beslissing de huurovereenkomst uit 1993 van doorslaggevende betekenis geacht. De kwalificatie van de huurovereenkomst van 2001 als voortzetting van de huurovereenkomst van 1993 werd in hoger beroep door geen van beide partijen bestreden. De kantonrechter paste voor de vraag welke uitleg moet worden gegeven aan de overeenkomst van 1993 de Haviltex-maatstaf toe. Uit de in het arrest onder rechtsoverweging 3.4.3 neergelegde feiten oordeelde het hof dat de overeenkomst van 1993 tussen de rechtsvoorganger van de verhuurder en de rechtsvoorganger van de huurder aldus diende te worden uitgelegd dat deze partijen met die overeenkomst een voortzetting hebben beoogd van het gebruik van de grond met de huurovereenkomst zoals de rechtsvoorganger van de verhuurder deze voordien met BP had. Dat is een huurovereenkomst waarbij het brandstofverkooppunt als door de huurder aangebracht diende te worden aangemerkt en waarvan de partijen over en weer van elkaar mochten verwachten dat alle tot het verkooppunt behorende zaken – zowel de door de vorige huurder van BP overgenomen zaken als de ten behoeve van het brandstofverkooppunt nieuw aan te brengen zaken en materialen – eigendom bleven van de huurder (haar rechtsvoorgangers) en later haar rechtsopvolgers onder algemene titel of dat daarvan de eigendom kon worden terug verkregen als het om zaken gaat waarvan de eigendom voor de huurder door natrekking of bestanddeelvorming verloren was gegaan, zodat die zaken bij beëindiging van de huur door de huurder kunnen worden weggenomen.

De bepaling onder 7a van de latere overeenkomst van 2001 luidde dat huurder op het gehuurde een complete fuel pos, elektronische pompen en een luifel plaatst. Het door de huurder voordien al aangebrachte verkooppunt (met de daarvan deel uitmakende zaken) werd in die bepaling niet genoemd, en van enige aanwijzing, dat de partijen met die bepaling zouden hebben beoogd om ten aanzien van wat door de huurder al was aangebracht de bestaande overeenkomst te wijzigen, was geen sprake.  Het slagen van grief 2 betekende dat het vonnis waarvan beroep diende te worden vernietigd voor zover daarbij het door verhuurder gevorderde verbod aan huurder tot verwijdering van het tankstation is toegewezen.

Het behoeft geen betoog dat de huurder de ongeoorloofde aangebrachte veranderingen op verzoek van de verhuurder moet verwijderen. Van deze regel kan worden afgeweken als het gaat om wijzigingen waarvoor de verhuurder op grond van artikel 7:215 lid 2 BW toestemming had moeten geven. De redelijkheid en billijkheid kan de huurder dan redding geven.
Het wegneemrecht heeft de huurder ook ten aanzien van de koper die op een veiling een verhuurd huis van een eigenaar heeft gekocht. Dit wordt niet anders als de verhuurder in strijd met een huurbeding in een hypotheekakte het huis heeft verhuurd. Noot 101. Een teleurgestelde koper moet dan de verkoper aanspreken, maar niet de huurder. In het geval er sprake is van een veiling van een woning (bijvoorbeeld door gedwongen executie door de hypotheekhouder) zal er bij de verkoper niet veel te halen zijn.

Partijen doen er goed aan vóór het aanbrengen van deze extra voorzieningen af te spreken of deze nu wel of niet bij het einde van de huur moeten worden weggehaald. Dit is vooral handig bij nieuwbouw van bedrijfsruimte, waarbij de huurder zijn wensen aan het nieuw te bouwen pand door mocht geven aan de verhuurder. Zonder verdere afspraken heeft de huurder de keus om geoorloofde veranderingen te laten zitten of te verwijderen. Voorzieningen die bij nieuwbouw door de verhuurder zijn aangebracht, maar door de huurder bekostigd behoren de huurder toe. Dit is anders als de verhuurder op verzoek van de huurder voorzieningen heeft aangebracht, maar de kosten van deze voorzieningen in de hoogte van de huurprijs heeft verdisconteerd.