De partij die van de beschrijving afwijkt draagt de bewijslast

Laatst bijgewerkt op 2018-06-23 om 16:26:20

Staat door deze beschrijving vast wat de oorspronkelijke staat is, dan zal de huurder ter afwijzing van een herstelplicht moeten bewijzen waarom een bepaalde beschadiging hem niet toegerekend kan worden. In dit hoofdstuk is al opgemerkt dat deze beschrijving voldoende onderscheidend moet zijn. Een opmerking dat het gehuurde ‘in goede staat van onderhoud’ of ‘in goede staat ontvangen’ ter beschikking is gesteld is onvoldoende om als beschrijving aangemerkt te worden in zin van artikel 7:224 BW.
Deze bewijslastverdeling ten laste van de huurder met een correcte beschrijving in de zin van artikel 7:224 BW kan worden gemotiveerd, omdat de huurder beter dan de verhuurder in staat is om na te gaan welke oorzaak schade aan het gehuurde is ontstaan. Als in de beschrijving geen beschadigingen van het gehuurde zijn opgenomen, dan wordt de huurder geacht het gehuurde in onbeschadigde toestand te hebben ontvangen. Als het gehuurde bij aanvang van de huurovereenkomst was beschadigd, dan doet de huurder er goed aan deze beschadigingen in de beschrijving te laten vermelden. Verzuimt de huurder dit te doen, dan zal de huurder moeten bewijzen dat hij die beschadigingen niet heeft veroorzaakt. Dit bewijs zal lastig zijn, omdat de huurder tegen de inhoud van deze beschrijving alleen een actie op grond van dwaling toekomt.

Het risico van het ontbreken van een beschrijving ligt bij de verhuurder. In deze voorwaarden (artikel 3 lid 2 ) staat immers dat de staat van het gehuurde door huurder en verhuurder wordt vastgelegd in een als bijlage aan de huurovereenkomst “toe te voegen en door of namens partijen te ondertekenen proces-verbaal van oplevering. Dit proces-verbaal maakt onderdeel uit van de huurovereenkomst”.

De regel is dat bij het ontbreken van een beschrijving het gehuurde wordt vermoed in goede staat te zijn opgeleverd Noot 94. Van deze regel wordt bij woonruimte dus afgeweken wegens de dwingendrechtelijke regeling van artikel artikel 7:224 lid 2 BW. Voor bedrijfsruimte geldt dat deze wettelijke bepaling kan zijn uitgeschakeld, zodat het gehuurde zonder beschrijving bij aanvang van de overeenkomst wordt geacht in goede staat te zijn opgeleverd, behoudens de mogelijkheid van tegenbewijs aan de zijde van de huurder. Voor woonruimte geldt dat het gehuurde bij gebreke van een beschrijving bij aanvang van de overeenkomst wordt geacht beschikking te zijn gesteld, zoals het gehuurde er bij het einde van de overeenkomst er uit ziet, behoudens de mogelijkheid van tegenbewijs aan de zijde van de verhuurder. Als er van zware beschadigingen aan de gehuurde woonruimte bij het einde van de overeenkomst worden aangetroffen, dan is het aannemelijk dat op grond van de redelijkheid en billijkheid van deze regel wordt afgeweken. Zie het onderdeel:“De in de wet neergelegde vermoedens van de staat van het gehuurde” in dit hoofdstuk.