Geen ingebrekestelling nodig voor verzuim huurder bij einde van de huurovereenkomst

Bij het einde van de huurovereenkomst is geen ingebrekestelling nodig om de huurder in verzuim te doen laten geraken. De huurder die het gehuurde bij het einde van de huurovereenkomst in beschadigde toestand (met objectieve schade) teruggeeft is dus van rechtswege in verzuim. Dit volgt uit het bepaalde in artikel 6:83 sub b BW jo artikel 7:218 BW.
Dit geldt ook voor de gevallen waarin de huurder het gehuurde niet in goede staat (dus met subjectieve schade) oplevert. De opleveringsverplichting kan alleen worden nagekomen bij het einde van de huurovereenkomst. Dit is ook wel logisch, omdat het einde van de huur een fatale termijn bevat, waarop de huurder uiterlijk zijn prestatie dient te leveren. Of de huurder volledig aansprakelijk is voor de schade dat is afhankelijk van de omstandigheden van het geval. Noot 114
De rechter heeft uiteraard de bevoegdheid om te beoordelen of de huurder ten aanzien van de afzonderlijke herstelverplichtingen in verzuim is komen te verkeren. Noot 116

Als de huurder na huurbeëindiging gebruik van de ruimte mag blijven maken, om alsnog herstelwerkzaamheden uit te voeren, dan is het verstandig geen huur te vragen gedurende de periode waarbinnen herstel plaatsvindt. Er zou dan immers een nieuwe huurovereenkomst kunnen ontstaan, omdat het voortgezet gebruik dan aan de eisen van artikel 7:201 BW zou voldoen. Als de huurder het gehuurde onrechtmatig onder zich houdt na het einde van de huurovereenkomst, dan kan een vergoeding worden gebaseerd op artikel 7:225 BW. Ik begrijp de ingewikkelde redenering van het hof te Arnhem-Leeuwarden in haar arrest van 8 januari 2019 (ECLI:NL:GHARL:2019:66) niet zo. In deze zaak was de huurder na ontbinding van de huurovereenkomst in het gehuurde blijven woning met toestemming van de verhuurder. Partijen waren na ontbinding van de overeenkomst kennelijk vanwege onbekendheid met deze materie uitgegaan van het (voort) bestaan van de huurovereenkomst.

Het hof stelde vast dat na ontbinding van de huurovereenkomst geen huurovereenkomst meer bestond. Het hof stelde dat in deze zaak bij afwezigheid van een huurovereenkomst sprake was van een verschuldigde gebruiksvergoeding. Deze gebruiksvergoeding kon niet gebaseerd zijn op een ongedaanmakingsverbintenis (artikel 6:271 juncto 6:272 BW), omdat de overeenkomst was ontbonden en het gebruik na die datum dus niet een ongedaan te maken prestatie was op grond van de huurovereenkomst. Naar het oordeel van het hof diende de grondslag voor een gebruiksvergoeding dan ook te worden gevonden in de onverschuldigd verrichte prestatie. Achteraf bezien was vanaf ontbinding van de overeenkomst geen titel voor het gebruik door de voormalige huurder van de woning en hadden de verhuurders die woning dus aan de voormalige huurder   ter beschikking gesteld zonder dat zij daartoe waren gehouden.De verhuurders hadden daarmee onverschuldigd een prestatie verricht. Voor prestaties die naar hun aard niet ongedaan kunnen worden gemaakt, treedt voor zover dat redelijk is, vergoeding van de waarde van de prestatie op het ogenblik van ontvangst daarvan in de plaats, indien de ontvanger door de prestatie is verrijkt, het aan hem is toe te rekenen dat de prestatie is verricht of hij erin had toegestemd een tegenprestatie te verrichten (artikel 6:210 lid 2 BW). Die laatste situatie deed zich volgens het hof hier voor. Op basis van deze redenering stelde het hof een gebruiksvergoeding vast.

Had het hof niet een eenvoudiger redenering toe kunnen passen dat partijen na de ontbinding van de overeenkomst en het voortgezet gebruik van het gehuurde een nieuwe huurovereenkomst tussen partijen te veronderstellen met betaling van een bepaalde huurprijs? Een huurovereenkomst ex artikel 7:232 lid 2 BW zou hier ook mogelijk zijn geweest, namelijk na ontbinding van de overeenkomst een huurovereenkomst voor naar aard korte duur zolang de herstelwerkzaamheden niet plaats hadden gevonden. Het i duidelijk dat partijen geen bedoeling meer hadden om een overeenkomst voor onbepaalde tijd aan te gaan. Gedurende de overeenkomst