Laatst bijgewerkt op 2024-03-24 om 17:17:13

Bij het einde van de huurovereenkomst is geen ingebrekestelling nodig om de huurder in verzuim te doen laten geraken. De huurder die het gehuurde bij het einde van de huurovereenkomst in beschadigde toestand (met objectieve schade) teruggeeft is dus van rechtswege in verzuim. Dit volgt uit het bepaalde in artikel 6:83 sub b BW jo artikel 7:218 BW.
Dit geldt ook voor de gevallen waarin de huurder het gehuurde niet in goede staat (dus met subjectieve schade) oplevert. De opleveringsverplichting kan alleen worden nagekomen bij het einde van de huurovereenkomst. Dit is ook wel logisch, omdat het einde van de huur een fatale termijn bevat, waarop de huurder uiterlijk zijn prestatie dient te leveren. Of de huurder volledig aansprakelijk is voor de schade dat is afhankelijk van de omstandigheden van het geval. Noot 114
De rechter heeft uiteraard de bevoegdheid om te beoordelen of de huurder ten aanzien van de afzonderlijke herstelverplichtingen in verzuim is komen te verkeren. Noot 116

Als de huurder na huurbeëindiging gebruik van de ruimte mag blijven maken, om alsnog herstelwerkzaamheden uit te voeren, dan is het verstandig geen huur te vragen gedurende de periode waarbinnen herstel plaatsvindt. Er zou dan immers een nieuwe huurovereenkomst kunnen ontstaan, omdat het voortgezet gebruik dan aan de eisen van artikel 7:201 BW zou voldoen. Als de huurder het gehuurde onrechtmatig onder zich houdt na het einde van de huurovereenkomst, dan kan een vergoeding worden gebaseerd op artikel 7:225 BW. Ik begrijp de ingewikkelde redenering van het hof te Arnhem-Leeuwarden in haar arrest van 8 januari 2019 (ECLI:NL:GHARL:2019:66) niet zo. In deze zaak was de huurder na ontbinding van de huurovereenkomst in het gehuurde blijven woning met toestemming van de verhuurder. Partijen waren na ontbinding van de overeenkomst kennelijk vanwege onbekendheid met deze materie uitgegaan van het (voort)bestaan van de huurovereenkomst.

Het hof stelde vast dat na ontbinding van de huurovereenkomst geen huurovereenkomst meer bestond. Het hof stelde dat in deze zaak bij afwezigheid van een huurovereenkomst sprake was van een verschuldigde gebruiksvergoeding. Deze gebruiksvergoeding kon niet gebaseerd zijn op een ongedaanmakingsverbintenis (artikel 6:271 juncto 6:272 BW), omdat de overeenkomst was ontbonden en het gebruik na die datum dus niet een ongedaan te maken prestatie was op grond van de huurovereenkomst. Naar het oordeel van het hof diende de grondslag voor een gebruiksvergoeding dan ook te worden gevonden in de onverschuldigd verrichte prestatie. Achteraf bezien was vanaf ontbinding van de overeenkomst geen titel voor het gebruik door de voormalige huurder van de woning en hadden de verhuurders die woning dus aan de voormalige huurders ter beschikking gesteld zonder dat zij daartoe waren gehouden. De verhuurders hadden daarmee onverschuldigd een prestatie verricht. Voor prestaties die naar hun aard niet ongedaan kunnen worden gemaakt, treedt voor zover dat redelijk is, vergoeding van de waarde van de prestatie op het ogenblik van ontvangst daarvan in de plaats, indien de ontvanger door de prestatie is verrijkt, het aan hem is toe te rekenen dat de prestatie is verricht of hij erin had toegestemd een tegenprestatie te verrichten (artikel 6:210 lid 2 BW). Die laatste situatie deed zich volgens het hof hier voor. Op basis van deze redenering stelde het hof een gebruiksvergoeding vast.

Had het hof niet een eenvoudiger redenering toe kunnen passen door na de ontbinding van de overeenkomst en het voortgezet gebruik van het gehuurde een nieuwe huurovereenkomst tussen partijen te veronderstellen met betaling van een bepaalde huurprijs? Een huurovereenkomst ex artikel 7:232 lid 2 BW zou hier ook mogelijk zijn geweest, namelijk na ontbinding van de overeenkomst een huurovereenkomst voor naar aard korte duur zolang de herstelwerkzaamheden niet plaats hadden gevonden. Het is duidelijk dat partijen geen bedoeling meer hadden om een overeenkomst voor onbepaalde tijd aan te gaan.

De rechtbank Overijssel heeft in haar vonnis van 19 december 2023 (ECLI:NL:RBOVE:2023:5353) een oordeel moeten geven of de huurder tekort was geschoten en gebruikskosten ter hoogte van de huur verschuldigd was door het gehuurde na huurbeëindiging met toestemming van de verhuurder nog te gebruiken voor herstelverplichtingen. De kantonrechter was van oordeel dat de huurder niet tekort was geschoten.

In deze zaak had de huurder de huur opgezegd. De huurovereenkomst eindigde tegen 1 oktober 2022. Partijen hebben afgesproken dat de huurder nog herstelwerkzaamheden aan het pand zou laten uitvoeren. Op 16 november 2022 zijn de herstelwerkzaamheden afgerond en heeft de huurder de laatste sleutel van het pand ingeleverd. De verhuurder  vorderde een vergoeding ter hoogte van de huurprijs over de periode van 1 oktober 2022 tot 16 november 2022. Primair stelde de verhuurder dat de huurder het gehuurde onrechtmatig onder zich heeft gehouden (artikel 7:225 BW) en subsidiair beriep de verhuurder zich op artikel 5.7 van de algemene bepalingen, die van toepassing zijn op de huurovereenkomst.

Artikel 5.7 van de algemene voorwaarde luidde als volgt: “Over de tijd die met het herstel is gemoeid, gerekend vanaf de datum van het einde van de huurovereenkomst, is huurder aan verhuurder een bedrag verschuldigd, berekend naar de laatst geldende huurprijs en vergoeding voor bijkomende leveringen en diensten, onverminderd verhuurders aanspraak op vergoeding van de verdere schade en kosten.”

Naar het oordeel van de kantonrechter heeft de huurder het gehuurde niet onrechtmatig onder zich gehouden. Partijen hebben namelijk gezamenlijk afgesproken dat de huurder nog een sleutel van het gehuurde zou houden om herstelwerkzaamheden aan het gehuurde te laten uitvoeren. Van onrechtmatigheid is dus geen sprake. Het beroep van de verhuurder op artikel 7:225 BW ging daarom volgens de rechter niet op.

In Kamerstukken II 1997/98, 26 089, nr. 3, p. 35 (MvT) staat echter ‘Ten aanzien van de verplichting tot teruggave van art. 224 gelden de gewone regels betreffende toerekenbare tekortkoming in de nakoming en schadevergoeding. Op één punt is echter een bijzondere regel wenselijk geacht, die meebrengt dat bij te late ontruiming de huurder over de periode tot die ontruiming in elk geval een vergoeding ten bedrage van de huur verschuldigd is.’ het onrechtmatige gedrag als genoemd in artikel 7:225 BW is hierin gelegen dat de huurder het gehuurde niet op tijd aan de verhuurder terug heeft gegeven.

In de GS Huurrecht, art. 7:225 BW, aant. 11 staat “In feite verkrijgt de verhuurder met de regeling in art. 7:225 een soort ‘bodemschadevergoeding’, welke schade niet altijd ook geleden hoeft te zijn, omdat bijvoorbeeld de zaak gesloopt gaat worden”.

Dit onderdeel over de afwijzing van de gebruiksvergoeding op basis van artikel 7:225 BW lijkt voor discussie vatbaar.

De huurder had onbetwist aangevoerd dat partijen hebben gediscussieerd over de herstelwerkzaamheden aan de vloer van het magazijn en dat zij daar uiteindelijk samen afspraken over hebben gemaakt. De huurder meende dat zij de vloer niet hoefde te herstellen, omdat de uitsparingen al bij aanvang van de huur aanwezig waren. Zij wilde echter een geschil voorkomen en heeft er daarom mee ingestemd dat zij de herstelwerkzaamheden zou laten uitvoeren. Partijen hebben toen afgesproken dat als de kosten meer dan € 1.000,00 zouden bedragen, de verhuurde het meerdere zouden betalen. De huurder heeft onbetwist aangevoerd dat de verhuurder, toen zij de afspraak maakten, niets hebben gezegd over extra te betalen huur gedurende de periode van de herstelwerkzaamheden. Naar zij onbetwist heeft gesteld, is toen wél expliciet besproken dat de herstelwerkzaamheden eventuele verhuur aan een derde niet in de weg zouden hoeven te staan, omdat de aanleverruimte een aparte, kleine ruimte in het gehuurde betreft en omdat nieuwe huurders in het algemeen lang de tijd nemen om een winkelruimte opnieuw in te richten.

Naar het oordeel van de kantonrechter is het onder deze omstandigheden niet redelijk om achteraf alsnog een vergoeding te vorderen over de periode dat herstelwerkzaamheden zijn uitgevoerd, mede ook nu de huurder onbetwist heeft aangevoerd dat zij uit coulance geen bedrag voor de herstelwerkzaamheden bij de verhuurder in rekening heeft gebracht, terwijl de kosten méér dan € 1.000,00 bedroegen (namelijk € 2.340,44). Bovendien staat vast dat de verhuurder geen schade hebben geleden ten gevolge van het feit dat na de beëindiging van de huurovereenkomst nog herstelwerkzaamheden verricht moesten worden. Nergens is namelijk uit gebleken dat de verhuurder het pand gedurende de herstelwerkzaamheden niet hebben kunnen verhuren vanwege die werkzaamheden.

Deze uitleg van de rechter lijkt verdedigbaar, omdat het net redelijk lijkt deze kosten in rekening te brengen als er geen schade is geleden.