Ongerechtvaardigde verrijking verhuurder

Laatst bijgewerkt op 2021-05-01 om 15:24:07

Varianten
Onder ongerechtvaardigde verrijking wordt in het kader van het huurrecht veelal het volgende verstaan. De huurder heeft met toestemming van de verhuurder een wijziging in het gehuurde aangebracht en wenst bij het einde van de huurovereenkomst een vergoeding voor deze aangebrachte wijziging te krijgen.
Er kan echter ook sprake zijn van ongerechtvaardigde verrijking als in een huurovereenkomst door de verhuurder is verdisconteerd bepaalde verliezen gedurende een paar jaar voor zijn rekening te nemen. Als de huurovereenkomst door de verhuurder wordt ontbonden wegens tekortschieten van de huurder, dan kan er sprake zijn van ongerechtvaardigde verrijking van de verhuurder nu deze niet meer is gehouden de in de huur begrepen bedragen aan verliescompensatie te betalen. Dit standpunt is bevestigd in een arrest van het Gerechtshof te ’s-Gravenhage van 26 juni 2008 LJN: BD7096, Gerechtshof ‘s-Gravenhage, 105.000.925. Met name de eerste variant wordt onderstaand verder uitgewerkt.

Regeling 1992 tot augustus 2003

In 1992 was het algemene artikel over ongerechtvaardigde verrijking (artikel 6:212 BW) opgenomen in het Burgerlijk Wetboek. Ook gedurende deze periode was de huurder gerechtigd om wijzigingen aan het gehuurde te verwijderen. In het huurrecht gold van 1992 tot augustus 2003 dat de huurder geen recht op vergoeding van zijn aangebrachte voorzieningen heeft, tenzij de bijzondere omstandigheden van het geval meebrengen dat de voormalige huurder wél een vordering tot vergoeding van schade toekomt. De wettelijke regeling kende geen bepaling dat de huurder bevoegd was de wijzigingen te laten zitten.

In het arrest Dupomex/Duijvelaar Noot 121 heeft de Hoge Raad een arrest gewezen naar het recht dat tussen 1992 tot augustus 2003 gold. In dit arrest besliste De Hoge Raad dat het wegbreekrecht van de huurder, dat destijds het uitgangspunt van de wettelijke regeling was, er toe strekt om de eigendomsverschaffing op grond van natrekking teniet te doen. Het wegbreekrecht strekt er toe om ongerechtvaardigde verrijking van de verhuurder ten koste van de huurder te voorkomen.

Als van dit wegbreekrecht geen gebruik gemaakt wordt en partijen hebben geen overeenstemming kunnen bereiken over overname van de aangebrachte voorzieningen, dan zullen de bijzondere omstandigheden antwoord geven op de vraag of de huurder een vergoeding toekomt.
Onder bijzondere omstandigheden kan de volgende casus worden gebracht: te denken valt dat de verhuurder geen vergoeding hoeft te betalen voor een aanbouw door een huurder die dertig jaar geleden is gedaan als het gehuurde gesloopt zal worden. Een stenen aanbouw zal weliswaar niet in waarde hoeven te dalen, doch het is de huurder geweest die besloten heeft aan het gehuurde een aanbouw te plaatsen. De verhuurder kon wellicht dertig jaar geleden niet overzien dat het gehuurde dertig jaar na realisering van de aanbouw gesloopt zou worden. Dit is anders als de verhuurder al tien jaar na toestemming van de aanbouw tot sloop over wenst te gaan. Het is dan overduidelijk dat de huurder door de wens van de verhuurder tot sloop van de woningen binnen deze relatief korte termijn na realisering van de aanbouw een onevenredig groot verlies lijdt.
Door dit criterium blijft het onzeker of de huurder een vergoeding van de door hem aangebrachte voorzieningen toekomt.

Het Gerechtshof te ‘s-Gravenhage heeft zich in haar arrest van 3 augustus 2007 LJN: BB4475, gerechtshof ‘s-Gravenhage , 06/302 dan ook niet zo zeer moeten buigen over de vraag of de huurder van kantoorruimte, waarvan de huurovereenkomst vóór 2003 was gesloten, gehouden was om het gehuurde conform de beschrijving van het gehuurde bij aanvang van de huurovereenkomst terug te brengen. Tussen partijen stond wel vast dat de huurder gehouden was de systeemplafonds en wanden, alsmede databekabeling uit het gehuurde te verwijderen. Deze zaken waren niet bij aanvang van de huurovereenkomst in het gehuurde aanwezig conform de door partijen opgemaakte beschrijving, terwijl de huidige regeling (huurder mag geoorloofde wijzigingen in het gehuurde laten zitten, tenzij anders overeengekomen) ook nog niet van toepassing was.
De discussie ging om de uitleg van een afkoopbedrag dat de huurder de verhuurder had betaald om deze zaken in het gehuurde te mogen laten zitten. Toen de verhuurder er in slaagde om de gehuurde ruimte inclusief de wijzigingen opnieuw te verhuren ging de voormalige huurder ervan uit dat zij de afkoopsom terug kon vorderen. Het hof ging er – gezien de gemaakte afspraken – van uit dat de verhuurder de afkoopsom niet terug hoefde te betalen nu zij ook niets voor de voorzieningen had ontvangen. Nu de huurder geen andere vordering heeft ingesteld, dient de vordering van de huurder dan ook te worden afgewezen (zie rechtsoverweging 5 van dit arrest).

Er is geen sprake van ongerechtvaardigde verrijking als een huurder ongeoorloofde wijzigingen heeft aangebracht en deze wijzigingen bij het einde  van de overeenkomst niet heeft verwijderd. De huurder zal deze wijzigingen ten minste vóór het einde van de overeenkomst dienen te verwijderen. Als de verhuurder gedurende de huurperiode bekend is geworden met deze ongeoorloofde wijzigingen, dan kan de verhuurder al eerder verwijdering van deze wijzigingen verlangen. Als een huurder zijn aangebrachte zaken in het gehuurde laat zitten, dan bestaat er in beginsel geen recht op schadevergoeding, tenzij de verhuurder door deze wijziging wordt verrijkt.  Als het gaat om ongeoorloofde wijzigingen, dan is er in beginsel geen recht op vergoeding, tenzij het gaat om objectieve verbeteringen.

Het hof te ‘s-Gravenhage heeft in haar arrest van 26 februari 2019 (ECLI:NL:GHDHA:2019:320) een beslissing moeten nemen of de verhuurder door de wijzigingen die de huurder had aangebracht was verrijkt. Het hof was van oordeel dat dit niet het geval was. Het hof was van oordeel dat er van een verrijking ten behoeve van de verhuurder geen sprake was. Hier was sprake van een huurwoning waarvan de huurovereenkomst wegens sloop was beëindigd wegens dringende reden. Het hof leek de wettelijke regeling zoals die was vóór 2003 niet actief toe te passen. Vermoedelijk achtte het hof dit niet nodig, omdat zij uitging van ongeoorloofde wijzigingen aan het gehuurde. Ongeoorloofde wijzigingen moesten in beginsel worden verwijderd, zowel ten aanzien van de regeling die vóór 2003 gold, als ten aanzien van de regeling en die na 2003 gold.

Voor geoorloofde wijzigingen kan dit anders liggen. Volgens de regeling die gold vóór 2003, bestond er immers nog geen recht om geoorloofde wijzigingen in het gehuurde te laten zitten. Dat recht ontstond pas vanaf 2003 ter zake van de geoorloofde wijzigingen, tenzij er was bedongen dat de zaken verwijderd diende te worden. De regeling van artikel 7:216 BW is van regelend recht. Van deze regeling kan worden afgeweken, voor wat betreft het al dan niet achterlaten van zaken in het gehuurde bij het einde van de huurovereenkomst. Voor woonruimte kan van de regeling van artikel 7:216 lid 3 BW (ongerechtvaardigde verrijking) niet worden afgeweken. Voor bedrijfsruimte kan hiervan wél worden afgeweken.

In mijn optiek had het hof dit gegeven van de verschillen tussen de wettelijke regeling vóór en na 2003 bij haar beslissing moeten betrekken. In rechtsoverweging 9 van dit arrest merkt het hof immers op dat de omstandigheid dat de huurder geringe veranderingen en toevoegingen zonder toestemming van de verhuurder mocht aanbrengen, niet betekent dat hij recht heeft op gehele of gedeeltelijke vergoeding van de kosten van deze investeringen. Hij had volgens het hof slechts het recht deze vóór de ontruiming ongedaan te maken (en mee te nemen).

Volgens artikel 7:215 BW heeft de huurder het recht om zonder toestemming wijzigingen  aan het gehuurde aan te brengen, die zonder noemenswaardige kosten ongedaan gemaakt kunnen worden. Deze zaken hoeven conform de regeling die geldt na 2003 niet verwijderd te worden, tenzij de verhuurder dit heeft bedongen in het huurcontract.  Vóór 2003 bestond de wettelijke regel nog niet dat de huurder geoorloofde wijzigingen kon laten zitten. Ook als er sprake was van geoorloofde wijzigingen, dan zou de huurder deze zaken dienen te verwijderen, tenzij er sprake was van objectieve verbeteringen. Dat er sprake zou zijn van objectieve verbeteringen was hier niet aan de orde, althans dat was niet gesteld en/of bewezen.

Deze woning was vanaf 1994 al verhuurd. Ik zie niet dat de huurder kort voor de sloop plannen gevraagd heeft of hij deze wijzigingen aan heeft mogen brengen en er geen rekening mee heeft hoeven te houden dat deze wijzigingen kort na het aanbrengen daarvan al snel waardeloos zouden zijn wegens het afbreken van de woning.  Dat de verhuurder een toezegging gedaan zou hebben dat de woning gekocht zou mogen worden en dat de huurder, daarom investeringen in de woning had gedaan, kon niet worden bewezen. Het hof achtte geen gerechtvaardigd vertrouwen aanwezig dat het gehuurde aan hem verkocht zou worden. De zaak was daarom terug te brengen naar een eenvoudige situatie, waarbij een huurder bij het einde van de overeenkomst de woning diende te ontdoen van de niet geo