Overnameverklaringen /overnamebedingen

Laatst bijgewerkt op 2021-05-01 om 15:14:28

Roerende zaken
Dit onderdeel heeft betrekking op de problematiek betreffende de overdracht van zaken die aard- en nagelvast in het gehuurde zijn aangebracht. Deze zijn bestanddeel van het gehuurde geworden en worden na het einde van de huurovereenkomst eigendom van de verhuurder. Roerende zaken in het gehuurde (stoelen, kasten, wasmachines, gordijnen, etc.) worden door middel van bezitsverschaffing overgedragen. Het huurrecht is op deze zaken niet van toepassing. Als de huurder deze zaken in het gehuurde laat staan is het mogelijk dat de eigendom wordt overgedragen aan de verhuurder als de verhuurder in zijn algemene voorwaarden heeft opgenomen dat de eigendom van roerende zaken aan hem toekomt op het moment dat deze zaken door de huurder in het gehuurde worden gelaten na beëindiging van de huurovereenkomst.

In het arrest van het gerechtshof te Leeuwarden van 22 maart 2011 ( LJN: BP9789, gerechtshof Leeuwarden, 200.031.042/01) heeft het hof beslist dat een huurder gehouden was vloerbedekking bij het einde van de huurovereenkomst uit het gehuurde te verwijderen. Deze vloerbedekking lag bij aanvang van de huurovereenkomst al in het gehuurde. De huurder had een overnameformulier ondertekend, waarin zij had verklaard dat zij de vloerbedekking aan het einde van de overeenkomst zou verwijderen. Het hof was van mening dat de huurder aan deze afspraak gehouden kon worden en zag geen reden om te twijfelen aan de juistheid van deze verklaring.
Het is toch merkwaardig dat in deze procedure niet aan de orde is gesteld of de vloerbedekking een roerende zaak was, die zonder noemenswaardige kosten aan het einde van de van de overeenkomst verwijderd zou kunnen worden, of dat de vloerbedekking niet tot die categorie zaken behoorde.

Deze overnameverklaring dient een overeenkomst ex artikel 6:159 BW te zijn als de partijen elkaar willen binden aan deze overeenkomst. Als de huurder van de vorige huurder bijvoorbeeld laminaat overneemt, dan kan de verhuurder op basis van deze overeenkomst niet eisen dat de huurder het laminaat bij het einde van de overeenkomst verwijdert. Dit is ook niet het geval als tussen beide huurders een verplichting tot verwijdering van het laminaat is vastgelegd. De verhuurder is immers geen partij bij deze overeenkomst. Dit wordt ook bevestigd door de rechtbank Gelderland in haar vonnis van 26 augustus 2020 (ECLI:NL:RBGEL:2020:4298). Bij aanvang van de overeenkomst was in de beschrijving vermeld dat het laminaat in het gehuurde lag. De beschrijving heeft immers als doel om te bepalen in welke toestand het gehuurde bij het einde van de overeenkomst opgeleverd dient te worden. Volgens de beschrijving mocht het gehuurde bij het einde van de overeenkomst ex artikel 7:224 lid 2 BW inclusief laminaat worden opgeleverd. Aangezien de verhuurder geen partij was bij de overeenkomst tussen de twee huurders, kon de verhuurder de huurder op basis van deze overeenkomst niet verplichten het laminaat te verwijderen. Naast overname van de rechten en de verplichtingen, hadden de huurders ook kunnen kiezen uit een schuldovername ex artikel 6:155 BW. In dit artikel staat dat de schuld (verwijdering van het laminaat bij het einde van de overeenkomst) door een andere partij kan worden overgenomen en werking heeft jegens de schuldeiser als deze daarmee akkoord is gegaan. Zowel bij contractsovername ex artikel 6:159 BW en schuldovername ex artikel 6:155 BW, zal de verhuurder de huurder van de verwijderingskosten op de hoogte te brengen. Zonder inzicht in de verwijderingskosten te geven, zal de verhuurder deze kosten niet altijd op de huurder kunnen verhalen als dit aanzienlijke kosten zijn. In deze zaak was het bovendien niet duidelijk of het overnameformulier ook een verwijderingsplicht bevatte.

De verhuurder kan immers de huurder niet verhinderen wijzigingen aan te brengen, die zonder noemenswaardige kosten verwijderd kunnen worden (artikel 7:215 lid BW is immers semi-dwingendrecht), maar de verhuurder kan de huurder wel verplichten die zaken bij het einde van de overeenkomst uit het gehuurde te verwijderen (artikel 7:216 lid 1 en 2 BW is immers regelend recht). Voor zaken die bij aanvang van de overeenkomst zich in het gehuurde bevinden en die niet zonder noemenswaardige kosten onderhouden en/of verwijderd kunnen worden, geldt de beperking van artikel 7:217 BW dat huurders niet kunnen worden gehouden tot onderhoud dat meer met zich mee brengt dan kleine herstellingen. Als voorts vaststaat dat conform een beschrijving bij aanvang van de huurovereenkomst vloerbedekking aan de vloer vastgeplakt zit, dan kan dit worden geacht de toestand van het gehuurde bij aanvang van de huurovereenkomst te zijn (artikel 7:224 lid 2 BW), zodat de verhuurder niet zonder meer kan verlangen dat die vloerbedekking bij het einde van de overeenkomst verwijderd dient te worden. Die vloerbedekking hoort dan gewoon tot het gehuurde.
Het lijkt niet juist de huurder te verplichten vloerbedekking uit het gehuurde te verwijderen die al bij aanvang van de huurovereenkomst aanwezig was in het gehuurde en die niet eenvoudig is te verwijderen. Dat is anders als de vloerbedekking eenvoudig uit het gehuurde verwijderd kan worden en als een roerende zaak aangemerkt dient te worden.
Het is mogelijk dat het gerechtshof zich heeft geconcentreerd op de overnameverklaring en niet op bovenstaande argumenten, omdat deze niet zijn aangevoerd. De rechter dient zich immers lijdelijk op te stellen en niet zelf argumenten te berde te brengen die in het voordeel van een partij uitgelegd kunnen worden.

Onroerende zaken

Huurovereenkomsten tot stand gekomen vóór augustus 2003

De regeling van de huurovereenkomsten die vóór 2003 zijn gesloten is – gezien de in het overgangsrecht neergelegde regels – anders. Dit is in het eerste gedeelte van dit hoofdstuk besproken. Voor de huurovereenkomsten die vóór de inwerkingtreding van het huidige recht (dus voor augustus 2003) tot stand zijn gekomen geldt de regel van omkering van de bewijslast als genoemd in artikel 7:224 lid 2 BW niet. De huurder zal bij het einde van de huurovereenkomst die vóór augustus 2003 tot stand is gekomen moeten bewijzen dat de staat van het gehuurde bij het einde van de overeenkomst overeenkomt met de staat van het gehuurde, zoals die bij aanvang van de huurovereenkomst ter beschikking werd gesteld.

Een overnameverklaring betreft vaak een lijst van overgenomen zaken en/of wijzigingen aan het gehuurde door de huurder van de vorige huurder. De huurder die de wijzigingen ‘overneemt’ wordt op zijn beurt, of in de gelegenheid gesteld om bij zijn vertrek de wijzigingen aan een volgende huurder over te doen, of hij wordt verplicht de wijzigingen op zijn kosten te verwijderen. De rechtspraak ging er voor de invoering van de huidige wet van uit dat bedingen waarbij de opvolgend huurder wijzigingen aan het gehuurde (tegen betaling) van de vetrekkende huurder overnam, de nieuwe huurder zich verbond om het gehuurde bij het einde van de huurovereenkomst op te leveren zonder die wijzigingen als dat tussen de vorige verhuurder en de huurder was overeengekomen. De rechtspraak was wel van mening dat de opvolgend huurder door de verhuurder op de hoogte gebracht moest worden van de kosten die het verwijderen van wijzigen met zich mee zou brengen. Zonder de opvolgend huurder een overzicht van kosten te verstrekken kon de verhuurder de huurder niet houden het gehuurde op te leveren zonder zaken als genoemd in het overnamebeding.

De Hoge Raad heeft in haar uitspraak van 7 oktober 2005 beslist LJN: AT6831, Hoge Raad, C04/203HR dat de huurder in alle redelijkheid niet kon worden gehouden de volledige herstelkosten te betalen nu de (professionele) verhuurder de huurder, bij aanvang van de huurovereenkomst en acceptatie van de overnameverklaring, niet voldoende heeft gewezen op de aanzienlijke financiële risico’s die de huurder op zich nam nu de huurder gehouden zou worden om de wijzigingen ongedaan te maken bij beëindiging van de overeenkomst.

De overnameverklaring was voor een verhuurder nodig als basis voor het instellen van een vordering tot het ongedaan maken van deze wijzigingen. De huurder was zelfs niet door de verhuurder bij benadering van de kosten op de hoogte gebracht. Bovendien was van belang dat de verhuurder er de huurder niet op had gewezen dat deze (anders dan zijn voorganger) geen opvolgend huurder zou mogen voordragen.

Voor de verhuurder was het dus zaak om de huurder bij aanvang van de huurovereenkomst een schatting van de kosten te geven die met herstel van het gehuurde zijn gemoeid. De huurder kon daarentegen terecht bezwaar maken tegen de kosten van herstel (ongedaan maken van de aangebrachte zaken van de vorige huurder) als de verhuurder de huurder niet voldoende heeft gewezen op de kosten van het verwijderen van deze voorzieningen en het terugbrengen van het gehuurde in de staat van voor deze wijzigingen. Tevens speelde de mogelijk om door de huurder een vervangende huurder aan te mogen dragen een rol. Het ging hier niet om een algemeen geldende reg