Laatst bijgewerkt op 2018-07-26 om 15:43:08

Wanneer een verhuurder zelf daadwerkelijk te kampen heeft met ruimtegebrek is dit al gauw een dringende reden om de huur te beëindigen. Ook in de belangenafweging is dit een zwaarwegend argument, maar eigen toedoen van de verhuurder kan hieraan afdoen, zoals in de hierna weergeven voorbeelden wordt geïllustreerd: Noot 52
In het arrest van 21 februari 2012 van het gerechtshof te Amsterdam LJN: BW1466, gerechtshof Amsterdam, 200.083.811/01 heeft het hof beslist dat de verhuurder van woonruimte de huur tussen zijn huurder kon beëindigen wegens een dringende reden.
De huurder bewoonde sinds 1991 woonruimte op de eerste verdieping van een pand. De verhuurder woonde samen met zijn zoon in het souterrain en de begane grond van het pand. In het door de verhuurder bewoonde gedeelte van het pand oefent deze tevens zijn advocatenpraktijk uit. Hij had daartoe een kantoorruimte ingericht in de alkoof op de begane grond. Een andere zoon van de verhuurder (thans 20 jaar oud) had een autistische stoornis en woonde sinds augustus 2008 in een instelling voor begeleid wonen. De verhuurder was benoemd tot curator van laatstgenoemde zoon. De verhuurder had aangevoerd dat hij zelf – met behulp van derden – zijn twintig jarige zoon wilde zorgen en dat daartoe noodzakelijk was dat hij meer ruimte krijgt. Hij wilde op de etage die door huurder werd bewoond, twee kamers voor zijn zoons creëren.
De verhuurder had volgens het hof voldoende aannemelijk gemaakt dat de specifieke situatie van de autistische zoon en de verhouding tussen zijn beide zoons enige afstand (zij het dat de autistische zoon wel “binnen handbereik” diende te blijven) en privacy onontbeerlijk deed zijn. Vergelijking met een regulier huishouden van drie personen, zoals huurder bij pleidooi had aangevoerd, ging daarom niet op. De gemeente heeft reeds een vergunning ten behoeve van de interne verbouwing afgegeven.

Het hof is met de kantonrechter van mening dat dit een dringende reden oplevert (zie rechtsoverweging 3.3 van het arrest).
De huurder stelde reeds jaren in het gehuurde te wonen en dat zijn sociale contacten in deze buurt waren verankerd. Verder vond het de huurder het plan van de huurder onrealistisch. Het hof onderkent het belang van de huurder. Het hof was echter van mening dat zij niet mocht treden in de afwegingen van de verhuurder. Het hof was bovendien van mening dat voornemen niet zodanig onrealistisch was dat deze niet zou zijn te realiseren.
Verder kon van de verhuurder niet worden gevergd een vierde verdieping van de woning aan te bieden gezien de lage huurprijs die de huurder gezien de geringe hoogte van zijn inkomen zou kunnen betalen. De huurprijs die de huurder voor de huidige woonruimte betaalde was een lage huurprijs gezien de markthuurprijzen van de vergelijkbare woonruimte ter plaatse. Deze huurprijs kon – afgezien van de jaarlijkse reguliere verhogingen niet worden verhoogd. Voor gebruik van de vierde verdieping zou een nieuwe huurovereenkomst gesloten moeten worden. De aanvangshuurprijs zou boven het niveau komen dat door de huurder betaald zou kunnen worden.
Het hof was verder van mening dat alternatieve woonruimte wel voorhanden zou kunnen zijn.
Uit de uitspraak blijkt dat de uitkomst van een procedure in verband met een huurbeëindiging wegens dringende reden afhankelijk is van de omstandigheden van het geval. Er is geen vast patroon te geven of een bepaalde situatie wel of niet tot huurbeëindiging dient te leiden. De huurder had hier alle relevante argumenten aangevoerd (sociale gebondenheid, alternatieven huurder, geen goede keuze, eigen toedoen, geen passende vervangende woonruimte) die hem ter beschikking stonden. De genoemde argumenten waren redelijk te noemen. Ik ben met het hof van mening dat de verhuurder onder deze omstandigheden de woning vrij ter beschikking diende te verkrijgen voor eigen gebruik. Als zowel de argumenten van de huurder en verhuurder redelijk klinken zal er toch een knoop doorgehakt moeten worden. Daarbij valt te bedenken dat een huurovereenkomst geen levenslange garantie voor het gebruik van woonruimte geeft, tenzij partijen zijn overeengekomen dat de verhuurder de overeenkomst niet mag opzeggen. Het laatste is echter een uitzondering. In de praktijk ben ik een dergelijke clausule nog niet tegengekomen.

In het arrest van 18 september 2012 van het gerechtshof te Amsterdam LJN: BY1668, Gerechtshof Amsterdam, 200.095.977/01 heeft het hof beslist dat de verhuurder van woonruimte de huur met de huurder kon beëindigen wegens dringende reden.
De verhuurder was in 1996 eigenaar geworden van het gehele pand waarin het gehuurde zich bevond. De verhuurder bewoonde zelf de benedenwoning waarin hij tevens een winkel in gesteenten en mineralen dreef. De huurder bewoonde de zelfstandige woonruimte boven de door de verhuurder gebruikte ruimte. De verhuurder was van mening dat hij de woning dringend nodig had voor eigen gebruik. Hij bracht de volgende argumenten in stelling:

• Zijn dochter heeft vanwege haar medische omstandigheden extra zorg van haar vader nodig.
• Hij heeft de zorg voor zijn 80-jarige moeder die eveneens bij hem inwoont. Zijn moeder heeft nauwelijks eigen leefruimte.
• De combinatie van wonen en werken in het door hem in gebruik zijnde gedeelte van het pand is tezamen met zijn moeder en vriendin niet goed mogelijk. De woonkamer is deels in gebruik voor zijn winkel.

De kantonrechter achtte deze omstandigheden voldoende om de huurovereenkomst tussen de verhuurder en zijn huurders te beëindigen. De huurder maakte hiertegen bezwaar. De huurder voerde aan dat de vriendin van verhuurder bij gebreke van een geldige verblijfsvergunning de benedenwoning niet “gebruikt”, de moeder van de verhuurder een ruime woning elders in eigendom heeft en daar tot voor kort ook woonde, en de opslag van de handelswaar van de verhuurder niet alleen ook elders zou kunnen geschieden, maar bovendien elders zou moeten gebeuren, nu slechts het voorste gedeelte van de parterreverdieping als winkel mag worden gebezigd.
Het hof was het met de huurder niet eens. Volgens het hof is het voor deze opzeggingsgrond niet van belang of anderen dan de verhuurder zelf wel of niet van het gehuurde gebruik maken. Doorslaggevend is dat van eigen gebruik van het onroerend goed door de verhuurder reeds dan sprake kan zijn als hij zijn eigen belang dient; het staat hem vrij de keuze te maken zijn eigen belang te dienen door zijn vriendin en zijn moeder bij zich in de woning huisvesting te bieden. Eveneens staat het hem vrij in zijn levensonderhoud te voorzien door de handel in gesteenten en mineralen en de daarvoor benodigde voorraad in de onmiddellijke omgeving van zijn winkel op te slaan.
Het komt er dus op neer dat de verhuurder zelf invulling kan geven aan het door hem noodzakelijk gebruik van het gehuurde. Dit gebruik kan voor de verhuurder dringend zijn. De rechter hoort dan te beoordelen in wiens voordeel het gebruik van het gehuurde uitpakt nadat hij heeft geconcludeerd dat er daadwerkelijk sprake is van gebruik door de verhuurder dat als dringend aangemerkt kan worden. Deze afweging van belangen heeft het hof in rechtsoverweging 5.8 weergegeven. Het gaar hier dan dus duidelijk om een beslissing, die zeer afhankelijk is van de omstandigheden van het geval. Geen situatie zal doorgaans wat betreft de over en weer gestelde belangen hetzelfde zijn.

De rechtbank Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam, achtte in haar vonnis van 9 juli 2012 (Noot 73s) een beroep op opzegging wegens dringende reden niet voldoende onderbouwd om de opzegging van de huurovereenkomst van woonruimte te kunnen rechtvaardigen. Het ging hier om opzegging van de huurovereenkomst van woonruimte wegens het volgens de verhuurder dringend nodig hebben van de bij de woonruimte behorende opslagruimte. Op gehuurde opslagruimte was daarom woonruimterecht van toepassing. De verhuurder wenste het trappenhuis mooier te maken en opslagruimte voor het archief van de voormalige door de verhuurder gedreven onderneming te scheppen.

De wens het trappenhuis te verbeteren is volgens de rechter niet als dringend te kwalificeren. Niet valt in te zien waarin het eigen gebruik is gelegen, nu de verhuurder geen eigenaar meer is van de bovengelegen ruimten. Niet begrijpelijk is waarom de verhuurder haar archief niet in alternatieve opslagruimtes kan opbergen. De verhuurder wenst de bergruimte dichtbij huis te hebben voor haar verzameling. De verhuurder heeft niet onderbouwd dat ze de administratie van een bedrijf dat niet meer het hare is, binnen handbereik moet hebben. Ook al gaat het over een ruimte waarin niet gewoond wordt, er is geen sprake van dringendheid en evenmin van eigen gebruik.
Dit laatste is een logische conclusie, want gebruik van de ruimte om spullen op te slaan van een onderneming die niet meer de onderneming van de verhuurder is, kan uiteraard niet meer als “dringend eigen gebruik” worden beoordeeld.

De verhuurder kon de kantonrechter te Amsterdam in een zaak die op 14 januari 2014 tot een vonnis had geleid (Noot 73sa) niet overtuigen van een dringende reden van eigen gebruik van de aan de huurder verhuurde woonruimte. Er was hier wel sprake van een aparte situatie. De verhuurder is eigenaar van de woonruimte en woont op de tweede verdieping van het pand. Zijn voormalige partner woont op de begane grond en de eerste verdieping van het pand. De huurder woont al dertig jaar op de derde verdieping van het pand. De verhuurder had de huurovereenkomst opgezegd wegens dringend eigen gebruik. Zijn dochter had aangegeven bij de vader in te willen trekken. De woonruimte van de vader beslaat maar 34 m², zodat deze oppervlakte niet voldoende is om voor twee mensen voldoende woonruimte te verschaffen.
De rechter is van mening dat er niet voldoende is aangetoond dat er sprake is van dringend eigen gebruik. De enige verklaring dat de dochter bij de vader in wenst te trekken is geschreven op een simpel ongedateerd briefje. De brief wordt als ontoereikend beschouwd als intentie dat de dochter bij de andere ouder gaat wonen. Beide ouders zijn overdag druk met hun werkzaamheden bezig, dus kunnen zij de dochter niet de aandacht geven die in deze brief wordt verondersteld. Dat laatste argument van de rechter sluit aan bij de gedachte dat de verhuurder duidelijk moet maken het gehuurde dringend voor eigen gebruik nodig te hebben. Als de verhuurder niet duidelijk kan maken voldoende aandacht aan zijn dochter te kunnen besteden, dan betekent dit tevens dat de dringende reden van huurbeëindiging van de verhuurder niet voldoende kan worden onderbouwd.

Een volgende zaak waarin dringendheid niet voldoende aannemelijk was gemaakt luidde als volgt. De verhuurder is eigenaar van een woning met drie etages. De tweede en de derde etages heeft de verhuurder altijd verhuurd. De verhuurder woonde met zijn toenmalige vrouw op de begane grond. Na jaren in Amerika te zijn verbleven en inmiddels te zijn gescheiden van zijn vrouw wenste de verhuurder de woning van een huurder in gebruik te nemen. De verhuurder stelde allereerst dat er sprake was van een overeenkomst voor bepaalde tijd. Deze grond van opzegging was niet serieus te nemen nu de huurovereenkomst was gesloten in 1999 en de opzegging in 2012 werd voorgesteld. Voorts werd de overeenkomst opgezegd wegens een dringende reden. De verhuurder stelde dat zijn toenmalige vrouw de woning van de verhuurder nodig had en dat de verhuurder de woning van de huurder nodig had. De verhuurder wilde de woning ook gebruiken als studio voor zijn tekenfilmactiviteiten. De huurder stelde dat de verhuurder voldoende ruimte had om zijn werkzaamheden uit te voeren en tevens de woning voor bewoning te gebruiken. Daarnaast woont hij al jaren in de woning en is wat betreft zijn sociale contacten gehecht aan deze woonruimte. Dat hij door zijn werk vaak in het buitenland verblijft, doet hier niet aan af.

De rechtbank te Amsterdam heeft in haar vonnis van 26 augustus 2014 (Noot 73rb) de vordering van de verhuurder afgewezen. Allereerst werd de vordering afgewezen op grond van de gestelde huurbeëindiging wegens de aanwezigheid van de huurovereenkomst voor bepaalde tijd. Vervolgens had de verhuurder volgens de rechter niet duidelijk gemaakt dat de toenmalige vrouw ook gebruik zou moeten maken van de woonruimte. Een door de verhuurder gestelde gemeenschappelijke eigendom van zowel de verhuurder als zijn ex-vrouw van het pand werd gepasseerd. Voorts zag de rechter niet in dat de verhuurder de woning van de huurder nodig had voor bewoning en als ontwerper van tekenfilms. De woning van de verhuurder was groot genoeg om deze doelen te verwezenlijken. Verder was de kantonrechter van mening dat de verhuurder onvoldoende had onderbouwd dat hij de woning voor zijn ontwerpstudio nodig had.

De dringendheid van een huuropzegging was ook het eerste struikelblok voor een verhuurder die verhuurde woonruimte in Amsterdam op wenste te zeggen. In deze zaak woonde de verhuurder in Enschede en hij had woonruimte in Amsterdam verhuurd. De verhuurder werkte in de omgeving van Amsterdam, zodat hij per week geruime tijd (ongeveer 70% van de gebruikelijke werktijd) aan reistijd diende te besteden. Tevens stelde de verhuurder dat hij volgens het personeelshandboek binnen een straal van 30 km van het werk mocht wonen. De verhuurder wenste de woning als pied-à-terre te gebruiken en niet met zijn gezin te bewonen. De kantonrechter te Amsterdam was in haar vonnis van 9 februari 2015 (rol nr. 2977370 CV EXPL 14-10547) van mening dat de verhuurder zich in deze kwestie niet kon beroepen op huurbeëindiging wegens dringende reden.

Allereerst was de kantonrechter van mening dat uit het personeelshandboek niet was te herleiden dat het dienstverband met de werkgever van de verhuurder niet zou worden beëindigd als de verhuurder niet binnen een straal van 30 km van zijn werkgever woonachtig was. In het handboek staat een verplichting om binnen een straal van 30 km van de vestigingsplaats van het bedrijf te wonen als een werknemer wordt overgeplaatst naar een andere stad. De verhuurder had echter niet gesteld of onderbouwd dat deze situatie op hem van toepassing was. Dit argument kon het argument van de dringendheid daarom niet ondersteunen.

Uit deze uitspraak is a contrario te herleiden dat de rechter wel de dringendheid aangenomen zou hebben als de verhuurder aannemelijk gemaakt zou hebben dat het dienstverband op de tocht zou komen te staan als hij niet binnen een straal van 30 km binnen de vestigingsplaats woonachtig zou zijn.
Als deze stap genomen zou zijn, dan zou in het kader van de belangenafweging bekeken moeten worden of er voor de verhuurder een andere oplossing voor zijn probleem verwacht mocht worden mede gezien de belangen van de huurder.