Laatst bijgewerkt op 2020-12-18 om 21:50:58

De huur
Met ‘passend’ wordt niet bedoeld dat de huurprijs van de vervangende woonruimte niet kan worden verhoogd in vergelijking tot de huidige woonruimte. Als passend wordt een huur aangemerkt die de huurder gezien zijn inkomen kan betalen. De huurprijs van de vervangende woonruimte kan daarom aanmerkelijk hoger liggen dan de huurprijs van de huidige woonruimte Noot 73j. Als de huur gezien het inkomen van de huurder niet kan worden betaald, dan is er geen sprake van een passende woning Noot 73k. Het is niet de bedoeling dat de huurder die bij de huidige woning geen aanspraak op huursubsidie maakt een woning opgedrongen krijgt met een hogere huurprijs welke hij alleen maar kan betalen door een aanspraak op huurtoeslag te maken. De andere woning kan wel passend zijn als de huurder al aanspraak maakt op individuele huursubsidie en de huurprijs van de vervangende woonruimte vermindert met het subsidiebedrag niet in onredelijke verhouding staat tot de huurprijs die de huurder met inachtneming van de al ontvangen subsidie netto voor de huidige huur dient te voldoen Noot 73l. In de huidige regeling is uitdrukkelijk bepaald dat de rechter bij de beoordeling van de vraag of andere woonruimte voor de huurder passend is, geen rekening houdt met de bijdragen van het Rijk (= huurtoeslag), die de huurder ter tegemoetkoming in de kosten, verbonden aan het genot van de woning, kan verkrijgen (artikel 7:274 lid 4 BW).

Als de huurder weinig financiële mogelijkheden heeft betreffende het vinden van geschikte passende vervangende woonruimte dan kan de verhuurder dit probleem tackelen door de huurder financiële compensatie aan te bieden Noot 73m. Als de huurder zelf financiële middelen heeft die bewoning van een bepaalde woonruimte mogelijk zou maken, dan dient dit bij de afweging van passende vervangende woonruimte te worden betrokken Noot 73n. Mocht de verhuurder hierover geen opmerkingen maken, dan moet de huurder, die stelt dat er lastig aan passende vervangende woonruimte gekomen kan worden, zijn financiële situatie buiten de procedure trachten te houden.

Het is mogelijk dat het door Europese regels lastiger is voor de huurder van sociale woonruimte die een inkomen heeft boven de inkomensgrens van € 36.798 (basis 2018) passende woonruimte te vinden. Stel immers dat deze huurder een gezinsinkomen heeft van € 38.000, dan is hernieuwde toegang tot sociale woonruimte in beginsel uitgesloten. Deze huurder moet immers geliberaliseerde woonruimte huren wegens de hoogte van zijn inkomen. Afhankelijk van de plek waar deze huurder woonruimte huurt, kan het lastig zijn passende vervangende woonruimte te vinden als de huurder slechts terug kan vallen op geliberaliseerde woonruimte. De huurder die bijvoorbeeld in Amsterdam van sociale woonruimte naar geliberaliseerde woonruimte dient te switchen kan te maken krijgen met een huurstijging van honderden euro’s. Het is niet denkbeeldig dat een huurder volgens de regels een hoog inkomen heeft voor het huren van sociale woonruimte, maar te weinig inkomen heeft voor het huren van geliberaliseerde woonruimte. Hier ligt een spanningsveld. Als er dus een groot verschil bestaat tussen huurprijzen van sociale woonruimte en geliberaliseerde woonruimte, dan is het mogelijk dat de huurder aan kan tonen dat er geen passende woonruimte beschikbaar is, omdat hij de geliberaliseerde huur – gezien de hoogte van zijn inkomen – niet kan betalen. Het gevolg hiervan kan zijn dat omgeving vanuit het gehuurde dat als passende woonruimte aangemerkt wordt noodgedwongen uitgebreid zal worden.

In Amsterdam zijn lange wachtlijsten voor sociale woonruimte. Dit kan een nadeel voor de verhuurder zijn als er wel een dringende reden kan worden aangetoond. Als de belangenafweging in het voordeel van de verhuurder uitvalt, dan kan het ontbreken van passende vervangende woonruimte er toch voor zorgen dat de huurovereenkomst met de huurder niet beëindigd kan worden. Een dergelijke situatie deed zich voor in een zaak waarin het hof Amsterdam in haar arrest van 6 februari 2018 (ECLI:NL:GHAMS:2018:400) een oordeel diende te geven. De verhuurder trachtte het hof te overtuigen door een stapel aanbiedingen van Woningnet te overleggen.

Volgens het hof volstaan die stukken niet. De huurder heeft bij antwoord immers aangevoerd dat haar inschrijfduur bij Woningnet veel te kort is om via die weg een woning te kunnen huren. Zij had dat gestaafd met kopieën van reacties van haar op een aantal Woningnet-advertenties, waaruit volgde dat 140 tot meer dan 1380 andere woningzoekenden haar bij de toewijzing van die woningen voorgingen. De verhuurder had als argument nog aangevoerd dat de huurder wel voor een urgentieverklaring in aanmerking zou kunnen komen.

Het hof merkte allereerst op dat de verhuurder artikel 7:274 lid 1 onder c BW miskende. Uit dit artikel volgt immers dat het duidelijk moet zijn (in de woorden van de wet: indien blijkt) dat de huurder passende andere woonruimte kan verkrijgen. De huurder had volgens het hof voldoende aannemelijk gemaakt dat zij vanwege haar korte inschrijfduur niet in aanmerking zou komen voor een woning via Woningnet, terwijl zij daarop is aangewezen omdat zij geen geliberaliseerde huur kan betalen. De verhuurder draaide vervolgens de zaak om door zijn stelling dat de huurder wel voor een voorrangsregeling in aanmerking zal komen nadat het hof de vordering tot huurbeëindiging heeft toegewezen, aangezien de beschikbaarheid van passende andere woonruimte al per datum van het arrest moet blijken. Het hof stelt terecht dat er bovendien onvoldoende zekerheid is dat de huurder een urgentieverklaring zal kunnen krijgen. Dit is een terecht punt van het hof. Doorgaans wordt deze situatie niet door de gemeente als een situatie beschouwd waarvoor een urgentieverklaring verstrekt zal worden. Ik vind dit vonnis interessant, omdat het hof niet zonder meer het gebied vergroot waarbinnen naar passende woonruimte gezocht moet worden. Er is ook niet gesteld dat het aandachtsgebied vergroot kan worden. Ik heb al eerder gesteld dat uitbreiding van het aandachtsgebied naar bijvoorbeeld de omliggende gemeenten doorgaans wel noodzakelijk is voor een stad als Amsterdam. Het is bekend dat de wachtlijsten van woningzoekenden van sociale woonruimte in Amsterdam circa 15 jaar lang zijn. Het lijkt daarom niet redelijk de verhuurder gebruik van zijn woning te ontzeggen als de huurder wel in de omliggende gemeente gebruik van een woning kan maken. Dit geldt eens te meer als er geen sociale aspecten spelen om in dezelfde woonwijk te blijven wonen.

De huurder die zich erop beroept dat er geen vervangende woonruimte aanwezig is, zal deze stelling aannemelijk dienen te maken. Met name in Amsterdam lijkt het voor de huurder niet lastig deze stelling aannemelijk te maken als de vertrekkende huurder aanspraak op vervangende  woonruimte wenst te maken. Hoewel het nu (december 2020) wel een feit van algemene bekendheid is dat het verkrijgen van sociale woonruimte in Amsterdam zeer lastig is, kan de huurder niet volstaan met het uiten van een dergelijke mededeling, maar zal hij dit toch aan dienen te tonen. De rechtbank Amsterdam, kantonzaken, locatie Amsterdam, oordeelde in haar vonnis van 12 februari 2019 (ECLI:NL:RBAMS:2019:1025) dan ook dat de huurder geen beroep kon doen op afwezigheid van passende vervangende woonruimte.  De huurder zocht niet actief en had zich niet als woningzoekende ingeschreven. De rechter overwoog hieromtrent: “Ook mag blijkens vaste jurisprudentie meewegen wat de huurder heeft gedaan om elders andere woonruimte te vinden. Daarvan is in het onderhavige geval echter in het geheel niet gebleken. Gedaagde heeft volstaan met te wijzen op haar bescheiden inkomen en het feit dat ze nog maar 7 jaar in Amsterdam woont. Dat zij enige inspanning heeft gepleegd om andere woonruimte te vinden, is gesteld noch gebleken”. Dat is natuurlijk wel heel zuur. Als de huurder zich wél had ingeschreven en op papier aannemelijk had gemaakt dat hij doende was een woning te zoeken, dan was zijn argument dat er geen passende vervangende woonruimte beschikbaar was vast wel gehonoreerd. De rechtbank heeft zich hier wel heel formeel opgesteld. Het is enerzijds  juist dat een huurder conform de jurisprudentie aan moet tonen actief bezig te zijn met het vinden van vervangende woonruimte. Anderzijds is het een gegeven van algemene bekendheid dat de huizenmarkt in Amsterdam volkomen dicht zit (december 2020).  Over gegevens die algemeen bekend zijn hoeft een huurder geen bewijs te leveren. Wellicht had de rechter hier gezien de huidige huurmarkt rekening mee kunnen houden.

De omvang van het gehuurde en de oorspronkelijke woonomgeving
Volgens de Hoge Raad moet worden aangenomen dat ook een woonruimte passend kan zijn die in grootte, ligging of anderszins een wezenlijk ander woongenot biedt dan het gehuurde. Zo hoeft de vervangende woning niet dezelfde eigenschappen te hebben als de huidige woning van de huurder. Een vrijstaande huurwoning van de huurder hoeft daarom niet door een andere vrijstaande woning vervangen te worden. De huurder zal genoegen moeten nemen met woonruimte, die binnen korte termijn beschikbaar komt. Een huurder heeft in het kader van het vereiste van passende vervangende woonruimte geen recht op een soortgelijke woning als de gehuurde woning Noot 73o. Ook woningen in de nabije omgeving worden als aanvaardbaar geacht. Zo werd door de rechtbank Haarlem, sector kanton, locatie Haarlem in haar vonnis van 3 juni 2010 LJN: BM6419, sector kanton Rechtbank Haarlem, zaak/rolnr.: 458695/CV EXPL 10-2110 een flat of een eengezinswoning in de stad in plaats van de thans gehuurde woonruimte in een twee-onder-een-kap-woning in een landelijke omgeving voor de huurder als passend aangemerkt.

De huurster die in een hoekwoning woonde die gesloopt werd, ging er ten onrechte van uit dat zij recht had op een vervangende hoekwoning in het kader van het begrip ‘passende vervangende woonruimte’. Deze kwestie werd in hoger beroep behandeld door het hof te Amsterdam in haar arrest van 13 mei 2014 ECLI:NL:GHAMS:2014:1871. De huurster had haar woning moeten verlaten omdat deze gesloopt werd. Zij had een wisselwoning aangeboden gekregen in afwachting van de nieuwbouwwoning. De huurster had te kennen gegeven dat haar voorkeur voor een wisselwoning uitgaat naar een op een hoek gelegen eengezinswoning. De verhuurder had de huurster geadviseerd haar wensen aan te passen omdat een passende woning niet altijd een hoekwoning is en zij slechts in aanmerking komt voor een woning die passend is in verband met haar inkomen. Hoewel de gezinssamenstelling ook van belang is voor het criterium ‘passende vervangende woonruimte’, was dit criterium kennelijk in deze kwestie minder van belang omdat niet ter discussie stond dat huurster voor een eengezinswoning in aanmerking kwam.

Huurster kreeg conform het sociaal statuut recht op drie aanbiedingen van passende vervangende woonruimte. Huurster kreeg deze woningen, die passend waren, doch geen hoekwoningen waren aan geboden en had deze woningen afgeslagen. Op het moment dat de huurster uit de wisselwoning moest vertrekken (de overeenkomst met betrekking tot een wisselwoning valt normaliter in de categorie ‘van naar aard korte duur’) was er geen andere wisselwoning beschikbaar. De huurster moest daarom elders woonruimte vinden. De kantonrechter heeft beslist dat niet is gebleken dat aan huurster is gegarandeerd dat haar een hoekwoning als definitieve woning zou worden aangeboden en evenmin is gebleken dat alleen een hoekwoning passend voor haar is. Op grond van een en ander heeft de kantonrechter geoordeeld dat de verhuurde met de twee door haar na het tussenvonnis gedane aanbiedingen heeft voldaan aan haar verplichtingen. De huurster moest de wisselwoning ontruimen en de verhuurder was niet gehouden een andere woning aan te bieden.

In hoger beroep voerde huurster aan dat zij haar toenmalige huurwoning slechts wilde verlaten als zij kon terugkeren naar een op een hoek gelegen nieuwbouw eengezinswoning in een door haar opgegeven locatie. In het veelvuldige contact dat partijen met elkaar hadden, heeft de verhuurder nooit duidelijk gemaakt dat de woonwensen van huurster niet realistisch waren. Het hof overwoog als volgt op deze grief. De stelling van huurster dat zij haar oude woning had verlaten, omdat zij erop heeft mogen vertrouwen dat door de verhuurder een op een hoek gelegen nieuwbouw eengezinswoning zou worden aangeboden gaat niet op. De verhuurder heeft in het gesprek op 2 december 2005 de “woonwensen” van huurster in kaart gebracht. Het gebruik van die term wijst niet op een garantie van de zijde van de verhuurder. Voorts heeft de verhuurder in haar brief van 21 december 2007 niet alleen duidelijk gemaakt dat een passende woning niet per se een hoekeengezinswoning is en de huurster aangeraden haar woonwensen aan te passen, maar bovendien medegedeeld dat zij geen recht, lees: aanspraak had op een hoekeengezinswoning.
Uit deze uitspraak kan worden afgeleid dat een woonwens niet hetzelfde is als ‘passende vervangende woonruimte’ en dat een huurder geen recht heeft eenzelfde woning terug te krijgen als de woning die men heeft bewoond voor beëindiging van de huurovereenkomst.

Beroepsuitoefening
Er is niet zo veel jurisprudentie over de belangenafweging die samenhangt met een beroepsuitoefening. Als deze belangen aanwezig zijn (dicht bij het werk wonen) dan kan dit wel worden betrokken bij beantwoording van de vraag welke woning als passend aangemerkt kan worden. Een dergelijk belang zal niet snel leiden tot afwijzing van de vordering tot huurbeëindiging.

Overige belangen
In het kader van de vraag of er passende vervangende woonruimte beschikbaar is kan de rechter ook rekening houden met de emotionele band die de huurder met de woning heeft Noot 73p.