De opzegging – 2E.3 Dringendheid

Laatst bijgewerkt op 2021-08-15 om 22:25:47

De Hoge Raad heeft in haar arrest van 16 maart 2012 LJN: BV1769, Hoge Raad, 10/05298 beslist dat het arrest van het hof te Amsterdam van 13 juli 2010 niet tot cassatie kon leiden nu de klachten niet nopen tot beantwoording van rechtsvragen in het belang van de rechtseenheid of de rechtsontwikkeling. Mr. Huydecoper stelt in zijn conclusie bij dit arrest dat voor de dringendheid het serieuze plan om het gehuurde zelf te gebruiken voldoende is. Dat gaat echter niet zo ver, dat het door de verhuurder beoogde gebruik door onontkoombare eisen geboden moet zijn, of dat het niet doorgaan van dat gebruik de verhuurder voor onaanvaardbare nadelen of problemen zou plaatsen. Beoordeling óf er van dringend eigen gebruik sprake is moet met inachtneming van alle aangevoerde/gebleken omstandigheden plaatsvinden.
Dit is de lijn van de eerdere rechtspraak. Volgens de rechtspraak kan de verhuurder volstaan met het aannemelijk maken van de noodzaak van het eigen gebruik. Het aantonen van objectieve gegevens is niet noodzakelijk. Noot 73 Zie ook het arrest van het hof te ‘s-Gravenhage van 9 maart 2021 (ECLI:NL:GHDHA:2021:337). In dit arrest werd beoordeeld dat opzegging van de NS Fiets van een fietsenstalling na een periode van tien jaar opgezegd en beëindigd kan worden als voldaan is aan de gronden van opzegging. Opzegging wegens dringend eigen gebruik is daarom mogelijk. Volgens het hof had NS Fiets aannemelijk gemaakt dat zij het gehuurde zelf in duurzaam gebruik wil nemen en het daartoe dringend nodig heeft. Hiertoe overwoog het hof het volgende: Met de huidige door NS Fiets gebruikte exploitatieovereenkomsten (zoals de overeenkomst tussen partijen) zijn landelijk de verschillen tussen de stallingen bij de treinstations te groot. Voor de door reizigers ervaren kwaliteit is een uniforme landelijke aanpak van de stallingen nodig. NS Fiets wil ook meer controle hebben over de kwaliteit van de fietsenstallings-dienstverlening aan de reizigers. Op landelijk niveau heeft zij met de NS, Pro Rail en de Vereniging van Nederlandse Gemeenten en in samenspraak met het Ministerie van Infrastructuur en Milieu overlegd om te voorzien in een goede en uniforme aanpak op het gebied van fietsparkeren in stationsomgevingen. Met de gemeente Gouda heeft NS Fiets een overeenkomst gesloten (in concept – te ondertekenen zodra de huurder het gehuurde heeft ontruimd), waarin zij zich verbindt om ervoor te zorgen dat reizigers elke eerste 24 uur gratis en daarna tegen een laag tarief, gebruik kunnen maken van de fietsenstalling in het gehuurde. Ook andere afspraken rond de exploitatie van het gehuurde zijn gemaakt. Het hof overweegt dat de door NS Fiets met het Businessplan voorgestane exploitatie van het gehuurde door haar zelf moet worden uitgevoerd. Dat kan huurder niet voor NS Fiets doen, omdat NS Fiets de exploitatie landelijk en uniform invoert (dus niet alleen bij de stalling in Gouda) en daartoe eigen district managers wil inzetten die voor rekening en risico van NS Fiets de uit te voeren exploitatie leiden. Een onderneming zoals die van de huurder, die zelf exploitatie- en andere aanspraken uit hoofde van de overeenkomst heeft, past daar niet tussen. Voor een exploitatie van het gehuurde conform het Businessplan moet NS Fiets het gehuurde dus zelf in gebruik nemen. De lange periode dat de huurder het gehuurde huurt en daarin – naar tevredenheid van NS Fiets-– een succesvolle onderneming heeft opgebouwd, staat niet aan opzegging in de weg. De periode van vijf plus vijf jaar waarin de wetgever bijzondere huurbescherming aan de bedrijfsruimtehuurder wil bieden, is voorbij. Naamsbekendheid en een goede reputatie kan zij meenemen naar een andere locatie. Dat het niet mogelijk is om in de direct nabije omgeving van het station Gouda een geschikte locatie voor haar onderneming te vinden, weegt onvoldoende zwaar tegenover het belang van NS Fiets bij het gehuurde. De onderneming van de huurder kan zich op een verder van het station verwijderde locatie vestigen en daar een nieuwe klantenkring opbouwen. In een eerdere procedure was al vastgesteld dat de fietsenstalling als een 7:290 BW-bedrijfsruimte beschouwd diende te worden.

Het is voorts niet van belang of de verhuurder door eigen toedoen in de positie is gekomen dat hij het gehuurde voor eigen gebruik dringend nodig heeft. Slechts als andere mogelijkheden dan het gebruik van het gehuurde voor de hand liggen is een beroep op dringend eigen gebruik niet valide. Noot 74 Het woord dringendheid behoeft niet te duiden op urgente redenen om het gehuurde te gebruiken: algemene bedrijfseconomische redenen kunnen voldoende zijn om de noodzaak van eigen gebruik aan te tonen. Noot 76
Zo vond de rechtbank Midden Nederland in haar vonnis van 5 november 2014 (ECLI:NL:RBMNE:2014:5445) dat er voor de verhuurder een dringende noodzaak voor huurbeëindiging kon worden aangenomen op grond van de twee belangrijkste pijlers van het nieuwe plan die in verband met het nieuwe winkelcentrum naar voren waren gebracht: het veranderen van de indeling van een gedeelte van het winkelcentrum (Hoog Catharijne) zodat zich daar één of twee grote trekkers konden plaatsen aan de meest zuidelijke zijde, en de branchering van winkels in het winkelcentrum als geheel. Het belang daarbij had de verhuurder naar het oordeel van de kantonrechter voldoende aannemelijk gemaakt. Zoals de verhuurder ter zitting gemotiveerd had aangegeven, zou in de nieuwe situatie sprake zijn van twee parallelle routes (‘assen’) van het station naar de winkels in de binnenstad. Die twee assen waren weer noodzakelijk, zo was onweersproken gebleven, vanwege de verwachte toename van passanten in het winkelcentrum.

In de nieuwe situatie was sprake van twee routes waarvan één van de routes volledig rechtsreeks naar het Vredenburgplein ging en de andere route (substantieel) afboog naar passage Clarenburg. Hieruit volgde de noodzaak om die route van de twee – die niet het meest direct was – zodanig aantrekkelijk te maken dat het winkelend publiek verleid werd om (toch) die route te nemen. Daar kwam bij dat, zo blijkt uit diezelfde toelichting van de verhuurder, het winkelend publiek meer keuzemomenten ging krijgen in de nieuwe situatie.

Of er sprake is van een wezenlijk belang van de verhuurder bij de huurbeëindiging, hangt onder meer af van de vraag of aan de verhuurder andere mogelijkheden ten dienste staan om zijn wil te verwezenlijken en of het benutten van die andere mogelijkheden al dan niet in de rede ligt. Als er sprake is van verhuring aan één huurder van verschillende locaties door middel van verschillende huurcontracten, waarvan de einddatum van deze contracten in de nabije toekomst liggen, dan betekent dit niet dat van dringend nodig hebben voor eigen gebruik geen sprake kan zijn. Van de verhuurder kan in redelijkheid niet worden verlangd dat zij met huurbeëindiging wacht tot (bijvoorbeeld) één jaar voor de einddatum van de overeenkomst, dit gelet op het risico van een langdurige huurbeëindigingsprocedure. Dit risico is niet denkbeeldig gezien het feit dat beëindigingsprocedures enige tijd in beslag kunnen nemen. Dit is bevestigd door het hof te ‘s-Hertogenbosch in haar arrest van 14 augustus 2007.( LJN: BB9559, gerechtshof ‘s-Hertogenbosch, C0600953). In deze zaak diende volgens het hof te ‘s-Hertogenbosch als uitgangspunt te worden genomen dat een vordering tot huurbeëindiging toewijsbaar is indien de verhuurder bij het voorgenomen eigen gebruik een wezenlijk belang heeft. Het in eigen beheer nemen van de exploitatie biedt de verhuurder de mogelijkheid om bij het door haar voorgestane total careconcept de regie in eigen hand te houden en met eigen personeel te werken dat direct kan worden aangestuurd. Bovendien bood de eigen exploitatie de mogelijkheid om extra inkomsten te genereren die ten goede komt aan de algemene doelstelling van het ziekenhuis. Dat de huurder wellicht beter in staat was tot het leveren van een kwalitatief hoogwaardig product was niet van zodanig gewicht dat het in de rede ligt dat de verhuurder redelijkerwijs van het concretiseren van haar plannen behoorde af te zien.

De rechtbank Amsterdam besliste in haar vonnis van 27 november 2012 ( ECLI:NL:RBAMS:2012:BY7818 ) dat er geen sprake was van dringend reden om de huur te beëindigen wegens renovatie (o.a. vergroten) van het gehuurde winkelpand. De verhuurder heeft niet voldoende aannemelijk gemaakt dat de beoogde renovatie niet zonder beëindiging van de huurovereenkomst plaats kon vinden. Er was niet door de verhuurder betwist dat de functie van het gehuurde na renovatie hetzelfde bleef. Als de plaats en de functie van het gehuurde hetzelfde blijft, dan is huurbeëindiging niet noodzakelijk. Dat is in het hoofdstuk “Renovatie van gehuurde woon- en bedrijfsruimte”al besproken. Zolang maar vast staat dat de plaats en de functie van het gehuurde in beginsel gelijk is gebleven. Als de plaats en functie gelijk blijven betekent dit niet dat de huurovereenkomst niet kan worden beëindigd. Het gelijk blijven van plaats en functie kan een belangrijke indicatie zijn dat de renovatie met instandhouding van de huurovereenkomst mogelijk is; er zijn echter ook andere omstandigheden mede bepalend die kunnen leiden tot beëindiging van de huurovereenkomst. Dat de plaats van het gehuurde zal wijzigen als gevolg van de verbouwing (doordat deze verbouwing het oppervlak van de winkelruimte aanzienlijk zal vergroten)is volgens de rechtbank te Amsterdam in haar uitspraak van 27 november 2012, geen omstandigheid, die kan bijdragen aan de onderbouwing van een huurbeëindiging. De geplande duur van de renovatie van vijf maanden leverde bovendien geen grond op voor beëindiging, nu de huurder heeft aangegeven bereid te zijn haar exploitatie aan de renovatiewerkzaamheden aan te passen of eventueel de exploitatie tijdelijk te staken. De verhuurder ging echter in beroep tegen dit vonnis en kreeg uiteindelijk van het gerechtshof Amsterdam gelijk. Het gerechtshof wees in haar arrest van 5 november 2013 ( ECLI:NL:GHAMS:2013:4946 ) in het kader van de algemene belangenafweging de vordering van de verhuurder alsnog toe. Deze uitspraak wordt besproken in het onderdeel: “Een huurbeëindiging op grond van een belangenafweging”in dit hoofdstuk.

De rechtbank Almelo, sector kanton, locatie Enschede, heeft zich in haar vonnis van 28 februari 2012 LJN: BV7295, rechtbank Almelo, 377363 CV EXPL 5948-11 evenzeer moeten buigen over de vraag of de verhuurder het gehuurde dringend voor e