De opzegging – 2E.3 Dringendheid

De Hoge Raad heeft in haar arrest van 16 maart 2012 LJN: BV1769, Hoge Raad, 10/05298 beslist dat het arrest van het hof te Amsterdam van 13 juli 2010 niet tot cassatie kon leiden nu de klachten niet nopen tot beantwoording van rechtsvragen in het belang van de rechtseenheid of de rechtsontwikkeling. Mr. Huydecoper stelt in zijn conclusie bij dit arrest dat voor de dringendheid het serieuze plan om het gehuurde zelf te gebruiken voldoende is. Dat gaat echter niet zo ver, dat het door de verhuurder beoogde gebruik door onontkoombare eisen geboden moet zijn, of dat het niet doorgaan van dat gebruik de verhuurder voor onaanvaardbare nadelen of problemen zou plaatsen. Beoordeling óf er van dringend eigen gebruik sprake is moet met inachtneming van alle aangevoerde/gebleken omstandigheden plaatsvinden.
Dit is de lijn van de eerdere rechtspraak. Volgens de rechtspraak kan de verhuurder volstaan met het aannemelijk maken van de noodzaak van het eigen gebruik. Het aantonen van objectieve gegevens is niet noodzakelijk. Noot 73
Het is voorts niet van belang of de verhuurder door eigen toedoen in de positie is gekomen dat hij het gehuurde voor eigen gebruik dringend nodig heeft. Slechts als andere mogelijkheden dan het gebruik van het gehuurde voor de hand liggen is een beroep op dringend eigen gebruik niet valide. Noot 74 Het woord dringendheid behoeft niet te duiden op urgente redenen om het gehuurde te gebruiken: algemene bedrijfseconomische redenen kunnen voldoende zijn om de noodzaak van eigen gebruik aan te tonen. Noot 76
Zo vond de rechtbank Midden Nederland in haar vonnis van 5 november 2014 (ECLI:NL:RBMNE:2014:5445) dat er voor de verhuurder een dringende noodzaak voor huurbeëindiging kon worden aangenomen op grond van de twee belangrijkste pijlers van het nieuwe plan die in verband met het nieuwe winkelcentrum naar voren waren gebracht: het veranderen van de indeling van een gedeelte van het winkelcentrum (Hoog Catharijne) zodat zich daar één of twee grote trekkers konden plaatsen aan de meest zuidelijke zijde, en de branchering van winkels in het winkelcentrum als geheel. Het belang daarbij had de verhuurder naar het oordeel van de kantonrechter voldoende aannemelijk gemaakt. Zoals de verhuurder ter zitting gemotiveerd had aangegeven, zou in de nieuwe situatie sprake zijn van twee parallelle routes (‘assen’) van het station naar de winkels in de binnenstad. Die twee assen waren weer noodzakelijk, zo was onweersproken gebleven, vanwege de verwachte toename van passanten in het winkelcentrum.

In de nieuwe situatie was sprake van twee routes waarvan één van de routes volledig rechtsreeks naar het Vredenburgplein ging en de andere route (substantieel) afboog naar passage Clarenburg. Hieruit volgde de noodzaak om die route van de twee – die niet het meest direct was – zodanig aantrekkelijk te maken dat het winkelend publiek verleid werd om (toch) die route te nemen. Daar kwam bij dat, zo blijkt uit diezelfde toelichting van de verhuurder, het winkelend publiek meer keuzemomenten ging krijgen in de nieuwe situatie.

Of er sprake is van een wezenlijk belang van de verhuurder bij de huurbeëindiging, hangt onder meer af van de vraag of aan de verhuurder andere mogelijkheden ten dienste staan om zijn wil te verwezenlijken en of het benutten van die andere mogelijkheden al dan niet in de rede ligt. Als er sprake is van verhuring aan één huurder van verschillende locaties door middel van verschillende huurcontracten, waarvan de einddatum van deze contracten in de nabije toekomst liggen, dan betekent dit niet dat van dringend nodig hebben voor eigen gebruik geen sprake kan zijn. Van de verhuurder kan in redelijkheid niet worden verlangd dat zij met huurbeëindiging wacht tot (bijvoorbeeld) één jaar voor de einddatum van de overeenkomst, dit gelet op het risico van een langdurige huurbeëindigingsprocedure. Dit risico is niet denkbeeldig gezien het feit dat beëindigingsprocedures enige tijd in beslag kunnen nemen. Dit is bevestigd door het hof te ‘s-Hertogenbosch in haar arrest van 14 augustus 2007.( LJN: BB9559, gerechtshof ‘s-Hertogenbosch, C0600953). In deze zaak diende volgens het hof te ‘s-Hertogenbosch als uitgangspunt te worden genomen dat een vordering tot huurbeëindiging toewijsbaar is indien de verhuurder bij het voorgenomen eigen gebruik een wezenlijk belang heeft. Het in eigen beheer nemen van de exploitatie biedt de verhuurder de mogelijkheid om bij het door haar voorgestane total careconcept de regie in eigen hand te houden en met eigen personeel te werken dat direct kan worden aangestuurd. Bovendien bood de eigen exploitatie de mogelijkheid om extra inkomsten te genereren die ten goede komt aan de algemene doelstelling van het ziekenhuis. Dat de huurder wellicht beter in staat was tot het leveren van een kwalitatief hoogwaardig product was niet van zodanig gewicht dat het in de rede ligt dat de verhuurder redelijkerwijs van het concretiseren van haar plannen behoorde af te zien.

De rechtbank Amsterdam besliste in haar vonnis van 27 november 2012 ( ECLI:NL:RBAMS:2012:BY7818 ) dat er geen sprake was van dringend reden om de huur te beëindigen wegens renovatie (o.a. vergroten) van het gehuurde winkelpand. De verhuurder heeft niet voldoende aannemelijk gemaakt dat de beoogde renovatie niet zonder beëindiging van de huurovereenkomst plaats kon vinden. Er was niet door de verhuurder betwist dat de functie van het gehuurde na renovatie hetzelfde bleef. Als de plaats en de functie van het gehuurde hetzelfde blijft, dan is huurbeëindiging niet noodzakelijk. Dat is in het hoofdstuk “Renovatie van gehuurde woon- en bedrijfsruimte”al besproken. Zolang maar vast staat dat de plaats en de functie van het gehuurde in beginsel gelijk is gebleven. Als de plaats en functie gelijk blijven betekent dit niet dat de huurovereenkomst niet kan worden beëindigd. Het gelijk blijven van plaats en functie kan een belangrijke indicatie zijn dat de renovatie met instandhouding van de huurovereenkomst mogelijk is; er zijn echter ook andere omstandigheden mede bepalend die kunnen leiden tot beëindiging van de huurovereenkomst. Dat de plaats van het gehuurde zal wijzigen als gevolg van de verbouwing (doordat deze verbouwing het oppervlak van de winkelruimte aanzienlijk zal vergroten)is volgens de rechtbank te Amsterdam in haar uitspraak van 27 november 2012, geen omstandigheid, die kan bijdragen aan de onderbouwing van een huurbeëindiging. De geplande duur van de renovatie van vijf maanden leverde bovendien geen grond op voor beëindiging, nu de huurder heeft aangegeven bereid te zijn haar exploitatie aan de renovatiewerkzaamheden aan te passen of eventueel de exploitatie tijdelijk te staken. De verhuurder ging echter in beroep tegen dit vonnis en kreeg uiteindelijk van het gerechtshof Amsterdam gelijk. Het gerechtshof wees in haar arrest van 5 november 2013 ( ECLI:NL:GHAMS:2013:4946 ) in het kader van de algemene belangenafweging de vordering van de verhuurder alsnog toe. Deze uitspraak wordt besproken in het onderdeel: “Een huurbeëindiging op grond van een belangenafweging”in dit hoofdstuk.

De rechtbank Almelo, sector kanton, locatie Enschede, heeft zich in haar vonnis van 28 februari 2012 LJN: BV7295, rechtbank Almelo, 377363 CV EXPL 5948-11 evenzeer moeten buigen over de vraag of de verhuurder het gehuurde dringend voor eigen gebruik nodig had. Volgens de rechtbank diende deze vraag te worden beantwoord aan de hand van alle omstandigheden van het geval. ook hier was de rechtbank van mening dat het dringend eigen gebruik aannemelijk gemaakt moest worden. Volgens de rechtbank konden bedrijfseconomische motieven voldoende zijn om een dringende noodzaak van eigen gebruik aannemelijk te achten. Door de geschetste omstandigheden in de uitspraak (zie rechtsoverweging 2.3) was voldoende aannemelijk gemaakt dat de verhuurder het gehuurde dringend nodig had voor eigen gebruik in de zin van artikel 7:296 lid 1 sub b BW. De bedrijfseconomische motieven van de verhuurder waren volgens de rechter in voldoende mate vast komen te staan. De kantonrechter kwam daardoor niet toe aan een afweging van belangen. Dit lijkt mij juist voor wat betreft de mogelijkheid om een afweging van belangen te maken op grond van artikel 7:296 lid 3 BW. Voor een belangenafweging op grond van artikel 7:296 lid 1 sub b BW is bij een opzegging van bedrijfsruimte immers geen plaats.

Dit is duidelijk anders dan bij toepassing van deze opzeggingsgrond bij woonruimte. In het geval dat de verhuurder van woningen er voor heeft gezorgd dat hij zelf de oorzaak is geworden van deze opzeggingsgrond kan hem dat in de belangenafweging zwaar worden aangerekend (zie in het hoofdstuk van opzegging bij woonruimte: opzegging dringend eigen gebruik.

Het hof te Amsterdam achtte in haar arrest van 29 augustus 2017 ECLI:NL:GHAMS:2017:3508 een huuropzegging door de verhuurder op grond van dringend eigen gebruik wegens ingebruikneming van het gehuurde door dochters van verhuurder/eigenaar een geldige reden om de huurovereenkomst te kunnen beëindigen. De verhuurder had samen met genoemde dochters een ondernemersplan opgesteld voor het exploiteren van een restaurant op het adres van het gehuurde. Het ondernemersplan vermeldde ten aanzien van de promotie: Door de geweldige ligging van de locatie, er rijden elke dag duizenden passanten voorbij, is het eenvoudig om het horecaconcept onder de aandacht van potentiële gasten te brengen.
De kantonrechter had de vorderingen van de verhuurder afgewezen. Zij heeft daartoe overwogen dat de verhuurder de dringende noodzaak tot eigen gebruik niet aannemelijk had gemaakt.
De verhuurder stelde dat hij het gehuurde dringend nodig heeft om daarin samen met zijn dochters een restaurant te gaan exploiteren. De dochters exploiteerden elders een restaurant, maar dat restaurant is met 54 zitplaatsen eigenlijk te klein om twee ondernemers een goed ondernemersinkomen te bieden. Een derde zus die evenals haar beide zusters een horecaopleiding heeft genoten, is op dit moment in loondienst werkzaam en heeft de ambitie om ook ondernemer te worden en zo tevens een hoger inkomen te behalen. De verhuurder en zijn dochters willen in het gehuurde een grootschalig restaurant vestigen, van aanvankelijk 120 zitplaatsen en na uitbreiding 220 zitplaatsen, dat zich zowel richt op de werknemers en de bezoekers van de nabij gevestigde bedrijven (met name voor de lunch) als op de lokale bevolking in de regio (met name voor het diner). De ligging, vrijwel direct aan de afslag van de A9, met ruim voldoende parkeergelegenheid, is daarvoor zeer geschikt, aldus de verhuurder. Het gezin van de verhuurder heeft zijn wortels in de plaats waar het gehuurde is gelegen en kan bij de exploitatie van het nieuwe restaurant dus gebruik maken van bestaande contacten ter plaatse. Het in het gehuurde te vestigen restaurant heeft als formule dat alle gangen (voor-, hoofd- en nagerecht) een vaste prijs hebben. De verhuurder en zijn dochters willen zich richten op het lagere en middensegment, maar wel met een luxe uitstraling. Het door de verhuurder overgelegde businessplan bevat een prognose van afgerond € 184.000,= nettowinst commercieel voor de uitbreiding (boekjaar 2019) en € 299.000,= daarna (boekjaar 2021).

Het hof achtte dit plan voldoende realistisch en dus haalbaar.
De huurder voerde nog ter afwering van de vordering aan dat de verhuurder meerdere panden in de plaats bezit waar het gehuurde is gelegen en dat de oudste twee dochters hangende de procedure in eerste aanleg een pand in een andere plaats hebben gekocht, dat zij willen ombouwen tot tapasrestaurant.
Het hof overweegt naar aanleiding van dit verweer als volgt: De horecaruimtes in de vastgoedportefeuille zijn veel kleiner. De huurder heeft een en ander volgens het hof niet voldoende gemotiveerd betwist. Het hof acht het voorts een gerechtvaardigde wens dat de nieuwe bedrijfsruimte enigszins is gelegen in de buurt van het gehuurde, waar het gezin van de verhuurder is geworteld. Op grond van het voorgaande stelde het hof vast dat de verhuurder het gehuurde voor zijn plannen daadwerkelijk nodig heeft.
De verhuurder wenst naar het oordeel van het hof samen met zijn dochter, die ook een horecaopleiding heeft genoten, maar nu als enige nog in loondienst werkzaam is, de kans te geven om samen met haar reeds ervaren zus een restaurant te gaan uitbaten. Om aan twee ondernemers een interessant inkomen te kunnen bieden moet het restaurant een zekere omvang hebben. Het gehuurde biedt die mogelijkheid. Een beroep op dringend eigen gebruik is niet alleen mogelijk als de verhuurder en/of het kind aan wie hij het gehuurde in gebruik wenst te geven, in zijn maatschappelijk voortbestaan wordt bedreigd. In zoverre is het niet relevant dat de drie zussen in de huidige situatie al in hun levensonderhoud kunnen voorzien en dat dat ook geldt voor verhuurder zelf. Waar het om gaat is dat andere zussen ambities hebben die zij, zonder dat zij de beschikking krijgen over het gehuurde, moeilijk kunnen realiseren. Als vader mag verhuurder zich dat belang aantrekken als (ware het) zijn eigen belang. De slotsom is dan ook dat de verhuurder het gehuurde voor zijn plannen dringend nodig heeft.

De huurder moet aannemelijk maken dat de verhuurder andere mogelijkheden ten dienste staan om het gehuurde te gebruiken. Noot 78 Gezien deze uitspraak valt ook onder dringend eigen gebruik de situatie dat de verhuurder wel andere mogelijkheden heeft om zijn probleem op te lossen, maar dat van hem niet kan worden verwacht dat hij die oplossing benut. De huurder zal dan aannemelijk moeten maken dat hij door het ongebruikt laten van deze mogelijkheden onevenredig wordt benadeeld.

De rechtbank Overijssel diende in haar vonnis van 8 november 2016 ECLI:NL:RBOVE:2016:4680 over verschillende vorderingen een beslissing te nemen, waaronder een vordering tot huurbeëindiging wegens dringend eigen gebruik. Tevens werd er een beoordeling door de rechter gegeven of de huurovereenkomst beëindigd kon worden wegens een open belangenafweging. Dit was wel een bijzonder situatie. Er was in deze kwestie sprake van een brouwer die de bedrijfsruimte huurde van eigenaar A. De brouwer was dus hoofdhuurder. De brouwer verhuurde de bedrijfsruimte aan onderhuurder B. Onderhuurder B verwierf vervolgens de eigendom van de bedrijfsruimte. De onderhuurder verwierf als eigenaar tevens de positie van hoofdverhuurder. De hoofdverhuurder zegde de huurovereenkomst met de brouwer op tegen het einde van de huurperiode van tien jaren. De opzegging had in de tweede huurtermijn plaatsgevonden. De wachttijd van drie jaren bij eigendomsoverdracht is niet van toepassing gedurende de tweede huurperiode van vijf jaar.

De rechter diende allereerst te beoordelen of er sprake was van een dringende reden die tot de opzegging kon leiden. De rechter was van oordeel dat dit niet het geval was. In dit geval stond immers vast dat onderhuurder B (inmiddels eigenaar van het pand) het verhuurde al in gebruik heeft en daarin zijn onderneming exploiteert. Gesteld noch gebleken was voorts dat de brouwer harerzijds het voornemen heeft een einde te maken aan de onderhuurovereenkomst en onderhuurder B wenst te vervangen door een andere onderhuurder/exploitant. Daarbij was onder meer van belang dat onderhuurder B niet afdoende heeft weerlegd het verweer van de brouwer dat zij zich niet bemoeit met de exploitatie van het cafébedrijf van onderhuurder B, dat zij evenmin bezwaren heeft tegen het bouwkundig verbinden van een achtergelegen perceel met het gehuurde en dat zij de uitbreidingsplannen van onderhuurder B niet zou willen verhinderen. Daarbij was verder van belang dat de door onderhuurder B gestelde beperking in drankenkeuze en het daardoor niet ‘baas in eigen huis’ kunnen zijn, is opgenomen in de onderhuurovereenkomst en niet in de huurovereenkomst. Gelet op een en ander kon dan ook niet tot het oordeel worden gekomen dat het gestelde eigen gebruik van onderhuurder B ‘dringend’ was in de zin van artikel 7:296 lid 1 aanhef en sub b BW. Deze grond kon de beëindigingsvordering evenmin dragen.

De door de rechter ambtshalve toegepaste afweging van belangen viel wel in het voordeel van onderhuurder B uit. In dit geval stelde de rechter allereerst vast dat de brouwer het gehuurde nimmer feitelijk in gebruik heeft gehad en de exploitatie van het daarin gevestigde cafébedrijf van meet af aan heeft overgelaten aan onderhuurder B als haar onderhuurder. De rechter oordeelde verder: aangezien de onderhuurder B thans eigenaar is van het pand waarvan het gehuurde deel uitmaakt en hij – naar hij onweersproken heeft aangevoerd – voornemens is zijn onderneming uit te breiden door een achtergelegen perceel bouwkundig met het gehuurde te verbinden, dient naar het oordeel van de kantonrechter er vanuit te worden gegaan dat onderhuurder B de exploitatie van zijn café-bedrijf en het feitelijk gebruik van het gehuurde nog geruime tijd zou voortzetten.

Verder was door de brouwer niet gesteld dat de investeringen niet binnen tien jaar terugverdiend konden worden. Het aanhouden van het gehuurde en het doorverhuren levert de brouwer op zich ook geen financieel voordeel op nu onomstreden is dat de brouwer als onderverhuurder dezelfde huur bij onderhuurder B als onderhuurder in rekening brengt als zij als huurder aan onderverhuurder B (thans eigenaar) als verhuurder dient af te dragen. Het belang van de brouwer lag meer in het kader van levering van dranken. De kantonrechter zag niet in dat de brouwer bij het eindigen van de huurovereenkomst – en de onderhuurovereenkomst – niet (meer) in de positie is om onderhuurder B bieren en aanverwante dranken te leveren. De rechter onderkende ook dat er een redelijk belang van de onderhuurder B is die nu zowel eigenaar is van het gehuurde als de exploitant van de daarin gedreven onderneming, zodat zijn wens om, zoals hij stelt, ‘baas in eigen huis’ te zijn, in dit geval niet zonder betekenis kan worden geacht. Alles bij elkaar vond de rechter dit voldoende om de huurovereenkomst te beëindigen.