Laatst bijgewerkt op 2023-07-16 om 22:33:38

Akkoord ter zake van een redelijk voorstel kan worden afgedwongen. De verhuurder kan verlangen dat een huurder akkoord gaat met een aanvulling op de huurovereenkomst als de meerderheid van de huurders van een woningencomplex zich voor deze wijziging uitspreekt (renovatie). Dit geldt zelfs als de wijziging geen betrekking op de woning van de betreffende huurder heeft, maar de wijziging wel consequenties voor de huurprijs heeft. De huurder die niet instemt met deze wijziging loopt dan het risico tegen een (geslaagde) ontruimingsactie van de verhuurder aan te lopen. Noot 82

De kantonrechter van de rechtbank Overijssel, locatie Enschede, heeft in zijn vonnis van 8 november 2022 (ECLI:NL:RBOVE:2022:4086, niet gepubliceerd op Rechtspraak.nl, wel gepubliceerd in WR 2023/83) beslist dat het redelijke aanbod van de verhuurder om een energieprestatievergoeding overeen te komen met de verhuurder geldig was.

De verhuurder had abusievelijk bij de oplevering van de woning en het verhuren van de woning niet gekozen om met de huurder een energieprestatievergoeding overeen te komen, maar had er voor gekozen om een gebruiksvergoeding overeen te komen.  In een procedure bij het hof Amsterdam was die gebruiksvergoeding nietig verklaard. Dat komt overeen met een arrest van de Hoge Raad van 21 januari 2022 (ECLI:NL:HR:2022:61), waarin is beslist dat de kapitaals- en onderhoudslasten van een WKO-installatie (indien dit een onroerende aanhorigheid is), gelet op het bepaalde in artikel 7:237 lid 2 BW niet als servicekosten bij huurders in rekening gebracht kunnen worden. Dit standpunt is uitgebreid  beschreven in het onderdeel: “Onderverdeling van de in rekening te brengen geleverde zaken en diensten“. Het standpunt van de Hoge Raad komt er kortgezegd op neer dat onroerende aanhorigheden in de huurprijs begrepen moeten zij en niet als servicekosten in rekening gebracht kunnen worden. De door de verhuurder met de huurder overeengekomen gebruiksvergoeding werd daarom ten onrechte  ongeldig verklaard.

De verhuurder had allereerst voor de constructie van de gebruiksvergoeding gekozen. Mr. J.K. Six-Hummel  beschrijft in de noot bij deze uitspraak dat veel woningcorporaties de energieprestatievergoeding ingewikkeld vinden, mede vanwege de bij een energieprestatievergoeding verplichte monitoring. Toen deze mogelijkheid werd afgeschoten door de jurisprudentie moest er alsnog worden gekozen voor de energieprestatievergoeding dat moest gegoten in een nieuwe huurovereenkomst waarin de energieprestatievergoeding was verwerkt. Dit was aldus een voorstel ex artikel 7:274 lid 1 sub d BW. In het complex gingen van de 79 bewoners 76 akkoord met het aanbod. Drie huurders hadden niet ingestemd. Daarna werd de kantonrechter de vraag is voorgelegd of het aanbod van de woningcorporatie alsnog deze energieprestatievergoeding overeen te komen, redelijk was.

De kantonrechter Enschede achtte dit voorstel tot het sluiten van een nieuwe huurovereenkomst met betrekking tot dezelfde woning alleszins redelijk. Dit oordeel wordt uitgebreid gemotiveerd door de kantonrechter. De kantonrechter motiveerde zijn oordeel als volgt:

• Achteraf gezien was  het sluiten van een gebruiksovereenkomst een onjuiste beslissing maar op dat moment naar het oordeel van de kantonrechter niet onverdedigbaar omdat er over het ‘onroerend zijn’ van op de woning bevestigde zonnepanelen nog geen rechterlijk oordeel was gegeven. De jurisprudentie op dit punt is inmiddels wel uitgekristalliseerd: op de woning geïnstalleerde zonnepanelen maken deel uit van de woning, zijn onroerend en voor het gebruik ervan kan geen aparte vergoeding in rekening worden gebracht.
• De kantonrechter acht het onjuist dat een strategische fout niet hersteld zou kunnen worden.
• Het is naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid aanvaardbaar dat de huurder alsnog voor de door de verhuurder gemaakte kosten van verduurzaming van zijn woning een vergoeding gaat betalen als bedoeld in artikel 7:237 lid 4 BW, het artikel waarin de EPV is gedefinieerd.
• De huurder is weliswaar niet verplicht akkoord te gaan met het voorstel. Het niet accepteren van het voorstel kan uiteindelijk wel leiden, zoals in dit geval tot een beëindigingsprocedure via de weg van artikel 7:272 lid 2 BW juncto artikel 7:274 lid 1 BW.
• De aangeboden EPV is lager dan het bedrag dat oorspronkelijk is overeengekomen in de gebruiksovereenkomst. De NOM-woning levert de huurder ontegenzeggelijk financieel voordeel op.
• Door de  EPV-overeenkomst wordt de privacy van de huurder niet geschonden. De verhuurder had echter  voldoende aannemelijk gemaakt dat op basis van de meetresultaten niets individueels terug te leiden is.

Gezien het bovenstaande was het standpunt van de huurder onredelijk. Dat het standpunt van de huurder onredelijk was, was zonder de overwegingen van de kantonrechter wel duidelijk. De huurder dacht met een slimmigheidje voor een dubbeltje op de eerste rang te zitten. Het is goed dat de rechter hierin niet mee is gegaan.