2D. De wachttijd van drie jaar in het kader van de dringende reden

Laatst bijgewerkt op 2020-01-04 om 17:36:38

Volgens artikel 7:296 lid 2 BW is de vordering in het kader van dringend eigen gebruik (waaronder ook renovatie valt) niet toewijsbaar, indien de verhuurder de rechtsopvolger is van een vorige verhuurder en hij niet is diens echtgenoot, geregistreerde partner, bloed- of aanverwant in de eerste graad of pleegkind, en de opzegging is geschied binnen drie jaar nadat de rechtsopvolging schriftelijk ter kennis van de huurder is gebracht. Onder pleegkind wordt verstaan degene die duurzaam als eigen kind is verzorgd en opgevoed. De wachttijd is opgenomen om te voorkomen dat de huurder plotseling met een nieuwe verhuurder wordt geconfronteerd (die al langer eigenaar van het gehuurde was), die voor de huurder nadelige plannen uit de “hoge hoed” tovert. De regeling geldt in beginsel voor zowel rechtsopvolgers onder algemene- als onder bijzondere titel. De in artikel 7:296 lid 2 BW genoemde personen vallen niet onder deze beperking. De vrouw van de verhuurder die dus de verhuurde ruimte erft kan binnen de termijn van drie jaar gebruik van het gehuurde claimen door beroep op deze rechtsgrond te doen. Verder geldt de wachttijd niet in de tweede huurtermijn van vijf jaar. Hier wordt in dit hoofdstuk nog uitgebreid op ingegaan.

De Hoge Raad is in haar arrest van 24 september 2010 ( LJN: BM9758, Hoge Raad, 10/00172 ) ingegaan op de vraag of de wachttijd ook van toepassing is voor opzeggingen die buiten de mogelijkheid van opzegging van artikel 7:296 lid 2 BW vallen. In dit arrest is antwoord gegeven op twee vragen:

Mag een verhuurder van bedrijfsruimte de huur wegens dringend eigen gebruik beëindigen om de ruimte vervolgens aan een andere (niet aan haar gelieerde) huurder ter beschikking te stellen?
Geldt de wachttijd van drie jaar in het kader van een opzegging wegens dringend eigen gebruik alleen bij opzegging tegen het einde van de eerste termijn van vijf jaar en is deze wachttijd niet van toepassing na verstrijking van de eerste termijn?

De casus die tot deze uitspraak heeft geleid luidde als volgt:

Huurder heeft in februari 1998 een huurovereenkomst gesloten met A (eerste verhuurder) ter zake van de bedrijfsruimte, deel uitmakend van het (voormalige) winkelcentrum “La Vie” te Utrecht (hierna: La Vie). De gehuurde bedrijfsruimte omvat een winkelruimte ter grootte van 200 m² in de kelder.
B (tweede verhuurder) heeft op 22 december 2005 de eigendom van La Vie verkregen en is aldus, krachtens artikel 7:226 BW , opvolgend verhuurder geworden van onder meer de door huurder gehuurde ruimte. Op 23 december 2005 heeft B de huurder schriftelijk op de hoogte gesteld van de rechtsopvolging.
La Vie bestaat uit een winkelgedeelte (op de kelderverdieping, begane grond en eerste verdieping) van ca. 11.520 m², een kantorencomplex (op de tweede tot en met zesde verdieping) van circa 9.140 m² en een bijbehorende parkeergarage met circa 325 parkeerplaatsen.
Van de 11.520 m² winkelbedrijfsruimte huurt Magazijn De Bijenkorf B.V. (hierna: De Bijenkorf) in ieder geval vanaf 1 maart 1998 een oppervlakte van 10.766 m². Ook ten aanzien van dit huurperceel is B de opvolgend verhuurder. De huurovereenkomst tussen B en De Bijenkorf is laatstelijk verlengd tot 1 maart 2013.
Bij brief van 30 januari 2007 heeft B de huurovereenkomst met huurder opgezegd tegen 1 februari 2008. Dit naar aanleiding van een mededeling van De Bijenkorf dat zij vanwege uitbreidingsplannen per 1 maart 2008 wil beschikken over onder meer de door huurder gehuurde ruimte.
In reactie op de huuropzegging heeft huurder aan B op 3 mei 2007 bericht daarmee niet in te stemmen.

De Hoge Raad geeft in rechtsoverweging 3.5 van dit arrest te kennen dat de wachttijd niet van toepassing is indien het gaat om een opzegging die is gedaan tegen het einde van de termijn waarmee de overeenkomst krachtens artikel 7:296 lid 2 BW is verlengd. De Hoge Raad benadrukt nog eens dat de wachttijd als genoemd in artikel 7:296 lid 2 BW slechts betrekking heeft op opzeggingen tegen het einde van de in artikel 7:292 lid 1 BW bedoelde eerste termijn. Opzeggingen (als de onderhavige) tegen het einde van de verlengde termijn worden in de leden 3 en 4 van artikel 7:296 BW geregeld, waarin de in artikel 7:296 lid 2 BW bedoelde verplichte afwijzingsgrond niet is herhaald. De mogelijkheid tot opzegging binnen de termijn van tien jaar staat dus open als er sprake is van een opzegging binnen de verlengde termijn op basis van de open belangenafweging. In deze zaak achtte de Hoge Raad het belang van de verhuurder zwaarder dan het belang van de huurder.

De Hoge Raad had eerder in haar arrest van 22 juni 2001 Noot 55b beslist dat de wachttijd van drie jaar zowel betrekking heeft op de opzeggingsgrond “dringend eigen gebruik” als alle andere vormen van eigen gebruik waarbij de vordering tot beëindiging wordt gebaseerd op de open belangenafweging.
De annotator betoogt naar aanleiding van dit arrest dat het de wetgever er bij de wijziging van deze regeling niet om te doen was om de interpretatie met betrekking tot deze regeling te wijzigen. Het is de wetgever er slechts om te doen geweest een nauwkeurigere beschrijving te geven van de wettelijke regeling. Deze uitspraak is gewezen in het recht dat vóór 2003 van toepassing was. De positie van de huurder is na de wijziging van het recht in 2003 dus toch verslechterd. De Hoge Raad heeft in haar arrest van 24 september 2010 afstand genomen van het eerder ingenomen standpunt dat in haar arrest van 22 juni 2001 was gegeven.

De Hoge Raad geeft nog een onderbouwing van dit standpunt als verwoord in haar arrest van 24 september 2010. Op grond van artikel 7A:1631 lid 2 (oud) BW als geldende tot 1 augustus 2003 was een opzegging wegens voorgenomen eigen gebruik door een opvolgende verhuurder tegen het einde van de krachtens artikel 7A:1626 verlengde huur nietig indien die opzegging plaatsvond binnen drie jaren nadat de rechtsopvolging schriftelijk ter kennis van de huurder was gebracht. In dit opzicht geniet de huurder dus sedertdien minder bescherming dan onder de oude wet. Weliswaar heeft de minister van justitie in de memorie van toelichting bij het voorstel van wet dat heeft geleid tot de huidige afdeling 7.4.6 BW laten weten dat “de voorgestelde regeling geen ingrijpende wijzigingen ten opzichte van het huidige recht” brengt en dat “de thans bestaande opzeggings- en termijnbescherming (…) zijn gehandhaafd” (Kamerstukken II 1999-2000, 26 932, nr. 3, p. 1), maar dat is onvoldoende om op grond van de bedoeling van de wetgever een met het duidelijke in artikel 7:296 BW neergelegde stelsel onverenigbare uitleg van die bepaling te aanvaarden.

Mr. Huydecoper heeft in zijn conclusie bij dit arrest zinvolle beschouwingen gegeven waarom de wachttijd naar zijn mening wél van toepassing zou behoren te zijn in de tweede termijn van de huurperiode. De Hoge Raad heeft deze beschouwingen in haar arrest niet overgenomen. Huurgeschil.nl neigt meer naar de overwegingen die Huydecoper te berde heeft gebracht. Met Huydecoper ben ik van mening dat de wachttijd ook zou hebben te gelden voor een opzegging in de tweede huurperiode. Het geldende recht is echter uitgezet door de Hoge Raad in bovengenoemde uitspraak. Het kan echter geen kwaad om de argumenten van Huydecoper in het kort de revue te laten passeren, omdat het gezien deze argumenten niet denkbeeldig is dat de Hoge Raad in een andere zaak op het standpunt terug kan komen wegens deze argumenten.

Een eerste argument heeft betrekking op de wetsgeschiedenis. Volgens Huydecoper valt uit de wetsgeschiedenis een ruime categorie opzeggingsgronden als “eigen gebruik” aan te merken die onder de wachttijdregeling dient te vallen (alinea’s twaalf tot en met 14 van de conclusie bij het arrest);
Een tweede argument is dat de wachttijd kennelijk wel de verhuurder kan worden tegengeworpen bij klemmende belangen, maar niet bij minder klemmende belangen (alinea’s 20 tot en met 22 van de conclusie bij het arrest);
Een derde argument is dat de uitleg die de Hoge Raad in het arrest van 22 juni 2001 had gevolgd nog steeds evenveel overtuigt als destijds ook het geval was (alinea 24 van de conclusie bij het arrest);
Een vierde argument is dat een beperking van de wachttijd tot de eerste termijn de regeling veel van haar kracht laten verliezen (alinea’s 26 tot en met 28 van de conclusie bij het arrest);

Het hof te Arnhem heeft in haar arrest van 1 september 2009 LJN: BK5356, gerechtshof Arnhem, 200.012.651 in het licht van het arrest van 24 september 2010 van de Hoge Raad een juiste beslissing gegeven. Het betrof hier een opzegging na de termijn van tien jaar, maar binnen een eventuele wachttijd van drie jaar. Het hof was in rechtsoverweging 4.4 van mening dat het arrest van de Hoge Raad van 22 juni 2001 was gewezen onder het tot 1 augustus 2003 geldende recht en hier niet als beslissend kon worden beschouwd. Volgens het hof verwijst artikel 7:296 lid 2 BW uitdrukkelijk naar de beëindigingsgrond van lid 1 sub b. Lid 1 is alleen van toepassing als de opzegging is gedaan tegen het einde van de eerste termijn van vijf jaar. Die situatie deed zich hier niet voor: hier is de opzegging gedaan tegen het einde van de verlengde periode van tien jaar. Huurder stelt dat de wetgever heeft bedoeld de wachttijd van drie jaar ook te doen gelden voor een opzegging wegens belangenafweging krachtens artikel 7:296 lid 3 BW . Deze aan de wetgever toegeschreven bedoeling blijkt niet, althans niet voldoende, uit de wet of de toelichting daarop, aldus het hof.

De Hoge Raad handhaaft in haar arrest van 25 april 2014 (ECLI:NL:HR:2014:1018 ) het eerder ingenomen standpunt als verwoord in haar arrest van 24 september 2010 ( LJN: BM9758, Hoge Raad, 10/00172 ). De Hoge raad was van mening dat het hof te ‘s-Hertogenbosch geen rechtsregel had geschonden door geen wachttijd toe te passen in deze situatie, waarbij sprake was van opzegging van een huurovereenkomst wegens dringende reden betreffende een huurcontract dat langer dan vijf jaar had geduurd. Mr. Wissink concludeert in zijn conclusie bij dit arrest (ECLI:NL:HR:2014:240 ) tot afwijzing van het ingestelde beroep. Deze conclusie geeft onder meer een mooie samenvatting van het proces van de totstandkoming van het door de Hoge Raad neergelegde standpunt. In deze conclusie wordt ook uitdrukkelijk de wetsgeschiedenis besproken. Mr. Wissink wijst in zijn conclusie dat volgens de Hoge Raad de bescherming van de huurder van bedrijfsruimte als bedoeld in artikel 7:290 BW van fundamenteel andere aard is dan bij woonruimte. Bij bedrijfsruimte spelen immers de bedrijfseconomische belangen van de huurder en de verhuurder een rol. Volgens mr. Wissink bestaat er een te groot verschil tussen de wettelijke afbakening van artikel 7:230a BW en artikel 7:290 BW bedrijfsruimte. Een verdere uitbreiding van de bescherming van artikel 7:290 BW bedrijfsruimte (bijvoorbeeld dus een geldende wachttijd na de huurperiode van vijf jaar) is volgens hem daarom niet wenselijk.

Rechtsopvolging binnen hetzelfde concern
Bij rechtsopvolging binnen hetzelfde concern (bijvoorbeeld: verkoop van de onroerende zaak van de ene dochtermaatschappij naar de andere dochtermaatschappij binnen) dient in beginsel de wachttermijn van drie jaar te worden toegepast. De wachttijd van drie jaar na rechtsopvolging binnen hetzelfde concern hoeft niet te worden gehanteerd als de rechtsopvolging van de onroerende zaak van de ene dochtermaatschappij naar de andere dochtermaatschappij in het kader van een puur administratieve kwestie is geregeld. Te denken valt aan vereenvoudiging van de organisatiestructuur van het bedrijf, of een overdracht van de onroerende zaak vanwege fiscale redenen. Als de rechtsopvolging vanwege een puur administratieve reden heeft plaatsgevonden en er dus geen sprake is van enige relevante wijziging van het verhuurdersbeleid, dan dient van het verbod tot opzegging binnen drie jaar na rechtsopvolging te worden afgeweken en blijft de wachttermijn van drie jaar buiten toepassing.Noot 55

In laatstgenoemde uitspraak is door de kantonrechter met name bekeken of er op grond van de aangedragen feiten enige (relevante) wijziging van het huurbeleid te verwachten viel. Gezien het feit dat deze wijziging niet viel te verwachten, is in deze uitspraak besloten dat de wachttijd van drie jaar buiten beschouwing kon blijven.

In de uitspraak van het gerechtshof te Amsterdam van 4 mei 2006 Noot 55a besloot het gerechtshof dat de wachttijd van drie jaar wel van toepassing was na rechtsopvolging aan een andere rechtspersoon die deel uitmaakte van hetzelfde concern van rechtspersonen en de onroerende zaak onderdeel bleef van het totale vastgoedportefeuille van dat concern.

Het Gerechtshof gaf in rechtsoverweging 4.5 de volgende onderbouwing: “niet uit te sluiten valt dan ook dat een organisatorische wijziging een beleidswijziging ten aanzien van de exploitatie van die onroerende zaak met zich mee zal brengen waardoor de huurder een belang houdt dat hij op de hoogte wordt gebracht van de wijziging. Daarom moeten zowel de aandelenoverdracht en de daarop volgende eigendomsoverdracht op 2 november 1998 als ook de overdracht op 30 december 2001 worden opgevat als rechtsopvolgingen in de zin van artikel 7:296 lid 2 BW”.

De annotator bij dit arrest (Mr J.M. Heikens) bekritiseert het arrest van het Gerechtshof op de volgende grond(en). Hoewel een beleidswijziging van de verhuurder in dit specifieke geval wel in de lijn der verwachting lag, omdat er sprake was van een splitsing van de onroerendgoedportefeuille in een kantoren BV en een Retail BV, had het Hof niet mogen volstaan met deze algemene overweging, doch had het Hof moeten onderzoeken of de eigendomsoverdracht inderdaad tot een wijziging van het verhuurbeleid heeft geleid, of zou leiden. De verhuurder had immers gemotiveerd weersproken dat er sprake zou zijn van een beleidswijziging. Als er inderdaad geen sprake was geweest van een beleidswijziging, dan had het Hof op grond van dezelfde overweging als die van de rechtbank ’s-Gravenhage, sector kanton Delft kunnen besluiten dat de wachttijd van drie jaar buiten toepassing te laten.

Volgens de Hoge Raad moet overdracht van aandelen in handen van een andere vennootschap worden beschouwd als opvolging van huurderschap, waardoor in deze situatie de wachttijd van drie jaar ook van toepassing is. De wachttijd is ook van toepassing ten aanzien van de onderhuurder, die het huurobject heeft gekocht en vervolgens de huur van de hoofdhuurder wenst op te zeggen.(Hoge Raad 13 december 1996, NJ 1997,557 (Konmar/Waldorpstraat). De Hoge raad motiveert dit standpunt als volgt. Het doel en strekking van het desbetreffende wetsartikel ( 7:296 BW ) moet bij een zodanig overgang van belang en zeggenschap op één lijn moet worden gesteld met opvolging in verhuurderschap. De verhuurder die geen risico wenst te nemen zal zijn huurders van iedere overdracht op de hoogte stellen. Ook al is dit niet noodzakelijk in een situatie, zoals beschreven in de uitspraak van de rechtbank ’s-Gravenhage, sector kanton Delft.

Open belangenafweging en de wachttijd
Artikel 7:296 lid 2 BW wijst alleen naar de opzegging op grond van dringend eigen gebruik. De wachttijd is niet van toepassing op de open belangenafweging van artikel 7:296 lid 3 BW .

Misbruik van recht?
Ook als de rechtopvolger het gehuurde heeft gekocht met het oogmerk om met inachtneming van de wettelijke bepalingen de huur op te zeggen levert dit geen misbruik van recht of strijd met redelijkheid en billijkheid op. Noot 56

De Hoge Raad merkt in haar uitspraak van 12 juli 2002 over dat misbruik van recht of strijd met redelijkheid en billijkheid het volgende op: ‘(…)In de wet is dan ook, om het gestelde doel te bereiken, geen verdergaande beperking neergelegd dan hiervoor is vermeld (de wachttijd van drie jaar, toevoeging Huurgeschil) en noch uit de tekst noch uit de strekking van de wet volgt dat is bedoeld de nieuwe eigenaar te verhinderen na verloop van drie jaar na de kennisgeving van de rechtsopvolging de ruimte in gebruik te nemen. In die situatie levert de omstandigheid dat de verhuurder het gehuurde met dit vooropgezette doel heeft verworven en vervolgens met inachtneming van de wettelijke bepalingen de huur opzegt, geen misbruik van bevoegdheid of handelen in strijd met redelijkheid en billijkheid op.’

De wachttijd is ook van toepassing op de onderhuurder, die het huurobject heeft gekocht en vervolgens de huur van de hoofdhuurder op wenst te zeggen.