Positie onderhuurder na huurbeëindiging om andere reden dan opzegging

Laatst bijgewerkt op 2022-06-09 om 21:30:12

De huurovereenkomst tussen de hoofdverhuurder en de hoofdhuurder kan eindigen door allerlei vorm van huurbeëindiging zoals een beëindiging met wederzijds goedvinden, een beëindiging ten gevolge van een opzegging door de huurder of door ontbinding wegens het niet betalen van de huur. Als de huurovereenkomst tussen de hoofdverhuurder en de hoofdhuurder op deze wijze eindigt, dan eindigt de huurovereenkomst tussen de hoofdhuurder en de onderhuurder niet. In geval van een dergelijke beëindiging geldt nog steeds de situatie, zoals die gold onder het oude recht (dus het recht dat vóór 2003 van toepassing was). De verhuurder kan het ontruimingsvonnis ook tegen de onderhuurder gebruiken en middels deze executoriale titel ervoor zorgen dat het gehuurde wordt ontruimd. Er is dus een groot verschil met de situatie zoals boven beschreven als de huurovereenkomst door de rechter wordt opgezegd. De huurovereenkomst en de onderhuurovereenkomst eindigen immers door de uitspraak door de rechter. Het is dus niet noodzakelijk om zowel de hoofdverhuurder als de onderhuurder in een procedure te betrekken. Als de vordering van de hoofdhuurder tot ontruiming van het gehuurde wordt toegewezen, dan geldt deze ontruimingstitel ook jegens de onderhuurder. Als de onderhuurder door de hoofdverhuurder toch in een procedure wordt betrokken, kan er een procesrechtelijke complicatie ontstaan als het vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad is verklaard en de onderhuurder wél hoger beroep tegen het ontruimingsvonnis aantekent, maar de hoofdhuurder in het vonnis berust. De onderhuurder kan, door hoger beroep in te stellen, niet voorkomen dat de huurovereenkomst wordt beëindigd. De huurovereenkomst tussen de hoofdverhuurder en de hoofdhuurder wordt immers definitief beëindigd als er geen hoger beroep door de hoofdhuurder wordt ingesteld en het vonnis in kracht van gewijsde geraakt.

De hoofdhuurder kan in een dergelijk geval, waarin alleen de onderhuurder tijdig appèl heeft ingesteld, ook niet meer in incidenteel appèl alsnog grieven opwerpen tegen de beëindiging van de hoofdhuurovereenkomst. Als het vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad is verklaard kan de onderhuurder in beginsel de ontruiming gedurende het hoger beroep tegen houden, omdat het appel dan schorsende werking heeft. Als de hoofdverhuurder dan in reconventie alsnog ontruiming vordert, zal deze vordering tot ontruiming normaliter toegewezen worden. Het belang van de onderhuurder bij het instellen van het appel zou dan immers niet gelegen kunnen zijn in een afstel van de ontruiming (de huurovereenkomst is immers beëindigd), maar in een uitstel. Het belang bij een uitstel van de ontruiming zal doorgaans onvoldoende gewicht in de schaal leggen tegenover het belang van de verhuurder (nieuwe verhuring of sloop van het pand) om uitstel van de ontruiming te rechtvaardigen (rechtbank ‘s-Hertogenbosch 19 november 2015, ECLI:NL:RBOBR:2015:7330, met noot Mr. M.F.A. Evers, WR 2016/4).

Dat op basis van een overeenkomst tussen hoofdverhuurder en hoofdhuurder of op basis van een vonnis het gehuurde ontruimd kan worden is een academisch verschil. De ene actie is gebaseerd op een vonnis en de andere actie is gebaseerd op het eindigen van de overeenkomst van de hoofdhuurder. Als de onderhuurder het pand niet uit vrije wil wenst te verlaten door de overeenkomst tussen hoofdhuurder en hoofdverhuurder, dan zal de hoofdverhuurder jegens de onderhuurder een ontruimingsvonnis moeten halen. Deze procedure zal altijd worden toegewezen, omdat de onderhuurder zich zonder recht of titel jegens de hoofdverhuurder in het pand bevindt.
De huurder/onderverhuurder komt door de beëindiging van de hoofdhuur in de onmogelijkheid te verkeren zijn onderhuurder het huurgenot dat hem toekomt te verschaffen en wordt uit dien hoofde schadeplichtig. De onderhuurder is in beginsel nog steeds huur verschuldigd, doch de overeenkomst is niet beëindigd. De huurder kan echter de huurovereenkomst gedeeltelijk ontbinden voor wat betreft de betaling van de huur, omdat het gehuurde niet ter beschikking wordt gesteld. De huurder kan dit op grond van de artikel 7:210 BW en artikel 7:231 BW buiten rechte bewerkstelligen.

Aangezien de onderhuurovereenkomst niet is geëindigd, zal de onderverhuurder schadeplichtig worden wegens het niet beschikbaar stellen van het gehuurde gedurende de huurperiode. Dit betekent dat als de hoofdhuurder en de hoofdverhuurder de huurovereenkomst laten eindigen tegen het tijdstip dat de eerste huurperiode van de onderhuurovereenkomst eindigt, de onderhuurder nog aanspraak kan maken op een huurperiode van vijf jaar. Dit is de wettelijke termijn van verlenging van de overeenkomst op grond van artikel 7:292 lid 2 BW. Dit geldt eveneens als er een contractuele verlenging van de huurovereenkomst is overeengekomen. Als de hoofdhuurder desondanks de huur opzegt of instemt met huurbeëindiging wordt de hoofdhuurder dus schadeplichtig. Hij houdt dan immers niet voldoende rekening met de belangen van de huurder.

Deze huurovereenkomst tussen de hoofdhuurder en de onderhuurder is immers niet geëindigd door opzegging, of door ontbinding dan wel door huurbeëindiging in gezamenlijk overleg. Dit betekent dat de onderhuurder, die geconfronteerd wordt met ontruiming van het gehuurde bij aanvang van jaar zes van de overeenkomst wel het gehuurde moet verlaten, maar een claim bij de onderverhuurder neer kan leggen wegens derving huurgenot. Die claim kan dan bestaan uit verhuis- en inrichtingskosten, winstderving en huurcompensatie als er vergelijkbare duurdere ruimte wordt gehuurd. Dit kan dus een forse claim zijn, want als basis wordt dan genomen de resterende periode van vijf jaar. De onderverhuurder die het huurgenot niet meer kan verschaffen kan weliswaar de huurovereenkomst ontbinden op grond van artikel 7:210 BW, doch wordt dan eveneens schadeplichtig. De claim die de onderhuurder bij de onderverhuurder neer kan leggen zal ook deze posten omvatten.

Kamerstukken II 2000/01, 26932, 5, p. 18 (nota n.a.v. het verslag):“Deze vordering kan zowel worden gegrond op de algemene regels betreffende wanprestatie uit Boek 6 BW, als op het dwingendrechtelijke tweede lid van het onderhavige artikel. Dit tweede lid heeft derhalve niet alleen betrekking op het in lid 1 genoemde geval van vaststelling van het tijdstip van ontruiming door de rechter, maar – onder meer – ook op alle gevallen dat de onderverhuurder ‘bij de beëindiging van de overeenkomst’ onvoldoende voor de belangen van de onderhuurder heeft gewaakt en dit – mede – tot de beëindiging heeft geleid. De schade van de onderhuurder zal in een geval als het onderhavige in de eerste plaats bestaan in het missen van bedrijfsruimte over de periode dat de onderhuur, zoals deze was overeengekomen, zonder de beëindiging van de hoofdhuur nog zou hebben voortgeduurd.”

Ook als de onderhuurder zou zijn overeengekomen met de onderverhuurder dat de overeenkomst zou eindigen tegen het einde van de geldende termijn tussen de hoofdverhuurder en de hoofdhuurder, dan kan deze bepaling worden vernietigd op grond van strijdigheid met artikel 7:291 lid 1 BW. Volgens dit artikel mag van deze afdeling 6 (Boek 7 titel 4) niet in het nadeel van de onderhuurder worden afgeweken.

Partijen kunnen de rechter voorafgaande aan de huurovereenkomst vragen bepalingen die ten nadele van de huurder zijn goed te keuren. Door het verkrijgen van goedkeuring kunnen partijen van de semi-dwingende wettelijke bepalingen afwijken (zie artikel 7:291 lid 3 BW). Het beding kan onderdeel zijn van een nieuwe huurovereenkomst, of van een overeenkomst tot wijziging van een huurovereenkomst. Door deze regeling is het dus bijvoorbeeld mogelijk om af te wijken van de duur van de huurovereenkomst of de wijze van opzegging van de overeenkomst.

Verzoekschrift
De goedkeuring moet bij verzoekschrift worden gevraagd. Het verzoekschrift moet de gronden vermelden waar het op berust. Het verzoekschrift zal veelal door zowel de huurder als verhuurder worden ingediend. Een verzoek door één van de partijen is ook mogelijk.

Vernietiging bepaling die in het nadeel van de huurder is
Als een afwijking van de wettelijke regel niet is verzocht, dan kan de huurder de overeengekomen bepalingen die in zijn nadeel zijn gesloten vernietigen. Deze bepaling moet worden vernietigd als de huurder deze bepaling uit het contract wenst te hebben. De voor de huurder ongunstige bepaling is immers rechtsgeldig overeengekomen, doch is voor vernietiging vatbaar. De partij die wordt geconfronteerd met een overeengekomen huurtermijn die afwijkt van het huurcontract moet beroep op vernietiging van deze bepaling doen.