De opzegging van 7:290 BW-bedrijfsruimte – Updates

  • Bijgewerkt 21 juni 2011. LJN: BP3276, Hoge Raad, 10/02860, bij huurbeëindiging door belangenafweging wordt aan de belangen van beide partijen evenveel gewicht toegekend. Met andere woorden: de huurder heeft geen streepje voor.
  • Bijgewerkt 31 juli 2011. Hof ‘s-Gravenhage arrest van 19 juli 2011 ( LJN: BR2040, gerechtshof ‘s-Gravenhage, 200.061.478/01 ) toekenning schadevergoeding op grond van artikel 7:297 lid 1 BW.
  • Bijgewerkt 12 januari 2012. Beroep op de redelijkheid bij overschrijding termijn van opzeging. Uitspraak kantonrechter te Zwolle van de rechtbank Zwolle-Lelystad in haar vonnis van 20 december 2011( LJN: BV0203, sector kanton Rechtbank Zwolle, 563090 CV 11-4380 ).
  • Bijgewerkt 16 november 2012, Rechtbank Almelo, sector kanton, locatie Enschede, vonnis van 28 februari 2012 LJN: BV7295, rechtbank Almelo, 377363 CV EXPL 5948-11, huurbeëindiging in het kader van dringend eigen gebruik.
  • Bijgewerkt 16 november 2012, Hof te ‘s-Hertogenbosch arrest van 14 augustus 2007.( LJN: BB9559, gerechtshof ‘s-Hertogenbosch, C0600953).
  • Bijgewerkt 20 maart 2013, aanvulling onderdeel 2. G. renovatie met wetsvoorstel 33.018.
  • Bijgewerkt 27 juni 2013, algehele herziening redactie wegens nieuwe druk “Huurgeschillen Ontleed” .
  • Bijgewerkt 1 september 2013. De rechtbank Amsterdam besliste in haar vonnis van 27 november 2012 ( ECLI:NL:RBAMS:2012:BY7818 ) dat er geen sprake was van dringend reden om de huur te beëindigen wegens renovatie (o.a. vergroten) van het gehuurde winkelpand.
  • Bijgewerkt 1 november 2013. Invoeging onderdeel opzegging/huurbeëindiging en onderhuur.
  • Bijgewerkt 18 januari 2014. Het gerechtshof Amsterdam eindigt in haar arrest van 5 november 2013 ( ECLI:NL:GHAMS:2013:4946 ) een huurovereenkomst in het kader van de algemene belangenafweging.
  • Bijgewerkt 28 februari 2014. De rechtbank Amsterdam heeft in haar vonnis van 27 augustus 2013 ( ECLI:NL:RBAMS:2013:5805 ) de huurovereenkomst met betrekking tot bedrijfsruimte (snackbar)beëindigd wegens wijziging van de bestemming van het gebied waarin het gehuurde is gelegen.
  • Bijgewerkt 16 april 2014. Het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch was in haar arrest van 8 april 2014 ( ECLI:NL:GHSHE:2014:975 ) van mening dat deze wederzijdse overeenstemming bijvoorbeeld niet was te herleiden uit het enkele feit dat de curator namens een failliete huurder het huurgenot had opgegeven en het pand (grotendeels) ter beschikking had gesteld aan degene aan wie hij de onderneming van het failliete onderneming van de huurder had verkocht.
  • Bijgewerkt 6 mei 2014. De Hoge Raad handhaaft in haar arrest van 25 april 2014 (ECLI:NL:HR:2014:1018 ) het eerder ingenomen stand als verwoord in haar arrest van 24 september 2010 ( LJN: BM9758, Hoge Raad, 10/00172 ). Mr. Wissink concludeert in zijn conclusie bij dit arrest (ECLI:NL:HR:2014:240 ) tot afwijziging van het ingestelde beroep.
  • Bijgewerkt 5 juni 2014. Onderdeel van de aan de huurder toekomende vergoeding kan de winstderving van de huurder zijn. Uit het arrest van het hof te ‘s-Hertogenbosch van 27 mei 2014 ( ECLI:NL:GHSHE:2014:1488 ) blijkt dat er voor de bepaling van de omzet gekeken moet worden naar het resultaat in het jaar voor de huurbeëindiging van de huurovereenkomst. Voor de vaststelling van de winstderving moet volgens de deskundige worden gekeken naar de winst na aftrek van een redelijke arbeidsbeloning.
  • Bijgewerkt 5 juni 2014. De kantonrechter van de rechtbank Noord-Nederland, locatie Leeuwarden, kwam in haar vonnis van 16 mei 2014 ( ECLI:NL:RBNNE:2014:2446 ) tot conclusie dat er sprake is geweest van een stilzwijgende beëindiging van de huurovereenkomst. het lijkt mij een verkeerde benadering. De huurder heeft immers het recht van de wettelijke huurperiode af te wijken.
  • Bijgewerkt 17 december 2014. Arrest van het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch van 2 december 2014 ECLI:NL:GHSHE:2014:5097. De huurder had per e-mail in januari 2012 de verhuurder te kennen gegeven de huurovereenkomst op te willen zeggen. De verhuurder had voor de formaliteiten verwezen naar de huurovereenkomst. Volgens het hof moet de verhuurder hebben begrepen dat de huurder de huurovereenkomst wilde beëindigen. Huurbeëindiging zonder versturen aangetekende brief.
  • Bijgewerkt 22 januari 2015. Het gerechtshof te Amsterdam sloot in haar arrest van 22 oktober 2013 ( ECLI:NL:GHAMS:2013:3531 ) aan bij het standpunt van de rechtbank te ‘s-Gravenhage voor wat betreft de vergoeding van algemene bouwkundige voorzieningen, die niet voor vergoeding in aanmerking komen. Er is geen ruimte voor een vergoeding van algemene bouwkundige voorzieningen in het vervangende pand.
  • Bijgewerkt 10 februari 2015. De letterlijke tekst van de opzeggingsbrief behoeft niet het onderwerp van de procedure te zijn, maar de betekenis die de huurder in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs aan de inhoud van de opzeggingsbrief mocht toekennen. Daarbij speelt de maatschappelijke positie van partijen een rol, en hetgeen zij elkaar over en weer voorafgaande aan de opzegging hebben gemeld. Zie in dezelde zin de uitspraak van de rechtbank Midden Nederland van 5 november 2014 ( ECLI:NL:RBMNE:2014:5445 ).
  • Bijgewerkt 23 april 2015. Het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch was in haar arrest van 7 oktober 2014 ( ECLI:NL:GHSHE:2014:4062 ) een eerdere schadevaststelling ex artikel 7:299 lid 3 BW levert geen executoriale titel op. Deze bepaling houdt immers geen veroordeling van de verhuurder in tot betaling van het aldus vastgestelde bedrag. Daarvoor is bij betwisting door de verhuurder van de verschuldigdheid van het bedrag een afzonderlijke procedure vereist.
  • Bijgewerkt 17 mei 2015. Aanvulling onderdeel “Overeenkomst eindigt niet van rechtswege” met gedeelte betreffende het effect van de opzegging voor het contractuele verlengingsbeding.
  • Bijgewerkt 12 augustus 2015. De Rechtbank Midden-Nederland vonnis van 18 maart 2015 ( ECLI:NL:RBMNE:2015:4260 ). Een verhuurder kan ook verlangen dat de huurder bij betaling van een vergoeding binnen een bepaalde periode elders binnen de bestaande klantenkring vervangende bedrijfsruimte regelt.
  • Bijgewerkt 26 augustus 2015. Het hof te Amsterdam in haar arrest van 26 mei 2015 ( ECLI:NL:GHAMS:2015:1958 ). De verhuurder kan de opzegging nog herroepen.
  • Bijgewerkt 30 augustus 2015. In het arrest van het hof van 30 september 2014 ( ECLI:NL:GHAMS:2014:4053) is een opzegging besproken in het kader van een open belangenafweging. HGierbij werden ook de belangen van de onderhuurder betrokken.
  • Bijgewerkt 11 mei 2015. Positie onderhuurder bij ontruimingsvonnis tegen zowel hoofdhuurder als onderhuurder. Heeft instellen van hoger beroep zin?
  • Bijgewerkt 9 augustus 2016. Vonnis van 24 december 2015 van de rechtbank Noord-Holland, kantonzaken, locatie Haarlem ( ECLI:NL:RBNHO:2015:11974 ). Artikel 7:308 BW. Bij huurbeëindiging ex 7:296 BW is een vergoeding ex artikel 7:308 BW in een later stadium mogeijk.
  • Bijgewerkt 10 september 2016. De rechtbank Rotterdam heeft in haar vonnis van 6 januari 2016 ECLI:NL:RBROT:2016:1256 beslist dat de huurder niet kon worden gehouden aan zijn exploitatieverplichting zoals vermeld in de huurovereenkomst.
  • Bijgewerkt 22 november 2016. In het vonnis van de rechtbank te Amsterdam van 19 juli 2016 ( ECLI:NL:RBAMS:2016:4934 ) werd een zaak behandeld, waarin een huurovereenkomst werd opgezegd wegens een open belangenafweging. De rechter acht al met al in dit geval de belangen van huurder bij voortzetting van de huurovereenkomst zwaarder dan die van verhuurder bij beëindiging daarvan. De kantonrechter neemt hierbij in ogenschouw dat verhuurder binnen afzienbare tijd, namelijk in 2018, een huurprijsherziening kan verlangen.
  • Bijgewerkt 8 oktober 2017. Het gerechtshof te Amsterdam besliste in haar arrest van 13 juni 2017 ECLI:NL:GHAMS:2017:2272 dat de huurovereenkomst niet kon worden beëindigd in het kader van een redelijk voorstel wegens een beoogd doel van de verhuurder om een hogere huurprijs te genereren.
  • Bijgewerkt 15 oktober 2017. De rechtbank te Amsterdam, afdeling kantonzaken, besliste in haar vonnis op 11 mei 2017 (ECLI:NL:RBAMS:2017:6052, WR 2017, 133) besliste over de mogelijkheid van een opzegging en wees een vergoeding aan verhuis- en inrichtingskosten toe.
  • Bijgewerkt 27 oktober 2017.
  • Aanvulling overeenkomst van rechtswege. Aanvulling de mogelijkheid om de huuropzegging in te trekken
  • Bijgewerkt 20 november 2017. Gezien de lange voorbereiding die de realisering van een nieuwbouwproject met zich meebrengt, kan van de verhuurder niet worden verlangd dat zij eerst met de procedures tot ontruiming en opzegging van de huurovereenkomst begint als aan alle voorwaarden voor realiseren van nieuwbouw is voldaan Dit betekent dat volgens het hof het verkrijgen van deze vergunningen niet moet worden gezien als het vervullen van een toekomstige omstandigheid waarop een opzegging op grond van dringend eigen gebruik niet kan worden gebaseerd. Het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch in haar arrest van 2 mei 2017 (ECLI:NL:GHSHE:2017:1900 ).
  • Bijgewerkt 12 december 2017. Uit een arrest van het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch van 26 mei 2015 ( ECLI:NL:GHSHE:2015:1897 ) blijkt tevens dat een volledig nieuw ingerichte keuken en verkoopruimte in de vervangende bedrijfsruimte niet voor vergoeding in aanmerking komen.
  • Bijgewerkt 25 februari 2018. Het hof te Amsterdam achtte in haar arrest van 29 augustus 2017 ECLI:NL:GHAMS:2017:3508 een huuropzegging door de verhuurder opgrond van dringend eigen gebruik wegens ingebruikneming van het gehuurde door dochters van verhuurder/eigenaar een geldige reden om de huurovereenkomst te kunnen beëindigen. De verhuurder had samen met genoemde dochters een ondernemersplan opgesteld voor het exploiteren van een restaurant op de adres van het gehuurde. Het ondernemersplan vermeldde ten aanzien van de promotie: Door de geweldige ligging van de locatie, er rijden elke dag duizenden passanten voorbij, is het eenvoudig om het horecaconcept onder de aandacht van potentiële gasten te brengen.
  • Bijgewerkt 14 mei 2018: Goodwill komt niet voor vergoeding in aanmerking. Deze post past niet in de tegemoetkoming van de verhuis- en inrichtingskosten als genoemd in artikel 7:297 BW. Dit wordt ook bevestigd in het arrest van de Hoge Raad van 16 februari 2018 (ECLI:NL:HR:2018:209).
  • Bijgewerkt 15 september 2018: De rechtbank Rotterdam, kantonzaken, locatie Rotterdam, wees in haar vonnis van 1 december 2017 (ECLI:NL:RBROT:2017:9301) deze vordering van de verhuurder af. Volgens de rechter stelde de huurder terecht dat hier geen sprake was van een dringende reden die zou huurbeëindiging zou kunnen leiden. Verkoop van het gehuurde staat immer huurbeëindiging in de weg.
  • Bijgewerkt 6 februari 2019.   De vraag die door het het hof Amsterdam in haar arrest van 19 juni 2018 (ECLI:NL:GHAMS:2018:2039) werd beantwoord is die of de stichting aannemelijk had gemaakt dat zij het gehuurde persoonlijk in duurzaam gebruik wil nemen en het gehuurde daartoe dringend nodig heeft, in verband met renovatie van de bedrijfsruimte die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is. Volgens het hof was dit het geval.
  • Bijgewerkt 19 april 2019. Het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden heeft in haar arrest van 21 november 2017 (ECLI:NL:GHARL:2017:10128) een beslissing genomen over de vraag of een tweetal winkeliers gehouden konden worden aan een verplichting om een vaste zondag per maand de winkel geopend te houden.