Uitzonderingen op de schorsing van de ontruimingsverplichting

Laatst bijgewerkt op 2023-12-09 om 23:18:19

In beginsel is de huurder van de hier besproken ruimten niet tot ontruiming gehouden, maar heeft hij een respijt van minimaal twee maanden. Dit laatste is slechts anders in de door de wet bepaalde uitzonderingsgevallen als genoemd in artikel 7:230a lid 2 BW, zodat er geen ontruimingsbescherming geldt in de gevallen dat :

  • de huurder zelf heeft opgezegd;
  • hij uitdrukkelijk in de beëindiging van de huurovereenkomst heeft toegestemd;
  • hij veroordeeld is tot ontruiming wegens niet-nakoming van zijn verplichtingen.

De Hoge Raad heeft in haar arrest van 13 februari 2009 ( ECLI:NL:HR:2009:BF8925) bepaald dat dit bovenstaande lijstje, geen limitatieve opsomming geeft van omstandigheden die ontruimingsbescherming kunnen verhinderen. De Hoge Raad oordeelt evenwel dat artikel 7:230a lid 2 BW slechts ziet op de vraag in hoeverre de wijze waarop de huur is beëindigd, in de weg staat aan een beroep op ontruimingsbescherming. Zij sluit niet uit dat andere omstandigheden in de weg kunnen staan aan een beroep op de ontruimingsbescherming van artikel 7:230a BW, zoals met name afstand van het recht daartoe of omstandigheden die meebrengen dat de huurder dit recht heeft verwerkt.

Het gerechtshof te Amsterdam heeft in zijn arrest van 8 augustus 2023 (ECLI:NL:GHAMS:2023:1914) beslist dat de onderhuurder die weigert te ontruimen geen afstand heeft gedaan op zijn recht tot ontruimingsbescherming ex artikel 7:230a BW.

In deze zaak had een hoofdhuurder bedrijfsruimte onderhuurt aan een onderhuurder. De hoofdverhuurder eiste dat de hoofdhuurder het gebruik van het gehuurde door de onderhuurder zou eindigen. De onderverhuurder had de huurovereenkomst beëindigd per 1 juli 2022. In de huurovereenkomst had de huurder afstand gedaan van ontruimingsbescherming. De onderhuurder heeft het gehuurde niet ontruimd op 1 juli 2022. De kantonrechter had de ontruiming afgewezen.  De kantonrechter had hieromtrent overwogen dat die bepaling niet rechtsgeldig is omdat uit artikel 7:230a lid 9 BW volgt dat niet ten nadele van de huurder kan worden afgeweken van dit artikel, zodat de onderhuurder toch een beroep op ontruimingsbescherming mag doen.

Naar de mening van de hoofdverhuurder was het standpunt van de kantonrechter onjuist, omdat de kantonrechter ten onrechte artikel 7:230a lid 2 BW buiten toepassing zou hebben gelaten. Volgens de hoofdverhuurder is deze opsomming in artikel 7:230a lid 2 BW niet limitatief omdat de Hoge Raad (HR 13 februari 2009, ECLI:NL:HR:2009:BF8925) heeft bepaald dat ook op grond van andere omstandigheden, zoals bijvoorbeeld afstand van recht of rechtsverwerking, kan worden geoordeeld dat de huurder geen ontruimingsbescherming geniet.

Het hof was echter van oordeel dat in het onderhavige geval niet de situatie voordeed waarbij in artikel 7:230a BW is voorzien. In onderhavige situatie is bij voorbaat afstand gedaan van de dwingendrechtelijk ontruimingsbescherming van artikel 7:230a lid 9 BW voor elke situatie die zich na het ondertekenen van de huurovereenkomst zal voordoen. Dit betekende dat in het onderhavige geval niet in een specifieke situatie die zich na het sluiten van de huurovereenkomst voordoet afstand is gedaan door de huurder van ontruimingsbescherming. Door deze bepaling in het huurcontract heeft de huurder bij voorbaat voor elke situatie die zich na het ondertekenen van de huurovereenkomst zal voordoen afstand is gedaan van de dwingendrechtelijk bepaalde ontruimingsbescherming van artikel 7:230a lid 9 BW. Vaststelling dat dit rechtens geoorloofd is impliceert dat de dwingendrechtelijke bescherming die de wet de huurder hier in beginsel beoogt te bieden door een dergelijke constructie bij voorbaat geheel teniet zou kunnen worden gedaan. Een zo vergaand algemeen gevolg ligt niet in de voorgaande overwegingen van de Hoge Raad besloten, zodat de hoofdverhuurder tevergeefs een beroep op dit arrest doet.

De hoofdverhuurder heeft voorts gesteld dat de kantonrechter buiten de grenzen van de rechtsstrijd van partijen is getreden door de onderhuurder te wijzen op de ontruimingsbescherming die door artikel 7:230a BW wordt geboden.

Het hof overwoog daarover dat het op de weg van de kantonrechter lag de onderhuurder, die van de ontruimingsbescherming kennelijk onkundig was, op de ontruimingsbescherming van artikel 7:230a BW te wijzen. De kantonrechter is immers ambtshalve gehouden bepalingen van dwingend recht toe te passen en geen verrassingsbeslissingen te geven.

Het stond vast dat de onderhuurder op 23 december 2022 een verzoek tot ontruimingsbescherming had ingediend. Het hof achtte aannemelijk dat door de bodemrechter hieromtrent al is beslist of op afzienbare termijn zou al worden beslist. Gelet hierop en op de ingrijpende gevolgen die een titel tot ontruiming voor de onderhuurder zou hebben als het hof thans de ontruiming van het gehuurde zou gelasten, achtte het hof, de belangen van partijen tegen elkaar afwegend, het niet aangewezen op dit moment in dit kortgeding de onderhuurder te veroordelen tot ontruiming van het gehuurde, zodat de daartoe strekkende vordering van de hoofdverhuurder diende te worden afgewezen.

Ik ben het overwegend wel met het hof eens. Het gaat hier echter om een semi-dwingende regeling en niet om een dwingendrechtelijke regeling. Die onderhuurder diende feitelijk de van de wet afwijkende bepaling te vernietigen. Zonder deze  bepaling te vernietigen zou deze bepaling tussen partijen gewoon geldig zijn.

De rechtbank Rotterdam oordeelde in haar vonnis van 19 oktober 2021 (ECLI:NL:RBROT:2021:10281) dat er geen plaats is voor verlenging van de ontruimingstermijn als er tussen partijen al overeenstemming bestaat over huurbeëindiging. De huurder was van mening dat er sprake was van overmacht en/of onvoorziene omstandigheden, waardoor hij niet gehouden kon worden aan de ontruimingsdatum. De verhuurder voerde als argument aan dat zijn aannemer, die het toekomstige pand van de huurder verbouwt en aanpast, met een gebrek aan personeel en materialen kampt wegens de coronacrisis. De aannemer kan de huurder daardoor geen zekerheid geven dat het toekomstige pand op 1 december 2021 gereed en opgeleverd is. Het moeten verlaten van het gehuurde voordat het nieuwe pand gereed is, heeft grote (financiële) gevolgen voor de huurder. De verhuurder stelde zich op het standpunt dat er een rechtsgeldige huurbeëindigingsovereenkomst tot stand was gekomen. De huurder kon om die reden geen verzoek meer doen tot verlenging van de termijn waarbinnen ontruiming moest plaatsvinden.

De kantonrechter is van oordeel dat een verlengingsverzoek wordt geblokkeerd door artikel 7:230a lid 2 BW.  De rechter geeft geen oordeel over het beroep op gewijzigde omstandigheden en/of overmacht. De rechter geeft wel als argument dat de belangenafweging hier niet van toepassing meer is. Er wordt hier echter geen beroep gedaan op een belangenafweging, maar op het buiten toepassing laten van het beëindigingsvoorstel. De rechter heeft de afwijzing naar mijn idee niet goed  beargumenteerd. Als de rechter hier wel een goede beoordeling had gegeven, dan had dit de huurder toch ook niet geholpen. Het argument van overmacht gaat in ieder geval niet op, omdat er geen argumenten zijn aangevoerd die het niet mogelijk zouden maken om het gehuurde te ontruimen. Het beroep op gewijzigde omstandigheden lijkt mij in dit verband ook niet op te gaan. Dat de aannemer het bedoelde vervangende gebouw niet op tijd af zou kunnen hebben, is ook geen onvoorziene omstandigheid. Dat iets dergelijks zou kunnen gebeuren, is natuurlijk altijd mogelijk. De huurder had dan ook voorwaardelijk akkoord moeten gaan met huurbeëindiging, namelijk in verband met het tijdig gereedkomen van vervangende bedrijfsruimte. Nu de huurder dat niet heeft gedaan, komt het niet tijdig gereedkomen van de vervangende bedrijfsruimte voor zijn rekening en risico.