De overeenkomst tot levering van warmte

Volgens artikel 3 Warmtewet dient de levering van warmte op schrift gesteld worden. De Warmtewet is van rechtswege van toepassing en is van dwingendrechtelijke aard behoudens voor de in het gewijzigde artikel 1a Warmtewet uitgezonderde verhuurder en VvE. De VvE en de verhuurder van blokverwarming zijn vanaf 1 juli 2019 grotendeels vrijgesteld (behoudens de artikelen 8 en 8a Warmtewet) van de Warmtewet, zodat zij  geen afzonderlijke overeenkomst met betrekking tot de levering van warmte hoeven te verstrekken aan respectievelijk de appartementsgerechtigden en de huurder. Deze twee bepalingen geven nadere regels over ter beschikking stellen van een individuele meter,  meetinrichting, meten en de wijze waarop de kosten worden berekend als
er geen individuele warmtemeter is en bij een kostenverdeelsystematiek.  De wijziging van artikel 8 Warmtewet per 1 januari 2020 in werking en geldt de wijziging van artikel 8a Warmtewet vanaf 1 juli 2019. Zie artikel 1a lid 2 Warmtewet. Voor huurders van woonruimte wordt uiteindelijk de kostenverdeelsystematiek al toegepast zoals in artikel 8a lid 3 Warmtewet. In dit artikel staat immers dat “De kostenverdeelsystematiek, bedoeld in het tweede lid, gaat uit van een binnen de technische en financiële mogelijkheden zo nauwkeurig mogelijke benadering van het werkelijke aandeel van het verbruik van de individuele verbruiker”. Zie hierover het hoofdstuk de “servicekostenafrekening“.

Door de werking van artikel 1a Warmtewet is de verhuurder niet meer vergunningsplichtig,  bestaat er geen meldplicht aan de ACM conform artikel 40 Warmtewet en is het niet meer noodzakelijk om de overeenkomst warmtelevering te laten voldoen aan artikel 3 Warmtewet. Hieronder worden de civielrechtelijke consequenties uitgewerkt voor de leveringsovereenkomsten die in verband met de Warmtewet worden gesloten.

De overeenkomst tot levering van warmte kan mondeling plaatsvinden met dien verstande dat de leverancier van warmte zonder schriftelijke overeenkomst in strijd handelt met de Warmtewet en een bestuurlijke boete of een dwangsom riskeert (artikel 17 Warmtewet en artikel 18 lid 1 en 2 Warmtewet). De warmteleveringsovereenkomst op schrift is immers niet een constitutief vereiste voor de levering van warmte. Een huurovereenkomst kan mondeling worden gesloten. Dat geldt dan ook voor de overeengekomen servicekosten. Aan een mondelinge overeenkomst tot levering van energie kan immers geen bestuurlijke boete of een dwangsom worden verbonden. Bij een vermenging van bepalingen met betrekking tot het huurrecht en de levering van warmte op grond van de Warmtewet, is er sprake van een gemengde overeenkomst ex artikel 6:215 BW. Op grond van deze bepaling kunnen de regels van beide verschillende overeenkomsten naast elkaar worden toegepast. Dat is alleen niet mogelijk als de verschillende regelingen in conflict met elkaar komen. Als er geen afzonderlijke leveringsovereenkomst in een huursituatie wordt overeengekomen, dan zal de levering van energie een onderdeel van de huurovereenkomst uitmaken en zal er niet sprake zijn van leveringsovereenkomst op basis van de Warmtewet. Door artikel 1a Warmtewet kan de warmtelevering weer onderdeel uitmaken van de huurovereenkomst. De kosten van warmtelevering kunnen namelijk aangemerkt worden als kosten voor nutsvoorzieningen met een individuele meter of servicekosten in de zin van artikel 7:237, derde lid, van het Burgerlijk Wetboek. Het is dan niet nodig een afzonderlijk contract te sluiten. Dat is anders bij de huurder van bedrijfsruimte. Voor deze huurder is artikel 7:237 BW niet van toepassing. Artikel 7:237 BW staat immers in het onderdeel dat van toepassing is op woonruimte. Ik ga hier in de onderstaande tekst nog nader op in.

Als een verhuurder een afzonderlijk leveringscontract met betrekking tot de Warmtewet heeft gesloten, dan is de Warmtewet nog steeds van toepassing. Dit geeft natuurlijk praktische (Mr. M.W. Huijbers, Wetsvoorstel Wijziging van de Warmtewet, WR 2018/119) bezwaren en schept onduidelijkheid. De verhuurders zouden dan alle leveringscontracten op moeten zeggen en deze om moeten zetten naar leveringen binnen het huurcontract. Als de mogelijkheid van opzegging in de overeenkomst staat opgenomen, dan zou de verhuurder daarvan gebruik kunnen maken. Als deze mogelijkheid niet in de overeenkomst staat opgenomen, kan de opzegging wellicht worden gebaseerd op gewijzigde (onvoorziene) omstandigheden (artikel 6:258 BW). Voor huurders van bedrijfsruimte die al onder Warmtewet 2014 vielen en al een warmteleveringsovereenkomst op basis van artikel 3 Warmtewet hadden gesloten, blijft de Warmtewet van toepassing, tenzij deze overeenkomst langs civielrechtelijke weg wordt beëindigd. Voor bedrijfsruimte geldt immers niet een wettelijke regeling zoals artikel 7:237 BW, zoals deze voor woonruimte geldt. Voor huurders van bedrijfsruimte geldt dit niet voor zover zij na 1 juli 2019 een huurcontract hebben gesloten, waarbij geen afzonderlijk contract is gesloten voor levering van warmte op grond van de Warmtewet. Dan is immers de Warmtewet niet van toepassing verklaard.

Voor meer informatie over gemengde overeenkomsten verwijs ik naar het hoofdstuk “Het begrip bedrijfsruimte”, onderdeel: “Gemengde overeenkomsten en de regeling bedrijfsruimte“.

Als de leveringsovereenkomst (buiten de situaties als bedoeld in artikel 1a Warmtewet) niet voldoet aan de voorwaarden van artikel 3 Warmtewet, dan kan de ACM bindende regels opleggen om de wet na te leven (artikel 17 Warmtewet). De nieuwe regeling  verklaart echter artikel 6:230m BW van toepassing op leveringsovereenkomsten die worden gesloten in verband met de Warmtewet. De afnemer is zonder een schriftelijke overeenkomst niet gebonden aan deze overeenkomst.  Dat is dus anders dan de regeling die tot en met 1 juli 2019 van toepassing was.  Bij gebreke van een leveringsovereenkomst kan het ACM een last onder dwangsom opleggen, dan wel een bestuurlijke boete opleggen van € 900.000 (artikel 18 lid 1 en 2 Warmtewet). Het niet verstrekken van een leveringsovereenkomst is onder de oude regeling geen gebrek in de zin van artikel 7:204 BW. Het huurgenot van de huurder wordt immers niet aangetast. Het niet verstrekken van een leveringsovereenkomst lijkt wel een tekortschieten in de zin van artikel 6:74 BW. Onder de nieuwe regeling is ingevolge artikel 1a Warmtewet artikel 3 Warmtewet niet meer van toepassing, waardoor deze regeling in de huurrelatie niet meer van toepassing is (hetzelfde geldt voor VvE’s).

De leveringsovereenkomst moet staan vermeld volgens de voorgestelde regeling de volgende gegevens bevatten. Voor de huidige regeling verwijs ik naar artikel 3 van de Warmtewet:

  • de personalia en het adres van de leverancier (Wie onder leverancier verstaan wordt raadpleegt u het onderdeel: “De uitgangspunten” van dit hoofdstuk.);
  • een duidelijke en volledige omschrijving van de te leveren goederen en diensten en de overeengekomen kwaliteitsniveaus daarvan, welke in ieder geval betrekking hebben op de minimum- en maximumtemperatuur van de te leveren warmte, alsmede de prijzen en voorwaarden waaronder deze goederen en diensten worden geleverd; de prijzen mogen periodiek worden gewijzigd. Dit moet wel vooraf zijn aangekondigd;
  • een omschrijving van de terugbetalingsregelingen als de geleverde goederen en diensten niet aan de overeengekomen kwaliteitsniveaus voldoen;
  • de eisen waar de binneninstallatie van een verbruiker aan moet voldoen om veilig gebruik te kunnen maken van de door de leverancier geleverde warmte.
  • Artikel 6:230m BW is van toepassing op deze overeenkomsten en van overeenkomstige toepassing tussen een leverancier en een verbruiker die handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf. Bij overeenkomsten tussen een leverancier en een verbruiker die handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf is daarnaast ook artikel 6:230v BW van toepassing.

Na invoering van artikel 3c Warmtewet is het niet meer noodzakelijk de  voorwaarden voor opschorting of beëindiging van de overeenkomst in de leveringsovereenkomst te vermelden. In artikel 3c Warmtewet wordt aan partijen een mogelijkheid is gegeven de overeenkomst (buitengerechtelijk) te ontbinden. In dit artikel staan voor de verbruiker beperkingen aan ontbinding van de overeenkomst opgenomen. Ontbinding is bijvoorbeeld niet mogelijk is het technisch niet mogelijk is de levering van warmte aan de verbruiker geheel of gedeeltelijk te beëindigen (denk aan stijg- en daalleidingen bij hoogbouw).  Ontbinding is ook niet mogelijk als beëindiging van de levering leidt tot aanzienlijk blijvend nadeel voor een andere verbruiker (denk aan een aanzienlijke stijging van kosten).