Laatst bijgewerkt op 2024-01-14 om 14:27:30

De wetgever heeft het probleem onderkend dat de onderhuurder zich niet tegenover de hoofdverhuurder op handhaving van zijn positie kan beroepen. Tussen de hoofdverhuurder en de onderhuurder bestaat immers geen rechtstreekse juridische relatie. De wetgever heeft gemeend slechts ten behoeve van de huurder van zelfstandige woonruimte de contractsvrijheid te doorbreken. Op grond van artikel 7:269 BW kan de onderhuurder van zelfstandige woonruimte beroep op huurbescherming doen. Artikel 7:269 BW is dus slechts van toepassing als er sprake is van onderhuur van zelfstandige woonruimte  en niet ten behoeve van een woonwagenstandplaast. Het bepaalde in artikel 7:269 BW mist toepassing, omdat ingevolge artikel 7:234 BW het gehuurde niet tot een zelfstandige woning wordt gerekend. Als een huurder van bijvoorbeeld een studentenetage eerst een kamer huurt, maar na verloop van jaren de hele etage huurt, waarop alle voorzieningen aanwezig zijn dan wordt deze huurder beschouwd als huurder van zelfstandige woonruimte: deze huurder huurt uiteindelijk een zelfstandige woning en komt beroep op grond van artikel 7:269 BW toe. Noot 24 Partijen zijn dan gedurende de huurperiode uitdrukkelijk met elkaar een andere huurrelatie aangegaan. De huurder kan niet zonder toestemming van de verhuurder de aard van de huurrelatie wijzigen.

De verhuurder die met één werkgever één huurovereenkomst sloot ten aanzien van drie appartementen ten behoeve van de werknemers van de huurder kreeg ook te maken met een situatie waarop de regeling van onderhuur van toepassing was. De eigenaar van de woonruimte trad hierbij op als de verhuurder. De werkgever trad op als huurder/onderverhuurder en de werknemer trad hierbij op als onderhuurder. Hier was niet sprake van een dienstwoning. Op grond van het arrest van de Hoge Raad van 20 september 1985 (HR 20 september 1985, NJ 1986,260 (zonshofje I) is hier sprake van woonruimte, nu een overeenkomst is gesloten die beoogt woonruimte onder te verhuren. (zie ook het hoofdstuk Huurovereenkomst bepaalde duur onderdeel “De partijbedoeling en de overeenkomst van korte duur”. De werkgever had op een zeker moment de overeenkomst naar de verhuurder opgezegd. Deze werkgever had ook de onderhuurders te kennen gegeven de woning te verlaten. Twee huurders waren daadwerkelijk vertrokken. Eén huurder was niet vrijwillig vertrokken. De verhuurder ging uit van de ondeelbaarheid van de overeenkomst, zodat de overeenkomst in zijn geheel niet was geëindigd. De kantonrechter van de rechtbank te Rotterdam oordeelde in haar vonnis van 17 april 2015 ( ECLI:NL:RBROT:2015:4269 ) dat de huur van de drie appartementen geen ondeelbare overeenkomst betrof. De rechter constateerde vervolgens dat er twee appartementen waren ontruimd en dat de overeenkomsten met betrekking tot deze huurders waren beëindigd.

De overeenkomst met betrekking tot het appartement dat niet ontruimd was, was volgens de rechter ex artikel 7:269 BW van rechtswege voortgezet. De rechter oordeelde verder dat door de opzegging de hoofdhuurovereenkomst per 1 januari 2014 tot een einde was gekomen. Vanaf dat moment was de voormalige hoofdverhuurder van rechtswege de verhuurder van de voormalige onderhuurder geworden. Nu niet was gesteld of gebleken dat de voormalige hoofdhuurder vervolgens de procedure van artikel 7:269 lid 2 BW had gevolgd, bestond deze overeenkomst nog altijd.

Voor alle duidelijkheid stelde de kantonrechter ook vast dat in deze huurrelatie de door de Huurcommissie vastgestelde huurprijs wegens gebreken aan het gehuurde die tussen de onderverhuurder en de onderhuurder was vastgesteld gold tussen de voormalige onderhuurder (thans huurder) en de voormalige hoofdverhuurder (thans verhuurder) en ook gold de tijdelijke huurverlaging, zolang de gebreken niet waren verholpen. Als vuistregel kan dus worden aangenomen dat drie huurders die zelfstandige woonruimte onderhuren huurbescherming genieten. Deze huurders zijn dan contractuele medehuurders. Er is sprake van een onverdeeld onderdeel van het huurrecht waar de huurders recht op hebben. Het maakt daarbij niet uit dat de huurders onderling het huurrecht hebben verdeeld door ieder een aparte kamer te gebruiken en bijvoorbeeld de woonkamer als gemeenschappelijke ruimte hebben bedoeld. Als deze huurders met de hoofdhuurders ieder een huurovereenkomst met betrekking tot onzelfstandige woonruimte hebben gesloten, bijvoorbeeld een kamer, waarbij deze huurders onderling een bepaalde ruimte als gemeenschappelijke ruimte hebben bestempeld, dan genieten deze huurders geen huurbescherming. Er valt voor beide verschillende overeenkomsten iets te zeggen. Huurders van onzelfstandige woonruimte kunnen eenvoudiger de huurovereenkomst beëindigen dan de contractuele medehuurders van zelfstandige woonruimte, tenzij er coöptatie mogelijk is. In Amsterdam is echter het vormen van woongroepen lastiger geworden. Voortaan is altijd een vergunning vereist als een woning door meerdere mensen wordt bewoond, zolang deze geen huishouden vormen of sprake is van inwoning. Er gelden dus weliswaar minder regels voor het delen van de woning, maar deze regels zorgen er wel voor dat een woning niet meer in verband met woongroepen kan worden verhuurd. Voor andere steden kunnen andere regels gelden. Voor verhuring van onzelfstandige woonruimte in zelfstandige woonruimte is doorgaans een onttrekkingsvergunning nodig. Deze vergunning wordt niet standaard verleend. Zie voor meer informatie over deze onderwerpen de hoofdstukken: Contractueel Medehuurderschap en Aanvang huur.

Als bij ontbinding van de huurovereenkomst met de hoofdhuurder de hoofdhuurder niet kan worden getraceerd, dan kan het gebruik van het gehuurde door de onderhuurder op grond van artikel 7:269 lid 2 BW toch worden beëindigd, ook al is het vonnis tegen de hoofdhuurder nog niet in kracht van gewijsde gekomen. Noot 22a

De onderhuurder van een zelfstandige woning die op grond van de Leegstandwet is verhuurd aan de hoofdhuurder (of is verhuurd naar aard van korte duur) geniet geen huurbescherming op grond van artikel 7:269 BW. Dit geldt ook als de onderhuurovereenkomst niet door de Leegstandwet wordt beheerst, of anderszins verwijst naar bijvoorbeeld de overeenkomst van naar aard korte duur. Zie het arrest van het hof te Arnhem van 27 december 2011 LJN: BV0332, gerechtshof Arnhem, 200.072.096. In dit arrest achtte het hof het beroep van een onderhuurder op huurbescherming op grond van artikel 7:269 BW niet houdbaar.

Het hof te ‘s-Hertogenbosch moest zich in zijn arrest van 6 juli 2021 (ECLI:NL:GHSHE:2021:2059) buigen over de vraag of de hoofdverhuurder de hoofdhuurovereenkomst met de hoofdhuurder, ter zake van drie etages met kamers die hoofdhuurder onderverhuurt, op kan zeggen omdat de hoofdhuurder een aanbod van de hoofdverhuurder tot het sluiten van een nieuwe huurovereenkomst met een hogere huurprijs heeft afgewezen. Het hof was van oordeel dat dit niet mogelijk was. Daarbij meende het hof het arrest van de HR 20 september 1987, NJ 1986, 260 (Zonshofje I) als basis te nemen voor zijn oordeel.

Hier komt bij dat het gehuurde in dit geval door verhuurder als woonruimte aan de hoofdhuurder is verhuurd. Het gehuurde betreft immers een gebouwde onroerende zaak die “als zelfstandige dan wel niet zelfstandige woning is verhuurd” in de zin van artikel 7:233 BW. Tussen partijen stond bij het aangaan van de huurovereenkomst immers vast dat de hoofdverhuurder de onderverhuur van de in het gehuurde aanwezige kamers, zoals die voordien door zijn vader plaatsvond, zou voortzetten. Dienovereenkomstig is in de huurovereenkomst overeengekomen dat onderverhuur is toegestaan en dat de in de huurovereenkomst genoemde standaardvoorwaarden voor de huur van woonruimte van toepassing zijn.

Naar het oordeel van het hof volgt uit de tekst en de strekking van het arrest Zonshofje I dat de verhuurder de hoofdhuurovereenkomst met hoofdhuurder niet kan opzeggen wegens de weigering van de hoofdhuurder om in te stemmen met verhoging van de huurprijs. Indien de verhuurder de (hoofd)huur wel om die reden zou kunnen beëindigen, zou dat de onderhuurders zwaar treffen in hun rechtspositie. Artikel 7:269 BW geeft immers bij beëindiging van een hoofdhuurovereenkomst ter zake van zelfstandige woonruimte, alleen bescherming aan onderhuurders die zelfstandige woonruimte huren, en niet aan onderhuurders van onzelfstandige woonruimten (kamers), zoals in dit geval aan de orde is. In deze situatie doet zich dus de strekking gelden die de Hoge Raad in het arrest Zonshofje I noemde: “bescherming van de huurder”. Die strekking brengt mee dat waar de onderhuurovereenkomsten niet door de onderverhuurder kunnen worden opgezegd wegens het door de onderhuurders nie