Laatst bijgewerkt op 2023-07-08 om 21:58:54

Heeft de huurder van niet-geliberaliseerde woonruimte eenmaal een keuze gemaakt, dan is deze bindend. De huurder mag dus niet op twee “paarden wedden”. De huurder kan met betrekking tot dezelfde feiten na afloop van de procedure niet alsnog voor de andere procedure kiezen. De wet verhindert dat de huurder, als hij eenmaal heeft gekozen voor de gang naar de Huurcommissie op grond van de artikelen 7:257 BW en 7: 262 BW, hij nog eens voor dezelfde kwestie een kantongerechtprocedure op grond van de artikelen 207 en 257 lid 1 kan beginnen, en omgekeerd. Dit wordt bevestigd door een vonnis van de rechtbank Noord-Holland van 29 december 2021 (ECLI:NL:RBNHO:2021:12684). In deze zaak had de huurder eerst een vordering tot huurverlaging via de Huurcommissie gevolgd. Daarna (buiten de normale beroepsprocedure na een procedure voor de Huurcommissie) startte de huurder een procedure voor de kantonrechter waarin onder meer opnieuw een vordering tot huurverlaging via de kantonrechter had ingesteld. De rechter onderbouwde de niet-ontvankelijkheid als volgt: “in artikel 7:257 lid 2 BW staat dat de huurder in plaats van zijn vordering tot vermindering van de huurprijs in te stellen bij de rechter ook kan kiezen voor de Huurcommissie. Daaruit volgt dat de huurder moet kiezen: of hij volgt de weg van artikel 7:257 lid 2 BW via de Huurcommissie (met “hoger beroep” bij de kantonrechter) of hij volgt de weg van artikel 7:207 BW via de kantonrechter (met hoger beroep bij het hof). Indien de huurder heeft gekozen voor de weg van artikel 7:257 lid 2 BW kan hij niet daarna nog een procedure tot huurprijsverlaging ex artikel 7:207 BW instellen. Gelet hierop zijn huurders in hun vordering tot verlaging van de huurprijs niet-ontvankelijk”.

De huurder kan zich bij het maken van een keuze bij welke instantie hij de vordering aanhangig wenst te maken zich laten leiden door de volgende argumenten. De Huurcommissie kan geen verplichting tot herstel van het gebrek opleggen. De weg naar de Huurcommissie staat bovendien alleen open als het om een gebrek gaat dat kan worden teruggevoerd in de in artikel 7: 241 BW weergegeven regelgeving. De kantonrechter kan een groter scala aan problemen beoordelen en kan bovendien een verplichting tot herstel van het gehuurde opleggen. Het starten van een procedure voor de Huurcommissie is echter veel eenvoudiger dan het starten van een procedure voor de kantonrechter. Als de verhuurder voldoende prikkel door de verlaging van de huur wegens de zich voordoende gebreken ondervindt is een procedure voor de Huurcommissie lang niet zo’n slechte keuze.

Als de huurder voor de oplossing van een geschil de Huurcommissie heeft ingeschakeld, dan kan de huurder voor datzelfde geschil niet de kantonrechter inschakelen. De verhuurder is daarentegen wel bevoegd om voor dat zelfde geschil de rechter in te schakelen. De rechtbank Overijssel heeft in haar vonnis van 17 januari 2023 (ECLI:NL:RBOVE:2023:400) oordeelde in een zaak waarin de huurder de Huurcommissie had ingeschakeld  en de verhuurder de kantonrechter had ingeschakeld dat deze keuze van de huurder de verhuurder niet de mogelijkheid ontneemt om de zaak aan te brengen bij de kantonrechter. Wel is het zo dat de kantonrechter doorgaans, als de zaak al bij de Huurcommissie is aangebracht, de uitspraak van de Huurcommissie zal afwachten. Omdat de Huurcommissie al uitspraak had gedaan, hoefde deze procedure niet meer worden aangehouden.