Aanvraag huurtoeslag binnen zes maanden na aanvang van de huurperiode

Laatst bijgewerkt op 2018-12-20 om 22:11:25

De huurder kan (soms onbedoeld) terecht komen in het traject van toetsing van de huurprijs in het kader van het verzoek om huurtoeslag. Als de huurder namelijk ten behoeve van een tegemoetkoming in de huur binnen 6 maanden na aanvang van de huurovereenkomst huurtoeslag aanvraagt, dan kan via de weg van artikel 6 sub b UHW toetsing van de aanvangshuurprijs via de regeling van artikel 11 UHW plaatsvinden. In artikel 11 lid 1 UHW staat dat een verzoek op grond van artikel 6 sub b UHW wordt aangemerkt als een verzoek als bedoeld in artikel 7:249 BW (dus een door de huurder geïnitieerd verzoek om de aanvangshuurprijs te laten toetsen). Dit betekent dus dat de termijn van artikel 7:249 BW is veilig gesteld als dit verzoek tot verkrijgen van een huurtoeslag binnen deze termijn van zes maanden wordt gedaan. Dit is weer anders bij de verhuring ex artikel 7:271 lid 1 BW. Dit wordt ook bevestigd door de voorzitter van de Huurcommissie in een uitspraak op een vetzetprocedure op 8 mei 2013 (Zkn-2013-001668, WR 2014/79). Dit geldt dus ook als de verklaring van de voorzitter van de Huurcommissie na het verstrijken van de periode van zes maanden de huurder bereikt. In het kader van dit onderzoek waarvan de voorzitter de verklaring heeft verstrekt is geen plaats om de waarderingspunten in het kader van aanwezige gebreken aan de woning tijdelijk te corrigeren.

Mocht er een hogere huurprijs zijn overeengekomen dan een huurprijs die op grond van het woningwaarderingsstelsel als maximaal redelijk wordt beschouwd, dan krijgt de huurder hiervan bericht van de voorzitter van de Huurcommissie. Er wordt dan automatisch een toetsingsprocedure ex artikel 7:249 BW in werking zetten. Er wordt slechts een uitspraak gedaan als de huurder een bedrag van € 25 aan leges (artikel 7 UHW) heeft voldaan. In deze procedure kunnen gebreken aan het gehuurde wel worden meegenomen Noot 21f.
In het kader van deze procedure wordt de huurder automatisch beschermd tegen een verschil in de tussen partijen overeengekomen huurprijs en de maximum redelijke huurprijs. De tussen partijen overeengekomen huurprijs kan immers in het kader van de regeling van artikel 7:249 BW met terugwerkende kracht tot aanvang van de huurovereenkomst worden aangepast. In het voorbeeld dat in de inleiding is genoemd kan de huurprijs door de Huurcommissie in het kader van de toetsing van de aanvangshuurprijs vanaf het begin van de huurovereenkomst worden teruggebracht naar de huurprijs van € 500 zoals in het voorbeeld genoemd als maximum redelijke huurprijs. Als de huurder een voorlopige huurtoeslag heeft gekregen en de Belastingdienst/Toeslagen heeft bedragen gebaseerd op het overeengekomen huurbedrag van € 600, dan moet de huurder de teveel ontvangen huurtoeslag terugbetalen als de huurprijs na toetsing van de aanvangshuurprijs op € 500 per maand wordt gesteld.

Voor het verzoek van de Belastingdienst aan de Huurcommissie geldt geen termijn van indiening van het verzoek om de huurprijs te toetsen. Het verzoek van de Belastingdienst aan de Huurcommissie kan dus ook plaats vinden na de termijn van zes maanden die geldt voor de huurder, waarbinnen deze de toetsing van de aanvangshuurprijs moet aanvragen. De definitieve toeslag wordt na definitieve toetsing dan vastgesteld op het vastgestelde bedrag aan huur van € 500 per maand. Heeft de huurder enige maanden, of een langere periode toeslag over € 600 ontvangen, dan moet het verschil, zijnde € 100 terug worden betaald aan de Belastingdienst/Toeslagen. Dit is logisch gezien de regeling van artikel 7:249 BW en artikel 5 lid 1 Wht Noot 21d. Door de werking van artikel 7: 249 BW is de huurprijs immers vanaf aanvang van de huurovereenkomst in dit voorbeeld gesteld op een bedrag van € 500. Deze bedragen die de huurder terug moet betalen worden echter gecompenseerd met het bedrag dat de verhuurder aan te veel berekende huur aan de huurder terug moet betalen. Per saldo zal de huurder niet benadeeld zijn als de terug te betalen huurtoeslag met de terug te ontvangen huur wordt gecompenseerd.
Toetsing van de aanvangshuurprijs is mogelijk vanwege het feit dat de huurder zelfstandig, zonder daarover de verhuurder te informeren, een verzoek kan doen om de huurprijs in het kader van de toetsing aanvangshuurprijs te toetsen. Dit ligt anders als de overeengekomen huurprijs hoger ligt dan de redelijke huurprijs en de termijn van zes maanden na aanvang van de huurovereenkomst al is verstreken. De huurder moet dan eerst op grond van artikel 7: 254 BW een verlagingsvoorstel van de huur naar de verhuurder sturen. In het volgende onderdeel ga ik hier nader op in.