Laatst bijgewerkt op 2021-01-21 om 17:15:49

Het huurbeding in hypotheekakten
In bijna alle hypotheekakten staat een standaardbepaling vermeld, die de eigenaar verbiedt om zonder schriftelijke toestemming van de bank het huis te verhuren of te verpachten. Als de eigenaar/verhuurder zijn betalingsverplichting aan de bank niet nakomt en de bank wil het huis verkopen, dan kan de bank zich op het huurbeding beroepen en bij de rechter ontruiming van de woning vorderen. De rechter zal zijn toestemming tot ontruiming niet geven, als verwacht wordt dat verkoop in de verhuurde staat voldoende opbrengt om de nog openstaande hypotheekschuld te betalen. Als de huurovereenkomst ouder is dan de hypotheekakte, kan de bank zich niet op dit beding beroepen (zie de uitspraak van de rechtbank te Haarlem, Voorzieningenrechter van 30 januari 2012 ( ECLI:NL:RBHAA:2012:BV3141 ).
In bovengenoemde uitspraak van de rechtbank Rotterdam, sector kanton Rotterdam van 16 augustus 2006 op ( zie LJN: AY6637, sector kanton rechtbank Rotterdam, 573322) was het huurbeding niet voor de executoriale verkoop van de woning ingeroepen. Dientengevolge is de huurovereenkomst met huurder niet beëindigd door de executieverkoop. De mogelijkheid dat de vorige verhuurder de hypotheekverstrekker niet heeft geïnformeerd over de hem bekende huurovereenkomst met huurder maakt dit niet anders. De kantonrechter komt tot het oordeel dat ook de huidige eigenaar, na aankoop op de veiling, gebonden is aan de huurovereenkomst met huurder op grond van artikel 7:226 BW. Zie ook in dezelfde zin het arrest van het hof te ‘s-Hertogenbosch van 24 juni 2015 (ECLI:NL:GHSHE:2016:1637, niet gepubliceerd op rechtspraak.nl), waarin de volgende situatie zich voordeed. Voorafgaand aan de executoriale veiling van een verhuurd bedrijfspand deed de executerende bank het ten onrechte voorkomen alsof de koper met een beroep op het in de hypotheekakte voorkomende huurbeding het pand zou kunnen ontruimen. Na de veilingkoop ontdekte de koper dat de verhuurder en de huurder al een huurovereenkomst hadden toen de verhuurder aan de bank het hypotheekrecht had verleend en dat die anterieure huurovereenkomst ook genoemd was in de hypotheekakte, zodat de bank daar redelijkerwijs mee bekend moest zijn geweest. Het beroep van de veilingkoper op vernietiging van de veilingkoop wegens dwaling werd gehonoreerd. De veilingkoper kon zich niet van de huurder ontdoen, hetgeen niet de bedoeling was. De huurovereenkomst was immers eerder gesloten dan de hypotheekakte. De door de veilingkoper (een professioneel vastgoedhandelaar) gevorderde schadevergoeding werd slechts ten dele toegewezen. Er was sprake van “eigen schuld” ( artikel 6:101 BW) aan de zijde van de vastgoedhandelaar omdat deze te veel risico heeft genomen door het pand zeer snel door te verkopen en daarbij de verplichting op zich te nemen het (verhuurde) pand op straffe van verbeurte van een boete in onverhuurde staat te leveren, zonder zich nader te verdiepen in de daadwerkelijke rechtspositie van de huurder. Deze laatste koper kon zich immers niet van de huurder ontdoen.

Artikel 3:264 BW bepaalt echter in lid 1 dat het huurbeding in de hypotheekakte ook door een koper kan worden ingeroepen als deze bevoegdheid op het tijdstip van de verkoop nog aan de hypotheekhouder toekwam en deze de uitoefening daarvan blijkens de verkoopvoorwaarden aan de koper overlaat. Deze situatie deed zich ook voor in het vonnis van de rechtbank ‘s-Gravenhage van 26 juli 2019 (ECLI:NL:RBDHA:2019:7823). Hier was een huurovereenkomst na het sluiten van een  hypotheek afgesloten. In deze overeenkomst probeerde de huurder de rechter vruchteloos ervan te overtuigen dat deze huurovereenkomst met toestemming van de hypotheeknemer was afgesloten. De huurder kon daarvan geen bewijs overleggen. De voorzieningenrechter ging er daarom van uit dat de huurovereenkomst tussen huurder en de verhuurder zonder toestemming van de bank was verstrekt. De bank kon daarom het huurbeding ex artikel 3:264 BW inroepen.

In de – met het oog op de executoriale verkoop -notarieel vastgelegde veilingvoorwaarden was onder meer het volgende opgenomen:

“Verkoper heeft onderzoek ingesteld naar de gebruikssituatie van het Registergoed. Voor zover bekend bij Verkoper is (een deel van) het Registergoed mogelijk door de Eigenaar verhuurd. Verkoper heeft geen toestemming verleend voor verhuur.

Derhalve komt aan Verkoper een beroep op het huurbeding als bedoeld in artikel 3:264 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek toe.

De uitoefening van de in artikel 3:264 van het Burgerlijk Wetboek vermelde bevoegdheid wordt aan de Koper overgelaten. De uitoefening van de bevoegdheid geschiedt voor rekening en risico van Koper. Indien het Registergoed in gebruik is en niet vrij van gebruik kan worden geleverd, is het aan de Koper om op zijn kosten ontruiming van het Registergoed te bewerkstelligen. De verkoper staat niet in voor Kopers bevoegdheid tot ontruiming.”

De huurder stelde voorts dat het inroepen van het huurbeding in strijd was met de ratio van de wettelijke regeling. Volgens hem was daarmee beoogd het belang van de hypotheekhouder te beschermen, teneinde bij een onderwaarde van het betreffende pand een zo hoog mogelijke opbrengst te realiseren bij een executoriale verkoop ervan. Die situatie doet zich hier niet voor, nu sprake was van een overwaarde op het pand, aldus de huurder. Daarin kon de huurder volgens de rechter echter niet worden gevolgd. Met het standpunt van de huurder valt niet te rijmen dat op grond van artikel 3:264 BW het inroepen van het huurbeding – na overlating daarvan door de hypotheekhouder aan de koper, wat zich hier voordoet – ook kan worden ingeroepen door de koper van het bezwaarde goed.

Op grond van dat artikel is het enkel de hypotheekhouder niet toegestaan een beroep te doen op het huurbeding indien met de instandhouding van de huurovereenkomst alle hypotheekhouders, aan wie een beroep op een huurbeding toekomen, kunnen worden voldaan uit de opbrengst van de executoriale verkoop. De huurder werd aldus op basis van dit overgedragen huurbeding verplicht het gehuurde te ontruimen binnen één week na betekening van dit vonnis.

Het huurbeding in erfpachtakten
Als er sprake is van een verhuurde bebouwde onroerende zaak die is gevestigd op een stuk grond waarop een recht van erfpacht rust, dan kunnen er beperkingen aan de verhuring worden opgelegd. Er kan in de akte van erfpacht staan vermeld dat verhuring van bebouwde onroerende zaken, die zijn gevestigd op de met erfpacht belaste grond, verboden is zonder toestemming van de eigenaar. De eigenaar kan bij de uitgifte in erfpacht dus bedingen dat de erfpachter voor het aangaan van een huurovereenkomst zijn toestemming nodig heeft. Dit geldt hetzelfde voor pacht. Anders dan in artikel 7:226 BW is geregeld, gaat de volledige contractsverhouding over op de bloot eigenaar als opvolgend verhuurder van rechtswege. Ik beperk mij hier tot in erfpacht uitgegeven grond waarop bebouwing staat gevestigd. Volgens artikel 5:94 BW kan de bloot eigenaar van in erfpacht uitgegeven grond verhuring verbieden. Het is niet gebruikelijk een dergelijk beding in de akte van erfpacht op te nemen. De erfpachter dient wel bedacht te zijn op deze mogelijkheid om verhuring te beperken. Hiermee lijkt de positie van de eigenaar van de grond op die van de hypotheeknemer (bank), die een hypotheek aan de eigenaar van een woning heeft verstrekt. Zoals boven al besproken kan de bank door een huurbeding in de hypotheekakte verbieden dat een woning wordt verhuurd zonder toestemming van de hypotheeknemer.

Als de verpachter in de erfpachtakte heeft verboden de op het gehuurde gevestigde onroerende zaak te verhuren, dan is de positie van de verpachter toch niet zo sterk als die van de hypotheeknemer, die in de hypotheekakte een huurbeding op heeft genomen. De hypotheeknemer heeft immers het recht van parate executie teneinde de onbevoegde huurder uit het gehuurde pand te verwijderen. Dat de bank daartoe eerst een verzoek bij de bank in moet dienen doet daar niet aan af. Dit geldt ook voor woonruimte. Bij een huurbeding in de erfpachtakte ligt dit anders.

Bevoegde verhuurde woonruimte
De eigenaar van de in erfpacht uitgegeven grond is volgens artikel 5:94 lid 2 BW bij bevoegde verhuring verplicht tot gestanddoening van een door de erfpachter aangegane verhuring. Bij verhuurde woonruimte waarin de huurder bij het eindigen van de erfpacht zijn hoofdverblijf heeft, kan de verpachter de huurovereenkomst beëindigen als er sprake is van onbevoegde verhuring. Het is dan wel noodzakelijk dat de verpachter een soortgelijke procedure tegen de huurder start als de eigenaar/verhuurder van woonruimte dient te starten die met een onderhuurder van zelfstandige woonruimte wordt geconfronteerd. Deze eigenaar/verhuurder moet binnen zes maanden na het eindigen van de pachtovereenkomst een actie tegen de huurder starten als genoemd in artikel 7:269 lid 2 BW. Deze mogelijkheid om de huurovereenkomst te eindigen ontstaat dus alleen bij het eindigen van het recht van erfpacht bij onbevoegde verhuring.

Bevoegde verhuurder bedrijfsruimte
Voor de huurder van bedrijfsruimte geldt geen bescherming bij bevoegde verhuring voor zover de verhuring voor een langere termijn dan vijf jaar is gesloten (artikel 5 :94 lid 2 BW). Voor de verhuurde bedrijfsruimte moet worden gekeken in welke huurperiode de gehuurde ruimte zich bevindt ten tijde van de actie door de bloot eigenaar. Als de huurder in de tweede periode van vijf jaar zit, dan zal uitgegaan kunnen worden van deze tweede periode van vijf jaar, waarna het gebruik van het gehuurde kan worden beëindigd. Het is hierbij niet van belang of er sprake is van een eerste huurperiode van vijf jaar, een wettelijke verlenging van vijf jaar of een contractuele verlenging van vijf jaar. Het is dus wél mogelijk dat de huurder de bedrijfsruimte al moet verlaten tegen het einde van de overeenkomst na een periode van vijf jaar. Deze huurder kan de tien jaar huur niet volmaken als genoemd in artikel 7:292 lid 2 BW. De huurder heeft dan wel een schadeclaim richting de verhuurder (erfpachter).

De erfverpachter hoeft de huur niet op te zeggen als verhuring niet in strijd met artikel 5:94 lid 1 BW plaats heeft gevonden. De eigenaar (erfverpachter) zet de huurove