De vereniging van eigenaren en de verhuring van appartementen – Verhuring van een parkeerplaats bij koopappartementen

Het is mogelijk dat door de verkoper van een appartementsrecht de koper dwingt een parkeerplaats behorend bij het appartement te huren. Dit kan bijvoorbeeld worden vereist vanwege stedenbouwkundige redenen.
Het eigendomsbewijs van het appartementsrecht kan dan verwijzen naar een splitsingsakte. In de splitsingsakte kan dan bijvoorbeeld de volgende bepaling worden opgenomen. In dit voorbeeld ga ik ervan uit dat het wooncomplex uit 100 appartementen bestaat.

“Iedere koper van één van de hiervoor vermelden 100 appartementsrechten zal worden verplicht om per woonappartement één van de 100 aanwezige parkeerplaatsen te huren. Voormelde 100 woonappartementen zullen niet mogen worden verkocht (en geleverd) dan wel op andere wijze in eigendom overgaan, anders dan in combinatie met één van voormelde 100 parkeerplaatsen, tenzij er sprake is van ruiling onderling, in wel laatstbedoeld geval voor wat betreft voormelde tot verhuur bestemde parkeerplaatsen steeds schriftelijk toestemming van de eigenaar van laatstbedoelde parkeerplaatsen zal zijn vereist”.

Bovengenoemde bepaling wordt ook wel een kwalitatief recht met een daarbij behorende verplichting genoemd.
In het eigendomsbewijs van het appartement kan een kwalitatieve verplichting zijn opgenomen. Wettelijke is dit mogelijk. De mogelijkheid om kwalitatieve rechten en verplichtingen op te leggen is geregeld onder artikel 6:252 BW. Kwalitatieve rechten zijn rechten die in zodanig verband met een zaak staan, dat men daarbij slechts belang heeft zolang men de zaak behoudt. Dit is uiteraard een parkeerplek behorend bij een appartement. Bij overdracht van deze zaak gaat het kwalitatieve recht over op de nieuwe eigenaar.

Verplichtingen gaan niet over op de nieuwe verkrijger. De verplichtingen gelden echter wel voor de contractspartij. Bijvoorbeeld een verplichting om het gras van een stuk grond te maaien.

Consequenties voor het huurrecht

De huur van een parkeerplek kan dus zijn verbonden aan een appartementsrecht, zodat de huur niet volgens de normale regels van artikel 7:228 BW kan eindigen. De appartementseigenaar moet daarop bedacht zijn. Als men een koper treft die wel het appartement wenst te kopen, maar niet de parkeerplek wenst te huren, dan kan het kwalitatieve recht de verkoop van het appartement in de weg staan. De appartementseigenaar kan deze huurovereenkomst dus niet opzeggen. Dit is toch zuur als de eigenaar het appartement niet eenvoudig krijgt verkocht en verkoop wél plaats zou kunnen vinden zonder de daarbij horende gehuurde parkeerplaats.

De verenging van eigenaren kan de eigenaren van de appartementen dus verplichten een parkeerplaats te huren.

Verhuring van parkeerplaatsen bij appartementen
In een zaak die heeft geleid tot een uitspraak op 28 november 2012 door de kantonrechter te Breda, locatie Berg op Zoom LJN: BY4484,sector kanton Rechtbank Breda, 720829 ov 12-2218 werd beslist dat op een afwijkend “gedoogbeleid” van de VVE door één van de appartementsgerechtigden geen beroep kon worden gedaan.
De casus luidde als volgt. Tijdens een vergadering van de VvE is het volgende onderwerp aan de orde geweest: een aantal eigenaren van een appartementsrecht met het gebruiksrecht op een parkeerplaats, verhuurt een parkeerplaats aan derden, niet zijnde een eigenaar of gebruiker van een ander appartementsrecht in het onderhavige complex. De VvE heeft, na constatering dat dit niet overeenkomt met artikel 35 lid 7a van het reglement, besloten om aan dit gebruik een einde te maken wanneer de huidige daaromtrent gesloten overeenkomsten expireren.
Een appartementseigenaar vocht dit besluit aan bij de rechter en legde aan zijn verzoek ten grondslag dat dit besluit bloot staat aan vernietiging. Volgens deze appartementsgerechtigde was het besluit vernietigbaar wegens strijd met het opgewekte vertrouwen en rechtsverwerking alsmede omdat het besluit in strijd is met artikel 7 lid 4 van het huishoudelijk reglement.

In rechtsoverweging 3.7 van het vonnis was de rechter van mening dat rechtsverwerking niet aan de orde is. Volgens de rechter was de bepaling in artikel 35 lid 7a van het reglement duidelijk: er mag niet worden verhuurd aan externe derden. De VvE heeft betwist dat zij er al vijf jaren van op de hoogte was, dat de bewuste appartementsgerechtigde verhuurde aan een externe derde. De VVE stelde dat zij tot anderhalf à twee jaar terug ervan uitging dat de betreffende parkeerplaatsen werden verhuurd aan de gebruikers van het aan de appartementsgerechtigde toebehorende appartementsrecht. De VvE heeft hierbij onbetwist gesteld dat de appartementsgerechtigde niet heeft voldaan aan zijn verplichtingen op grond van artikel 35 lid 1 van het reglement (zoals opgesomd onder 3.1 sub d), zodat het voor haar niet duidelijk was aan wie de appartementsgerechtigde de parkeerplaatsen verhuurde. Een verhuur aan een derde is immers wel toegestaan, enkel de verhuur aan een externe derde is niet toegestaan op grond van het bepaalde in het reglement. Voor het aannemen van rechtsverwerking is enkel tijdsverloop of enkel stilzitten onvoldoende. Er zijn geen bijzondere omstandigheden komen vast te staan als gevolg waarvan hetzij bij de appartementsgerechtigde het gerechtvaardigd vertrouwen is gewekt dat de VvE haar aanspraak ter zake van artikel 35 lid 7a van het reglement niet (meer) geldend zou maken, hetzij de appartementsgerechtigde in haar positie onredelijk zou worden benadeeld in geval de VvE haar aanspraak alsnog geldend maakt. In het onderhavige geval heeft te gelden dat de appartementsgerechtigde bekend was, althans had moeten zijn, met het bepaalde in voornoemd artikel van het splitsingsreglement. Dat hij op een gegeven moment, in strijd met het bepaalde in het reglement, is gaan verhuren aan een externe derde, is een omstandigheid die voor zijn rekening en risico komt.
Het verweer van de eigenaar, dat ook andere eigenaars aan externe derden verhuren, ging ook niet op. Die eigenaren zullen zich immers ook aan het reglement moeten houden.
De rechter was daarom van mening, dat niet is gebleken, dat de VvE in redelijkheid en billijkheid niet tot het bewuste besluit kon komen. Het verzoek tot vernietiging werd daarom afgewezen.

In een soortgelijke casus (huurders dienden naast de woning een aan verhuurster toebehorende en tot het complex behorende parkeerplaats te huren) werd door de rechtbank ‘s-Gravenhage eenzelfde beslissing genomen als bovengenoemde, door de rechtbank Rotterdam genomen, beslissing. In deze zaak deden de huurders een beroep op nietigheid van de bedingen die erop neerkomen dat huurders gehouden zijn tezamen met hun woning een parkeerplaats te huren wegens een niet redelijk voordeel.

Ook in deze casus kwam de rechtbank ‘s-Gravenhage tot de beslissing dat deze bepaling niet in strijd was met de regels van artikel 7:264 BW. Dit artikel heeft immers betrekking op de situatie waarin tegenover het voordeel voor de verhuurder geen reële tegenprestatie staat in de vorm van dienstverlening of zaken. Ook in deze kwestie was de rechtbank van oordeel dat er geen sprake was van een onredelijk beding. Tegenover het voordeel van de verhuurder die aan haar huurders parkeerplaatsen kan verhuren tegen een huurprijs en kan tegemoetkomen aan de behoefte om parkeerplaatsen aan te bieden op een locatie waar veel mensen hun woning hebben, staat een voordeel voor de huurder die tegen betaling over een parkeerplaats in een afgesloten parkeergarage kan beschikken. Daarnaast overwoog de rechter dat het de huurders, binnen de beperkingen van de overeenkomst, vrij stond om onder te verhuren. Deze mogelijkheden ten behoeve van de huurder (onderverhuur voor dezelfde prijs aan bewoners van het complex) brachten de rechter tot het oordeel dat onder de gegeven omstandigheden niet sprake was van een ten behoeve van verhuurder overeengekomen beding dat als niet redelijk aangemerkt diende te worden (Rechtbank Den Haag, Kamer voor kantonzaken, 14 november 2016, ECLI:NL:RBDHA:2016:17100, WR 2017/98).

 

Geef een reactie