Laatst bijgewerkt op 2023-10-31 om 23:10:22

De Vereniging van Eigenaren (VVE) voert het beheer van de gemeenschappelijke delen van het appartementencomplex en ziet toe op de nakoming van de verplichtingen die de appartementseigenaren ten opzichte van elkaar hebben. Gemeenschappelijke delen zijn niet bestemd om afzonderlijk te  worden gebruikt door de appartementseigenaar. Privédelen zijn wel bedoeld om afzonderlijk te worden gebruikt door een appartementseigenaar. Appartementseigenaren zijn verplicht om een Vereniging van Eigenaren op te richten bij verkoop van appartementen in één gebouw. Appartementseigenaren zijn verplicht om een Vereniging van Eigenaren op te richten bij verkoop van appartementen in één gebouw. Het appartementsrecht staat vermeldt in artikel 5:106 lid 4 BW. Volgens dit artikel heeft iedere appartementsgerechtigde een onverdeeld aandeel in een gebouw en een exclusief gebruiksrecht van het gedeelte dat bestemd is om allen te worden gebruikt door de appartementsgerechtigde.

Iedere VvE is verplicht zich in te schrijven in het Handelsregister van de Kamer van Koophandel. De reden daarvan is dat VvE’s ook deelnemen aan het economisch verkeer. VvE’s zijn immers rechtspersonen die rechtshandelingen kunnen sluiten. Een contractspartij moet dan de juiste naamstelling in het Handelsregister na kunnen gaan. Het doel van de VVE is dus het behartigen van de gemeenschappelijke belangen van de eigenaars van de appartementsrechten. Hieronder valt met name het onderhoud en het beheer van de gemeenschappelijke zaken. Welke zaken gemeenschappelijk zijn, staat beschreven in de splitsingsakte. In deze splitsingsakte staat beschreven wat tot de privéruimte behoort en wat tot de gemeenschappelijke ruimte gerekend wordt. De privédelen kunnen door de eigenaar naar eigen inzicht worden ingericht behoudens bepaalde beperkingen, zoals het aanbrengen van harde vloerbedekking. Doorgaans staan er instructies in de splitsingsakte voor het aanbrengen van harde vloerbedekking, zoals het aanbrengen van geluiddempende ondervloeren. In de splitsingsakte staat ook welk aandeel iedere eigenaar heeft in het gebouw. Op basis van dit aandeel zal worden berekend welke bijdrage de eigenaar aan de VvE zal dienen te leveren. Daarnaast geeft dit aandeel ook de stemverhouding weer.

Een eigenaar van een appartement is op basis van de wet automatisch lid van een Vereniging van Eigenaren. De vereniging van eigenaren is dus een vereniging en heeft zoals iedere vereniging een bestuur. De leden (de eigenaren van de woningen) vormen samen de vereniging van eigenaren. De leden nemen tezamen onder meer alle besluiten over het beheer van de gemeenschappelijke delen. Als er appartementen zijn verhuurd, dan zijn niet de huurders, maar de eigenaar van het verhuurde appartement aanspreekpunt voor zaken over het appartement.

In de jaarvergaderingen neemt de VvE besluiten over tal van onderwerpen.  Denk aan besluiten over reserveringen, opdrachten tot onderhoud, aannemen van personeel, zoals huismeesters, etc.
Als basisregel geldt dat besluiten binnen de VvE met meerderheid van stemmen worden aangenomen.
Bij een aantal onderwerpen (bijvoorbeeld wijzigingen van het huishoudelijke reglement) geldt een bepaald quorum. dat kan zijn twee derde van het aantal stemmen. Als het vereiste minimaal aantal stemmen niet aanwezig is, dan moet er na minimaal vijftien dagen en uiterlijk binnen zes weken een tweede vergadering volgen. In deze vergadering geldt opnieuw het quorum voor het nemen van een besluit. Voor wijziging van de splitsingsakte is – afhankelijk van het model splitsingsakte – instemming van minimaal vier vijfde van het totaal aantal stemmen nodig.

De huurder heeft in beginsel geen invloed binnen de vereniging van eigenaren, omdat een huurder geen deel van de vereniging van eigenaren uitmaakt. Soms is het voor de huurders toch mogelijk om indirect invloed uit te oefenen in de vergadering van de vereniging van eigenaren. Hiervan kan sprake zijn als er in een appartementencomplex door een woningcorporatie een meerderheidsbelang bestaat in de vereniging van eigenaren, waardoor deze verhuurder door het meerderheidsbelang in staat is om rekening te houden met de wens van haar huurders door deze positie te gebruiken om besluiten ten behoeve van de belangen van de huurders aan te laten nemen door de vereniging van eigenaren.

Huurders die bijvoorbeeld van een gemeenschappelijke ruimte een gedeelte willen gebruiken als fietsenstalling kunnen met het oog op deze wens de verhuurder verzoeken in de vergadering van eigenaren een besluit te nemen een gedeelte van de gemeenschappelijke ruimte in te richten als fietsenstalling. In een zaak die voor de kantonrechter speelde was er sprake van totaal zeventien appartementsrechten. Van dit totaal waren twaalf appartementen in eigendom van de woningcorporatie en vijf in eigendom van particuliere eigenaren. Het voorstel voor de fietsenstalling werd in de vergadering met dertien van de zeventien stemmen aanvaard, waarbij de woningcorporatie haar twaalf stemmen in stelling bracht. De woningcorporatie kreeg steun van één particuliere eigenaar.

De eigenaar van een appartement kan een huurder ook op andere manier invloed uit laten oefenen. De eigenaar kan de huurders immers machtigen namens hem de vergadering bij te wonen. De eigenaar kan een machtiging voor de hele vergadering geven. De eigenaar kan ook machtiging voor een bepaald agendapunt geven. Als de machtiging dan algemeen worst gesteld in de zin dat de gemachtigde alles mag besluiten wat hij/zij ten aanzien van het appartement wenselijk acht, dan kan de huurder ook in de vergadering van zijn/haar belangen opkomen. De eigenaar kan natuurlijk niet worden gedwongen een machtiging af te geven. De eigenaar heeft geen belang een machtiging als er besluiten genomen moeten worden genomen over besluiten die alleen de eigenaar treffen, zoals noodzakelijk onderhoud of de maandelijkse bijdrage. Voor dit soort besluiten is het natuurlijk niet zinvol de huurder een machtiging te geven.

De overige particuliere eigenaren waren het met dit besluit niet eens en verzochten de kantonrechter dit besluit te vernietigen (Beschikking rechtbank Noord-Holland, kantonzaken, niet gepubliceerd). De basis van deze actie was de vernietiging van het besluit op basis van misbruik van de meerderheidspositie van de woningcorporatie.
De kantonrechter was van mening dat hier geen sprake was van misbruik van het meerderheidsbelang van de woningcorporatie. De kantonrechter was van mening dat de verhuurder voor de belangen van haar huurders op diende te komen. Met het belang van de huurders diende volgens de kantonrechter ook rekening te worden gehouden in de besluitvorming van de vergadering van eigenaars. De kantonrechter bracht naar voren dat hoewel de huurders geen lid waren van de VVE, het belang van de woningcorporatie natuurlijk mede gelegen was in het behartigen van de wensen van haar huurder en niet slechts in het behartigen van de belangen van de eigenaren van de appartementen. Zolang de woningcorporatie geen misbruik maakt van haar meerderheidspositie in de VVE is een dergelijke opstelling niet onzorgvuldig te noemen. Het rekening houden met de belangen van haar huurders brengt, voor de woningcorporatie die een meerderheidsbelang in de VVE heeft, niet zonder meer misbruik van recht met zich mee. Evenmin is er sprake van onzorgvuldig handelen door de woningcorporatie. Noot 151