De verhuurder verstuurt geen of een onduidelijke eindafrekening

Laatst bijgewerkt op 2021-11-20 om 16:14:50

Als de verhuurder totaal geen afrekening verschaft dan kan de huurder van niet-geliberaliseerde woonruimte na 30 juni van het jaar volgend op het boekjaar waarover de verhuurder de eindafrekening had moeten sturen de Huurcommissie verzoeken de betalingsverplichting vast te stellen.

Er is vanaf juli 2021 iets gewijzigd in de procedure om de zaak voor de Huurcommissie aanhangig te maken. Tot juli 2021 kon de huurder zonder verdere kennisgeving richting de verhuurder de Huurcommissie inschakelen als de verhuurder een eindafrekening naar de huurder had gestuurd waarmee de huurder het niet eens was. De Huurcommissie kon door de huurder worden ingeschakeld, zonder dat de huurder daarover zelf met de verhuurder eerst een inhoudelijke discussie over deze afrekening hoefde te voeren. Dat is nu veranderd. De huurder dient nu schriftelijk te informeren als hij het met de afrekening niet eens is. De huurder moet bij de verhuurder ook schriftelijk navraag doen als er binnen de gestelde termijn geen afrekening servicekosten is ontvangen.

De verhuurder heeft een afrekening verstrekt
Als de huurder het niet eens is met de afrekening, dan moet hij dit eerst schriftelijk kenbaar maken bij de verhuurder en zijn bezwaren motiveren. Ook dient hij de verhuurder in de gelegenheid te stellen om daarop te reageren en de afrekening toe te lichten of aan te passen. Indien de reactie van de verhuurder de bezwaren van de huurder niet wegneemt, of de verhuurder niet binnen drie weken reageert, kan de huurder een verzoek indienen bij de Huurcommissie om de betalingsverplichting vast te stellen. Indien de schriftelijke kennisgeving aan de verhuurder daarbij ontbreekt, kan de Huurcommissie het verzoek van de huurder niet-ontvankelijk verklaren.

Ook de verhuurder kan een verzoek bij de Huurcommissie indienen om de betalingsverplichting van de huurder vast te stellen. Dit kan vanaf drie weken nadat de afrekening aan de huurder is verstrekt. Indien de huurder niet binnen drie weken heeft gereageerd of heeft laten weten niet akkoord te gaan met de afrekening, kan de verhuurder een verzoek indienen bij de Huurcommissie. Indien de verhuurder zich niet aan de termijn van drie weken heeft gehouden, kan de Huurcommissie het verzoek niet-ontvankelijk verklaren.

De verhuurder krijgt een brief van de Huurcommissie waarin staat welke informatie nodig is om het verzoek inhoudelijk te beoordelen. In deze brief staat dat de informatie binnen twee weken opgestuurd moet worden. De verhuurder kan de gevraagde gegevens via de website of per post versturen. De verhuurder kan de Huurcommissie ook vragen of de gegevens bij hem ingezien kunnen worden. In dat geval wordt een afspraak met de verhuurder gemaakt en komt de rapporteur de gegevens op het kantoor van de verhuurder inzien.

Indien de verhuurder meer tijd nodig heeft om de gegevens aan de Huurcommissie te verstrekken, kan de verhuurder om uitstel vragen. Dit verzoek tot uitstel moet de verhuurder binnen de termijn van twee weken doen.

Als de verhuurder na dit verzoek van de Huurcommissie weigert de gevraagde stukken op te sturen, dan zal de Huurcommissie conform haar beleid (Servicekostenbeleid Huurcommissie, pagina 7 en 8, versie juli 2021) de betalingsverplichting als volgt vaststellen:
ten aanzien van gas/water/elektriciteit: een lage schatting, te weten 50% van de verbruiksnorm zoals weergegeven in het bestand van de KWR. Bij deze berekening wordt uitgegaan van de gemiddelde gasprijs volgens het CBS in het betreffende jaar. Deze schattingsmethode kan ook worden gebruikt als de verhuurder een eindafrekening heeft gestuurd, waaraan geen touw valt vast te knopen. De reden om toch een verbruik vast te stellen, is dat de huurder doorgaans wel deze zaken heeft geleverd, doch dat zonder afrekening of met een onduidelijke eindafrekening niet is te achterhalen hoeveel gas/water/elektriciteit is geleverd. Om het verbruik te schatten worden ook wel de gegevens van het NIBUD gebruikt.

Deze schattingsmethode kan ook worden gebruikt als de verhuurder een onduidelijke eindafrekening heeft gestuurd. De reden om toch een verbruik vast te stellen is dat de huurder doorgaans wel deze zaken heeft geleverd, doch dat zonder afrekening of met een onduidelijke eindafrekening niet is te achterhalen hoeveel gas/water/elektriciteit is geleverd. Om het verbruik te schatten worden ook wel de gegevens van het NIBUD gebruikt.

De verhuurder heeft geen afrekening verstrekt
Als de huurder geen afrekening van de verhuurder heeft ontvangen én de termijn van een halfjaar waarin dat had moeten gebeuren is verstreken, dan moet de huurder dit schriftelijk kenbaar maken bij de verhuurder, tenzij dit naar het oordeel van de Huurcommissie zal leiden tot een onbillijkheid van overwegende aard. Als de verhuurder de afrekening niet binnen drie weken verstrekt, dan kan de huurder een verzoek bij de Huurcommissie indienen om de betalingsverplichting vast te stellen.

Indien de schriftelijke kennisgeving aan de verhuurder daarbij ontbreekt, kan de Huurcommissie het verzoek van de huurder niet-ontvankelijk verklaren. Als de verhuurder de afrekening (wel) binnen drie weken verstrekt, maar de huurder het niet eens is met die afrekening, dan moet hij dit schriftelijk kenbaar maken bij de verhuurder en zijn bezwaren motiveren. Ook dient hij de verhuurder in de gelegenheid te stellen om daarop te reageren en de afrekening toe te lichten of aan te passen. Indien de reactie van de verhuurder de bezwaren van de huurder niet wegneemt, of de verhuurder niet binnen drie weken reageert, kan de huurder een verzoek indienen bij de Huurcommissie om de betalingsverplichting vast te stellen. Indien de schriftelijke kennisgeving aan de verhuurder daarbij ontbreekt, kan de Huurcommissie het verzoek van de huurder niet-ontvankelijk verklaren.

Dit is een beleidswijziging. Dit wet is niet gewijzigd. De Huurcommissie kan haar beleidsregels zelf formuleren. Als dit tot onredelijke resultaten leidt, dan kan de rechter hier anders over oordelen, omdat de (kanton)rechter niet aan de beleidsregels van de Huurcommissie is gebonden. Let erop dat in het beleidsboek van januari 2021 de huurder nog rechtsreeks de Huurcommissie in kon schakelen als de verhuurder binnen de gestelde termijn geen overzicht had verstrekt. Kennelijk wenst de Huurcommissie het aantal meldingen terug te brengen door dit soort drempels op te werpen.

Na het vervullen van deze formaliteiten komt de Huurcommissie aan beoordeling toe. Volgens de Huurcommissie moeten op de jaarlijkse afrekening de werkelijke kosten staan. Alleen de werkelijke kosten mogen dus aan de huurder worden doorberekend.

De verhuurder wordt daarom gevraagd de facturen op te sturen, die over de servicekosten gaan. Het gaat om de facturen van bijvoorbeeld een energiebedrijf, een schoonmaakbedrijf of de aankoopfacturen van roerende zaken. De Huurcommissie merkt hierbij uitdrukkelijk op dat de facturen gevraagd worden; een grootboekkaart of overzicht van de facturen is niet voldoende.

De kantonrechter te Groningen heeft in haar vonnis van 28 april 2010 LJN: BM5234, sector kanton Rechtbank Groningen, 430537 CV EXPL 09-18447 de gegevens van het NIBUD gebruikt om de door de huurder verschuldigde kosten van verbruik van de nutsvoorzieningen vast te stellen. In deze zaak kwamen zowel de huurders als de verhuurder met onduidelijke berekeningen ter onderbouwing van hun standpunt, zodat de rechter zich genoodzaakt zag de gegevens van het NIBUD ( Schatting kosten energie NIBUD” ) te gebruiken. Deze berekening lijkt redelijk overeen te komen met de door de Huurcommissie verzamelde schattingen ter zake van energieverbruik. De door de Huurcommissie gemaakte schattingen zijn iets verfijnder en meer uitgesplitst naar de grootte van de woonruimte. Aangezien de huurder geen beroep had gedaan op een bepaalde bron, stond het de rechter vrij zelf een bron als basis voor de berekening van het geschatte verbruik uit te kiezen. Alle overige servicekostencomponenten werden op nihil gesteld.

Volgens artikel 39 lid 3 UVWH levert het niet-verstrekken van inzage in de boeken een strafbaar feit op. Het strafbare feit is een overtreding. Vanwege deze overtreding kan een boete worden opgelegd van de tweede categorie. Voor alle duidelijkheid zij opgemerkt dat een huurder geen bezwaar bij de Huurcommissie in kan dienen voordat de termijn is verstreken waarbinnen de verhuurder het overzicht dient te verstrekken. De huurder kan dus geen bezwaar bij de Huurcommissie indienen voor 1 juli volgend op het jaar waarover de eindafrekening verstuurd had moeten worden.
Als de huurder van niet-geliberaliseerde woonruimte het met de berekende kosten in de eindafrekening van de servicekosten van de verhuurder niet eens is dan kan hij deze kosten aanvechten bij de Huurcommissie met behulp van dit formulier.
Als de verhuurder een verzoek bij de Huurcommissie in wenst te dienen omdat de huurder zich niet in de eindafrekening kan vinden, dan dient het verzoek tot berekening van de eindafrekening te worden ingediend met het behulp van dit formulier

Voor geliberaliseerde woonruimte geldt volgens artikel 7:259 BW een berekening op grond van redelijke kosten. Het onderscheid lijkt mij een in theorie niet te verschillen. Het meer berekenen dan de werkelijke kosten is immers niet redelijk.