De verhuurder wordt genoopt tot huurbeëindiging

Als criterium voor deze opzeggingsgrond heeft de Hoge Raad bepaald dat slechts dan op grond van de wens tot verwezenlijking van een bestemming tot opzegging van de huur door de verhuurder mag worden overgegaan indien de ontwikkeling van de gemeente tot verwezenlijking van die bestemming noopt. Noot 92
De vordering tot beëindiging van de huur is daarom alleen mogelijk als overwegingen van ruimtelijke ordening de verhuurder tot verwezenlijking van de bestemming nopen. Uiteraard moet het bestemmingsplan definitief zijn goedgekeurd om als opzeggingsgrond te dienen. Vaststelling door de gemeenteraad is daarom onvoldoende. Alle betrokken belangen moeten bij de afweging worden betrokken (Noot 92).Een vrijstelling krachtens artikel 19 RO moet voor de toepassing van dit artikel worden gelijkgesteld. Noot 94

De Hoge Raad heeft in haar arrest van 8 november 1996 (Hoge Raad ECLI:NL:HR:1996:ZC2191) moeten oordelen over de ontbinding van een overeenkomst door een verhuurder wegens bestemmingswijziging van het terrein waarop het gehuurde is gevestigd.
Huurder woont in een villa. De gemeentelijke bestemming van de grond waarop de villa staat, luidt “landhuis”. Op een gegeven moment is het gehuurde verkocht aan een nieuwe eigenaar. Een jaar na de eigendomsoverdracht is het bestemminsplan van het terrein waarop de zaak gelegen is door de gemeente goedgekeurd. De bestemming is gewijzigd in ‘sociëteitsruimte/conferentieoord’. Tegen het plan is geen beroep ingesteld. De verhuurder wil het pand, na renovatie, exploiteren als conferentie-, vergader- en sociëteitsruimte. De huurder voert aan al twintig jaren het pand te huren en stelt daarom genotsbescherming toe te komen. De huurder acht het in strijd met de met de redelijkheid en billijkheid dat de verhuurder al anderhalf jaar na de eigendomsoverdracht de ontbinding van de huurovereenkomst vraagt. De kantonrechter heeft de door de verhuurder gevorderde ontbinding per 1 juni 1996 toegewezen, en aan de huurder de door de verhuurder aangeboden schadeloosstelling gelijkwaardig aan twee jaar huur toegekend.

De rechtbank heeft geoordeeld dat de realisatie van het bestemmingsplan zowel wat betreft de partiële herziening inzake de plaats van het openbare park nabij de villa als ten aanzien van het gedeelte dat het openbare park van de villa betreft, niet anders mogelijk is dan door verbouwing en aanpassing van de villa en herinrichting van de tuin en het park eromheen. Volgens de rechtbank kon uit de overgelegde bouwtekeningen in samenhang met voormelde partiële herziening van het bestemmingsplan van de gemeente worden opgemaakt dat het in dit plan gestelde doel niet anders mogelijk was te realiseren dan door middel van verbouwing en aanpassing van de villa aan dat gestelde doel. De rechtbank had onderzocht of bij afweging van alle betrokken belangen in redelijkheid tot de slotsom kon worden gekomen dat aan de voorwaarde is voldaan dat de ontwikkeling van de gemeente tot verwezenlijking van de krachtens het gewijzigde bestemmingsplan op het verhuurde liggende bestemming noopt. De overwegingen van de rechtsprekende instanties die vóór de Hoge Raad naar deze zaak hebben gekeken zijn gebaseerd op de in het geding gepresenteerde feiten en de interpretatie van die feiten. Deze feiten moeten door partijen zo volledig mogelijk naar voren worden gebracht, want de Hoge Raad kan niet de feiten beoordelen, maar kan slechts beoordelen of het recht op basis van de gepresenteerde feiten zo goed mogelijk naar voren is gebracht.

De Hoge Raad is op basis van de gestelde feiten van mening dat de rechtbank bij deze belangenafweging niet blijk heeft gegeven van een onjuiste rechtsopvatting. Er wordt op basis van deze feiten geconcludeerd dat deze verbouwing slechts mogelijk is na ontbinding van de huurovereenkomst met de huurder van de villa en ontruiming door deze en de zijnen. Zowel het algemeen belang van de gemeente waarin het gehuurde is gelegen, als het belang van de verhuurder, tot exploitatie van de villa als conferentie- en sociëteitsruimte te komen, nopen daartoe. De desbetreffende overwegingen zijn ook niet onbegrijpelijk.

Ik ben van mening dat het algemeen belang voor deze beëindiging van de huurovereenkomst een essentieel element is. Als er alleen sprake is van een belang van de verhuurder, dan is dit onvoldoende voor huurbeëindiging op deze grond. Als er alleen sprake is van een “dringend belang” bij de verhuurder, dan is er eerder sprake van een opzeggingsgrond op basis van de opzeggingsgrond “dringend eigen gebruik”. Bij deze opzeggingsgrond is een wachttijd van drie jaar van toepassing na kennisgeving van eigendomsoverdracht van het gehuurde.

Een ander voorbeeld van een zaak waarbij de verhuurder werd genoopt een huurovereenkomst wegens een wijziging van een bestemming te beëindigen geeft de volgende uitspraak. Dit betrof bedrijfsruimte. De overweging is hetzelfde als die voor woonruimte kan luiden. De rechtbank Amsterdam heeft in haar vonnis van 27 augustus 2013 ( ECLI:NL:RBAMS:2013:5805 ) de huurovereenkomst met betrekking tot bedrijfsruimte (snackbar)beëindigd wegens wijziging van de bestemming van het gebied waarin het gehuurde is gelegen.
Op grond van het nieuwe bestemmingsplan is het exploiteren van een snackbar niet toegestaan. Het bestemmingsplan is op 23 november 2011 onherroepelijk geworden. De kantonrechter was van oordeel dat het de verhuurder vrij stond om aan dat strijdige gebruik met het nieuwe bestemmingsplan een einde te maken en de nieuwe bestemming te realiseren. In de concrete situatie van het geval kon de verhuurder bij afweging van alle betrokken belangen in redelijkheid tot de slotsom komen dat de ontwikkeling van de gemeente tot verwezenlijking van de bestemming noopt.
Bij de toetsing van deze maatstaf stelt de kantonrechter voorop, dat de kantonrechter de planologische afweging van de gemeente Amsterdam niet vol maar marginaal heeft te toetsen. De kantonrechter is van oordeel dat de verhuurder in redelijkheid heeft kunnen besluiten tot beëindiging van de huurovereenkomst.
De kantonrechter was van oordeel dat gelet op al deze omstandigheden, waarbij aan de planologische argumenten een zwaarwegend gewicht wordt toegekend, dat de ontwikkeling van de gemeente Amsterdam met betrekking tot het gebied rond het Olympisch Stadion tot deze gewijzigde invulling van het Stadionplein noopt, zodat de kantonrechter de huurovereenkomsten op grond van verwezenlijking van op het gehuurde liggende bestemming zal beëindigen.