De wettelijke basis van de opzegging van de inwonende huurder

Hospitaverhuring
Bij huuropzegging binnen 9 maanden na aanvang van de huurovereenkomst kan de huurder op grond van artikel 7:232 lid 3 BW, bij gehuurde onzelfstandige woonruimte die deel uitmaakt van de woonruimte waarin de verhuurder zijn hoofdverblijf heeft, geen beroep op huurbescherming doen. De artikelen 206 lid 3, 270, 271 lid 4, 272, 273, 274, 275, 276, 277 en 281 zijn gedurende negen maanden na het ingaan van de overeenkomst niet van toepassing op huur van woonruimte die niet een zelfstandige woning vormt en deel uitmaakt van een woning waarin de verhuurder zijn hoofdverblijf heeft.

De termijnen van opzegging zijn niet uitgesloten. De verhuurder zal daarom wel de normale termijnen van opzegging dienen hanteren. De gronden van opzegging hoeven niet te worden vermeld als er binnen een termijn van 9 maanden na aanvang van de overeenkomst wordt opgezegd. Aangezien artikel 7:272 BW op deze overeenkomsten is uitgesloten eindigt de huurovereenkomst door opzegging zonder dat tussenkomst van de rechter nodig is. De rechter zal weer wel ingeschakeld moeten worden als de huurder de gehuurde ruimte niet wenst te verlaten. De verhuurder zal dan een ontruimingsactie dienen te starten. De procedure kan dan worden gebaseerd op grond dat de huurder de woning zonder recht of titel gebruikt.

Bedacht moet hierbij worden dat de verhuurder weliswaar binnen de termijn van 9 maanden na aanvang van de huurovereenkomst de huur op kan zeggen zonder dat de huurder beroep op huurbescherming kan doen, maar dat de verhuurder zich wél dient te realiseren dat de overeengekomen periode wel afgemaakt moet worden. De huurovereenkomst kan niet tussentijds worden opgezegd als er een periode van één jaar is overeengekomen. Concreet betekent dit dat de verhuurder, die met ingang van 1 mei 2016 tot 30 april 2017 aan huurder de gemeubileerde zolderkamer verhuurt, deze overeenkomst niet eerder kan laten eindigen dan op 30 april 2017. Deze verhuurder moet dan wel de huurovereenkomst opzeggen binnen deze termijn van negen maanden tegen 1 mei 2017. De termijn van opzegging wordt uiteraard feitelijk langer (omdat deze binnen de genoemde termijn van negen maanden moet worden afgeroepen) dan de door de wet gestelde termijn van drie maanden. Dit wordt eveneens geoordeeld in het vonnis van 21 november 2016. ECLI:NL:RBLIM:2016:10000. Voor de overeenkomst die na 1 juli 2016 is aangegaan geldt dat de verhuurder deze overeenkomst ook niet tussentijds op kan zeggen. Het lijkt mij dat de regeling van artikel 7:271 BW de mogelijkheid van huurbeëindiging ex artikel 7:232 lid 3 BW niet zal mogen frustreren. De verhuurder kan de huurovereenkomst binnen de termijn van 9 maanden beëindigen met de regels van opzegging als genoemd in artikel 7:271 lid 5 BW. Ik ga er niet van uit dat op de verhuring van onzelfstandige woonruimte in deze zin artikel 7:271 lid 1 BW van toepassing is. De wet is hier niet duidelijk over. Het lijkt mij echter dat met de nieuwe regeling van artikel 7:271 lid 1 BW niet is bedoeld de regeling van artikel 7:232 lid 3 BW uit te kleden. Voor meer informatie verwijs ik naar het hoofdstuk Huurovereenkomst bepaalde duur. In dit hoofdstuk ga ik in op de positie van de huurder en de verhuurder in het kader van gesloten huurovereenkomsten voor bepaalde tijd van maximaal twee jaar voor zelfstandige woonruimte en vijf jaar voor onzelfstandige woonruimte.

Als de verhuurder van deze verhuurde ruimte de overeenkomst niet binnen de termijn van 9 maanden heeft opgezegd, maar in een later stadium toch van deze huurder af wenst te komen, dan biedt artikel 7:274 lid 1 sub f BW daartoe een mogelijkheid.

De open belangenafweging
Deze regeling heeft als doel om het tekort aan onzelfstandige woonruimte te verminderen, en het voor particulieren aantrekkelijker te maken om leegstaande kamers in hun woning te verhuren aan studenten. Artikel 7:274 lid 1 sub f BW maakt huurbeëindiging wegens eigen gebruik mogelijk (ook na de in de wet genoemde periode van negen maanden), zonder dat moet blijken dat dit dringend is of dat de huurder passende woonruimte kan verkrijgen. Er is in het kader van deze opzeggingsgrond sprake van een open belangenafweging. De opzeggingsgrond kan worden gebruikt als de verhuurder niet op grond van artikel 7:232 lid 3 BW binnen 9 maanden na aanvang van de huurovereenkomst de huurovereenkomst heeft beëindigd.

De wettelijke regeling (artikel 7:274 lid 1 sub f BW) van de opzegging luidt als volgt :
“indien de huurovereenkomst een onzelfstandige woning betreft, die deel uitmaakt van de woning waarin de verhuurder zijn hoofdverblijf heeft, en de verhuurder aannemelijk maakt dat zijn belangen bij beëindiging van de huur zwaarder wegen dan die van de huurder bij voortzetting daarvan”.

Dit betekent dat met de belangen van beide partijen evenveel rekening wordt gehouden en dat met alle omstandigheden van het geval die voor partijen van belang zijn rekening gehouden moet worden. Dit is ook wel te begrijpen. Als er een huurder samen in de woning met zijn verhuurder woont kunnen er allerlei redenen ontstaan aan de zijde van de verhuurder om huurbeëindiging te wensen. Een inwonende huurder kan voor de verhuurder immers binnen de privésferen op bezwaren komen te stuiten. Dit is dan vaak niet binnen een juridisch kader te vangen. Voor de rechter zal beslissend zijn of de belangen van de verhuurder zwaarder wegen dan de belangen van de huurder. Elk geval zal dus per afzonderlijk geval beoordeeld dienen te worden en de afweging zal dus op zichzelf beoordeeld dienen te worden.