Laatst bijgewerkt op 2023-08-19 om 20:43:47

Inleiding

In dit onderdeel wordt informatie gegeven over de wijze waarop de geleverde zaken en diensten jaarlijks door de verhuurder in rekening gebracht mogen worden. Er wordt duidelijk gemaakt wanneer de eindberekening van geleverde zaken en diensten uiterlijk bij de huurder in rekening gebracht moet worden, aan welke voorwaarden de berekening moet voldoen, welke kosten onder servicekosten vallen, welke verdeelsleutel de verhuurder ten aanzien van de geleverde zaken en diensten toe mag passen en over welke periode de verhuurder servicekosten in rekening mag brengen. Dit onderdeel gaat alleen over de servicekostenafrekening bij woonruimte. Het gaat hier om de variabele kosten die door het gebruik of het onderhoud aan het gehuurde zijn verbonden als deze kosten voor rekening van de huurder komen. Het onderhoud van een (individuele) cv-installatie komt bijvoorbeeld niet voor rekening van de huurder (behoudens bijvullen en het ontluchten van de installatie). Voor de levering van zaken en diensten met betrekking tot bedrijfsruimte verwijs ik naar het hoofdstuk “Servicekosten bedrijfsruimte” op deze site. De verhuurder kan geen diensten en servicekosten in rekening brengen bij de huurder, die niet contractueel zijn overeengekomen. Voor woonruimte zijn wettelijke regels opgenomen, waardoor de verhuurder het pakket servicekosten kan wijzigen. Er kunnen alleen kosten als servicekosten worden aangemerkt die in verband met het gebruik van het gehuurde staan. Diensten zoals bijvoorbeeld medische zorgverlening, huishoudelijke hulp en het verstrekken van maaltijden kunnen daarom niet als servicekosten worden aangemerkt. Ik kom hier in dit hoofdstuk inhoudelijk op terug.

Artikel 7:237 lid 3 BW is enige tijd geleden gewijzigd gewijzigd. Voorheen stond in lid 3 van dit artikel: “Onder servicekosten wordt verstaan de vergoeding voor de in verband met de bewoning geleverde zaken en diensten. Bij algemene maatregel van bestuur kunnen zaken en diensten worden aangewezen waarvoor de vergoeding moet worden aangemerkt als servicekosten.”

De tekst van artikel 7:237 lid 3 BW  geeft een nieuwe indeling van de geleverde zaken en diensten die voorheen onder de algemene term “servicekosten” werden aangeduid. Er vindt nu een tweedeling plaats: er wordt onderscheid gemaakt tussen nutsvoorzieningen en servicekosten. Er wordt gesproken van nutsvoorzieningen als zich in een woonruimtegedeelte een individuele meter bevindt, waardoor het verbruik van de geleverde zaken berekend kan worden. Er is sprake van servicekosten als er zaken door de verhuurder worden geleverd zonder dat er sprake is van een meter om het verbruik te berekenen. Hieronder vallen dan dus ook de overige geleverde zaken in verband met bewoning. Deze kosten moeten dan wel samenhangen met het gebruik van de woonruimte. Als dat niet het geval is, zoals bij zorgservicekosten, dan betreffen dit geen kosten in de zin van het Besluit servicekosten. Te denken valt aan een keukenvoorziening met betrekking tot een recreatieruimte en aangeboden maaltijden. Als de huurders zelf een keuken hebben vallen deze kosten niet onder de servicekosten van het Besluit servicekosten, omdat deze voorzieningen niet noodzakelijk zijn voor de bewoning als elk appartement een eigen keuken heeft (Hof ’s-Hertogenbosch 9 februari 2016, ECLI:NL:GHSHE:2016:395).

De rechtbank Amsterdam heeft in haar vonnis van 21 juni 2021 (ECLI:NL:RBAMS:2021:3098) bepaald dat er ten onrechte door huurders kosten zijn betaald in verband met een zogenaamde community overeenkomst, die naast de huurovereenkomst met een Vastgoed Beheer bedrijf door de huurders gesloten moesten worden. De verhuurder had in de huurovereenkomst een hele lijst aan servicekosten opgenomen die doorbelast zou worden. Van deze overeengekomen kosten mochten verschillende posten niet doorbelast worden zoals het doorberekenen van salarissen (niet van een huismeester), een verplicht abonnement voor klein onderhoud, onderhoud van verschillende installaties, etc. Verder werd bij de huurders ten onrechte een dienstenovereenkomst doorberekend  die zij moesten sluiten met een Vastgoed beheerder. Deze overeenkomst werd naast de huurovereenkomst gesloten. Blijkens deze dienstenovereenkomst is de huurder kosten verschuldigd voor community manager, beveiliging en woonconsulenten, wifi in algemene ruimten en in de woning en kosten in verband met een basis inbouwpakket. Deze dienstenovereenkomst moest de huurder verplicht sluiten bij het aangaan van de huurovereenkomst. Naast het argument van de huurders dat zij dubbel betaalde voor sommige diensten (in overeenkomsten die na 2017 zijn gesloten), omdat er kosten zowel middels de huurovereenkomst als door de deze dienstenovereenkomst in rekening werden gebracht, is het de vraag of deze dienstenovereenkomst die niet tussen huurder en verhuurder is gesloten in overeenstemming is met de wet.

De kantonrechter stelt voorop dat de wetsartikelen die in deze zaak relevant zijn, de artikelen 7:237, 7:259 en 7:264 BW, alsmede het Besluit Servicekosten, alle van dwingend recht zijn. De kantonrechter oordeelt dat het ten deze gaat om bedingen in de zin van artikel 7:264 BW. De bedingen zijn immers gemaakt in verband met de totstandkoming van de huurovereenkomsten tussen de verhuurders en huurders. De kantonrechter is voorts van oordeel dat alle bedingen in de dienstenovereenkomst, die leiden tot een maandelijkse betalingsverplichting van huurders, onredelijk zijn in de zin van artikel 7:264 BW. Dit is het geval, alleen al omdat huurders enkel een huurovereenkomst konden aangaan met de verhuurder als zij tegelijkertijd ook de dienstenovereenkomst sloten met Vastgoed Beheer. Deze verplichting maakt dat er een niet redelijk voordeel is overeengekomen.

Het is vaste rechtspraak dat kosten die geacht worden inherent te zijn aan de normale woningexploitatie niet (extra) afzonderlijk aan de huurders in rekening mag worden gebracht. De vergoeding voor het gebruik van de gemeenschappelijke ruimten in de kale huurprijs moeten zitten, omdat het onroerende zaken zijn, die onderdeel zijn van het gebouw. De inrichting van deze ruimten valt onder de servicekosten. Laminaat op de vloer, spijkerlat en twee bovenkastjes in de keuken. Voor deze drie zaken geldt dat zij niet roerend zijn en daarom moeten worden verdisconteerd in de kale huurprijs. Naar het oordeel van de kantonrechter kan hieraan niet afdoen de stelling van de verhuurder dat dit pakket substantieel goedkoper is dan wanneer huurder dit via de commerciële markt zouden hebben moeten kopen, omdat het onderhavige pakket is aangeboden tegen kostprijs.

De kantonrechter merkt op dat de verhuurder met de door hen bewandelde route de kosten die zij in de dienstenovereenkomst met de huurders in rekening brengen, onttrekken aan de toetsing van de Huurcommissie (en de kantonrechter). De wetgever heeft dit nu juist willen tegengaan. Daarom kunnen verhuurder en Vastgoed beheer niet worden gevolgd in hun redenering dat het in rekening brengen van € 74,-/€ 97,- per maand voor geleverde zaken en diensten is toegestaan. Ik vind deze overweging het meest van belang. In rekening gebrachte kosten die niet onder artikel 7:237 lid 3 BW gebracht kunnen worden, kunnen niet in rekening worden gebracht, omdat deze kosten voor geleverde diensten niet met de verhuurder zijn overeengekomen.

In het vonnis van de rechtbank Amsterdam van 2 maart 2023 (ECLI:NL:RBAMS:2023:1078) is beslist dat de verhuurder die gehouden is de onverschuldigd betaalde communitykosten terug te betalen, deze onverschuldigd  betaalde bedragen alsnog mag die verrekenen met een herziene afrekening servicekosten. Het is de verhuurder  toegestaan om een eerder verstrekte afrekening servicekosten te herzien. De verhuurder heeft de herziene afrekening ook verstrekt binnen de termijn van 30 maanden, als bedoeld in artikel 51 UHW. De verhuurder had na het door de rechtbank Amsterdam gewezen vonnis van 21 juni 2021 (ECLI:NL:RBAMS:2021:3098) de huurders een herziene afrekening servicekosten voor 2020 aan deze huurder gestuurd. Op grond van deze herziene afrekening 2020 moet de huurder nog een bedrag van € 29,97 aan de verhuurder voldoen. In de begeleidende brief heeft de verhuurder toegelicht dat de afrekening is opgesteld in lijn met het door de kantonrechter uitgesproken vonnis waarin is bepaald dat de kosten van internet in de woning, het interieurpakket en de kosten voor de in het pand aanwezige community medewerkers in de servicekosten thuis horen. Voor alle duidelijkheid: dit betreft een procedure tegen een andere huurder dan de huurder waartegen de verhuurder een procedure had gevoerd die tot het vonnis van 21 juni 2021 had geleid. De huurder had in de procedure die tot het vonnis van 2 maart 2023 heeft geleid niet betwist dat de verhuurder het recht op verrekening had. De kantonrechter oordeelde in deze procedure dat het mogelijk is de diensten/service die wél zijn overeengekomen, maar nog niet zijn afgerekend alsnog af te rekenen. Dat is mogelijk omdat in het vonnis Amsterdam 21 juni 2021 weliswaar was beslist dat de dienstenovereenkomst nietig is, maar nog niet daadwerkelijk is vastgesteld of de kosten van die communitydiensten niet alsnog als servicekosten in de zin van artikel 7:237 lid 3 BW gekwalificeerd zouden kunnen worden.

De rechtbank Amsterdam, afdeling kantonzaken, locatie Amsterdam heeft in haar vonnis van 2 maart (ECLI:NL:RBAMS:2023:1048) onder meer  bepaald dat onder woonruimte onder meer de voorzieningen vallen die naar hun aard of door overeenkomst deel uitmaken van het gehuurde. In deze zaak werd door dezelfde verhuurder een procedure gevoerd als in bovengenoemd vonnis van 2 maart 2023 (ECLI:NL:RBAMS:2023:1078).

Onder deze voorzieningen  vallen ook installaties (cv) en gemeenschappelijke ruimten met bijbehorende installaties waarvan de huurder recht heeft op medegebruik. De kapitaals- en onderhoudskosten daarvan moeten uit de (kale) huurprijs worden gedekt en niet uit de servicekosten. Zie ook het vonnis van de rechtbank Amsterdam van 19 januari 2023 (ECLI:NL:RBAMS:2023:185). In de overeenkomst die tot dit vonnis heeft geleid waren membership costs in rekening gebracht. De rechter was van oordeel dat de als membership costs opgenomen posten voor het gebruik van de Community ruimten niet naast de kale huur in rekening gebracht konden worden. Het was uit de overeenkomst niet duidelijk gemaakt waarop de membership costs betrekking hadden. Deze gemeenschappelijke ruimten konden daarom worden aangemerkt als onroerende aangelegenheden als bedoeld in artikel 7:233 BW. Dat gold eens te meer daar uit artikel 17.1 van het huurcontract expliciet volgde dat deze ruimten tot het gehuurde (de woning) behoorden. De vergoeding voor het gebruik van deze ruimten moet worden verdisconteerd in de huurprijs, als deze expliciet bij de woonruimte is betrokken (of daartoe als onroerende aanhorigheid behoort) en kan daarvoor niet een afzonderlijke vergoeding worden bedongen. Uit artikel 7:237 lid 2 BW volgt dat de kapitaals- en onderhoudskosten daarvan met de kale huur moeten worden gedekt. Alleen voorzieningen die in het Besluit Servicekosten staan vermeld kunnen als servicekosten worden aangemerkt.  Als deze kosten geen servicekosten zijn en deze ruimten tot het gehuurde gerekend kan worden, kunnen kosten die in rekening worden gebracht als onredelijk voordeel (artikel 7:264 BW) aangemerkt worden.

In dit vonnis wordt uitgelegd wat onder servicekosten kan worden verstaan. Verder wordt in dit vonnis vermeld op grond van welke wettelijke bepalingen de servicekosten in rekening gebracht kunnen worden. Het doorlezen van dit vonnis is een aanrader voor de persoon die in notendop wil weten wat onder servicekosten wordt verstaan.

Ten aanzien van de servicekosten merkt de rechter op dat van de overeengekomen servicekosten alleen de werkelijk kosten mogen worden doorberekend. De kanonrechter is daarom van mening dat de verhuurder bij inschakeling  van dochterondernemingen voor de verleende service zich wel mag doorbelasten voor kosten waar een winstcomponent in zit, mist  de prijs die zij in rekening brengt overeenkomstig is met prijzen die voor dezelfde diensten in de markt worden gehanteerd. Daarnaast dienen deze kosten redelijk te zijn en in het belang van de huurder te zijn gemaakt. Bovendien moeten de te  leveren zaken en diensten ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst zijn overeengekomen. Ook is van belang wat huurders bij het overeenkomen van de van de servicekosten qua aard en omvang redelijkerwijs mochten verwachten.

De extra kosten wegens onderbezetting mogen niet geheel op de huurders worden afgewenteld. Dit is ook conform het beleid van de Huurcommissie. de Huurcommissie vermeldt onder punt 4.3.14 van Het beleidsboek servicekosten 2023: “Het is niet toegestaan gederfde servicekosten als gevolg van leegstand aan de zittende huurders door te berekenen”.

De kantonrechter is van oordeel dat er wel een 24-uursabonnement is overeengekomen voor de lift: in het contract van Kone staat expliciet opgenomen dat een 24-uursservice onderdeel uitmaakt van het contract. Voor de overige contracten had de verhuurder dat niet aangetoond. Huurders hebben  gesteld dat de Huurcommissie bedoelt dat niet 20 % van alle onderhoudskosten in rekening gebracht kan worden bij de huurder, maar slechts 20 % van dat 24-uursabonnement. Dat achtte de kantonrechter niet juist. Volgens de kantonrechter wordt de  bedoelde 20 % wordt juist toegepast door de Huurcommissie indien het niet mogelijk is om uit alle onderhoudskosten het 24-uursabonnement uit te splitsen. De kantonrechter sloot zich daarbij aan en passeerde dit verweer derhalve.

Ik vraag mij af of dit juist is. Allereerst vraag ik mij af of een contract tussen het onderhoudsbedrijf van de lift en de verhuurder wel de huurder bindt. In het huurcontract staat niet vermeld dat de huurder een voorschotbedrag voor het 24-uursonderhoud diende te betalen. Er stond alleen dat het liftonderhoud voor rekening van de huurder kwam. Als er dan wel 24-uursonderhoud zou zijn overeengekomen dan lijkt het mijn dat alleen de kosten die met het 24-uursonderhoud verband hielden doorbelast kunnen worden. De verhuurders hebben er kennelijk voor gezorgd dat er geen splitsing van de kosten aanwezig is om die 20% door te kunnen belasten. Welke moeite geeft dan nou om de reparateur de factuur uit te splitsen in de kosten die alleen betrekking hebben op de 24-uursservice. Op deze manier kan de verhuurder reparaties door normaliter onder normaal onderhoud vallen welbewust onder 24-uursservice brengen. Ik maak dit vaak mee. Ik vind dat de verhuurder maar moet zorgen dat 24-uursservice duidelijk als dergelijke service aangemerkt moet worden. Als onder het mom van 24-uursservice normaal regulier onderhoud alles maar onder 24-uursservice geschoven wordt, dan wordt op deze manier normaal  onderhoud onder de 20% gebracht en dat lijkt mij niet juist. Het lijkt mij  juister dat de verhuurder duidelijk maakt welke service als  24-uursservice aangemerkt kan worden. Als dat duidelijk is en die kosten zijn niet gesplitst, dan vind ik dat er dan wel sprake kan zijn van toepassing van de 20% regel.

Ten aanzien van de signaallevering overwoog de rechter dat de kosten van het afsluiten van een abonnement voor het centraal ontvangen van een signaal ten behoeve van huurders onder de servicekosten vallen, voor zover daarmee een dienst aan de huurder wordt geleverd in verband met de bewoning en deze is overeengekomen.

Er werden 2 signalen geleverd. Naast het signaal ten behoeve van de studio’s – in kosten niet deelbaar – een tweede signaal voor de algemene ruimten, beveiligingscamera’s, toegangscontrole systemen, smart metering, switches, routers en Wifi accespunten. Dit signaal wordt geleverd, beheerd en gemonitord door Estate Connect B.V. Dit signaal wordt omgezet naar de beveiligingscamera’s (CCTV), intercom, toegangscontrolepunten en Wifi-accesspunten in de algemene ruimten. De verhuurder verzorgt ook klein onderhoud aan de routers, switches en Wifi accesspunten.

Huurders kunnen door de beschikbaarheid van het tweede signaal in de algemene ruimten ook gebruik maken van (snel) internet. De kosten die hiervoor worden gemaakt zijn ten behoeve van de huurders en houden verband met de bewoning en het gebruik van algemene ruimten.

Verhuurder heeft voldoende aangetoond dat er kosten worden gemaakt voor een tweede wifisignaal. Een deel van de kosten van het tweede wifisignaal, kan derhalve worden doorberekend aan de huurders, maar dat deel is onbepaalbaar nu verhuurder heeft nagelaten te stellen en te onderbouwen wat een marktconforme prijs is van dat deel van het tweede signaal. De kantonrechter stelt voor dat deel een redelijke prijs vast.

Het tweede signaal wordt ook gebruikt voor de intercom en het openen van deuren. Hoewel het aannemelijk is dat de verhuurder hiervoor kosten maakt, betreft het hier de werking van onroerende aanhorigheden als bedoeld in art. 7:233 lid 1 BW. Deze kosten dienen op grond van artikel 7:237 lid 2 BW bekostigd te worden uit de kale huursom.

De kosten voor kleine herstellingen van in gebruik gegeven elektronische apparatuur, zoals routers, switches en Wifi accesspunten in algemene ruimten om het signaal op te vangen kunnen niet worden doorberekend aan de huurders. Dit zijn geen herstellingen die een gemiddeld handige huurder zelf kan doen, met beperkte kosten en zonder specialistische kennis.

Schoonmaakkosten die verband houden met oplevering van de woonruimte kunnen niet aan de huurders worden doorbelast. Dit betreffen immers werkzaamheden die bij de verhuurder horen en die niet aan de huurders doorbelast kunnen worden.

Volgens de kantonrechter kunnen administratiekosten in rekening worden gebracht, ook als de afrekening niet  binnen de wettelijk voorgeschreven termijn van 6 maanden is verschaft. Duidelijk is dat de verhuurder werkzaamheden heeft moeten verrichten om alle kosten om te slaan per huurder. De verhuurder mag dus 5% administratiekosten over de ‘overige’ servicekosten in rekening brengen.

Het Besluit Servicekosten laat verwarming van de gehuurde ruimte buiten de definitie vallen, voor zover dit niet betrekking heeft op verwarming van de gemeenschappelijke ruimte. In het Besluit Servicekosten wordt immers slechts geleverde warmte ten behoeve van gemeenschappelijke ruimte onder de definitie “servicekosten” gebracht. Bedacht moet echter worden dat partijen zelf kunnen afspreken welke zaken en diensten als servicekosten beschouwd worden. Het Besluit Servicekosten geeft een niet-limitatieve beschrijving van wat onder servicekosten beschouwd dient te worden. De overeengekomen service of dienst hoeft niet door de verhuurder zelf worden geleverd. De verhuurder mag ook de door haar overeengekomen diensten laten leveren door een ingeschakeld bedrijf die in haar opdracht deze diensten levert. Denk bijvoorbeeld aan een Energie BV, die door de verhuurder is opgericht. In artikel 7:237 lid 3 BW worden dus genoemd nutsvoorzieningen ter zake de levering van gas, elektriciteit en water voor het verbruik in de woning. Er staat niet ‘verwarmd water’. In het Besluit Servicekosten wordt onder warmtevoorzieningen genoemd de levering van verwarmd water (ten behoeve van de verwarming van gemeenschappelijke gedeelten). Daarnaast wordt onder nutsvoorzieningen apart genoemd de levering van onder meer water voor het verbruik in de woning en gemeenschappelijke gedeelten. Partijen kunnen echter buiten deze omschrijving om de levering van warmwater ten behoeve van de verwarming van de gehuurde ruimte als servicekosten kwalificeren.