Author: Erik Teeuw

ECLI:NL:GHARL:2023:7689
Instantie Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
Datum uitspraak 12-09-2023
Datum publicatie 14-09-2023
Zaaknummer 200.322.235/01
Rechtsgebieden Civiel recht
Bijzondere kenmerken Hoger beroep
Inhoudsindicatie
Huurzaak. Huurcommissie stelt een lager bedrag dan aanvangshuur vast als de redelijke huur. Wie is de contractuele wederpartij die de teveel door de huurder betaalde huur moet terugbetalen? Huurder mocht ‘de beheerder’ beschouwen als zijn verhuurder/contractspartij.
VindplaatsenRechtspraak.nl
WR 2024/7
Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Leeuwarden
afdeling civiel recht, handel
zaaknummer gerechtshof 200.322.235/01
(zaaknummer rechtbank Noord-Nederland 9666813)
arrest van 12 september 2023
in de zaak van
Pex Real Estate B.V.,
die is gevestigd in Groningen,
die hoger beroep heeft ingesteld en bij de rechtbank optrad als gedaagde,
hierna: Pex,
advocaat: mr. R.J. de Boer,
tegen
[geïntimeerde] ,
die woont in [woonplaats1] ,
en die bij de rechtbank optrad als eiser,
hierna: [geïntimeerde],
advocaat: mr. M.J. Jeths.
1De procedure bij het hof
Pex heeft hoger beroep ingesteld tegen het vonnis1 dat de kantonrechter in de rechtbank Noord-Nederland, locatie Groningen, op 9 augustus 2022 tussen partijen heeft uitgesproken. Het procesverloop in hoger beroep blijkt uit:
• de dagvaarding in hoger beroep
• de memorie van grieven
• de memorie van antwoord
Vervolgens heeft het hof arrest bepaald.
2De kern van de zaak
De huurcommissie heeft geoordeeld dat de overeengekomen aanvangshuurprijs niet redelijk is en daarvoor een lager bedrag vastgesteld. Huurder vordert terug wat hij meer heeft betaald dan redelijk is. De kantonrechter heeft dat toegewezen. Het bezwaar daartegen heeft geen succes; het hof zal het oordeel van de kantonrechter bevestigen. Dat wordt hierna uitgelegd.
3. De vaststaande feiten
Het hof gaat in hoger beroep uit van de navolgende feiten:
3.1
[geïntimeerde] heeft (samen met zijn partner) met ingang van 15 mei 2019 de zelfstandige (deels gestoffeerde) woonruimte aan de [adres] in [plaats1] gehuurd. Partijen zijn een kale huurprijs van € 950,- per maand overeengekomen, te vermeerderen met € 200,- per maand als voorschot op de servicekosten.
3.2
In de op 23 april 2019 opgemaakte huurovereenkomst zijn direct onder het opschrift “Huurovereenkomst zelfstandige woonruimte voor bepaalde tijd” de gegevens van Pex vermeld waarna staat: “hierna te noemen ‘beheerder’ welke het beheer met beperkte aansprakelijkheid voor de verhuurder en rechtmatige eigenaar, van het gehuurde uitvoert”, gevolgd door gegevens van [geïntimeerde] die als huurder wordt benoemd. In de overeenkomst is in artikel 5 Pex aangewezen als degene met wie [geïntimeerde] contact moet opnemen als het gaat om de aangelegenheden van de huurovereenkomst en de huur van de woonruimte en is in artikel 8 bepaald dat de huurprijs en het bedrag aan bijkomende kosten betaald moet worden op een op naam van “Stichting Stadsbeheer” gestelde bankrekening. In artikel 12.2 zijn op de huurovereenkomst van toepassing verklaard de “algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte Pex Real Estate BV”.
3.3
De huurovereenkomst is geëindigd per 30 september 2020.
3.4
[geïntimeerde] heeft op 27 november 2020 de huurcommissie verzocht om de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs te toetsen en heeft daarbij Pex als verhuurder aangewezen.
3.5
De huurcommissie heeft getracht een voorbereidend onderzoek in de woning te laten uitvoeren maar Pex heeft hiervoor geen toestemming verleend. In de reactie op het verzoek van [geïntimeerde] heeft Pex zich niet op het standpunt gesteld dat zij ten onrechte als verhuurder is aangewezen.
3.6
In een uitspraak van 10 mei 2021 heeft de voorzitter van de huurcommissie beslist dat de overeengekomen huurprijs van € 950,- per maand niet redelijk is en dat (wel) redelijk is een huurprijs van € 374,86 per maand.
3.7
De huurcommissie heeft in een uitspraak van 26 juli 2021, die ook op die dag is verzonden, het tegen de uitspraak van haar voorzitter gerichte verzet van Pex ongegrond verklaard. In haar verzet heeft Pex zich evenmin op het standpunt gesteld dat zij niet als verhuurder kan worden aangemerkt.
4De procedure bij en de beslissing van de kantonrechter
4.1
[geïntimeerde] heeft - samengevat - gevorderd de veroordeling van Pex tot (terug)betaling van € 9.489,91, vermeerderd met wettelijke rente, vergoeding van buitengerechtelijke kosten van € 1.027,88 en proceskosten.
4.2
De kantonrechter heeft in het vonnis van 9 augustus 2022 de vordering van [geïntimeerde] toegewezen, met dien verstande dat de vergoeding voor buitengerechtelijke kosten is beperkt tot € 849,49. Pex is tot slot veroordeeld in de proceskosten.
5. Het oordeel van het hof
5.1
Pex heeft één bezwaar tegen het vonnis opgeworpen. Zij stelt zich op het standpunt dat zij niet tot terugbetaling kan worden veroordeeld omdat zij niet de verhuurder van de woonruimte is geweest en alleen is opgetreden als de beheerder namens de eigenaar en verhuurder, stichting Levest.
Wie is contractspartij?
5.2
Voor de vraag wie partij is (geworden) bij een overeenkomst geldt de maatstaf uit het Kribbebijter-arrest2. Die komt erop neer dat bepalend is wat partijen hebben besproken en gedaan en wat zij daaruit over en weer hebben afgeleid en mochten afleiden. Tot de omstandigheden die in dit verband in aanmerking moeten worden genomen, behoort de voor de wederpartij kenbare hoedanigheid en de context waarin partijen optraden3. Ook gedragingen, verklaringen en andere omstandigheden die hebben plaatsgevonden nadat de overeenkomst is gesloten, kunnen van belang zijn4.
5.3
Het hof neemt bij de beoordeling allereerst tot uitgangspunt dat [geïntimeerde] bij de huur van de woonruimte handelde als consument/niet-professionele partij, daar waar Pex als professionele partij handelde.
5.4
Onomstreden is dat [geïntimeerde] zowel voorafgaand aan het sluiten van de huurovereenkomst als tijdens de loop daarvan aangaande de huuraangelegenheden alleen contact met Pex heeft gehad. Pex heeft niet gesteld dat zij in die contacten aan [geïntimeerde] heeft medegedeeld dat zij enkel de beheerder was en niet de verhuurder. In de opgemaakte huurovereenkomst zijn op de plek waar de contractspartijen worden vermeld de gegevens van Pex en [geïntimeerde] vermeld, waarbij [geïntimeerde] als ‘huurder’ is benoemd. Pex wordt betiteld als ‘beheerder’ ‘welke het beheer met beperkte aansprakelijkheid voor de verhuurder en rechtmatige eigenaar, van het gehuurde uitvoert.’ Wie dan ‘de verhuurder en rechtmatige eigenaar’ is, wordt niet vermeld. Evenmin wordt uitgelegd wat de betekenis is van de woorden ‘met beperkte aansprakelijkheid’. Een en ander in samenhang gelezen, in combinatie met niet-vermeld zijn van bedoelde de naam, wijst duidelijk in de richting dat de eigenaar niet de contractuele wederpartij van [geïntimeerde] wil zijn maar daarvoor Pex (als zijn beheerder) wil inzetten. Anders dan Pex nu betoogt, is het ook alleszins mogelijk dat zij (bijvoorbeeld op basis van lastgeving, artikel 7:414 BW) op eigen naam een huurovereenkomst met een derde aangaat.
5.5
Bevestiging voor de hiervoor bedoelde kennelijke bedoeling kan worden gevonden in de omstandigheid dat de huurovereenkomst (kennelijk digitaal) is ondertekend door ‘verhuurder’. Onderaan de huurovereenkomst is daarvoor, zo blijkt uit de overgelegde overeenkomst, de plek van ‘handtekening verhuurder’ gebruikt, zonder dat daarbij duidelijk wordt gemaakt dat daarmee een ander wordt bedoeld dan Pex, waarvan de gegevens in de kop van de overeenkomst zijn vermeld. Gelet op de boven bedoelde plek ook geplaatste naam van ‘ [naam1] ’ is het kennelijk de heer [naam1] geweest die heeft ondertekend. Over hem heeft [geïntimeerde] onweersproken aangevoerd dat hij de middellijk aandeelhouder en statutair bestuurder is van Pex. Een en ander maakt niet dat [geïntimeerde] er rekening mee had te houden dat hij met een ander dan Pex de huurovereenkomst sloot. Ook het feit dat het Pex is die de huurovereenkomst heeft opgesteld en de door háár gebruikte algemene voorwaarden op de huurovereenkomst van toepassing heeft verklaard, wijst erop dat het de bedoeling was (bij [geïntimeerde] de indruk te wekken) dat Pex partij werd bij de huurovereenkomst en dat [geïntimeerde] dit in redelijkheid ook zo heeft mogen begrijpen.
5.6
Dat [geïntimeerde] op aangeven van Pex, zoals vermeld in de huurovereenkomst, de huur niet aan haar maar aan een derde (Stichting Stadsbeheer) heeft betaald, maakt zonder nadere toelichting, die ontbreekt, nog niet dat Pex niet zijn contractuele wederpartij zou zijn, maar stichting Levest, zoals Pex stelt. Hoe deze stichtingen zich tot elkaar verhouden, is niet uitgelegd. Stichting Stadsbeheer is in de huurovereenkomst alleen genoemd als betaaladres, terwijl iedere verwijzing in de huurovereenkomst naar stichting Levest ontbreekt.
5.7
Voor zover met het noemen van Pex in de huurovereenkomst iets anders was beoogd en was bedoeld om een ander als contractspartij van [geïntimeerde] te laten optreden, kan dat niet voor rekening en risico van [geïntimeerde] worden gebracht. Het is immers de keuze van Pex geweest om de huurovereenkomst op te stellen zoals dat is gedaan, zonder duidelijk te maken dat zij niet de contractspartij van [geïntimeerde] zou zijn, en alleen maar beheerder, en zonder enige verwijzing naar wie wel de contractspartij zou zijn. Eventuele onduidelijkheid die hiervan het gevolg is geweest, kan zij niet op [geïntimeerde] afwentelen, mede gezien het feit dat zij de overeenkomst heeft opgesteld en zij een professionele partij is en [geïntimeerde] niet.
5.8
Dat [geïntimeerde] er vanuit ging dat Pex zijn verhuurder en contractspartij was (geweest), moet Pex hoe dan ook helder zijn geworden op het moment dat zij door [geïntimeerde] bij het verzoek aan de huurcommissie is aangewezen als diens verhuurder. Pex heeft, zo blijkt uit de overgelegde stukken, zich vervolgens tegenover [geïntimeerde] of de huurcommissie op geen enkel moment op het standpunt gesteld dat niet zij maar een ander als verhuurder heeft te gelden. Pex heeft na de uitspraak van de huurcommissie van 26 juli 2021 evenmin gebruik gemaakt van de in artikel 7:262 BW geboden mogelijkheid om die uitspraak aan te tasten en alsnog een beroep op de niet-ontvankelijkheid van [geïntimeerde] ’ te doen omdat zij, Pex, niet als verhuurder had te gelden. Conform de wettelijke systematiek is de uitspraak van de huurcommissie deel gaan uitmaken van de huurovereenkomst. [geïntimeerde] hoefde door een en ander er niet op bedacht te zijn dat de uitspraak van de huurcommissie rechtsgevolg zou missen, zoals Pex nu betoogt, en welk betoog het hof ook verwerpt.
5.9
Het hof komt in het licht van het voorgaande tot het oordeel dat [geïntimeerde] als consument in de gegeven omstandigheden van het geval op basis van de handelingen en de verklaringen van de professioneel optredende Pex er in redelijkheid vanuit heeft mogen uitgaan dat hij de huurovereenkomst aangaande de woonruimte met Pex sloot. De conclusie is dan ook dat Pex is aan te merken als de contractuele wederpartij bij de overeenkomst met [geïntimeerde] , zodat hij zich wat betreft het teveel aan huur betaalde terecht tot Pex heeft gewend.
5.10
Omdat de grief van Pex tot uitgangspunt neemt dat zij niet de contractuele wederpartij van [geïntimeerde] is, faalt die op basis van het bovenstaande. Het bewijsaanbod van Pex wordt daarom als niet voldoende onderbouwd gepasseerd.
Slotsom
5.11
De grief faalt, zodat het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd.
5.12
Het hof zal Pex, die als de in het ongelijk te stellen partij heeft te gelden, in de kosten van het hoger beroep veroordelen. De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van [geïntimeerde] zullen worden vastgesteld op € 343,- voor griffierecht en € 836,- voor salaris advocaat (1 punt tarief I). Onder deze kosten vallen ook de nakosten zonder dat het hof deze kosten in het dictum hoeft te specificeren, gelet op de in de voetnoot genoemde uitspraak van de Hoge Raad.5
5.13
De proceskostenveroordeling in deze uitspraak kan ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).
6De beslissing
Het hof, recht doende in hoger beroep:
bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter te Groningen van 9 augustus 2022;
veroordeelt Pex in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [geïntimeerde] vastgesteld op € 343,- voor verschotten en op € 836,- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief;
verklaart dit arrest voor zover het de hierin vermelde proceskostenveroordeling betreft uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit arrest is gewezen door mrs. W.F. Boele, I. Tubben en J. Smit en is door de rolraadsheer, in tegenwoordigheid van de griffier, in het openbaar uitgesproken op 12 september 2023.
1niet gepubliceerd.
2HR 11 maart 1977, ECLI:NL:HR:1977:AC1877 en recent HR 20 december 2019, ECLI:NL:HR:2019:2034.
3HR 26 juni 2009, ECLI:NL:HR:2009:BH9284.
4vgl. o.m. HR 18 september 2015, ECLI:NL:HR:2015:2741, en HR 29 oktober 2021, ECLI:NL:HR:2021:1615.
5ECLI:NL:HR:2022:853.