ECLI:NL:RBNHO:2021:7053
Instantie Rechtbank Noord-Holland
Datum uitspraak 22-07-2021
Datum publicatie 25-08-2021
Zaaknummer 8909456
Rechtsgebieden
Verbintenissenrecht
Bijzondere kenmerken
Eerste aanleg - enkelvoudig
Op tegenspraak
Inhoudsindicatie
Huurovereenkomst parkeergarage. Herstelwerkzaamheden vanwege gebreken staalconstructie. Deel gehuurde permanent dicht. Huurprijsvermindering op grond van de huurovereenkomst niet mogelijk, wel op grond van onvoorziene omstandigheden (art 6:258 BW).
Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak
Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Bewind
locatie Zaanstad
Zaaknr./rolnr.: 8909456 \ CV EXPL 20-4810
Uitspraakdatum: 22 juli 2021
Tussenvonnis van de kantonrechter in de zaak van:
Q-Park Operations Netherlands B.V.
gevestigd te Maastricht
eiseres
verder te noemen: Q-Park
gemachtigden: mr. S.J. van Leeuwen en mr. O.A.A. Alberts
tegen
Wereldhave Nederland B.V.
gevestigd te Haarlemmermeer
gedaagde
verder te noemen: Wereldhave
gemachtigde: mr. W. Raas
1Wie is de gedaagde partij?
1.1.
Aanvankelijk heeft Q-Park Wereldhave Management Nederland B.V. gedagvaard in deze procedure. In de conclusie van antwoord heeft Wereldhave Management Nederland B.V. aangegeven dat zij niet de eigenaar is van de parkeergarage en ook niet de verhuurder is van Q-Park. Dat betekent dat niet zij maar Wereldhave Nederland B.V. de wederpartij van Q-Park is in deze procedure.
1.2.
Q-Park heeft Wereldhave Nederland B.V. vervolgens bij exploot van 3 juni 2021 opgeroepen en in deze procedure betrokken.
1.3.
Ter zitting van 18 juni 2021 hebben partijen ermee ingestemd dat de dagvaarding zo wordt gelezen dat Wereldhave Nederland B.V. de gedaagde partij is en dat Wereldhave Management Nederland B.V. er tussenuit valt. Om die reden staat Wereldhave Nederland B.V. ook als (enige) gedaagde in de kop van dit vonnis genoemd. Hetgeen Wereldhave Management Nederland B.V. in deze procedure heeft aangevoerd, wordt daarmee ook gezien als de reactie van Wereldhave Nederland B.V.
2Het procesverloop
2.1.
Q-Park heeft bij dagvaarding van 24 november 2020 een vordering tegen Wereldhave ingesteld. Wereldhave heeft schriftelijk geantwoord en daarbij een tegenvordering ingediend.
2.2.
Op 18 juni 2021 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht.
Q-Park en Wereldhave hebben beiden gebruik gemaakt van pleitaantekeningen, die zijn overgelegd. Voorafgaand aan de zitting heeft Q-Park schriftelijk gereageerd in de zaak van de tegenvordering en heeft Wereldhave bij brieven van 8 juni 2021 nog stukken toegezonden.
3Feiten
Algemene feiten
3.1.
Q-Park huurt van Wereldhave de parkeergarage aan de Nieuwstraat 67 te Purmerend (hierna: de parkeergarage).
3.2.
Op de huurovereenkomst zijn de Algemene bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW (hierna: AB) van toepassing, behoudens voor zover daarvan in de overeenkomst uitdrukkelijk is afgeweken.
Feiten die zien op de vordering
3.3.
In het zesde lid van artikel 11 AB staat, voor zover relevant:
“11.6 (…) huurder heeft geen recht op huurprijsvermindering (…) in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van gebreken, waaronder die ten gevolge van zichtbare en onzichtbare gebreken aan het gehuurde (…).”
3.4.
In artikel 14 AB staat, voor zover relevant:
“14.1 Het is verhuurder toegestaan om op, aan of in het gehuurde of het gebouw of complex waarvan het gehuurde deel uitmaakt of aan belendingen werkzaamheden en onderzoek te (doen) verrichten in het kader van onderhoud, herstel en vernieuwing. Daarin zijn begrepen het aanbrengen van extra voorzieningen en wijzigingen of werkzaamheden die nodig zijn in verband met (milieu-) eisen of maatregelen van de overheid of nutsbedrijven of andere daartoe bevoegde instanties.
14.2
Als verhuurder wenst over te gaan tot renovatie van het gehuurde zal hij huurder een renovatievoorstel doen. (…)
14.3
Onder renovatie wordt verstaan (gedeeltelijke) sloop, vervangende nieuwbouw, toevoegingen en veranderingen van het gehuurde of van het gebouw of complex waarvan het gehuurde deel uitmaakt.
14.4
Het gestelde in artikel 7: 220 lid 1, 2 en 3 Burgerlijk Wetboek is niet van toepassing. Renovatie en onderhoudswerkzaamheden van het gehuurde of van het gebouw of complex waarvan het gehuurde deel uitmaakt leveren voor huurder geen gebreken op. Huurder zal onderhoudswerkzaamheden en renovatie van het gehuurde of van gebouw of complex waarvan het gehuurde deel uitmaakt, gedogen en verhuurder daartoe in de gelegenheid stellen, zonder recht te hebben op vermindering van de huurprijs, vermindering van een andere betalingsverplichting, geheel of gedeeltelijke
ontbinding van de huurovereenkomst en/of op schadevergoeding.
(…)”
3.5.
In artikel 8.35 van de huurovereenkomst staat:
“Aan het slot van artikel 14.3 van de algemene bepalingen wordt de navolgende bijzin
toegevoegd: “, tenzij het werkzaamheden betreft als bedoeld in artikel 7:220 lid 1 BW
of werkzaamheden in het kader van onderhoud en herstel van het gehuurde.” In afwijking van het bepaalde in artikel 14 lid 4 van de algemene bepalingen heeft huurder wél recht op een alsdan door partijen nader overeen te komen vermindering van de huurprijs indien en zolang als tenminste 30% van het gehuurde langer dan twee aaneengesloten etmalen waarop het gehuurde is opengesteld voor het publiek door huurder niet gebruikt kan worden als gevolg van werkzaamheden welke in opdracht van verhuurder plaatsvinden, mits huurder aannemelijk kan maken dat hij daardoor daadwerkelijk omzetschade heeft geleden.”
3.6.
De stalen constructie van de parkeergarage dateert van ongeveer 1992 en de normale levensduur van zo’n stalen constructie is langer dan honderd jaar. In 2012 is ontdekt dat sprake was van corrosie in de staalconstructie. Dat was onverwacht, omdat de staalconstructie op dat moment pas ongeveer twintig jaar oud was.
3.7.
In de ‘Memo verlengen gebruiksfunctie parkeerdek, d.d. 3-07-2013’ staat, voor zover relevant:
“Nav ons rapport onderzoek corrosie op de staalconstructie parkeerdek van 13-07-2012 heeft Element Material een aanvullend onderzoek gedaan waarbij naast visuele inspectie ook materiaal onderzocht is.
In het aanvullend onderzoek worden de eerdere conclusies bevestigd dat de staalconstructie op diverse posities in matige staat verkeerd. Tevens wordt aangegeven dat het herstellen en/of opnieuw conserveren slecht beperkt mogelijk is aangezien door de betonconstructie de staalconstructie beperkt bereikbaar is.
De huidige zichtbare roestvorming (ook op de in 2011 behandelde delen) wordt ingeleid vanuit de onbehandelde (onbereikbare) deel en uit de onvoldoende behandelde. (…)
Aan Ingenieursbureau SmitWesterman is gevraagd om de mogelijkheden in beeld te brengen om het gebruik van het parkeerdek nog een 10 a 15 jaar te verlengen bij het handhaven van de huidige constructie met eventueel aanvullende voorzieningen.
(…)
Conclusie:
Door herstel, beperkende aanvullende voorzieningen en periodieke inspecties is het gebruik van het parkeerdek te verlengen.”
3.8.
Nadat in 2019 inspecties en onderzoeken hebben plaatsgevonden, is duidelijk geworden dat de corrosie had doorgezet en heeft Wereldhave besloten dat de derde en de vierde verdieping van de parkeergarage moesten worden gesloten. Wereldhave heeft dit op 11 oktober 2019 aan Q-Park gemeld, die vervolgens de derde en de vierde verdieping desgevraagd direct heeft gesloten en buiten gebruik heeft gesteld.
3.9.
Op 21 november 2020 kon de derde verdieping weer in gebruik worden genomen. De vierde verdieping is tot op heden gesloten gebleven.
Feiten die zien op de tegenvordering
3.10.
In artikel 8.19 van de huurovereenkomst staat:
“Huurder staat er voor in dat er gedurende de openingstijden van de parkeergarage
voldoende personeel in de parkeergarage aanwezig op de in bijlage 8 aangegeven
tijden (“Dienstrooster personele aanwezigheid”).”
3.11.
In artikel 8.30 van de huurovereenkomst staat:
“In afwijking op artikel 13.3 van de algemene bepalingen en in aanvulling op 8.10 van deze overeenkomst rust op huurder de verplichting om de hierna te noemen werkzaamheden uit te voeren en tevens daarvoor de kosten te dragen:
* -
al het onderhoud, herstel en reparatie van de gebouwgebonden installaties (rookgasventilatie, CO-detectie, brandmeldinstallatie, alarminstallatie, verlichting, elektrische installatie, noodstroomvoorziening, liften en dergelijke), tenzij vervanging minder kost dat (groot) onderhoud, in welk geval verhuurder voor vervanging zal zorgdragen; deze installaties zullen op het proces verbaal van oplevering worden beschreven; de hiervoor genoemde verplichting(en) van huurder geldt ook voor installaties die bij aanvang van de huurovereenkomst nog niet aanwezig zijn, doch later worden aangebracht, ongeacht door wie deze zijn aangebracht;
* -
onderhoud, herstel, reparatie, vervanging, en vernieuwing van de parkeergebonden installaties (in- uitritinstallaties, slagbomen, betaalautomaten,, centraal managementstation, handkassa, intercom, CCTV en rolhekken / speedgates bij de in- en uitritten voor het autoverkeer);
* -
het schilderwerk van de parkeergarage inclusief de coating van de vloer;
* -
onderhoud, herstel, reparatie, vervanging, en vernieuwing van de belijning en routing in de parkeergarage;
* -
onderhoud, herstel en reparatie van de (dek)vloer(en) van de parkeergarage, met uitzondering van het onderhoud aan het constructieve deel van het gehuurde;
* -
de aankleding van de parkeergarage (zoals hekken, stootranden, prullenbakken ed);
* -
toekomstige wijzigingen in c.q. aan of op het gehuurde die verband houden met het gebruik van het gehuurde door huurder.”
3.12.
In artikel 8.31 van de huurovereenkomst staat:
“Huurder is gehouden uiterlijk 1 april 2008 een onderhoudsplan op te stellen voor 15 jaar welk plan als bijlage 10 aan deze overeenkomst zal worden gehecht en waarvoor minimaal de volgende onderhoudskosten zijn gereserveerd: Periode EggertJr. 1 t/m 5€ 154.817Jr. 6 t/m 10€ 175.529Jr. 11 t/m 15€ 196.776Jr. 16 t/m 20€ 224.691Het onderhoudsplan wordt jaarlijks door huurder geactualiseerd waarbij gerekend
over periodes van telkens vijf jaren minimaal de in het meerjaren onderhoudsplan
begrote bedragen worden aangewend.
8.31
huurder legt elk jaar voor 1 oktober het onderhoudsplan voor het komende
kalenderjaar (‘het Jaaronderhoudsplan’) ter inzage voor aan verhuurder. Hierin zijn
het onderhoud en de aan de uitvoering daarvan verbonden kosten beschreven voor
het komende kalenderjaar.
Indien verhuurder van mening is dat huurder met het Jaaronderhoudsplan in
onvoldoende mate de onderhoudsverplichtingen als opgenomen in 8.28 (bedoeld zal zijn: 8.30; opm. kantonrechter) nakomt, zal hij huurder daarvan uiterlijk binnen 30 dagen na ontvangst van het Jaaronderhoudsplan schriftelijk en gemotiveerd in kennis stellen. Huurder heeft tot uiterlijk 30 dagen na ontvangst van het bericht van verhuurder gelegenheid het Jaaronderhoudsplan aan te passen en daarover verhuurder schriftelijk te informeren.”
3.13.
In artikel 8.32 van de huurovereenkomst staat:
“Nadat het Jaaronderhoudsplan definitief is geworden is huurder gehouden alle
daarin opgenomen onderhoudswerkzaamheden dat krachtens deze overeenkomst
voor haar rekening en risico komt, in het betreffende kalanderjaar correct en volledig
en voor zijn rekening uit te doen voeren. Huurder is verplicht minimaal de reserveringen als genoemd in 8.31 daadwerkelijk daaraan te besteden. Huurder zal binnen 2 maanden na afloop van elk kalenderjaar aan verhuurder een gespecificeerd overzicht doen toekomen van de onderhoudsuitgaven in het afgelopen jaar. Gedurende de in 3.1 en 3.2 bedoelde huurtermijnen zal het over een periode van telkens 5 jaar genomen, niet bestede deel van de voor die periode begrote onderhoudskosten uiterlijk voor 1 april van het jaar, volgend op zo’n 5 jaars periode aan verhuurder worden voldaan. Gedurende de onbepaalde tijd als bedoeld in 3.4 zal het over een periode van telkens 5 jaar genomen, niet bestede deel van de voor die periode begrote onderhoudskosten uiterlijk voor 1 april van het daarop volgende (zesde) jaar aan verhuurder zijn voldaan. Indien de huurovereenkomst gedurende een lopende periode van vijf jaar danwel gedurende een lopend kalenderjaar eindigt dan zullen de begrootte en besteedde bedragen evenredig worden toegewezen.”
3.14.
In artikel 8.34 van de huurovereenkomst staat:
“Huurder dient het gehuurde voortdurend in goede en ordentelijke staat te hebben en
te houden, zodanig dat de parkeergarage geen gebreken vertoont en schoon en veilig is en tenminste vergelijkbaar is met het niveau en de kwaliteit zoals dit tot uitdrukking wordt gebracht in bijlage 11”
4De vordering en de tegenvordering
4.1.
Q-Park vordert – na wijziging van haar eis – dat de kantonrechter:
In het incident :
- Wereldhave veroordeelt om op straffe van een dwangsom van € 500,00 per dag, een kopie aan Q-Park te verstrekken van de conclusies van de in 2019 uitgevoerde inspecties en onderzoeken op grond waarvan Wereldhave op 11 oktober 2019 heeft besloten dat de derde en de vierde verdieping van de parkeergarage direct moesten worden gesloten;
Vordering in de hoofdzaak :
Primair
* -
de huurprijs voor de periode van 11 oktober 2019 tot 21 november 2020 met 62% vermindert;
* -
Wereldhave veroordeelt tot terugbetaling van 62% van de door Q-Park in de periode van 11 oktober 2019 tot 21 november 2020 betaalde huur, vermeerderd met de wettelijke handelsrente;
* -
de huurprijs vanaf 21 november 2020 definitief vermindert met 39,65%;
* -
Wereldhave veroordeelt tot terugbetaling van 39,65% van de door Q-Park sinds 21 november 2020 betaalde huur, vermeerderd met de wettelijke handelsrente;
Subsidiair
* -
Wereldhave veroordeelt tot betaling van een bedrag, gelijk aan 62% van de huurprijs over de periode van 11 oktober 2019 tot 21 november 2020, vermeerderd met de wettelijke handelsrente;
* -
Wereldhave veroordeelt om de vierde verdieping binnen drie maanden na het vonnis te herstellen op straffe van een dwangsom van € 500,00 per dag.
4.2.
Wereldhave betwist de vordering.
4.3.
Hetgeen Q-Park aan de vordering ten grondslag legt en Wereldhave bij haar betwisting heeft aangevoerd, zal de kantonrechter – voor zover relevant – hierna bespreken.
Tegenvordering in de hoofdzaak :
4.4.
Wereldhave vordert bij wijze van tegenvordering – kort samengevat – dat de kantonrechter:
- ( (A) Q-Park veroordeelt tot betaling van € 154.817,00 en € 159.079,00, vermeerderd met handelsrente vanaf 1 april 2013 resp. 1 april 2018;
- ( (B) Q-Park veroordeelt tot het overleggen van een gespecificeerd overzicht van de verrichtte onderhoudswerkzaamheden voor de jaren 2018, 2019 en 2020, als bedoeld in art. 8.30 en 8.31, ovv een dwangsom van € 500,00;
- ( (C) Q-Park veroordeelt tot nakoming van het bepaalde in artikel 8.19 jo bijlage 8 en tot het aanwezig hebben van voldoende geschoold personeel gedurende de openingstijden van de parkeergarage, ovv een dwangsom van € 500,00;
- ( (D) voor recht verklaart dat Q-Park art. 8.34 van de huurovereenkomst onverkort en volledig dient na te komen;
- ( (E) Q-Park veroordeelt om, ter uitvoering van het nakomen van art. 8.34 van de huurovereenkomst, aan Wereldhave een gespecificeerd schriftelijk plan te doen toekomen en dit plan binnen drie maanden na goedkeuring door Wereldhave geheel en volledig uit te voeren, ovv een dwangsom van € 500,00.
4.5.
Q-Park betwist de tegenvordering.
4.6.
Hetgeen Wereldhave aan de tegenvordering ten grondslag legt en Q-Park bij haar betwisting heeft aangevoerd, zal de kantonrechter – voor zover relevant – hierna bespreken.
5De beoordeling
het incident
5.1.
Ter zitting van 18 juni 2021 heeft Wereldhave toegezegd de conclusies van de in 2019 uitgevoerde inspecties en onderzoeken op grond waarvan Wereldhave op 11 oktober 2019 heeft besloten dat de derde en de vierde verdieping van de parkeergarage direct moesten worden gesloten, in kopie aan Q-Park toe te sturen. De kantonrechter ziet niet in waarom Wereldhave zich niet aan deze toezegging zal houden. Om die reden ziet de kantonrechter ook geen aanleiding om hieraan een dwangsom te koppelen. Dat deel van de incidentele vordering zal dan ook worden afgewezen. Voor het overige kan de incidentele vordering worden toegewezen.
de vordering en de tegenvordering
5.2.
De vordering en de tegenvordering lenen zich voor gezamenlijke behandeling.
de vordering
5.3.
Ter onderbouwing van haar (primaire) standpunt dat zij aanspraak kan maken op huurprijsvermindering, heeft Q-Park (onder meer) aangevoerd dat dit uit art. 8.35 van de huurovereenkomst volgt. Door de herstelwerkzaamheden die Wereldhave heeft uitgevoerd, heeft Q-Park immers in de periode van 11 oktober 2019 tot 21 november 2020 – wat langer is dan de in art. 8.35 genoemde minimale termijn van twee etmalen – 62% van de parkeergarage – wat meer is dan de 30% die in art. 8.35 wordt genoemd – niet kunnen gebruiken. Q-Park voldoet zodoende aan de voorwaarden van art. 8.35 en heeft recht op huurprijsvermindering.
5.4.
Wereldhave heeft dit betwist en heeft – kort gezegd – (onder meer) aangevoerd dat art. 8.35 van de huurovereenkomst niet ziet op herstelwerkzaamheden, zoals die door Wereldhave zijn uitgevoerd. Het betreft hier een gebrek waarvoor een huurprijsvermindering op grond van artikel 11.6 AB is uitgesloten.
5.5.
De kantonrechter is van oordeel dat de door Wereldhave uitgevoerde werkzaamheden inderdaad herstelwerkzaamheden zijn in het kader van aanwezige gebreken, waardoor die werkzaamheden niet vallen onder artikel 8.35 van de huurovereenkomst. De kantonrechter overweegt daartoe als volgt.
5.6.
Tussen partijen staat vast dat op de derde en de vierde verdieping van de parkeergarage sprake is van een gebrek als gevolg van de geconstateerde, en sneller dan verwacht toenemende, corrosie van de staalconstructie, welk gebrek bij het aangaan van de huurovereenkomst niet bekend was bij partijen. Uit art. 11.6 AB volgt dat een huurder geen recht heeft op huurprijsvermindering in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van dergelijke gebreken. Uitgangspunt is daarmee dat Q-Park geen aanspraak kan maken op huurprijsvermindering als gevolg van dit gebrek. De vraag die partijen nu verdeeld houdt, is de vraag of uit artikel 8.35 van de huurovereenkomst volgt dat partijen de bedoeling hebben gehad om de huurder, als aan bepaalde voorwaarden is voldaan, toch aanspraak te geven op huurprijsvermindering, ook bij gebreken die moeten worden hersteld. De kantonrechter is van oordeel dat dit niet het geval is en overweegt daartoe als volgt.
5.7.
In art. 14.1 AB is geregeld dat verhuurder onderzoek mag doen en werkzaamheden aan het gehuurde mag verrichten in het kader van onderhoud, herstel en vernieuwing/renovatie. Dat artikellid ziet dus zowel op onderhouds-, herstel- als renovatiewerkzaamheden: die mag de verhuurder uitvoeren. In artikel 14.2 AB is bepaald dat de verhuurder om renovatiewerkzaamheden te kunnen uitvoeren, wel eerst een renovatievoorstel moet doen. In art. 14.3 AB worden vervolgens werkzaamheden opgesomd die onder renovatie vallen. Art. 8.35 van de huurovereenkomst beperkt de in art. 14.3 AB genoemde werkzaamheden echter, door te bepalen dat, voor zover de in art. 14.3 AB genoemde werkzaamheden, werkzaamheden zijn als bedoeld in art. 7:220 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (BW) of werkzaamheden in het kader van onderhoud en herstel van het gehuurde, het geen renovatiewerkzaamheden zijn. Dit heeft tot gevolg dat voor die door art. 8.35 van de definitie van renovatie uitgesloten werkzaamheden, geen renovatievoorstel zoals bedoeld in 14.2 AB, hoeft te worden gedaan. Art. 14.4 AB bepaalt dan (onder meer) dat renovatie en onderhoudswerkzaamheden geen gebreken opleveren voor de huurder en dat de huurder in geval van onderhoudswerkzaamheden en renovatie (oa) geen recht heeft op huurprijsvermindering. In art. 8.35 van de huurovereenkomst staat vervolgens dat een huurder in afwijking van art. 14.4 AB – welk artikellid dus enkel over renovatie en onderhoudswerkzaamheden gaat – toch wel recht heeft op huurprijsvermindering, mits de huurder aan een aantal voorwaarden voldoet. Aangezien in art. 14.4 AB slechts wordt gesproken over renovatie en onderhoudswerkzaamheden en ook wordt gezegd dat die werkzaamheden geen gebreken opleveren, kan hierin niet (zonder meer) gelezen worden dat partijen ook een afwijking van art. 11.6 AB hebben willen regelen, in welk artikel is geregeld dat een huurder geen recht heeft op huurprijsvermindering in geval van gebreken. Hetgeen Q-Park heeft aangevoerd, biedt ook niet anderszins aanknopingspunten om aan te nemen dat partijen ook een afwijking van art. 11.6 AB hebben willen afspreken. De gevorderde huurprijsvermindering kan zodoende niet op deze grondslag worden toegewezen.
5.8.
De kantonrechter is echter van oordeel dat Q-Park wel op een andere grondslag aanspraak kan maken op huurprijsvermindering. Weliswaar staat tussen partijen vast dat op de derde en de vierde verdieping van de parkeergarage sprake is van een gebrek als gevolg van de geconstateerde, en sneller dan verwacht toenemende, corrosie van de staalconstructie en volgt uit art. 11.6 AB dat een huurder in geval van gebreken geen aanspraak kan maken op huurprijsvermindering, maar het gaat in dit geval om een heel uitzonderlijk gebrek. Wereldhave geeft zelf immers al aan dat de staalconstructie normaal gesproken minimaal honderd jaar meegaat en dat de corrosie die al na ongeveer twintig jaar geconstateerd werd, onverwacht is en afwijkend van wat gebruikelijk is. Omdat het gevolg van dit uitzonderlijke gebrek is, dat Q-Park ruim een jaar – van 11 oktober 2019 tot 21 november 2020 – geen gebruik heeft kunnen maken van de derde en de vierde verdieping van de parkeergarage, is de kantonrechter van oordeel dat hier sprake is van een zodanig uitzonderlijk, afwijkend en onverwacht gebrek met zodanig verstrekkende gevolgen in de vorm van een sluiting van twee verdiepingen gedurende ruim een jaar, dat dit niet een gebrek vormt waarmee partijen bij het aangaan van de huurovereenkomst rekening hebben gehouden noch hebben kunnen houden, zodat dit ook niet een gebrek kan zijn waarvoor partijen de bedoeling hebben gehad de aanspraak op huurprijsvermindering uit te sluiten. Omdat Q-Park heeft verzocht de huurovereenkomst in die zin te wijzigen dat een huurprijsvermindering wordt bepaald, is art. 6:258 BW van toepassing.
5.9.
De vraag is dan vervolgens wat een redelijke huurprijsvermindering in dit geval zou zijn, zowel voor de periode van 11 oktober 2019 tot 21 november 2020 waarin de derde en de vierde verdieping gesloten waren als voor de periode sinds 21 november 2020 waarin alleen de vierde verdieping nog gesloten is. Q-Park heeft zich op het standpunt gesteld dat voor de eerstgenoemde periode een huurprijsvermindering van 62% op zijn plaats is en voor de periode vanaf 21 november 2020 een huurprijsvermindering van 39,65%. Wereldhave heeft deze percentages echter gemotiveerd betwist.
5.10.
Voor de beantwoording van de vraag wat in dit geval een redelijke huurprijsvermindering is voor de genoemde periodes, heeft de kantonrechter behoefte aan voorlichting door een deskundige. Voordat de kantonrechter tot de benoeming van een deskundige zal overgaan, zullen partijen in de gelegenheid worden gesteld zich bij akte uit te laten over het specialisme van de te benoemen deskundige en de aan de deskundige te stellen vragen. Als partijen zich daarbij uitlaten over de persoon van de te benoemen deskundige, dienen zij aan te geven over welke deskundige zij het eens zijn, dan wel tegen welke deskundige zij gemotiveerd bezwaar hebben. Daarbij geeft de kantonrechter partijen in overweging om (bij voorkeur) in gezamenlijk overleg tot een eensluidend voorstel te komen.
5.11.
Ten aanzien van de kosten geeft de kantonrechter partijen mee dat in beginsel Q-Park met betaling van het door deze deskundige te begroten voorschot moet worden belast, nu zij ingevolge het bepaalde in artikel 150 van het Wetboek van Burgerlijke rechtsvordering (Rv) de bewijslast heeft.
de tegenvordering
5.12.
Wereldhave vordert om te beginnen betaling van € 154.817,00 over het tijdvak 2008-2012 en van € 159.079,00 over het tijdvak van 2013-2017. Zij baseert dit deel van haar vordering op art. 8.32 jo 8.31 van de huurovereenkomst.
5.13.
Wanneer de artikelen 8.31 en 8.32 van de huurovereenkomst naast elkaar worden gelegd, volgt daaruit de volgende gang van zaken ten aanzien van de jaaronderhoudsplannen. Q-Park moet als huurder voor 1 oktober van elk jaar het jaaronderhoudsplan ter inzage voorleggen aan de verhuurder. Dit is overigens iets anders dan Q-Park in haar stukken stelt. Q-Park onderstreept in 3.3. van de conclusie van antwoord in reconventie slechts de woorden ‘ter inzage’. Er staat in art. 8.31 echter niet dat het jaaronderhoudsplan ter inzage moet worden gelegd, maar er staat dat het ter inzage moet worden voorgelegd aan Wereldhave. Dat dit een actieve handeling van Q-Park vereist, volgt ook uit de rest van art. 8.31 waar staat dat verhuurder “uiterlijk binnen 30 dagen na ontvangst van het Jaaronderhoudsplan” de huurder schriftelijk en gemotiveerd in kennis zal stellen als verhuurder van mening is dat huurder met het Jaaronderhoudsplan in onvoldoende mate de onderhoudsverplichtingen nakomt. Het staat vast dat Q-Park de jaaronderhoudsplannen niet aan Wereldhave heeft voorgelegd, anders gezegd, niet aan Wereldhave heeft gegeven.
5.14.
Q-Park heeft echter aangevoerd dat de vordering van Wereldhave inmiddels is verjaard. Wereldhave heeft dit betwist en heeft aangegeven dat Wereldhave Q-Park meerdere malen hierop heeft aangesproken. De verjaring is volgens Wereldhave (onder meer) gestuit door het gesprek dat op 30 juni 2015 heeft plaatsgevonden en waarvan de notulen als productie 8 bij de conclusie van antwoord zijn overgelegd door Wereldhave. Deze notulen zijn ook door Wereldhave aan Q-Park toegestuurd. Q-Park betwist dat dit een voldoende stuiting van de verjaring is en heeft bovendien betwist dat deze notulen hetgeen besproken is, juist weergeeft.
5.15.
De verplichting om de jaaronderhoudsplannen aan Wereldhave voor te leggen, vormt een verplichting tot een doen die voortvloeit uit de huurovereenkomst. Een vordering tot nakoming van zo’n verplichting tot doen verjaart op grond van art. 3:307 BW door verloop van vijf jaar na de aanvang van de dag, volgend op die waarop de vordering opeisbaar is geworden. Uit artikel 8.31 van de huurovereenkomst volgt dat Q-Park het jaaronderhoudsplan elk jaar vóór 1 oktober ter inzag moest voorleggen aan Wereldhave. Oftewel, de verjaring is steeds gaan lopen op 1 oktober van elk jaar. Uit artikel 3:317 BW volgt dat de verjaring gestuit kan worden door een schriftelijke aanmaning of mededeling waarin de schuldeiser zich ondubbelzinnig zijn recht op nakoming voorbehoud. Voor zover de notulen van 30 juni 2015 al als een schriftelijke aanmaning of mededeling kunnen worden gezien, terwijl de inhoud daarvan ook nog eens door Q-Park is betwist, kan naar het oordeel van de kantonrechter in elk geval niet worden gezegd dat Wereldhave in de notulen ondubbelzinnig aanspraak maakt op haar recht van het toesturen van de jaaronderhoudsplannen van alle voorafgaande jaren. Sterker nog, in de notulen staat dat Q-Park zou hebben toegezegd “voortaan” de jaaronderhoudsplannen op tijd aan te leveren. Wereldhave heeft zodoende onvoldoende bewezen dat de verjaring voor de jaren tot 2015 tijdig is gestuit. De verjaring voor 2015 had in 2020 gestuit moeten worden en ook daarvan is geen bewijs geleverd. Tot en met 2015 kan Wereldhave er dus geen aanspraak meer op maken dat Q-Park geen jaaronderhoudsplan ter inzage heeft voorgelegd. Nu vaststaat dat dit in die jaren niet is gebeurd, volgt uit art. 8.31 en 8.32 dat de jaaronderhoudsplannen voor die jaren ook nooit definitief zijn geworden. Om die reden kan voor die jaren ook niet worden toegekomen aan de vraag of de reserveringen wel juist zijn besteed noch aan de vraag of Q-Park iets aan Wereldhave moet betalen vanwege het onvoldoende besteed hebben van de reserveringen van art. 8.31. Dit is slechts anders voor 2016 en 2017 waarvoor de vorderingen tot nakoming pas verjaren op 1 oktober 2021 respectievelijk 1 oktober 2022.
5.16.
Gesteld noch gebleken is echter dat Wereldhave Q-Park voorafgaand aan deze procedure schriftelijk en gemotiveerd in kennis heeft gesteld dat zij de jaaronderhoudsplannen van 2016 en 2017 nog wil ontvangen. Zij vordert dat overigens ook niet in deze procedure. Wel heeft Q-Park in haar producties 2-4 bij de conclusie van antwoord in reconventie onderhoudsplannen overgelegd, waarvan Wereldhave heeft aangegeven dat zij die onvoldoende acht. Daarmee zijn deze onderhoudsplannen nog altijd niet definitief in de zin van art. 8.31 en 8.32 en kan (op dit moment) dus ook niet worden toegekomen aan een beoordeling van de vraag of Q-Park in 2016 en 2017 onvoldoende reserveringen aan onderhoud heeft uitgegeven. De door Wereldhave gevorderde bedragen zullen om die reden geheel worden afgewezen.
5.17.
Wereldhave vordert in deze procedure verder dat Q-Park een volledig en gespecificeerd overzicht van de verrichte onderhoudswerkzaamheden overlegd voor de jaren 2018, 2019 en 2020, waaronder begrepen kopieën van eventueel verstrekte opdrachten en facturen van de hier bedoelde onderhoudswerkzaamheden. Ook hiervoor geldt dat, nu gesteld noch gebleken is dat de jaaronderhoudsplannen van 2018, 2019 en 2020 definitief zijn geworden, nog niet van Q-Park kan worden verlangd dat zij de in art. 8.32 bedoelde gespecificeerde overzichten verstrekt. Zolang er geen definitieve jaaronderhoudsplannen zijn, kan immers ook niet gecontroleerd worden of de daarin genoemde uit te voeren werkzaamheden correct en volledig zijn uitgevoerd en of de reserveringen daar voldoende aan zijn besteed. Ook dit deel van de vordering zal om die reden worden afgewezen.
5.18.
Wereldhave vordert daarnaast dat Q-Park wordt veroordeeld tot nakoming van het bepaalde in art. 8.19 juncto bijlage 8 van de huurovereenkomst en tot – kort gezegd – het ervoor zorgen dat er voldoende gekwalificeerd personeel aanwezig is, conform de afspraken in de huurovereenkomst. Q-Park betwist niet dat deze afspraak in de huurovereenkomst stond en dat zij die niet nakomt, maar zij stelt zich op het standpunt dat deze afspraak niet meer geldt en dat er na een uitgevoerde pilot met instemming van Wereldhave een vervangende afspraak voor in de plaats is gekomen, die inhoudt dat er minder personeel ter plaatse hoeft te zijn dan oorspronkelijk was overeengekomen. Ter onderbouwing van haar standpunt dat Wereldhave met deze afwijkende afspraak heeft ingestemd, heeft Q-Park als productie 16 bij de conclusie van antwoord in reconventie een mail van Wereldhave aan Q-Park overgelegd waaruit deze instemming zou blijken. Deze mail luidt, voor zover relevant:
“Van [voornaam] hoorde ik dat jij graag een afspraak wil maken om oa het Huishoudelijk Reglement en de pilot van de afgelopen maanden te bespreken. Kun jij op een van de onderstaande tijdstippen? (…)”
5.19.
Wereldhave heeft betwist dat een nieuwe afspraak tot stand is gekomen. Ter onderbouwing van haar betwisting verwijst zij naar haar productie 8 bij de conclusie van antwoord, de notulen van het overleg van 30 juni 2015. Deze notulen zouden op 9 juli 2015 per e-mail aan Q-Park zijn verzonden en Q-Park heeft nimmer bezwaar gemaakt tegen de inhoud ervan of anderszins te kennen gegeven dat de inhoud onjuist zou zijn. In de bedoelde notulen staat, voor zover relevant:
“Pilot
[naam] geeft aan dat de bezetting van Q-park in het contract is vastgelegd. In het contract staat dat er altijd iemand van Q-park aanwezig moet zijn. De pilot die draait tot en met het eind van het jaar 2015 om minder aanwezig te zijn in de parkeergarage is dus in strijd met het contract. (…) Er moet wel binnen afzienbare tijd een oplossing komen, omdat Wereldhave anders Q-park aan het contract gaat houden, zodat er permanente bezetting is door de host, die aanspreekbaar is voor het publiek.”
Wereldhave merkt daarnaast nog op dat Q-Park zich overigens ook niet aan de door haar gestelde nieuwe afspraak houdt.
5.20.
Q-Park beroept zich op een van de huurovereenkomst afwijkende afspraak ten aanzien van de verplichting om personeel in de parkeergarage aanwezig te hebben. Wereldhave betwist deze afwijkende afspraak. De bewijslast van deze afwijkende afspraak rust daarom op Q-Park. De mail die Q-Park overlegt waaruit zou blijken dat Wereldhave akkoord is gegaan met de afwijkende afspraak, toont slechts aan dat er een pilot liep en dat partijen die pilot zouden gaan evalueren. Die mail onderbouwt de stelling van Q-Park dus niet. Daar tegenover heeft Wereldhave de notulen van een bijeenkomst op 30 juni 2015 overgelegd. Weliswaar wordt de inhoud daarvan betwist, maar Q-Park heeft niet, althans niet voldoende betwist dat zij die notulen per mail heeft ontvangen en nooit afwijzend heeft gereageerd op de inhoud van die notulen. Uit de notulen volgt in elk geval dat de pilot nog liep tot het einde van 2015, maar uit de notulen blijkt niet dat Wereldhave definitief heeft ingestemd met een afwijking van de afspraken ten aanzien van de aanwezigheid van personeel, zoals die afspraken in de huurovereenkomst waren opgenomen. Tegenover deze gemotiveerde betwisting door Wereldhave heeft Q-Park onvoldoende gesteld, zodat niet is komen vast te staan dat Wereldhave definitief heeft ingestemd met de afwijkende afspraken en de door Wereldhave onder C gevorderde veroordeling tot nakoming kan worden toegewezen. De kantonrechter zal in het eindvonnis een uitspraak doen over de al dan niet hier aan te koppelen dwangsom.
5.21.
Wereldhave heeft ten slotte een verklaring voor recht gevraagd dat Q-Park gehouden is art. 8.34 van de huurovereenkomst onverkort en volledig na te komen, inhoudende dat Q-Park gehouden is het gehuurde voortdurend in goede en ordentelijke staat te hebben en te houden, zodanig dat de parkeergarage geen gebreken vertoont en schoon en veilig is en tenminste vergelijkbaar is met het niveau en de kwaliteit zoals dit tot uitdrukking wordt gebracht in bijlage 11 bij de huurovereenkomst. Daarnaast vordert Wereldhave, kort gezegd, dat Q-Park wordt veroordeeld om een plan op te stellen, teneinde te realiseren dat de parkeergarage alsnog aan het vereiste van art. 8.34 zal voldoen.
5.22.
Q-Park heeft niet betwist dat art. 8.34 van de huurovereenkomst van toepassing is, zodat de verklaring voor recht op zichzelf kan worden gegeven. Partijen zijn echter verdeeld over de vraag of Q-Park daaraan niet heeft voldaan. Q-Park stelt zich, kort gezegd, op het standpunt dat zij dit wel heeft gedaan en heeft dat standpunt ook onderbouwd. Zij stelt zich daarnaast op het standpunt dat, waar de parkeergarage niet aan art. 8.34 voldoet, dit te wijten is aan Wereldhave. Wereldhave heeft dit betwist en heeft haar standpunten ook onderbouwd. Zij heeft verzocht een deskundige te benoemen om meer duidelijkheid op dit punt te verschaffen.
5.23.
Gelet op de gemotiveerde stellingen van partijen ten aanzien van de vraag of de parkeergarage voldoet aan hetgeen in art. 8.34 is overeengekomen, heeft de kantonrechter behoefte aan voorlichting door een deskundige. Voordat de kantonrechter tot de benoeming van een deskundige zal overgaan, zullen partijen in de gelegenheid worden gesteld zich bij akte uit te laten over het specialisme van de te benoemen deskundige en de aan de deskundige te stellen vragen. Als partijen zich daarbij uitlaten over de persoon van de te benoemen deskundige, dienen zij aan te geven over welke deskundige zij het eens zijn, dan wel tegen welke deskundige zij gemotiveerd bezwaar hebben. Daarbij geeft de kantonrechter partijen in overweging om (bij voorkeur) in gezamenlijk overleg tot een eensluidend voorstel te komen.
5.24.
Ten aanzien van de kosten geeft de kantonrechter partijen mee dat in beginsel Wereldhave met betaling van het door deze deskundige te begroten voorschot moet worden belast, nu zij ingevolge het bepaalde in artikel 150 van het Wetboek van Burgerlijke rechtsvordering (Rv) de bewijslast heeft. Indien echter zou blijken dat de deskundige die in het kader van de vordering wordt benoemd ook kan adviseren in het kader van de tegenvordering, dan zullen partijen het door deze deskundige te begroten voorschot ieder voor de helft moeten betalen, tenzij de deskundige een onderscheid maakt voor het voorschot dat ziet op de vordering en het voorschot dat ziet op de tegenvordering.
de vordering en de tegenvordering
5.25.
De zaak zal worden verwezen naar de rol om partijen in de gelegenheid te stellen zich over de deskundige(n) en de aan deze(n) te stellen vragen uit te laten.
5.26.
De kantonrechter houdt iedere verdere beslissing aan.
6De beslissing
De kantonrechter:
het incident
6.1.
veroordeelt Wereldhave om een kopie aan Q-Park te verstrekken van de conclusies van de in 2019 uitgevoerde inspecties en onderzoeken op grond waarvan Wereldhave op 11 oktober 2019 heeft besloten dat de derde en de vierde verdieping van de parkeergarage direct moesten worden gesloten;
6.2.
wijst de incidentele vordering voor het overige af;
de vordering en de tegenvordering
6.3.
verwijst de zaak naar de rolzitting van 19 augustus 2021 om 10.00 uur voor akte uitlating partijen zoals bedoeld in de overwegingen 5.10 en 5.23;
6.4.
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.A.M. Jansen en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter