ECLI:NL:RBAMS:2021:4474
Instantie Rechtbank Amsterdam
Datum uitspraak 25-08-2021
Datum publicatie 07-09-2021
Zaaknummer 9335818 KK EXPL 21-506
Rechtsgebieden Verbintenissenrecht
Bijzondere kenmerken
Eerste aanleg - enkelvoudig
Inhoudsindicatie
Huurrecht. Vordering tot ontruiming in kort geding. Diplomatenclausule (tussenhuur) ex artikel 7:274 lid 1 sub b jo. lid 2 BW. Verhuurder heeft onvoldoende aannemelijk gemaakt woning zelf te willen betrekken. Ontruiming afgewezen.
Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
WR 2022/31
Verrijkte uitspraak
Uitspraak delen
Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer: 9335818 KK EXPL 21-506
vonnis van: 25 augustus 2021
func.: 49017
vonnis van de kantonrechterkort geding
I n z a k e
[eiser] ,
wonende te [woonplaats 1] ,
eiser,
nader te noemen: [eiser] ,
gemachtigde: mr. M.H. Boomsma,
t e g e n
1. [gedaagde 1] ,
2. [gedaagde 2] ,
beide wonende te [woonplaats 2] ,
gedaagden,
nader te noemen: [gedaagden] ,
gemachtigde: mr. W.J.M. Loomans.
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
Bij dagvaarding van 16 juli 2021 met producties heeft [eiser] een voorziening gevorderd.
Ter zitting van 10 augustus 2021 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. [eiser] is in persoon verschenen, vergezeld door zijn vrouw en bijgestaan door de gemachtigde. [gedaagden] zijn in persoon verschenen, vergezeld door hun zoon en bijgestaan door de gemachtigde. [gedaagden] hebben op voorhand stukken in het geding gebracht. Partijen hebben ter zitting aan de hand van een pleitnota hun standpunten toegelicht en vragen van de kantonrechter beantwoord. Na verder debat is vonnis gevraagd en is een datum voor vonnis bepaald.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
Uitgangspunten
1. Als uitgangspunt geldt het volgende.
1.1.
Sinds 2 augustus 2016 zijn [eiser] en zijn vrouw eigenaar van het (recht van erfpacht op het) perceel gelegen aan de [adres] . Zij hebben op dit perceel een woning laten bouwen. De bouw van de woning is eind 2018 afgerond. [eiser] is de woning na de oplevering niet zelf gaan bewonen maar heeft deze te huur aangeboden.
1.2.
[eiser] heeft de woning met ingang van 1 augustus 2019 verhuurd aan [gedaagden] tegen een huurprijs van € 3.900,00 per maand. De huurovereenkomst is aangegaan voor de bepaalde tijd van twee jaar, eindigend op 31 juli 2021 (artikel 1.5).
1.3.
In de op 18 juni 2019 ondertekende huurovereenkomst, getiteld “HUUROVEREENKOMST VOOR BEPAALDE TIJD (TUSSENHUUR)” is, voor zover relevant, het volgende bepaald:
“ In aanmerking nemende :
(..) b. Dat verhuurder het gehuurde tijdelijk wenst te verhuren en wel voor de duur van 2 jaar dat verhuurder voornemens is het gehuurde daarna zelf te betrekken, een en ander als bedoeld in artikel 7:274 lid 1 sub b jo. 2 BW;
c. Dat bij aanvang van de huurovereenkomst de datum waarop de verhuurder het gehuurde zelf wenst te bewonen niet zeker is;
d. Dat, indien verhuurder het gehuurde zelf wenst te betrekken op enig moment gelegen na de overeengekomen einddatum van deze huurovereenkomst, deze huurovereenkomst zal worden verlengd met een nader door verhuurder te bepalen termijn (..);
e. Dat huurder het gehuurde wenst te huren op tijdelijke basis;
f. Dat huurder uitdrukkelijk bereid is het gehuurde na ommekomst van de duur van deze overeenkomst (al dan niet na eventuele verlenging) te verlaten (..);
3. DUUR VAN DE HUUROVEREENKOMST
3.1.
Duur van de huurovereenkomst en tussentijdse opzegging door huurder
De huurovereenkomst is aangegaan voor de duur als aangeduid in artikel 1.5. De huur eindigt aldus op de einddatum als vermeld in artikel 1.5b. Verhuurder is voornemens het gehuurde alsdan zelf te betrekken. Verhuurder zal de huur tijdig opzeggen. Op deze opzegging is het bepaalde in artikelen 7:272 en volgende BW, in het bijzonder artikel 7:274 lid 1 sub b jo. Lid 2 van toepassing.
Indien verhuurder het gehuurde na de einddatum nog niet meteen zal betrekken, zal verhuurder dit uiterlijk 2 maanden voor de overeengekomen einddatum schriftelijk meedelen aan huurder en zal deze huurovereenkomst van rechtswege worden verlengd met een alsdan door de verhuurder te bepalen en aan huurder schriftelijk mee te delen termijn (te relateren aan de vermoedelijke nieuwe datum waarop verhuurder voornemens is het gehuurde zelf te betrekken), onverminderd het recht van huurder om de huur alsdan te beëindigen door opzegging. (..)
3.2.
Opzegging van de huurovereenkomst
Opzegging van de huurovereenkomst dient te geschieden voor de eerste van een kalendermaand met inachtneming van een opzegtermijn van één kalendermaand door huurder en een opzegtermijn van drie kalendermaanden (plus één kalendermaand met een maximum van 6 kalendermaanden voor elk jaar dat de huur heeft geduurd) door verhuurder. Opzegging van de huur dient te geschieden door middel van een deurwaardersexploot of een aangetekende brief. (..)
3.5.
Ontruiming
Huurder is gehouden om het gehuurde aan het einde van de overeengekomen huurperiode met al de daarin vanwege huurder aanwezige personen en zaken te verlaten en ontruimd ter vrije en algehele beschikking te stellen van verhuurder (..)”
11. BIJZONDERE BEPALINGEN
(..) 11.15 Vanaf 1 augustus 2021 mag de verhuurder eenmalig de huur verhogen naar
€ 5.000,00 excl. per maand.”
1.4.
Partijen hebben meermaals gecorrespondeerd over de koop/verkoop van de woning. Op 30 augustus 2020 bericht [eiser] [gedaagden] per e-mail het volgende: “(..) [naam] and I currently have some new opportunities and projects to possibly work on together and wanted to ask you whether you would be at all interested in discussing buying the house. (..) We are thinking about what our future plans could be for the house and one of them is to consider selling it. (..)” [gedaagden] hebben op 31 augustus 2020 gereageerd dat dit afhangt van de prijs en het tijdspad. Ook schrijven [gedaagden] .: “(..) Does it mean that if we will not buy the house, we cannot agree on a new rental period after 1 august 2021? (..)”. [eiser] antwoordt bij e-mailbericht van 2 september 2020, voor zover relevant, het volgende: “(..) The main issue for me is that if we continue with you as tenants (After Augustus 2021), my understanding is that I have much less flexibility as a landlord which I just want to explore what my options are at the moment (..)”.
1.5.
Op 8 december 2020 berichten [gedaagden] [eiser] per e-mail, voor zover van belang, het volgende: “ (..) I will have a good view on my business prospective in the middle of 2021. Would it be a problem for you to wait until May or June 2021 or are you in a hurry to sell the house?”. [eiser] antwoordt hierop op 12 december 2020: “(..) I am not necessarily in a hurry to sell but I would like to know in May at the latest what your plans are. I need to think about and plan what I want to do in August when the current lease contract ends and whether I want to move into the house etc. (..)”.
1.6.
Op 4 april 2021 heeft [eiser] [gedaagden] per e-mail het volgende bericht:
“ (..) I was just checking in to see if you had made any progress towards deciding whether you would like to purchase the house or not. (..)” [gedaagden] antwoorden hierop op 5 april 2021:“(..) As promised I will come back to you in May and will let you know if I will make an offer on your house. In the meantime there are some technical matters (..) of which I advise you to investigate this. (..)”
1.7.
Op 11 mei 2021 bericht [eiser] [gedaagden] per e-mail, voor zover relevant, het volgende: “(..) As per previous conversations and emails letting you know of my intention to terminate our rental agreement as of 31st July 2021, I apparently have to also confirm this to you officially in writing. I am therefore attaching a PDF of a letter that will also be sent to you via registered post but I wanted you to receive a copy of it digitally today. (..) In the meantime, I think if would be good for all concerned to agree before the end of next week (ideally) if you intend to purchase the property as of 31st July 2020. (..). In de bijgevoegde brief gedateerd op 11 mei 2021 is, voor zover relevant, het volgende opgenomen:
“(..) Opzegging huurovereenkomst
Door middel van deze brief zeg ik de huurovereenkomst op per 11 mei 2021 tegen 31 juli 2021 (..) De grond van de opzegging luidt: ? Terugkeer naar het gehuurde (diplomatenclausule art 274 lid 2 BW) (..)”
1.8.
[gedaagden] hebben niet met de huuropzegging ingestemd. In de periode van 19 mei 2021 tot en met 26 juni 2021 hebben (de gemachtigden van) partijen meermaals over beëindiging van de huurovereenkomst gecorrespondeerd.
Vordering
2. [eiser] vordert dat [gedaagden] bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, veroordeeld zullen worden om:
I. de woning per 31 juli 2021, althans 30 november 2021, althans 1 januari 2021 (bedoeld zal zijn 2022), althans een in goede justitie te bepalen datum te ontruimen, op straffe van een dwangsom van € 350,00 per dag met een maximum van € 50.000,-;
II. een (bedrag gelijk aan de huur) van € 5.000,00 per maand te betalen tot aan de ontruiming;
III. de kosten van de ontruiming te voldoen;
IIII. de proceskosten te voldoen.
3. [eiser] voert hiertoe, kort gezegd, het navolgende aan. Partijen hebben een tijdelijke huurovereenkomst gesloten, waarin een tussenhuur/diplomatenclausule als bedoeld in artikel 7:274 lid 1 sub b jo. lid 2 van het Burgerlijk Wetboek (BW) is opgenomen. [eiser] wenst de woning, die specifiek door en naar zijn wens is gebouwd, zelf te betrekken en heeft de huurovereenkomst daarom op 11 mei 2021 rechtsgeldig tegen 31 juli 2021 opgezegd. [gedaagden] kunnen zich er in redelijkheid niet op beroepen dat deze opzegging niet tijdig is gedaan omdat de oorzaak daarvan is gelegen in het verzoek
van [gedaagden] om tot mei/juni de tijd te krijgen om de aankoopmogelijkheden van de woning te onderzoeken en zij al in december 2020 wisten dat [eiser] waarschijnlijk zelf in de woning wenste te gaan wonen. Bovendien was het voor beide partijen van meet af aan duidelijk dat sprake was van een tijdelijke huurovereenkomst, en dat [gedaagden] zouden moeten vertrekken indien [eiser] zelf in de woning wenste te gaan wonen. Voor zover deze opzegging geen doel kan treffen heeft [eiser] de overeenkomst op 19 mei 2021 rechtsgeldig tegen het einde van de verlengde periode, te weten 30 november 2021, opgezegd. Voor zover ook deze opzegging niet slaagt heeft [eiser] de huurovereenkomst op 15 juni 2021 rechtsgeldig tegen 21 januari 2022 opgezegd wegens dringend eigen gebruik als bedoeld in artikel 7:274 lid 1 sub c BW. [eiser] heeft een (spoedeisend) belang bij de vordering omdat hij herstellende is van een hartoperatie die in juni 2021 heeft plaatsgevonden en hij en zijn vrouw wegens relationele problemen gescheiden van elkaar willen wonen.
Verweer
4. Het verweer van [gedaagden] strekt tot afwijzing van de vordering. Zij voeren daartoe, kort gezegd, het navolgende aan. Allereerst betwisten [gedaagden] dat [eiser] de woning daadwerkelijk zelf wil gaan bewonen. Partijen hebben al vanaf de aanvang van de huurovereenkomst meermaals gecorrespondeerd over de koop van de woning en [gedaagden] vermoeden dan ook dat de opzegging (van 11 mei 2021) enkel is gedaan om hen onder druk te zetten om de woning alsnog te kopen. Nergens blijkt uit dat [eiser] voornemens was de woning zelf te gaan bewonen. De opzegging van 11 mei 2021 treft geen doel omdat deze te laat is gedaan en een feitelijk onjuiste opzeggingsgrond is gebruikt. De opzegging van 19 mei 2021 is evenmin rechtsgeldig omdat de overeenkomst alleen vóór opzegging en met wederzijds goedvinden kan worden verlengd. De huurovereenkomst is hiermee dan ook voor onbepaalde tijd verlengd. [gedaagden] betwisten voorts dat sprake is van dringend eigen gebruik. [eiser] heeft dit onvoldoende aannemelijk gemaakt. Bovendien kan een vonnis tot beëindiging van de huurovereenkomst en ontruiming ingevolge artikel 7:272 lid 1 BW niet uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard. Van een noodsituatie aan de zijde van [eiser] is geen sprake.
5. Waar nodig voor de te nemen beslissing zal hierna nader worden ingegaan op de stellingen en verweren van partijen.
Beoordeling
6. In dit kort geding dient te worden beoordeeld of de in deze zaak aannemelijk te achten omstandigheden een ordemaatregel vereisen dan wel of de vordering van [eiser] in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd.
7. Vast staat dat partijen een huurovereenkomst voor bepaalde tijd van twee jaar zijn aangegaan, ingaande op 1 augustus 2019 en eindigend op 31 juli 2021, en dat in deze overeenkomst een zogeheten tussenhuur/diplomatenclausule is opgenomen, waarin is bepaald dat [eiser] voornemens is om het gehuurde na 31 juli 2021 zelf te betrekken en dat [gedaagden] het gehuurde dan dient te ontruimen (zie 1.3).
Diplomatenclausule
8. [eiser] heeft de vordering tot ontruiming gestoeld op artikel 7:274 lid 1 sub b jo. lid 2 sub b BW. In deze procedure dient daarom allereerst beoordeeld te worden of aannemelijk is dat de bodemrechter de beëindiging van de huurovereenkomst en ontruiming op deze grond zal toewijzen. Een dergelijke vordering kan slechts worden toegewezen indien uitdrukkelijk is bedongen dat de huurder de gehuurde woonruimte na afloop van de bepaalde termijn dient te ontruimen, deze termijn is verstreken en de verhuurder de woning (na afloop van deze termijn) zelf wil betrekken, tenzij hij geen belang meer heeft bij de ontruiming. [gedaagden] hebben niet weersproken dat artikel 3 van de huurovereenkomst voldoet aan de eisen die artikel 7:274 lid 1 sub b jo. lid 2 BW aan een dergelijke clausule stelt, zodat de kantonrechter hier voorshands vanuit zal gaan. Dat de in de overeenkomst opgenomen termijn (31 juli 2021) reeds is verstreken is evenmin in geschil. Ter discussie staat het derde vereiste, namelijk of [eiser] de woning zelf wil betrekken.
9. [eiser] stelt dat dit het geval is en heeft daartoe onder meer aangevoerd dat hij in juni 2021 een hartoperatie heeft ondergaan, waarvan hij in een rustige en vertrouwde omgeving wenst te herstellen, en hij en zijn vrouw wegens relationele problemen gescheiden van elkaar willen wonen. Bovendien is de woning voor eigen bewoning en specifiek naar zijn smaak en wens gerealiseerd en waren hij en zijn gezin voornemens om de woning na de oplevering zelf te betrekken. Zij hebben hier destijds echter vanwege persoonlijke omstandigheden, waaronder het feit dat de bouw vertraagd was en de kinderen reeds in een andere woonplaats geworteld waren, vanaf gezien. [gedaagden] hebben gemotiveerd betwist dat [eiser] de woning daadwerkelijk zelf wil betrekken en daartoe onder meer aangevoerd dat hij de woning al vanaf het begin van de huurovereenkomst aan hen wil verkopen. Ook hebben [gedaagden] betwist dat [eiser] de woning vanwege zijn medische situatie en huwelijksproblemen zelf (op korte termijn) wenst te betrekken.
10. Gelet op deze gemotiveerde betwisting ligt het op de weg van [eiser] om voldoende aannemelijk te maken dat hij de woning zelf wil betrekken. Daar is hij in deze procedure naar het voorshands oordeel van de kantonrechter niet in geslaagd. Vast staat dat partijen vanaf de aanvang van de huurovereenkomst tot in ieder geval 5 april 2021 meermaals hebben gecorrespondeerd over de koop/verkoop van de woning (zie 1.4 t/m 1.6). Anders dan door [eiser] is aangevoerd volgt zijn wil om de woning te betrekken niet ondubbelzinnig uit het op 12 december 2020 aan [gedaagden] verstuurde e-mailbericht, nu hij daarin schrijft dat hij nog moet nadenken over wat hij wil doen als de overeengekomen huurperiode eindigt en of hij dan zelf in de woning wil gaan wonen (zie 1.5). Zelfs in het e-mailbericht van 11 mei 2021 waarin [eiser] te kennen geeft de huurovereenkomst te willen beëindigen wordt nog gesproken over de koop van de woning (zie 1.7). Alle in deze zaak aanwezige feiten lijken dan ook vooralsnog te wijzen op het voornemen van [eiser] om de woning te verkopen, en niet op de wens om deze zelf te betrekken. De stelling dat hij vanwege zijn medische situatie en relationele problemen in de woning wil gaan wonen heeft hij, in het licht van de gemotiveerde betwisting door [gedaagden] , tevens onvoldoende aannemelijk weten te maken, nu deze stelling, behoudens het ter zitting citeren van een medisch stuk, op geen enkele wijze is onderbouwd. Hoewel de kantonrechter de gezondheidstoestand en medische situatie van [eiser] niet in twijfel trekt kan hij zonder nadere toelichting, die ontbreekt, niet volgen waarom dit betekent dat hij de woning zelf wil betrekken en noodzakelijk is dat hij in deze woning, en dus zonder (aanwezigheid en hulp van) vrouw en kinderen, van zijn hartoperatie herstelt.
11. Gelet op het voorgaande kan zonder nader feiten onderzoek en bewijslevering, waarvoor een kort geding zich niet leent, niet op voorhand geoordeeld worden dat het voldoende aannemelijk is dat de opzegging op grond van de diplomatenclausule in een bodemprocedure zal slagen. Dit maakt dat de vordering tot ontruiming op grond van artikel 7:274 lid 1 sub b jo. lid 2 sub b BW niet toewijsbaar is.
Dringend eigen gebruik
12. De opzeggrond ter zake dringend eigen gebruik ex artikel 7:274 lid 1 sub c BW treft hetzelfde lot, nu [eiser] daarvoor aannemelijk dient te maken dat hij de woning zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik dat van hem, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd. Hier is hij gelet op het vorenoverwogene in deze procedure niet in geslaagd.
Onherroepelijkheid
13. Volledigheidshalve overweegt de kantonrechter dat ook indien aan de vereisten van 7:274 lid 1 dan wel lid 2 BW is voldaan, dit niet terstond betekent dat een vordering tot ontruiming in kort geding kan worden toegewezen. Artikel 7:272 lid 1 BW bepaalt immers dat een opgezegde huurovereenkomst van rechtswege van kracht blijft totdat door de rechter onherroepelijk op de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst is beslist. Dit brengt mee dat beslissingen op de in artikel 7:272 lid 2 BW bedoelde vorderingen, waarvan in het onderhavige geval sprake is, in beginsel niet uitvoerbaar bij voorraad mogen worden verklaard. Hier kan alleen in uitzonderlijke door de verhuurder aan te voeren omstandigheden van worden afgeweken, bijvoorbeeld wanneer deze omstandigheden duiden op misbruik van recht of wanneer van de verhuurder, de belangen afwegende, in redelijkheid niet kan worden gevergd het gehuurde nog langer aan de huurder ter beschikking te stellen (zie bijvoorbeeld Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 10 februari 2015, ECLI:NL:GHARL:2015:921). Van dergelijke omstandigheden is, nu [eiser] onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat hij de woning daadwerkelijk zelf (op korte termijn) wil betrekken, tot nu toe onvoldoende gebleken. Het beroep op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid kan hierdoor evenmin slagen.
14. Het voorgaande leidt tot de slotsom dat de vordering tot ontruiming zal worden afgewezen. De stellingen en verweren omtrent de niet tijdige opzegging en eventuele verlenging van de overeenkomst kunnen niet tot een ander oordeel leiden en behoeven daarom geen verdere bespreking.
Huurverhoging
15. [eiser] heeft naast de ontruiming gevorderd dat [gedaagden] veroordeeld zullen worden om een bedrag van € 5.000,00 per maand te betalen zolang het gebruik voortduurt. Deze vordering is gestoeld op artikel 11.15 van de huurovereenkomst waarin is bepaald dat de verhuurder de huur vanaf 1 augustus 2021 eenmalig mag verhogen naar € 5.000,00 per maand (zie 1.3). De kantonrechter is voorshands
met [gedaagden] van oordeel dat de op 1 mei 2021 in werking getreden Wet maximering huurprijsverhoging geliberaliseerde huurovereenkomsten aan toewijzing van deze vordering in de weg staat. Bij voornoemde wet is lid 3 aan artikel 7:248 BW toegevoegd. Daarin is bepaald dat in geval toepassing van een beding (cursivering, ktr) in een huurovereenkomst als bedoeld in artikel 7:247 BW tot verhoging van de huurprijs met een hoger percentage dan het bij of krachtens artikel 10 lid 3 van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte bepaalde maximale huurverhogingspercentage leidt, het beding nietig is en de huurprijs geldt als verhoogd met dat maximale huurverhogingspercentage. Er wordt blijkens de wettekst geen onderscheid gemaakt tussen een beding gericht op een eenmalige verhoging als hier aan de orde of een beding gericht op periodieke verhoging. De wet bepaalt dat de hoogte van de jaarlijkse huurverhoging in de vrije sector wordt gemaximeerd op de inflatie plus 1 procent. Voor 2021 komt dit neer op een toegestane huurverhoging van maximaal 2,4% (in casu een bedrag van € 93,60) en nu de wet ook voor bestaande huurovereenkomsten geldt, zal een verhoging ter grootte van dit bedrag worden toegewezen.
16. De conclusie is dat de vorderingen van [eiser] grotendeels worden afgewezen. [eiser] zal als de in hoofdzaak in het ongelijk gestelde partij in de kosten van de procedure worden veroordeeld, welke aan de zijde van [gedaagden] worden begroot op € 498,00 aan salaris gemachtigde.
BESLISSING
De kantonrechter:
wijst de vordering tot ontruiming af;
veroordeelt [gedaagde 1] tot betaling van een maandelijkse huurprijs van € 3.993,60, met ingang van 1 augustus 2021;
veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagden] begroot op
€ 498,00 aan gemachtigdensalaris;
veroordeelt [eiser] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 62,00 aan salaris gemachtigde, te verhogen met een bedrag van € 68,00 en de explootkosten van betekening van het vonnis, een en ander voor zover van toepassing inclusief btw, onder de voorwaarde dat [eiser] niet binnen veertien dagen na aanschrijving volledig aan dit vonnis heeft voldaan en betekening van het vonnis pas na veertien dagen na aanschrijving heeft plaatsgevonden;
verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. E.J. van der Molen, kantonrechter, in samenwerking met mr. I.W. Hanemaaijer, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 25 augustus 2021.