ECLI:NL:GHAMS:2020:1842
Instantie Gerechtshof Amsterdam
Datum uitspraak 30-06-2020
Datum publicatie
10-07-2020 Zaaknummer
200.263.797/01
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep kort geding
Inhoudsindicatie
Kort geding. Huur woonruimte. Verhuurder vordert ontruiming van een sociale huurwoning op de grond dat huurder niet zijn hoofdverblijf in de woning heeft gehouden en op de grond dat huurder aan familieleden onderdak heeft geboden hetgeen tot overbewoning heeft geleid. Het hof acht voldoende aannemelijk dat huurder zijn hoofdverblijf in de woning heeft gehouden. Wel heeft het (tijdelijk) onderdak bieden aan familieleden van huurder tot overbewoning geleid, hetgeen in strijd is met de uit de huurovereenkomst voor huurder voortvloeiende verplichtingen. Het door huurder gedane beroep op de ‘tenzij-clausule’ van artikel 6:265 lid 1 BW slaagt. Het hof acht de tekortkoming (overbewoning) in het licht van een aantal feiten en omstandigheden van te weinig gewicht om met een voldoende mate van waarschijnlijkheid te kunnen verwachten dat de bodemrechter de huurovereenkomst zal ontbinden en huurder zal veroordelen tot ontruiming van de woning. Het hof wijst de gevorderde ontruiming af.
Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
JHV 2020/35 met annotatie van Gardenbroek, T.
Verrijkte uitspraak
Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.263.797/01 KG
zaak-/rolnummer rechtbank Amsterdam : C/13/667059/KG ZA 19-570
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 30 juni 2020
inzake
STICHTING YMERE,
gevestigd te Amsterdam,
appellante,
advocaat: mr. H.M.G. Brunklaus te Amsterdam,
tegen
[geïntimeerde] ,
wonende te [woonplaats] ,
geïntimeerde,
advocaat: mr. H.J. Vissers te Amsterdam.
Partijen worden hierna Ymere en [geïntimeerde] genoemd.
1Het geding in hoger beroep
Ymere is bij dagvaarding van 30 juli 2019 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de voorzieningenrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de voorzieningenrechter) van 4 juli 2019, onder bovenvermeld zaaknummer/rolnummer in kort geding gewezen tussen [geïntimeerde] als eiser in verzet en Ymere als gedaagde in verzet. De appeldagvaarding bevat de grieven.
Ymere heeft op de rol van 13 augustus 2019 overeenkomstig de appeldagvaarding geconcludeerd en daarbij producties overgelegd. Vervolgens heeft [geïntimeerde] een memorie van antwoord genomen en daarbij producties overgelegd.
Partijen hebben de zaak ter zitting van 16 juni 2020 doen bepleiten door hun voornoemde advocaten, ieder aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd. Ten slotte is arrest gevraagd.
Ymere heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en – kort gezegd – alsnog [geïntimeerde] zal veroordelen tot ontruiming van de door hem van Ymere gehuurde woning, met beslissing over de proceskosten.
[geïntimeerde] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis met beslissing over de proceskosten.
2Feiten
2.1
De door de voorzieningenrechter onder 2.1 tot en met 2.5 van het bestreden vonnis opgesomde feiten zijn niet betwist. Ook het hof zal daar van uitgaan, voor zover in hoger beroep nog van belang. Die feiten zijn, aangevuld met andere relevante feiten die in dit geding voldoende aannemelijk zijn geworden, de volgende.
2.2
Met ingang van 9 januari 2004 heeft Ymere aan [geïntimeerde] een sociale huurwoning in Amsterdam verhuurd (hierna de woning). De woning heeft een oppervlakte van ongeveer 45 m2 en bevindt zich in een gebouw met meer woningen (hierna: het gebouw). Op de huurovereenkomst zijn algemene huurvoorwaarden van toepassing. De ten tijde van het bestreden vonnis geldende huurprijs bedroeg € 510,01.
2.3
Artikel 3 van de algemene huurvoorwaarden luidt, voor zover relevant:
3.1
De huurder/huurster is verplicht de woning tot zijn/haar hoofdverblijf te maken en te houden (…)
3.2
De woning dient als woonruimte voor huurder/huurster en degene(n) met wie hij/zij een huishouden heeft. Huisvesting van andere personen is slechts toegestaan voor zover dit geen gevaar voor uitwonen of overbewoning oplevert. (…)
3.4
Voor onderverhuur of ingebruikgeving van de woning is schriftelijke toestemming van het Woningbedrijf vereist.
2.4
In oktober 2018 heeft een bewoner van een andere woning in het gebouw (hierna: [A] ) aan de wijkbeheerder gemeld dat dagelijks personen die hij niet kent de woning ’s ochtends verlaten en laat in de avond terugkomen. In november 2018 heeft [A] aan de wijkbeheerder laten weten dat volgens hem [geïntimeerde] niet meer in de woning woont, maar bij zijn partner buiten Amsterdam. Ymere heeft op 8 november 2018 en 6 december 2018 huisbezoeken aan de woning gebracht. Beide keren werd niet open gedaan. Op 10 januari 2019 heeft [A] in een e-mail aan de wijkbeheerder bericht dat de personen die in de woning verblijven met geschreeuw en gefluit overlast veroorzaken en dat [geïntimeerde] zelden wordt gezien. Op 24 januari 2019 heeft de wijkbeheerder samen met de wijkagent een huisbezoek aan de woning gebracht. Toen werden een Spaans sprekende man aangetroffen en drie jonge kinderen. [geïntimeerde] was niet aanwezig.
2.5
Naar aanleiding van de in 2.4 omschreven meldingen en huisbezoeken heeft Ymere bij brieven van 28 januari en 4 februari 2019 [geïntimeerde] uitgenodigd voor een gesprek op het kantoor van Ymere. [geïntimeerde] heeft daar niet op gereageerd.
2.6
Bij aangetekende brief van 28 februari 2019 heeft Ymere [geïntimeerde] gesommeerd de huurovereenkomst op te zeggen. [geïntimeerde] heeft niet op deze sommatie gereageerd.
2.7
Bij aangetekende brief van 18 maart 2019 van de advocaat van Ymere is [geïntimeerde] opnieuw gesommeerd de huurovereenkomst op te zeggen. Ook op deze sommatie heeft [geïntimeerde] niet gereageerd.
2.8
Bij de inleidende dagvaarding van 18 april 2019 heeft Ymere gevorderd dat [geïntimeerde] en zij die in de woning verblijven, in kort geding zouden worden veroordeeld tot ontruiming van de woning. [geïntimeerde] noch de medegedaagden zijn verschenen. Bij verstekvonnis van 2 mei 2019 heeft de voorzieningenrechter de vordering toegewezen. Ook is ten laste van [geïntimeerde] en van hen die in de woning verblijven, een proceskostenveroordeling uitgesproken.
2.9
Op 15 mei 2019 is het verstekvonnis aan [geïntimeerde] (niet in persoon) betekend en is de ontruiming aangezegd tegen 29 mei 2019. Op 23 mei 2019 heeft [geïntimeerde] telefonisch van Ymere vernomen dat hij op 29 mei 2019 zou worden ontruimd. Daarop heeft [geïntimeerde] verzet aangetekend tegen het hiervoor in 2.8 genoemde verstekvonnis. Ymere heeft de ontruiming opgeschort.
3Beoordeling
3.1
Bij verzetdagvaarding van 6 juni 2019 heeft [geïntimeerde] gevorderd het hiervoor in 2.8 genoemde verstekvonnis te vernietigen en de door Ymere gevraagde voorzieningen alsnog te weigeren, met veroordeling van Ymere in de proceskosten. Bij het bestreden vonnis heeft de voorzieningenrechter het verstekvonnis vernietigd, alsnog de ontruimingsvordering afgewezen en Ymere veroordeeld in de kosten van het verzet. Kort gezegd heeft de voorzieningenrechter overwogen dat [geïntimeerde] weliswaar zonder toestemming van Ymere zijn nicht en haar gezin in de woning heeft laten wonen, hetgeen tot overbewoning heeft geleid, maar niet kan worden uitgesloten dat de bodemrechter zal oordelen dat deze tekortkoming ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Daarom is de gevorderde ontruiming, een voor [geïntimeerde] bijzonder ingrijpende maatregel, in kort geding niet toewijsbaar, aldus de voorzieningenrechter.
3.2
Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt Ymere met drie grieven op. De grieven lenen zich voor gezamenlijke bespreking.
3.3
Ymere heeft, samengevat, het volgende aangevoerd. [geïntimeerde] heeft in strijd gehandeld met zijn uit de huurovereenkomst voortvloeiende verplichtingen door niet langer zijn hoofdverblijf in de woning te houden en bovendien zonder toestemming van Ymere de woning aan derden in gebruik te geven, hetgeen tot overbewoning en overlast heeft geleid. Deze tekortkomingen rechtvaardigen elk op zich ontbinding van de huurovereenkomst, temeer aangezien het gehuurde een sociale huurwoning is. Sociale huurwoningen zijn schaars. Door de woning aan derden in gebruik te geven frustreert [geïntimeerde] een evenredige verdeling van sociale huurwoningen, waartoe Ymere als toegelaten instelling in de zin van de Woningwet gehouden is, aldus Ymere.
3.4
[geïntimeerde] heeft betwist dat hij in de woning geen hoofdverblijf houdt dan wel heeft gehouden. Daarnaast heeft hij aangevoerd dat hij met succes een beroep kan doen op de tenzij-clausule uit art. 6:265 BW. Hij heeft verder aangevoerd dat hij vier dagen per week in Den Haag werkt. In dat verband heeft hij uitdraaien van reisbewegingen tussen de stations Amsterdam Centraal en Den Haag Hollands Spoor overgelegd. In hoger beroep heeft [geïntimeerde] bankafschriften overgelegd over de periode februari 2018 tot medio juni 2019, waaruit blijkt waar en wanneer hij welke uitgaven heeft gedaan. [geïntimeerde] heeft voorts betoogd dat in februari 2018 zijn nichtje [B] (hierna: [B] ), met wie hij is opgegroeid en die hij als een zusje beschouwt, uit Honduras naar Nederland is gekomen en bij hem onderdak heeft gevraagd. Dat heeft [geïntimeerde] tijdelijk aan haar gegeven en ook aan haar man, die een maand later naar Nederland kwam. Eind november 2018 is de zwager van [B] , [C] , met de drie jonge kinderen van [B] naar Nederland gekomen. Ook aan hen heeft [geïntimeerde] tijdelijk onderdak geboden. Hij heeft zich moreel verplicht gevoeld om zijn familie op te vangen. Wel heeft hij hen regelmatig verzocht andere woonruimte te vinden, aangezien hij het zelf een onwenselijke situatie vond.
3.5
Het hof stelt voorop dat een veroordeling tot ontruiming van een gehuurde woning een ingrijpende maatregel is, waarvoor in kort geding slechts plaats is als met een grote mate van waarschijnlijkheid valt te verwachten dat in een bodemprocedure de huurovereenkomst zal worden ontbonden en daarbij ontruiming van het gehuurde zal worden bevolen. Bij deze afweging dient als uitgangspunt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen uit een overeenkomst grond oplevert voor ontbinding van die overeenkomst, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Deze in artikel 6:265 BW neergelegde regel geldt ook in het huurrecht.
3.6
Ymere stelt twee tekortkomingen aan de zijde van [geïntimeerde] :
I het niet blijvend hebben van hoofdverblijf in de woning;
II overbewoning.
Hoofdverblijf
3.7
Ymere heeft niet betwist dat de huisbezoeken die zij aan de woning heeft gebracht steeds op een donderdag overdag plaatsvonden. [geïntimeerde] heeft aangevoerd dat hij op die momenten op zijn werk in Den Haag was, hetgeen verklaart dat hij tijdens die huisbezoeken niet in de woning is aangetroffen. Dit wordt ondersteund door de door hem overgelegde reisgegevens. Weliswaar staat daarin niet zijn naam, maar de gegevens zijn in zoverre geïndividualiseerd dat het nummer van de gebruikte OV-chipkaart is vermeld. Ymere heeft niet betwist dat die kaart door [geïntimeerde] is gebruikt. Aan Ymere kan worden toegegeven dat niet uit de reisgegevens blijkt dat [geïntimeerde] vanuit de woning naar Den Haag reisde. [geïntimeerde] heeft echter ook twee verklaringen overgelegd van buren/buurtbewoners ( [D] en de buurman woonachtig in het gebouw op nummer [nummer] ) waarin zij bevestigen dat [geïntimeerde] de woning bewoont. Blijkens de stukken is [D] niet consistent geweest in zijn verklaringen, waaruit Ymere heeft geconcludeerd dat [D] niet geloofwaardig is daar waar hij stelt dat [geïntimeerde] in de woning woont. Feit is echter dat [D] tijdens de zitting in eerste aanleg heeft bevestigd dat hij nagenoeg iedere dag [geïntimeerde] in of rondom de woning ziet. De voorzieningenrechter heeft deze verklaring kennelijk geloofwaardig geacht en het hof heeft te weinig aanknopingspunten om van het tegendeel uit te gaan. In ieder geval is daartoe onvoldoende het door Ymere overgelegde verslag van een bezoek van de wijkbeheerder en een medewerker van Ymere aan [D] op 6 juni 2019 en de door [D] op die dag geschreven verklaring dat hij zijn eerdere verklaring intrekt. Daar staat immers weer tegenover een verklaring van [D] van 7 oktober 2019 dat die intrekking niet juist is en dat hij zich door het bezoek van Ymere bij hem thuis onder druk gezet heeft gevoeld. Het hof heeft geen aanleiding te veronderstellen dat van de zijde van Ymere druk is uitgeoefend op [D] om zijn verklaring in te trekken. Dat sluit echter een door [D] ervaren druk niet uit noch leidt dat tot de conclusie dat [D] onwaarheid spreekt waar hij verklaart nagenoeg iedere dag [geïntimeerde] bij de woning te hebben gezien. Voor een nader onderzoek op dit punt is in kort geding geen plaats.
3.8
Uit de door [geïntimeerde] overgelegde bankafschriften rijst een globaal beeld van uitgaven door hem aan het begin en het einde van de dag in Amsterdam en daartussen in Den Haag. Tijdens het pleidooi in hoger beroep is aan de orde geweest dat de uitgaven van [geïntimeerde] bij Albert Heijn vaak zijn gedaan in een filiaal in de buurt van de woning. Ymere heeft erop gewezen dat ook veel uitgaven in het centrum van Amsterdam zijn gedaan, maar dat kan diverse achtergronden hebben en is naar het voorlopig oordeel van het hof op zichzelf geen aanwijzing dat [geïntimeerde] niet in de woning zijn hoofdverblijf had.
3.9
[A] en een andere buurtbewoner hebben weliswaar verklaard [geïntimeerde] niet of nauwelijks te zien, maar dat betekent niet zonder meer dat [geïntimeerde] niet meer zijn hoofdverblijf in de woning had. [geïntimeerde] heeft ter zitting aangevoerd dat hij vanwege zijn psychische gesteldheid een teruggetrokken leven leidt en contact met buren liever mijdt. [A] heeft ook verklaard dat [geïntimeerde] hem heeft gezegd niet meer in de woning te wonen, maar bij de geloofwaardigheid van de vrijwel enige (frequente) melder waar Ymere in deze zaak een beroep op doet vallen nog wel enige vraagtekens te plaatsen. Zo heeft [A] aantoonbaar onjuist verklaard over de periode waarin de familieleden van [geïntimeerde] in de woning verbleven (in april 2019 rept [A] over dertien maanden, terwijl onbetwist is dat [C] en de drie kinderen van [B] pas vijf maanden daarvoor in Nederland waren aangekomen). Ook heeft [A] aantoonbaar onjuist aan de advocaat van Ymere verklaard al eind jaren negentig/begin tweeduizend overlast te hebben ondervonden van [geïntimeerde] ; zoals vast staat woonde [geïntimeerde] daar toen nog niet.
3.10
De kwestie van de wel of niet afgesloten brievenbus is geen aanwijzing dat [geïntimeerde] niet zijn hoofdverblijf in de woning had. Het moge bevreemding wekken dat, zoals [geïntimeerde] heeft aangevoerd, hij al een jaar zijn brievenbus niet kan openmaken en af en toe de bovenste poststukken eruit haalt, maar dat is onvoldoende aanwijzing dat [geïntimeerde] niet in de woning zijn hoofdverblijf had c.q. dat hij niet kan worden geloofd en dus ook in strijd met de waarheid zegt in de woning te wonen.
3.11
Ten slotte betekent het feit dat gedurende enkele maanden [B] en haar gezin in de woning hebben gewoond, niet dat [geïntimeerde] er niet ook woonde. Volgens de wijkbeheerder heeft [C] tijdens het huisbezoek op 24 januari 2019 verklaard dat [geïntimeerde] naar zijn werk was en pas rond 18.30 thuis zou komen. Tussen partijen is in confesso dat één slaapkamer in de woning met een hangslot was afgesloten en dat in die kamer de privé spullen van [geïntimeerde] stonden. Daaruit volgt op zichzelf niet dat [geïntimeerde] in de woning zijn hoofdverblijf had, maar evenmin dat de verklaring van [geïntimeerde] , dat hij zich in die kamer terugtrok en niet wilde dat de kinderen bij zijn spullen konden, onwaar is.
3.12
Gelet op het hiervoor overwogene is naar het voorlopig oordeel van het hof onvoldoende aannemelijk geworden dat [geïntimeerde] niet zijn hoofdverblijf in de woning heeft gehouden.
Overbewoning
3.13
Tussen partijen staat vast dat [B] in februari 2018 in de woning is komen wonen, een maand later haar man en vanaf november 2018 ook [C] en de drie jonge kinderen van [geïntimeerde] , al verschillen partijen van mening over het moment waarop [C] de woning weer heeft verlaten. Hoe het ook zij, dit grote aantal personen in een woning met een oppervlakte van ongeveer 45 m2 leidt tot overbewoning. In zoverre heeft [geïntimeerde] in strijd gehandeld met de huurovereenkomst, meer in het bijzonder in strijd met het bepaalde in artikel 3.2 van de algemene voorwaarden (zie hiervoor rov. 2.3).
De ‘tenzij-bepaling’ in artikel 6:265 lid 1 BW
3.14
In het kader van zijn verweer dat de tekortkoming ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen niet rechtvaardigt, is het aan [geïntimeerde] om de aan dat verweer ten grondslag gelegde feiten te stellen en voldoende aannemelijk te maken. Het hof acht voldoende aannemelijk dat [geïntimeerde] zijn hoofdverblijf in de woning heeft gehouden en dus een woonbelang heeft. Kortheidshalve verwijst het hof naar hetgeen het hiervoor heeft overwogen ten aanzien van de gestelde tekortkoming van het niet aanhouden van hoofdverblijf, waarbij de door [geïntimeerde] aangevoerde feiten en omstandigheden die op het tegendeel zouden duiden, zijn besproken (rov. 3.7 tot en met 3.11). Verder heeft Ymere niet betwist dat de personen waaraan [geïntimeerde] tijdelijk onderdak in de woning heeft geboden, naaste familie van hem zijn die vanuit Honduras naar Nederland waren gekomen en bij hem onderdak hadden gevraagd. Evenmin heeft Ymere betwist dat [geïntimeerde] bij het verlenen van dat onderdak geen commercieel oogmerk had, dat [B] en haar gezin korte tijd na de zitting in eerste aanleg de woning hebben verlaten en dat [C] dat al (veel) eerder had gedaan. [geïntimeerde] heeft aangevoerd dat hij het verblijf van zijn familie in de woning onwenselijk vond en herhaaldelijk erop heeft aangedrongen dat zij zouden vertrekken, maar dat hij dat niet heeft kunnen afdwingen en zijn familie niet op straat wilde zetten. Hoewel dat geen vrijbrief vormt voor het in strijd met de huurovereenkomst toelaten van overbewoning, maakt het deze tekortkoming van een andere orde dan de situaties die zich voordeden in de door Ymere aangehaalde uitspraken. Daarnaast is, voor zover in dit kort geding aannemelijk is geworden, de overlast betrekkelijk beperkt gebleven, althans niet van een omvang die de overbewoning een zodanig gewicht geeft dat de bodemrechter waarschijnlijk de huurovereenkomst zal ontbinden. [A] en een andere buur hebben weliswaar gerept van het door de familie van [geïntimeerde] naar beneden gooien van zakken met vermoedelijk kleding en het vanaf de straat roepen en fluiten naar boven om binnen gelaten te worden, maar het is onduidelijk hoe vaak dat gebeurde. Bij gebreke van meer of andersoortige informatie omtrent mogelijke overlast houdt het hof het erop dat die overlast beperkt was. Ten slotte neemt het hof in aanmerking dat [geïntimeerde] de woning sinds 2004 huurt en onbetwist is dat hij dat (met uitzondering van de periode van overbewoning van eind november 2018 tot medio 2019) als goed huurder deed en doet.
3.15
Gelet op de in rov. 3.14 besproken feiten en omstandigheden is de in rov. 3.13 genoemde tekortkoming (overbewoning) naar het voorlopig oordeel van het hof van te weinig gewicht om met een voldoende mate van waarschijnlijkheid te kunnen verwachten dat de bodemrechter de huurovereenkomst zal ontbinden en [geïntimeerde] zal veroordelen tot ontruiming van de woning.
3.16
Het voorgaande betekent dat de gevorderde ontruiming niet toewijsbaar is. Bij een verdere bespreking van de grieven heeft Ymere geen belang.
Slotsom
3.17
De slotsom is dat de grieven niet slagen. Het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd. Ymere zal als in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het geding in hoger beroep.
4Beslissing
Het hof:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
veroordeelt Ymere in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] begroot op € 324,- aan verschotten en € 2.148,- voor salaris en op € 157,- voor nasalaris, te vermeerderen met € 82,- voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt;