Author: Erik Teeuw

ECLI:NL:GHAMS:2023:698
Instantie Gerechtshof Amsterdam
Datum uitspraak 21-03-2023
Datum publicatie 23-03-2023
Zaaknummer 200.294.332/01
Rechtsgebieden Civiel recht
Bijzondere kenmerken Hoger beroep
Inhoudsindicatie
Huur woonruimte. Wijze van oplevering van het gehuurde na vaststellingsovereenkomst. Oplevering niet in lege en niet in onbeschadigde en schone staat. Bewijslastverdeling met betrekking tot staat bij aanvang huur. Bij aanvang huur geen opnamestaat opgemaakt. Verhouding tussen artikel 7:218 BW en 7224 BW. Verhuurder heeft aan de op hem rustende bewijslast voldaan. Gevolgen van ontbreken van voor- en eindinspectie. Omvang van de schade. Nieuw voor oud. Uitleg vaststellingsovereenkomst brengt mee dat de wijze van oplevering niet leidt tot ontbinding van de vaststellingsovereenkomst wat betreft de verleende kwijting voor de huurachterstand.
VindplaatsenRechtspraak.nl
WR 2023/86
Uitspraak GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.294.332/01
zaaknummer rechtbank Amsterdam : 8599652/ CV EXPL 20-11255
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 21 maart 2023
inzake
[appellant] ,
wonend te [woonplaats 1] ,
appellant,
tevens incidenteel geïntimeerde,
advocaat: mr. F.J.N. Hendriksen Rattan-Tewari te Uithoorn,
tegen
[geïntimeerde] ,
wonend te [woonplaats 2] ,
geïntimeerde,
tevens incidenteel appellant,
advocaat: mr. M. Drolsbach te Tiel.
Partijen worden hierna [appellant] en [geïntimeerde] genoemd.
1Het geding in hoger beroep
[appellant] is bij dagvaarding van 30 april 2021 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam van 4 februari 2021, onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen [geïntimeerde] als eiser in conventie, tevens verweerder in voorwaardelijke reconventie en [appellant] als gedaagde in conventie tevens eiser in voorwaardelijke reconventie.
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- memorie van grieven, met producties;
- memorie van antwoord, tevens memorie van grieven in incidenteel appel, met producties;
- memorie van antwoord in incidenteel appel, met producties.
Partijen hebben de zaak ter zitting van 14 februari 2023 mondeling toegelicht. Zij werden daarbij bijgestaan door hun hiervoor genoemde advocaten, die zich beiden hebben bediend van spreekaantekeningen, die zijn overgelegd. Partijen hebben vragen van het hof beantwoord.
Ten slotte is arrest gevraagd.
[appellant] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en, uitvoerbaar bij voorraad, alsnog de vordering van [geïntimeerde] (geheel) zal afwijzen, met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van het geding in beide instanties. In het incidentele appel heeft [appellant] geconcludeerd tot afwijzing daarvan en veroordeling van [geïntimeerde] , uitvoerbaar bij voorraad, in de kosten daarvan.
[geïntimeerde] heeft in het principale appel geconcludeerd tot afwijzing daarvan en in het incidentele appel tot vernietiging van het bestreden vonnis voor zover daarbij is afgewezen hetgeen hij onder II, IV, V, VI, VIII en IX heeft gevorderd en tot toewijzing van die vorderingen, een en ander met veroordeling van [appellant] , uitvoerbaar bij voorraad, in de volledige proceskosten, inclusief de nakosten en met rente.
Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.
2Feiten
2.1
De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1.1 tot en met 1.18 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. [geïntimeerde] heeft betwist dat [appellant] , zoals onder 1.12 van het bestreden vonnis is vastgesteld, op 28 september 2020 het gehuurde heeft verlaten; hij voert aan dat [appellant] in het weekend van 26 en 27 september 2020 is vertrokken. Het hof zal de exacte datum in het midden laten, nu die voor de beslissing niet van belang is.
2.2
Voor het overige zijn de door de kantonrechter vastgestelde feiten in hoger beroep niet in geschil en dienen die derhalve ook het hof als uitgangspunt. Die feiten zijn, voor zover in hoger beroep van belang en waar nodig aangevuld met andere onomstreden feiten, de volgende.
a. [geïntimeerde] heeft met ingang van 1 november 2017 aan [appellant] een gedeeltelijk gestoffeerde kamer verhuurd met eigen keuken en gebruik van een gemeenschappelijke badkamer. De huurprijs inclusief kosten bedroeg in 2020 € 545,= per maand.
b. In artikel 7 van de huurovereenkomst is bepaald:
Huurder zal na afloop van de gestelde huurtermijn er zorg voor dragen dat de woonruimte volledig en behoorlijk en ontruimd ter vrije beschikking van verhuurder gesteld zal worden met afgifte der sleutels. (…)
c. In artikel 12 van de huurovereenkomst is bepaald:
Partijen dienen bij oplevering van het gehuurde een inspectierapport in te vullen en te ondertekenen, waarop vermeld zal zijn staat van onderhoud, eventuele gebreken en roerende goederen van verhuurder. Schade aan deze goederen anders dan normaal gebruik en/of slijtage en te wijten aan schuld van huurder, dient door huurder aan verhuurder te worden vergoed op basis van vervangingswaarde.
d. Bij dagvaarding van 15 juli 2020 heeft [geïntimeerde] in kort geding ontruiming van het gehuurde gevorderd en betaling van achterstallige huur, met rente en kosten. [appellant] heeft in die procedure in conventie een beroep gedaan op opschorting van de huurpenningen op grond van gebreken en verrekening met te veel betaalde huurpenningen en in reconventie dezelfde vorderingen ingesteld als in de onderhavige procedure. Tijdens de mondelinge behandeling van het kort geding op 24 augustus 2020 hebben partijen een vaststellingsovereenkomst gesloten, die als volgt luidt:
Partijen hebben de volgende vaststellingsovereenkomst gesloten.
1. De huurovereenkomst tussen partijen zal met wederzijds goedvinden eindigen per 1 oktober 2020.
2. [appellant] zal het gehuurde voor 1 oktober 2020 leeg en in onbewoonde staat hebben verlaten. [appellant] zal zorg dragen voor het inleveren van de sleutels uiterlijk 30 september 2020.
3. [appellant] zal over de maand september 2020 aan [geïntimeerde] een bedrag van € 227,00 betalen ter zake de huur over deze maand. Huurvorderingen over de hieraan voorafgaande periode worden door [geïntimeerde] kwijtgescholden. [appellant] ziet op zijn beurt af van zijn vorderingen op grond van terugbetaling.
4. De huurbetaling zal door [appellant] worden voldaan voor 1 september 2020 op de bij hem bekende rekening van [geïntimeerde] .
5. [geïntimeerde] zal aan [appellant] na betaling van de huurpenningen over de maand september 2020 in overleg een positieve verhuurdersverklaring verstrekken, die hem dan voor 1 oktober 2020 zal worden toegezonden.
6. Partijen verlenen elkaar na uitvoering van het bovenstaande finale kwijting van al hetgeen zij in het kader van deze procedure gevorderd hebben.
7. Indien en voor zover [appellant] bovenstaande afspraken stipt nakomt, zullen partijen eveneens overgaan tot royement van de bodemprocedure en zal [appellant] zijn procedure bij de Huurcommissie intrekken. Indien [appellant] zijn afspraken niet nakomt, zal worden voortgeprocedeerd in de bodemprocedure.
8. Partijen dragen ieder de eigen proceskosten en stemmen in met doorhaling van de onderhavige procedure.
e. Op 28 augustus 2020 heeft [appellant] € 227,= voldaan, zijnde de overeengekomen huur voor september 2020.
f. Bij e-mail van 17 september 2020 heeft de advocaat van [appellant] aan [geïntimeerde] laten weten dat de verhuizing gepland was op 26 en 27 september 2020.
g. Op 22 september 2020 heeft [appellant] per sms aan [geïntimeerde] laten weten dat hij toch in het gehuurde zou blijven omdat het hem niet lukte te verhuizen als [geïntimeerde] hem niet € 2.500,= zou betalen.
h. Op 24 september 2020 heeft [geïntimeerde] het proces-verbaal van de gerechtelijke schikking aan [appellant] laten betekenen.
i. Op of omstreeks 27 september 2020 heeft [appellant] het gehuurde verlaten.
j. Bij e-mail van 28 september 2020 aan de advocaat van [appellant] heeft de advocaat van [geïntimeerde] [appellant] aansprakelijk gesteld voor opleveringsschade. Daarop heeft de advocaat van [appellant] geantwoord dat haar cliënt zich had gehouden aan de afspraken. In reactie hierop heeft de advocaat van [geïntimeerde] dezelfde dag aan de advocaat van [appellant] geschreven dat hij uit haar reactie opmaakte dat [appellant] niet genegen was het verzuim te herstellen.
k. Bij e-mail van 30 september 2020 heeft de advocaat van [geïntimeerde] [appellant] aansprakelijk gesteld voor schade ten bedrage van € 8.966,90, te vermeerderen met wettelijke rente, buitengerechtelijke kosten van € 996,25 en de kosten voor het exploot van betekening.
l. Bij brief van 12 oktober 2020 heeft de advocaat van [geïntimeerde] de partiële ontbinding van de vaststellingsovereenkomst van 24 augustus 2020 ingeroepen.
m. Op 13 oktober 2020 heeft [appellant] de door hem aangespannen procedures bij de Huurcommissie ingetrokken.
3Beoordeling
De procedure in eerste aanleg
3.1
Bij de inleidende dagvaarding heeft [geïntimeerde] gevorderd, samengevat, ontbinding van de huurovereenkomst en veroordeling van [geïntimeerde] tot ontruiming van het gehuurde en betaling van € 2.608,39 aan huurachterstand, met rente. Hij heeft aan deze vorderingen ten grondslag gelegd dat [appellant] zich schuldig heeft gemaakt aan wanbetaling en zich ook overigens niet als goed huurder heeft gedragen.
3.2
[appellant] heeft betwist dat hij zich niet als goed huurder heeft gedragen en zich wat betreft de huurachterstand beroepen op opschorting, verrekening en huurverlaging wegens gebreken aan het gehuurde. Hij heeft in reconventie, voor het geval zijn beroep op verrekening niet zou worden gehonoreerd, gevorderd de algemene voorwaarden te vernietigen, de huurprijs op een lager niveau vast te stellen en daarnaast tijdelijk te verlagen in verband met de gebreken en [geïntimeerde] te veroordelen tot herstel daarvan en terugbetaling van het teveel betaalde.
3.3
Nadat partijen de hiervoor onder 2.2 sub d vermelde schikking hadden getroffen en [appellant] het gehuurde had verlaten, heeft [geïntimeerde] zijn vorderingen gewijzigd.
Hij heeft gevorderd dat voor recht wordt verklaard dat de huurovereenkomst tussen partijen per 1 oktober 2020 is geëindigd, dat de vaststellingovereenkomst van 24 augustus 2020 partieel is ontbonden, namelijk voor zover [geïntimeerde] daarbij finale kwijting heeft verleend aan [appellant] , en dat [appellant] schadeplichtig is vanwege de wijze waarop hij het gehuurde heeft opgeleverd. Daarnaast heeft [geïntimeerde] gevorderd, voor zover in hoger beroep nog van belang, betaling van een bedrag van € 2.608,39, met rente, aan achterstallige huur, alsmede de achterstallige huur over de maanden juli en augustus 2020, met rente, een bedrag van € 1.815,=, met rente, als aanvullende vergoeding wegens rechtskundige bijstand, een bedrag van € 8.966,90, met rente, als vergoeding van opleveringsschade, een maand huur als schadevergoeding wegens huurderving over de maand oktober 2020 en bedragen voor buitengerechtelijke kosten en explootkosten. Hij heeft aan deze vorderingen ten grondslag gelegd dat [appellant] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de vaststellingsovereenkomst door het gehuurde beschadigd, vervuild en niet leeg achter te laten. Op grond hiervan heeft [geïntimeerde] de vaststellingsovereenkomst ontbonden wat betreft de aan [appellant] verleende kwijting en maakt hij weer aanspraak op betaling van de huurachterstand, naast vergoeding van de schade die hij heeft geleden als gevolg van de wijze waarop [appellant] het gehuurde heeft opgeleverd.
3.4
[appellant] heeft betwist dat de wijze waarop het gehuurde door hem is opgeleverd grond oplevert voor partiële ontbinding van de vaststellingsovereenkomst. Op deze grond heeft hij doorhaling van de procedure gevorderd. Voor het geval die vordering zou worden afgewezen heeft hij gevorderd, samengevat, vernietiging van de algemene voorwaarden, verlaging van de huurprijs wegens gebreken, vaststelling van de huur op een lager niveau en terugbetaling van het door hem te veel betaalde, met rente en kosten.
3.5
Bij het bestreden vonnis heeft de kantonrechter geoordeeld dat [appellant] door het gehuurde niet leeg op te leveren en de sleutels niet aan [geïntimeerde] af te geven, de vaststellingsovereenkomst heeft geschonden, zodat [geïntimeerde] op grond van punt 7 van de vaststellingsovereenkomst niet gehouden was in te stemmen met doorhaling van de procedure en gerechtigd was zijn eis te vermeerderen. Verder heeft de kantonrechter overwogen dat het niet leeg opleveren van het gehuurde de partiële ontbinding van de vaststellingsovereenkomst niet rechtvaardigde. Alle oorspronkelijke vorderingen van partijen over en weer zijn op deze grond afgewezen. De kantonrechter heeft voor recht verklaard dat de huurovereenkomst is geëindigd en dat [appellant] schadeplichtig is voor de (opleverings)schade aan het gehuurde, alsmede voor schade bestaande in huurderving. In dat verband heeft de kantonrechter overwogen dat op grond van het bewijsvermoeden van artikel 7:224 lid 2 BW [geïntimeerde] dient te bewijzen dat [appellant] het gehuurde in slechtere staat heeft achtergelaten dan hij dat bij de aanvang van de huur heeft ontvangen. De kantonrechter heeft [geïntimeerde] in dat bewijs geslaagd geacht en als schadevergoeding een bedrag van € 5.000,= toegewezen, naast een halve maand huurderving vanwege de noodzaak het gehuurde op te knappen voordat het weer kon worden verhuurd. De gevorderde buitengerechtelijke kosten, explootkosten en aanvullende vergoeding voor rechtskundige bijstand zijn afgewezen. In conventie is [appellant] in de kosten veroordeeld en in reconventie zijn de kosten gecompenseerd.
De procedure in hoger beroep
3.6
[appellant] heeft tegen de toekenning van schadevergoeding wegens de oplevering vijf grieven aangevoerd (vier genummerde en een slotgrief). Van zijn kant heeft [geïntimeerde] een grief aangevoerd tegen de verwerping van zijn beroep op partiële ontbinding van de vaststellingsovereenkomst.
Bewijslastverdeling
3.7
Met grief 1 in principaal appel betoogt [appellant] dat de kantonrechter ten onrechte heeft overwogen dat [geïntimeerde] het bewijsvermoeden van artikel 7:224 lid 2 BW slechts hoeft te ontzenuwen. Nu bij aanvang van de huur geen beschrijving van het gehuurde is opgemaakt, dient [geïntimeerde] het volle bewijs te leveren dat de staat van het gehuurde die [appellant] wordt verweten, pas na ingang van de huur is ontstaan. De kantonrechter is ten onrechte ervan uitgegaan dat de bewijslast bij [appellant] zou liggen, aldus [appellant] .
3.8
In reactie op deze grief heeft [geïntimeerde] aangevoerd dat in dit geval op [appellant] wel degelijk de bewijslast rust dat het gehuurde bij aanvang van de huurovereenkomst niet in goede staat verkeerde. Het primaire wettelijke vermoeden is immers dat de huurder het gehuurde in goede staat heeft ontvangen (artikel 7:218 lid 3 BW). Omdat de schades al zijn geconstateerd vóór het einde van de huurovereenkomst, namelijk op 28 september 2020, is het vermoeden van artikel 7:218 lid 3 BW daarop van toepassing en niet dat van artikel 7:224 lid 2 BW .
3.9
Een redelijke uitleg van de artikelen 7:218 BW en 7:224 BW brengt mee dat in het geval dat bij de aanvang van de huur geen opnamestaat is opgemaakt, de bewijslast dat de gestelde schade tijdens de huur is ontstaan te allen tijde op de verhuurder rust, dus ook als de huurovereenkomst na de ontdekking van de schade nog doorloopt. Hierop wijst het woord “Onverminderd” in artikel 7:218 lid 3 BW. Voor een uitleg zoals door [geïntimeerde] gehanteerd bestaat geen goede rechtvaardiging. Integendeel, die uitleg leidt tot de ongerijmdheid dat een huurder die erin slaagt een beschadiging tot het einde van de huurovereenkomst voor de verhuurder verborgen te houden, daarvoor wordt beloond met een verlichting van zijn bewijslast.
3.10
Nu partijen bij aanvang van de huur geen opnamestaat hebben opgemaakt, rust op [geïntimeerde] de bewijslast dat de door hem op 28 september 2020 geconstateerde staat van vervuiling en beschadiging tijdens de huur is ontstaan. Of de kantonrechter heeft beoogd iets anders te overwegen, kan in het midden blijven.
3.11
Dat het gehuurde bij aanvang van de huur niet vervuild was, is door [appellant] niet betwist. Dat staat dus vast. Wat betreft de beschadigingen geldt dat [appellant] ter zitting in hoger beroep in antwoord op vragen van het hof heeft verklaard dat het gehuurde bij aanvang van de huur in een redelijke staat was, maar met achterstallig onderhoud. [geïntimeerde] heeft een verklaring overgelegd van de vorige huurder van de kamer, inhoudend dat deze de kamer in een nette staat heeft achtergelaten. Deze twee verklaringen in onderling verband beschouwd zijn voldoende bewijs dat de kamer zich bij aanvang in een goede staat bevond, zonder de later geconstateerde beschadigingen. Die beschadigingen zijn immers niet het achterstallige onderhoud waarover [appellant] in de loop van de huurovereenkomst heeft geklaagd.
3.12
In de toelichting op grief 3 in principaal appel heeft [appellant] nog aangevoerd dat het gehuurde bij aanvang van de huur al gaten in de muren had. In het licht van hetgeen hiervoor werd overwogen acht het hof dit verweer onvoldoende gemotiveerd.
3.13
Dat ook de gemeenschappelijke ruimten bij aanvang van de huur in die onbeschadigde staat waren is echter onvoldoende gebleken; het hof deelt het oordeel van de kantonrechter dat de verklaring van de medebewoners dat [appellant] in de gemeenschappelijke ruimten beschadigingen heeft aangericht, onvoldoende specifiek is.
Ontbreken voor- en eindinspectie
3.14
De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis als volgt overwogen. Het feit dat bij het einde van de huur geen voorinspectie heeft plaatsgevonden ontslaat [appellant] niet van zijn verplichting het gehuurde in goede staat op te leveren. Dat geen (eind)inspectie heeft kunnen plaatsvinden komt in dit geval voor rekening en risico van [appellant] , omdat hij bij zijn vertrek niet de sleutels bij [geïntimeerde] heeft ingeleverd. Uit dat feit en de reactie van de advocaat van [appellant] van 28 september 2020 (zie 2.2 sub j) heeft [geïntimeerde] vervolgens mogen opmaken dat [appellant] niet alsnog tot herstel zou overgaan.
3.15
Tegen deze overweging is grief 2 in principaal appel gericht. [appellant] betwist dat hij met de noorderzon is vertrokken. Zijn vertrek was op 17 september 2020 al aangekondigd (zie 2.2 sub f) en bovendien woont [geïntimeerde] naast het gehuurde. Volgens
[appellant] had [geïntimeerde] het initiatief moeten nemen tot een voorinspectie, die duidelijk zou hebben gemaakt wat er nog moest gebeuren voor de oplevering. Het is ook nooit de bedoeling geweest dat [appellant] de sleutel persoonlijk aan [geïntimeerde] zou overhandigen. [appellant] mocht die bij de voordeur van [geïntimeerde] ophangen, aldus [appellant] .
3.16
Met dit betoog miskent [appellant] om te beginnen dat het voor [geïntimeerde] na het sms’je van 22 september 2020 (zie 2.2 sub g) onduidelijk was of [appellant] het gehuurde wel zou verlaten, laat staan dat duidelijk was wanneer dat vertrek zou plaatsvinden. Onder deze omstandigheden lag het op de weg van [appellant] om de inspecties te initiëren. Daarbij komt dat [appellant] tussen 28 september en 1 oktober 2020 nog de mogelijkheid zou hebben gehad het gehuurde in orde te maken, als hij dat had gewild. De reactie van zijn advocaat op de aansprakelijkstelling van 28 september 2020 maakte echter ondubbelzinnig duidelijk dat [appellant] niet geïnteresseerd was in (het standpunt van [geïntimeerde] over) behoorlijke oplevering van het gehuurde, zoals de advocaat van [geïntimeerde] in zijn laatste reactie die dag ook aan de advocaat van [appellant] heeft geschreven. Terecht heeft de kantonrechter dan ook geoordeeld dat het ontbreken van een voor- en eindinspectie voor rekening en risico van [appellant] komt.
Omvang schade
3.17
De grieven 3 en 4 in principaal appel zijn gericht tegen de omvang van de door de kantonrechter toegewezen vergoeding voor herstelkosten. [appellant] betwist dat hij de gaten bij het raam heeft veroorzaakt; die zijn kennelijk geboord bij het aanbrengen van raambekleding. Verder had [geïntimeerde] kunnen weten dat er een groot gat was boven het raam, want het licht scheen daardoor naar buiten. De foto’s van de overige gaten die [geïntimeerde] heeft overgelegd acht [appellant] te onduidelijk om zich daartegen behoorlijk te kunnen verweren; hij betwist dat die foto’s betrekking hebben op het gehuurde. Verder meent hij dat de kantonrechter de schade niet had mogen schatten en dat ook een abstracte schadeberekening niet is toegestaan. Dat [geïntimeerde] de door hem overgelegde factuur van de aannemer daadwerkelijk heeft voldaan, staat volgens [appellant] niet vast. Ten slotte voert hij aan dat [geïntimeerde] al lang het plan had de kamer na het einde van de huurovereenkomst te renoveren, zodat de wijze van oplevering voor [geïntimeerde] niet tot extra kosten heeft geleid.
3.18
Wat [appellant] heeft bedoeld te betogen over de gaten bij het raam is het hof in het geheel niet duidelijk, zodat daaraan voorbij wordt gegaan. Als hij heeft bedoeld dat die gaten er bij aanvang van de huur al waren, geldt daarvoor hetgeen hiervoor onder 3.12 al werd overwogen. Ook is het hof niet duidelijk welke consequenties zouden moeten worden verbonden aan de stelling dat [geïntimeerde] op de hoogte had kunnen zijn van het gat boven het raam. Ook daaraan gaat het hof dus voorbij.
3.19
De door [geïntimeerde] van de opleveringsschade gemaakte fotorapportage is reeds op 30 september 2020 met de aansprakelijkstelling aan de advocaat van [appellant] toegestuurd. Daarop is niet de reactie gevolgd dat de foto’s voor [appellant] niet herkenbaar waren. Ook is niet de wens geuit de kamer alsnog gezamenlijk te inspecteren om te controleren of de foto’s daarvan een goed beeld gaven. Het hof moet uit een en ander afleiden dat het verweer dat de foto’s voor [appellant] te onduidelijk zijn om zich daartegen te kunnen verweren, een gelegenheidsargument is.
3.20
Uit de foto’s blijkt, afgezien van de achtergelaten inboedel en rommel en de vervuiling van het gehuurde, dat ten tijde van de oplevering in de muren en het plafond van de gehuurde kamer vele gaten zaten, de raamuitzetters gebroken waren en de keukenkastjes waren vernield. Met de overgelegde factuur, in combinatie met de offerte en de schriftelijke bevestiging van de aannemer dat het factuurbedrag contant is voldaan, is afdoende aangetoond dat [geïntimeerde] voor de herstelwerkzaamheden een bedrag van € 8.336,90 heeft betaald. In de factuur zijn echter ook werkzaamheden aan de gemeenschappelijke ruimten opgenomen, waarover het hof hiervoor al heeft geoordeeld dat de aansprakelijkheid van [appellant] daarvoor niet is komen vast te staan. De kosten van het herstel van het keukenblok acht het hof onredelijk hoog. Daarnaast acht het hof het redelijk een korting ‘nieuw voor oud’ toe te passen op de gemaakte kosten. Het vermoeden van [appellant] dat [geïntimeerde] het gehuurde ook zou hebben gerenoveerd als dat in goede staat was opgeleverd, is onvoldoende om het causale verband tussen het handelen van [appellant] en de schade doorbroken te achten. Verder valt niet in te zien waarom de opleveringsschade niet zou mogen worden geschat. Schattenderwijs komt het hof op grond van hetgeen hiervoor werd overwogen op een schadebedrag van € 3.500,= (naast de twee weken huurderving, waartegen [appellant] geen zelfstandig bezwaar heeft gemaakt).
Partiële ontbinding vaststellingsovereenkomst
3.21
In incidenteel appel betoogt [geïntimeerde] dat de wijze waarop [appellant] het gehuurde aan het einde van de huur heeft opgeleverd wel degelijk een voldoende zwaarwegende tekortkoming in de nakoming van de vaststellingsovereenkomst is om een partiële ontbinding daarvan te rechtvaardigen. Hij wijst erop dat het gehuurde niet alleen niet leeg en zonder afgifte van de sleutels is opgeleverd, zoals de kantonrechter heeft overwogen, maar ook vervuild en beschadigd, wat eveneens als een tekortkoming in de nakoming van de vaststellingsovereenkomst is te beschouwen. De beoogde ontbinding betreft de verleende kwijting. [geïntimeerde] maakt op die grond aanspraak op betaling van de huurachterstand die bestond bij het einde van de huurovereenkomst, vermeerderd met rente en kosten. Ook als een partiële ontbinding niet zou kunnen heeft [geïntimeerde] daarop recht, zo betoogt hij, omdat in de vaststellingsovereenkomst is vermeld dat “na uitvoering van het bovenstaande” kwijting werd verleend en hoe dan ook vast staat dat [appellant] het “bovenstaande” niet volledig heeft uitgevoerd.
3.22
[appellant] heeft betoogd dat de staat van het gehuurde bij de oplevering geen onderdeel is van de afspraken in de vaststellingsovereenkomst, behalve dat het gehuurde leeg moest zijn. Tijdens de zitting in eerste aanleg heeft [geïntimeerde] erkend dat bij de onderhandelingen over de schikking niet is gesproken over de staat bij oplevering. Dat was niet nodig, zei hij, omdat die al in de huurovereenkomst was geregeld. Als hij, [geïntimeerde] , in de vaststellingsovereenkomst afspraken had willen maken over de opleveringsstaat, had hij dat op duidelijke wijze moeten laten vastleggen, aldus [appellant] . Nu hij dat niet heeft gedaan, ondanks het feit dat hij in de inleidende dagvaarding al had gesteld dat [appellant] zich schuldig maakte aan het “slopen” van het gehuurde, mocht [appellant] erop vertrouwen dat [geïntimeerde] met het einde van de huurovereenkomst definitief afstand had gedaan van de huurachterstand c.a. Het is naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar dat [geïntimeerde] nu alsnog daarop aanspraak maakt en in ieder geval rechtvaardigt de tekortkoming de partiële ontbinding van de vaststellingsovereenkomst niet, aldus (nog steeds) [appellant] .
3.23
In de vaststellingsovereenkomst is met betrekking tot de wijze waarop het gehuurde door [appellant] moest worden opgeleverd slechts bepaald dat dit “leeg en onbewoond” diende te zijn. De formulering legt de nadruk op het verlaten van het gehuurde door [appellant] , hetgeen ook in overeenstemming is met de strekking van die overeenkomst, namelijk dat de huurovereenkomst tot een einde zou komen en partijen zouden ophouden tegen elkaar te procederen over de hoogte van de huur en over de huurachterstand. Terecht voert [appellant] aan dat [geïntimeerde] , nu die kennelijk al langer twijfelde aan de manier waarop [appellant] met het gehuurde omging, in de vaststellingsovereenkomst uitdrukkelijk(er) eisen had moeten stellen aan de opleveringsstaat, als dat voor hem in het kader van de vaststellingsovereenkomst essentieel was. [appellant] heeft onder deze omstandigheden niet hoeven begrijpen dat een onjuiste opleveringswijze de voor de huurachterstand (en rente en kosten) verleende kwijting in gevaar zou brengen. Dit neemt uiteraard niet weg dat [appellant] gehouden was het gehuurde bij het einde van de huur op de juiste wijze op te leveren op grond van de huurovereenkomst zelf.
Explootkosten, buitengerechtelijke kosten en juridische kosten
3.24
De door [geïntimeerde] gevorderde kosten van de betekening van de vaststellingsovereenkomst zijn door de rechtbank gemotiveerd afgewezen. Hetzelfde geldt voor de gevorderde vergoeding voor buitengerechtelijke kosten en de juridische kosten. In hoger beroep heeft [geïntimeerde] weer toewijzing van deze kosten gevorderd, maar is hij in het geheel niet ingegaan op de door de rechtbank gegeven motivering. Daarmee is het bezwaar van [geïntimeerde] onvoldoende gemotiveerd. Het vonnis van de rechtbank blijft daarom in zoverre in stand.
Slotsom en kosten
3.25
Grief 4 in principaal appel slaagt gedeeltelijk, grief 5 in principaal appel mist zelfstandige betekenis en de overige grieven falen. Het besteden vonnis zal worden vernietigd, doch alleen voor zover daarbij meer aan opleveringsschade is toegewezen dan € 3.500,= met rente. Voor het overige wordt het bestreden vonnis bekrachtigd, met inbegrip van de beslissing over de proceskosten. Bij deze uitkomst past het dat de kosten van het principale appel worden gecompenseerd en dat [geïntimeerde] de kosten van het incidentele appel moet dragen. Voor een veroordeling van [appellant] in de reële proceskosten ziet het hof geen grond, omdat niet is gebleken dat [appellant] zich heeft schuldig gemaakt aan misbruik van procesrecht en dus onrechtmatig procederen.
4Beslissing
Het hof:
rechtdoende in principaal en incidenteel appel:
vernietigt het bestreden vonnis, voor zover daarbij in conventie aan herstelkosten meer is toegewezen dan een bedrag van € 3.500,= te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 27 september 2020;
en opnieuw rechtdoende:
wijst de vordering van [geïntimeerde] tot vergoeding van herstelkosten voor het meerdere af;
bekrachtigt het bestreden vonnis voor het overige;
compenseert de kosten van het geding in principaal appel aldus dat iedere partij de eigen kosten draagt;
veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van het geding in incidenteel appel, tot op heden aan de zijde van [appellant] begroot op € 836,= voor salaris;
verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.C.W. Rang, D.J. van der Kwaak en A.L. op ’t Hoog en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 21 maart 2023.