ECLI:NL:RBAMS:2020:6949
Instantie Rechtbank Amsterdam
Datum uitspraak 24-11-2020
Datum publicatie 15-01-2021
Zaaknummer 8218184 CV EXPL 19-25625
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Eerste aanleg - enkelvoudig
Tussenuitspraak
Inhoudsindicatie
huur niet-geliberaliseerde woonruimte, energielevering door verhuurder overgedragen aan gelieerde vennootschap, afrekening servicekosten ex artikel 7:259 BW of volgens Warmtewet, huurcommissie heeft zich ten onrechte onbevoegd verklaard
Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak
Uitspraak delen
Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer: 8218184 CV EXPL 19-25625
vonnis van: 24 november 2020
fno.: 904
vonnis van de kantonrechter
I n z a k e
1[eiser 1]
nader te noemen: [eiser 1]
2. [eiser 2]
nader te noemen: [eiser 2]
beiden wonende te [woonplaats]
eisers
nader gezamenlijk te noemen: [eisers]
gemachtigde: mr. H.M. Meijerink
t e g e n
1de besloten vennootschap Amstelhof Properties B.V.
nader te noemen: Amstelhof Properties
2. de besloten vennootschap Amstelhof Energie B.V.
nader te noemen: Amstelhof Energie
beide vennootschappen gevestigd te Amsterdam
gedaagden
nader gezamenlijk te noemen: Amstelhof c.s.
gemachtigde: mr. T.A. Nieuwenhuijsen
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
De volgende stukken bevinden zich in het procesdossier:
- dagvaarding van 29 november 2019, met producties;
- antwoord met producties;
- instructievonnis;
- dagbepaling comparitie.
De comparitie heeft plaatsgevonden op 10 juni 2020. Voor [eisers] is verschenen [eiser 1] , vergezeld door de gemachtigde. Namens Amstelhof c.s. is verschenen mevrouw [naam] , vergezeld door de gemachtigde. Partijen zijn gehoord aan de hand van pleitaantekeningen en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van hetgeen is besproken. Ten slotte is vonnis bepaald op heden.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
Feiten
1. Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staat het volgende vast.
1.1.
[eisers] huren elk een zelfstandige woonruimte van Amstelhof Properties. [eiser 1] huurt sinds 1 juli 2003 de woning aan de [adres 1] te [plaats] en [eiser 2] vanaf 23 juli 1996 de woning aan de [adres 2] te [plaats] .
1.2.
Er is sprake van niet-geliberaliseerde huur. De huurprijs van de woning van [eiser 1] bedraagt thans € 897,71 per maand en die van die van [eiser 2] € 908,40 per maand.
1.3.
De door [eisers] gehuurde woningen maken deel uit een complex van 288 woningen in de Rivierenbuurt, het “Amstelhofcomplex”, en zijn verdeeld over twee hoogbouw blokken met vier woonetages aan de [locatie] en over acht laagbouw blokken met drie woonetages gelegen ten zuiden van de [locatie] , waaronder de [adres 2] .
1.4.
De Lairesse Bouwmanagement B.V. (hierna: DLB) is beheerder van de woningen.
1.5.
Mede met het oog op de invoering van de Warmtewet per 1 juli 2014 heeft Amstelhof Properties de bestaande verwarmingsvoorziening (collectieve verwarmingsinstallatie met centraal ketelhuis waarbij de kosten van verwarming in gelijke delen zijn omgeslagen over de aangesloten woningen) gewijzigd in zogeheten blokverwarming (een collectieve verwarmingsinstallatie per woonblok met individuele ‘ista meters’ in de afzonderlijke woningen).
1.6.
Stockholm-Amsterdam Real Estate B.V. (hierna: Stockholm-Amsterdam), de moedermaatschappij van Amstelhof Properties, heeft in verband met deze wijziging de nieuwe vennootschap Amstelhof Energie opgericht waarin de opwekking en levering van de warmte en de aanleg van de daarvoor benodigde installaties zijn ondergebracht.
1.7.
Alle huurders van de bewuste woningen hebben in 2014 een warmteleveringsovereenkomst met Amstelhof Energie gesloten. [eiser 1] heeft een dergelijke overeenkomst ondertekend op 2 december 2014 en [eiser 2] op 28 november 2014. In de warmteleveringsovereenkomst is bepaald dat de huurders verplicht zijn vanaf 1 januari 2015 warmte uitsluitend te betrekken van Amstelhof Energie tegen in de (bijlagen bij de) overeenkomst genoemde tarieven. Ook is een geschillenregeling opgenomen voor het geval een huurder een klacht heeft over de totstandkoming of de uitvoering van de overeenkomst.
1.8.
Op 17 september 2015 heeft Amstelhof Energie [eisers] de afrekening over 2015 toegezonden. Daaruit blijkt dat [eiser 1] over 2015 in totaal € 770,76 aan verwarmingskosten in rekening is gebracht en [eiser 2] € 1.188,71.
1.9.
[eisers] hebben een kostenspecificatie overgelegd van stichting Woon, die voor [eiser 1] uitkomt op € 1.128,15 en voor [eiser 2] op € 1.289,45 over 2015.
1.10.
[eisers] hebben ieder op 30 juni 2019 een verzoek ingediend bij de huurcommissie om de stookkosten over 2015 te beoordelen.
1.11.
Op 26 juni 2019 heeft de rapporteur van de huurcommissie in beide zaken een rapport van voorbereidend onderzoek opgemaakt. In het rapport ten aanzien van [eiser 2] heeft de rapporteur de stookkosten bij gebrek aan werkelijke kosten geadviseerd vast te stellen op 50% van de verbruiksnorm van
€ 621,00, derhalve op € 310,50. Voor [eiser 1] komt de rapporteur op dezelfde wijze uit op een bedrag van (50% van € 1.225,50 =) € 612,75.
1.12.
Bij beslissing, verzonden op 7 oktober 2019, heeft de huurcommissie zich zowel in de zaak van [eiser 2] als in die van [eiser 1] onbevoegd verklaard om uitspraak te doen. De huurcommissie overweegt daartoe het volgende:
De commissie overweegt dat uit het rapport van onderzoek, de aanwezige stukken in het dossier en de verklaringen ter zitting is gebleken dat de huurder een overeenkomst heeft gesloten met Amstelhof Energie B.V. De stookkosten worden betaald aan Amstelhof Energie B.V. Daarnaast is ter zitting onweersproken verklaard dat deze entiteit met betrokkenheid van de bewonerscommissie is opgericht.
In de overeenkomst tot levering van warmte is onder andere opgenomen dat de huurder zich ertoe verplicht om vanaf 1 januari 2015 met betrekking tot de door hem gehuurde woonruimte in het complex, warmte uitsluitend te betrekken van het Bedrijf tegen de voorwaarden opgenomen in onderhavige overeenkomst en de algemene leveringsvoorwaarden Amstelhof Energie B.V.
Naar het oordeel van de commissie is Amstelhof Energie B.V. een aparte entiteit waar de huurder een overeenkomst tot levering van warmte mee heeft afgesloten. Daarbij moet worden opgemerkt dat de Huurcommissie slechts bevoegd is uitspraak te doen in geschillen tussen een huurder en een verhuurder.
Het vorenstaande leidt tot de conclusie dat de Huurcommissie in dit geval niet bevoegd is om uitspraak te doen over de afrekening van de servicekosten.
Ten overvloede merkt de Huurcommissie op dat er voor energie niet meer betaald dient te worden dan werkelijk wordt verbruikt.
Vordering en verweer
2. [eisers] vordert dat de kantonrechter bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
a. voor recht verklaart dat primair Amstelhof Properties als verhuurster en subsidiair Amstelhof Energie gehouden is tot het jaarlijks verstrekken van een afrekening met betrekking tot de werkelijk gebruikte verwarmingskosten en meer in het algemeen ter zake de warmtekosten gehouden is te voldoen aan alle verplichtingen ter zake de servicekosten zoals deze worden omschreven in paragraaf 2 van onderafdeling 7.4.5.2 van het Burgerlijk Wetboek (BW);
b. dat de hoogte van de warmtekosten over 2015 worden vastgesteld op € 1.128,15 voor [eiser 1] en op € 1.289,45 voor [eiser 2] ;
c. Amstelhof c.s. veroordeelt in de proceskosten vermeerderd met wettelijke rente indien voldoening niet binnen veertien dagen na betekening van het vonnis plaatsvindt.
3. Aan deze vordering legt [eisers] - kort gezegd - ten grondslag dat er voor wat betreft de stookkosten over 2015 op grond van artikel 7:259 Burgerlijk Wetboek (BW) dient te worden afgerekend op basis van de werkelijke kosten, waar de kosten voor onderhoud van de installatie niet onder vallen omdat die in de kale huurprijs zijn begrepen. [eisers] stelt zich primair op het standpunt dat deze afrekening de verantwoordelijkheid is van Amstelhof Properties en subsidiair dat Amstelhof Energie daartoe gehouden is. Daartoe stelt [eisers] dat Amstelhof Properties 100% eigenaresse is van Amstelhof Energie althans dat beide vennootschappen deel uitmaken van hetzelfde concern. Sinds de inwerkingtreding van de Warmtewet is er sprake van een onduidelijke rechtspositie bij verhuurders die warmte leveren aan huurders en waarop zowel de bepalingen van het huurrecht als die van de Warmtewet van toepassing zijn. Om die reden is artikel 1a van de Warmtewet per 1 juli 2019 aangepast en is de Warmtewet niet langer van toepassing op de leverancier van warmte die tevens optreedt als verhuurder. Uit de wetsgeschiedenis bij de wijziging van de Warmtewet per 1 juli 2019 blijkt dat deze nieuwe reikwijdtebepaling ook van toepassing is op de verhuurder die een dochtermaatschappij inschakelt voor de warmtelevering, en dat het moederbedrijf/de verhuurder in dat geval verantwoordelijk blijft. [eisers] is het fundamenteel niet eens met het oordeel van de huurcommissie dat zij niet bevoegd is, omdat het warmteleveringscontract niet met de verhuurder, maar met een derde, te weten Amstelhof Energie, is afgesloten (zie 1.12).
4. Amstelhof c.s. voert - samengevat - als verweer dat alleen verhuurders die zelf warmte leveren van de Warmtewet kunnen worden uitgezonderd. In het onderhavige geval levert de verhuurder, Amstelhof Properties, vanaf 2015 geen warmte meer aan haar huurders maar is er bewust voor gekozen dat een derde, Amstelhof Energie, dit doet. Alle bewoners van het Amstelhof Complex en dus ook [eisers] zijn hiermee akkoord gegaan en hebben een overeenkomst tot levering van warmte met Amstelhof Energie gesloten (zie 1.7). Amstelhof Energie, die ook eigenaar is van de verwarmingsinstallaties, heeft uitsluitend aan de Warmtewet te voldoen en van samenloop met de regels met betrekking tot huur van woonruimte uit het BW is geen sprake. De wetswijziging waar [eisers] op doelt is - zonder terugwerkende kracht - op 1 juli 2019 ingegaan en is daarmee niet relevant voor de vaststelling van de stookkosten over 2015. [eisers] had overeenkomstig artikel 5 van de overeenkomst tot levering van warmte naar de onafhankelijke geschillencommissie moeten stappen en heeft ook nooit geklaagd over de afrekening. Amstelhof Properties en Amstelhof Energie zijn zustermaatschappijen en van vereenzelviging kan geen sprake zijn. Bij de inwerkingtreding van de Warmtewet in 2014 kwamen veel verhuurders die ook warmte leverden voor de vraag te staan of zij als warmteleverancier onder de Warmtewet wilden worden aangemerkt of dat zij, zoals Amstelhof Properties, de warmtelevering aan een warmteleverancier wilden uitbesteden. Op grond van de Warmtewet betalen huurders een redelijk tarief en niet meer dan zij daadwerkelijk hebben afgenomen. Uit de Memorie van Toelichting bij genoemde wetswijziging per 1 juli 2019 blijkt dat de verschillen in bescherming tussen de beide regimes minimaal zijn. De primair gevorderde verklaring voor recht moet worden afgewezen omdat Amstelhof Properties geen warmte levert aan [eisers] en de subsidiair gevorderde verklaring voor recht omdat Amstelhof Energie geen verhuurder is, zodat de huurrechtelijke bepalingen van het BW niet van toepassing zijn.
Beoordeling
5. Partijen verschillen van mening over de wijze waarop de stookkosten over 2015 dienen te worden afgerekend. Volgens [eisers] is daarop (ook) de huurprijzenwetgeving (artikel 7:259 e.v. BW) van toepassing en kunnen alleen de werkelijke en redelijke kosten in rekening worden gebracht. Amstelhof c.s. voert aan dat er afgerekend dient te worden overeenkomstig (uitsluitend) de tarieven van de Warmtewet. Indien de vraag in de door [eisers] betoogde zin wordt beantwoord, ligt tevens de vraag voor jegens wie [eisers] daar aanspraak op kan maken: Amstelhof Properties als verhuurder en/of energieleverancier Amstelhof Energie. De kwestie is eerst op grond van artikel 7:260 BW voorgelegd aan de huurcommissie maar die heeft zich onbevoegd verklaard van het geschil kennis te nemen omdat Amstelhof Energie geen verhuurder is.
6. De Warmtewet is per 1 januari 2014 ingevoerd teneinde huishoudens die warmtelevering ontvangen via stads- of blokverwarming te beschermen tegen te hoge tarieven. Tot de wetswijziging van 1 juli 2019 was de Warmtewet van toepassing op verhuurders,
nadien niet meer. Omdat artikel 7:259 BW ingevolge artikel 7:265 BW van dwingend recht is en daarvan niet kan worden afgeweken, is de maatstaf van artikel 7:259 BW onverkort blijven gelden voor warmtelevering waarop de Warmtewet van toepassing was (en is). Zo oordeelden de rechtbank Den Haag en Overijssel op 15 februari 2018 resp. 19 februari 2019 (ECLI:NL:RBDHA:2018:1513 en ECLI:NL:RBOVE:2019:593) alsmede het Hof Arnhem-Leeuwarden op 9 juli 2019 (ECLI:NL:GHAR:2019:5624) en de kantonrechter sluit zich bij die uitspraken aan. Kortom: de Warmtewet heeft het dwingendrechtelijke artikel 7:259 BW niet opzij gezet.
7. Een belangrijk verschil tussen de Warmtewet en de bepalingen van het huurrecht betreft de vraag of ook kosten voor het afschrijven en het onderhoud aan de installaties (hierna ook: de onderhoudskosten) aan de huurder mogen worden doorberekend. Onder de Warmtewet mag dit wel, volgens de bepalingen van het huurrecht niet. Civielrechtelijk worden verwarmingsinstallaties beschouwd als onroerende aanhorigheden in de zin van artikel 3:4 BW jo artikel 7:233 BW, die deel uitmaken van het gehuurde, zodat de onderhoudskosten daarvan onderdeel zijn van de kale huurprijs en niet apart bij de huurder in rekening mogen worden gebracht. In de hiervoor onder 6 genoemde uitspraken is steeds geoordeeld dat de onderhoudskosten niet via de servicekosten mochten worden doorberekend omdat sprake was van onroerende aanhorigheden. De rechtbank Noord-Nederland heeft op 10 juli 2018 (ECLI:NL:RBNNE:2018:3499) anders geoordeeld, maar dit oordeel weegt niet tegen de hiervoor genoemde uitspraken op. Ook op dit punt volgt de kantonrechter de lijn van de rechtbanken Den Haag en Overijssel en van het hof Arnhem-Leeuwarden.
8. De conclusie van het voorgaande is dat de maatstaf van artikel 7:259 BW van toepassing is (gebleven).
9. Vervolgens is de vraag aan de orde wie [eisers] kan aanspreken ter zake van de afrekening van de verwarmingskosten, nu Amstelhof Properties de warmtelevering heeft overgedragen aan Amstelhof Energie. Op zich heeft de huurcommissie terecht geoordeeld dat de procedure van artikel 7:260 BW slechts openstaat in geschillen tussen een huurder en een verhuurder. Maar dat betekent niet dat [eisers] zich in het onderhavige geval - waarin sprake is van een verhuurder die de warmtelevering heeft overgedragen aan een door haar zelf, althans een door haar moedermaatschappij Stockholm-Amsterdam, opgerichte vennootschap - niet jegens de verhuurder op de in artikel 7:259 BW opgenomen maatstaf kan beroepen. In de eerste plaats acht de kantonrechter het in strijd met de bedoeling van de wet en de huurprijsbescherming dat huurders in dit soort gevallen de aanspraak op de dwingendrechtelijke maatstaf van artikel 7:259 BW, die zonder de overdracht aan Amstelhof Energie wel zou gelden, en de weg naar de huurcommissie zouden moeten missen. Niet aangenomen kan worden dat de wetgever bedoeld heeft huurders in een situatie als de onderhavige, waar de constructie met de gelieerde vennootschappen speciaal is aangegaan met het oog op de Warmtewet, rechten heeft willen ontnemen. De kantonrechter betrekt daarbij ook dat uit niets blijkt dat de huurders door het instemmen met de constructie en het ondertekenen van de warmteleveringsovereenkomst uitdrukkelijk hebben ingestemd met het verlies van rechtsbescherming, zoals de toepasselijkheid van de maatstaf in artikel 7:259 BW en de mogelijkheid om naar de huurcommissie te gaan, en dat Amstelhof c.s. niet heeft toegelicht waarom de constructie met een aparte warmteleverancier bij de invoering van de Warmtewet nodig was. Amstelhof c.s. heeft hierover slechts naar voren gebracht dat zij het ‘mede met het oog op de inwerkingtreding van de Warmtewet 2014, maar ook met het oog op de toekomst (mogelijk ooit aansluiting op een warmtenet) niet wenselijk oordeelde’ dat Amstelhof Properties de warmte zou gaan leveren (randnummer 6 CvA). Gelet op de verwarring die bij de invoering van de Warmtewet is ontstaan over de samenloop met de bescherming op grond van art. 7:259 e.v. BW, begrijpt de kantonrechter op zich wel dat er destijds voor de constructie is gekozen en zij is van oordeel dat dit ook zorgvuldig - in overleg met de bewonerscommissie en met instemming van de individuele huurders - is gebeurd, maar dit kan er niet toe leiden dat huurders de mogelijkheid wordt ontnomen om de servicekosten te laten beoordelen door de huurcommissie volgens de maatstaf van artikel 7:259 BW.
10. Een bevestiging voor het oordeel dat Amstelhof Properties als verhuurder moet kunnen worden aangesproken op de afrekening van de door Amstelhof Energie geleverde warmte kan worden gevonden in de parlementaire geschiedenis bij de wijziging van de Warmtewet, waarin ten aanzien van de reikwijdte van de Warmtewet de situatie dat de verhuurder de warmtelevering aan een derde uitbesteedt uitdrukkelijk aan de orde is geweest. Het gaat daarbij om de volgende passage uit de Nota naar aanleiding van het verslag van 20 september 2017 bij wetsvoorstel 34 723 tot wijziging van de Warmtewet (Kamerstukken II 2017/18, 34723, 7, p. 8), waar [eisers] zich op heeft beroepen:
Artikel 1a van het wijzigingsvoorstel bevat bepalingen ten aanzien van de reikwijdte van de Warmtewet. Voor de reikwijdte van het wetsvoorstel is niet relevant wie de warmte-installatie beheert, maar welke partij als warmteleverancier optreedt. Een dochteronderneming maakt deel uit van het moederbedrijf en wordt ten behoeve van de toepassing van de Warmtewet niet beschouwd als een zelfstandige organisatie. Een verhuurder of een vereniging van eigenaars die voor de warmtelevering een dochterbedrijf inschakelt blijft als moederbedrijf verantwoordelijk voor die warmtelevering en daarmee zijn de reikwijdtebepalingen van artikel 1a ook op de dochteronderneming van toepassing.
10. Aan het voorgaande doet niet af dat Amstelhof Properties zich op het standpunt stelt dat de eigendom van de installaties aan Amstelhof Energie is overgedragen. Afgezien van het feit dat thans niet als vaststaand kan worden aangenomen dat er daadwerkelijk sprake is van juridische eigendomsoverdracht, is de kantonrechter - met het Hof Arnhem-Leeuwarden, zie hiervoor onder 6 - van oordeel dat dat niet meebrengt dat er geen sprake (meer) is van een onroerende aanhorigheid als bedoeld in artikel 3:4 lid 1 jo 7:233 BW.
12. Op grond van het voorgaande is de kantonrechter van oordeel dat de huurcommissie zich ten onrechte onbevoegd heeft verklaard jegens Amstelhof Properties. De primair tegen Amstelhof Properties gevorderde verklaring voor recht zal bij eindvonnis worden toegewezen en Amstelhof Properties is gehouden de stookkosten over 2015 met [eisers] af te rekenen volgens de maatstaf van artikel 7:259 BW, te weten de werkelijke en redelijke kosten. Alvorens eindvonnis te wijzen, zal Amstelhof c.s. overeenkomstig haar daartoe ter zitting gedane verzoek, in de gelegenheid worden gesteld zich bij akte uit te laten over de werkelijke en redelijke stookkosten. [eisers] mag daar vervolgens bij antwoordakte op reageren. De kantonrechter wijst erop dat de cijfers in deze zaak onduidelijk zijn. Het door [eisers] gevorderde (zie onder 2 sub b) is meer dan er is afgerekend (zie 1.8), terwijl de door de rapporteur van de huurcommissie geadviseerde bedragen (zie 1.11), die door de huurcommissie vanwege de onbevoegdverklaring (zie 1.12) niet zijn gevolgd, een stuk lager liggen. Partijen dienen hierover in hun aktes duidelijkheid te scheppen.
13. De kantonrechter verwijst de zaak naar de rol van dinsdag 22 december 2020 10.00 uur voor de onder 13 bedoelde akte aan de zijde van Amstelhof c.s.
14. Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.
BESLISSING
De kantonrechter:
I. verwijst de zaak naar de rolzitting van 22 december 2020 10.00 uur voor een akte als bedoeld in rov 13 aan de zijde van Amstelhof c.s.;
II. houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. F.J. van de Poel, kantonrechter, en in het openbaar
uitgesproken op 24 november 2020 in tegenwoordigheid van de griffier.