ECLI:NL:GHAMS:2021:915
Instantie Gerechtshof Amsterdam
Datum uitspraak 30-03-2021
Datum publicatie 10-05-2021
Zaaknummer 200.271.959/01
Rechtsgebieden Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie
Huur woonruimte. Vordering tot beëindiging huurovereenkomst en ontruiming, subsidiair ontbinding huurovereenkomst en ontruiming, subsidiair huurverhoging. Verlieslatende exploitatie woning door gestegen eigenaarslasten en beperkte mogelijkheid huurverhoging als gevolg van dwingendrechtelijke wettelijke huurprijsregeling. Art 1 Eerste Protocol EVRM.
Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
S&E HW 2021/11, UDH:S&E HW/50544 met annotatie van Dario Pranjic
JHV 2021/24 met annotatie van Gardenbroek, T.
WR 2021/126 met annotatie van J.A.M. Deckers
Verrijkte uitspraak
Uitspraak delen
Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer: 200.271.959/01
zaaknummer rechtbank Amsterdam: 7677563 CV EXPL 19-8148
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 30 maart 2021
inzake
[appellant] ,
wonend te [woonplaats] , gemeente [gemeente] ,
appellant,
advocaat: mr. Ch.Y.M. Moons te Amsterdam,
tegen
1[geïntimeerde sub 1] ,
en
2. [geïntimeerde sub 2],
beiden wonend te [woonplaats] ,
geïntimeerden,
voorheen advocaat: mr. M. Pinarbasi-Ilbay te Amsterdam, thans zonder advocaat.
Partijen worden hierna [appellant] , [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] genoemd dan wel [geïntimeerden] (geïntimeerden gezamenlijk).
1Het geding in hoger beroep
[appellant] is bij dagvaarding van 23 december 2019 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter) van 4 november 2019, onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen [appellant] als eiser en [geïntimeerden] als gedaagden.
Genoemde advocaat heeft zich voor [geïntimeerden] gesteld en zich daarna weer onttrokken.
[appellant] heeft vervolgens een memorie van grieven met producties ingediend.
Ten slotte is arrest gevraagd.
[appellant] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en
– uitvoerbaar bij voorraad – alsnog zijn vordering zal toewijzen, met beslissing over de proceskosten inclusief rente en nakosten.
[appellant] heeft in hoger beroep bewijs van zijn stellingen aangeboden.
2De feiten
De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1.1 tot en met 1.5 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Waar nodig aangevuld met feiten die in hoger beroep nog zijn komen vast te staan, komen deze feiten neer op het volgende.
a. [geïntimeerde sub 1] huurt sinds 1978 de woning aan de [adres] (hierna: de woning). [geïntimeerde sub 2] is de echtgenote van [geïntimeerde sub 1] en daarmee van rechtswege medehuurder.
b. [appellant] is in 2012 bij verschillende koopovereenkomsten en op verschillende data eigenaar geworden van de begane grond en twee van de drie woonlagen daarboven van het pand waarin de woning zich bevindt. [appellant] is daarmee verhuurder van de woning geworden.
c. De huurprijs van de woning bedroeg € 278,98 bij het begin van deze procedure en is vervolgens per 1 juli 2019 volgens de wettelijke maximale huurindexering verhoogd.
d. [appellant] heeft [geïntimeerden] bij brief een aanbod gedaan tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst waarbij de kale huurprijs per 1 december 2018 op € 750,- zou worden vastgesteld en [appellant] aan [geïntimeerden] als huurgewenningsbijdrage eenmalig een bedrag van € 5.500,- zou betalen.
e. [geïntimeerden] hebben dit aanbod niet geaccepteerd.
3De beoordeling
3.1
[appellant] vordert – kort gezegd – :
- vaststelling van het tijdstip van beëindiging van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning, althans
- ontbinding van de huurovereenkomst en veroordeling van [geïntimeerden] tot ontruiming van de woning, althans
- vaststelling van de kale huurprijs op een bedrag van € 750,- per maand.
[appellant] heeft daartoe onder meer gesteld dat hij in de afgelopen jaren is geconfronteerd met sterk gestegen en nog verder stijgende eigenaarslasten, grotendeels ten gevolge van een toename van de onderhoudskosten en de vermogensbelasting. Omdat door de dwingende huurwetgeving de huurprijs slechts zeer beperkt kan worden verhoogd is de woning voor [appellant] een individuele en buitensporige last geworden zonder zicht op verbetering. De kosten van de woning voor [appellant] bedroegen in 2019 tenminste € 6.084,91, terwijl de huurinkomsten in dit jaar slechts
€ 3.347,76 bedroegen.
3.2
De kantonrechter heeft de gevorderde beëindiging althans ontbinding van de huurovereenkomst afgewezen, maar wel de maandelijkse kale huurprijs over een periode van twee jaar geleidelijk verhoogd tot € 550,- per maand, waarna [appellant] de huur jaarlijks conform de wettelijke maximale huurindexering kan verhogen. De proceskosten heeft de kantonrechter voor rekening van [appellant] laten komen. De kantonrechter heeft hierbij overwogen dat er onder de omstandigheden zoals die in deze zaak spelen geen fair balance is tussen het algemeen belang en het belang van [appellant] , het ongestoord genot van zijn eigendom, zoals bedoeld in artikel 1 Eerste Protocol EVRM en de toepasselijke rechtspraak van de Hoge Raad. Omdat de Nederlandse wetgeving [appellant] hoge eigenaarslasten oplegt waarmee [appellant] bij aankoop van het pand slechts gedeeltelijk rekening heeft kunnen houden, rust op [appellant] een buitensporige en onevenredige financiële last zonder zicht op verbetering. [appellant] kan de huur slechts in zeer beperkte mate verhogen. Daarnaast wonen [geïntimeerden] , gezien hun inkomen, al geruime tijd ‘scheef’. De verlieslijdende exploitatie van de woning is bij een maandelijkse huurprijs van € 550,- in beginsel ten einde, aldus de kantonrechter. In het kader van schikkingsonderhandelingen hebben [geïntimeerden] ter zitting in eerste aanleg te kennen gegeven bereid te zijn de huur op dit bedrag te laten vaststellen. Hoewel [appellant] hiermee niet akkoord is gegaan, is de kantonrechter in het licht van de redelijkheid en billijkheid, de belangen over en weer afwegend, tot de vaststelling van de huurprijs op dit bedrag gekomen. [appellant] is tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering met zeven grieven opgekomen. Deze grieven zullen gezamenlijk worden behandeld.
3.3
[appellant] heeft met zijn grieven betoogd dat zodanige inbreuk op zijn eigendomsrecht wordt gemaakt dat op grond daarvan toewijzing van de gevorderde beëindiging dan wel ontbinding van de huurovereenkomst is gerechtvaardigd. Deze vorderingen dienen te worden beoordeeld aan de hand van artikel 1 Eerste Protocol EVRM waarin het ongestoord genot van eigendom is vastgelegd. Dit recht vormt de grondslag van deze vorderingen. De situatie waarin [appellant] verkeert, kan niet enkel tot gevolg hebben dat de huurprijs dient te worden aangepast, aldus [appellant] .
3.3.1
Volgens [appellant] heeft in dit verband blijkens rechtspraak van het EHRM en de Hoge Raad het volgende te gelden. Bij de uitoefening van de bevoegdheid van lidstaten om de uitoefening van het eigendomsrecht in het algemeen belang te beperken moet het ongestoorde genot van eigendom als uitgangspunt vooropstaan. De regulering van de huurprijs is een vorm van beperking van de uitoefening van het eigendomsrecht. Er dient bij een dergelijke beperking een redelijke mate van evenredigheid in acht te worden genomen tussen de gebruikte middelen en het na te streven doel. In dit verband wordt gesproken van een fair balance. Deze fair balance is er niet als een individu wordt getroffen door een disproportionate and excessive burden. Een dergelijke situatie doet zich voor een eigenaar voor als er bijzonder, specifiek voor hem geldende feiten en omstandigheden spelen die een buitensporige last teweegbrengen. Dit is in deze zaak aan de orde. [appellant] heeft door de Nederlandse huurprijswetgeving in combinatie met artikel 7:274 lid 1 aanhef en sub d BW een individuele, buitensporige last te dragen. Vanwege het beschermingsregime voor sociale huur is hij gedwongen de verhuurrelatie met [geïntimeerden] voor onbepaalde tijd voort te zetten. De wet biedt [appellant] geen middelen om het evenwicht te herstellen. De wettelijke huurverhogingsmogelijkheden zijn beperkt en de huurovereenkomst kan niet worden opgezegd als de huurder een redelijke huurverhoging weigert, zoals in deze zaak het geval is.
3.3.2
Ten tijde van de koop van het pand in 2012 was de exploitatie van de woning winstgevend. De eigenaarslasten van € 1.904,91 konden toen nog volledig worden voldaan uit de huuropbrengsten die € 2.754,48 bedroegen. In 2020 bedragen de huurinkomsten € 3.347,76 als wordt uitgegaan van de oorspronkelijke huurprijs en
€ 4.300,00 als het bestreden vonnis wordt gevolgd, terwijl de uitgaven over dat jaar – indien de wettelijk verplichte reservering voor groot onderhoud wordt meegenomen – € 6.425,11 bedragen. Daarnaast wordt [appellant] nog geconfronteerd met onderhoudskosten ten bedrage van € 2.631,75 inclusief btw en zal de CV-ketel waarschijnlijk op korte termijn moeten worden vervangen, hetgeen [appellant] ongeveer € 2.500,00 zal kosten. In 2020 lijdt [appellant] dus een aanmerkelijk exploitatieverlies. Bovendien is zowel de markthuurprijs (€ 1.500,00 per maand) als de maximaal redelijke huurprijs volgens het woningwaarderingsstelsel (€ 998,37 per maand) vanwege de kwaliteit van de woning een veelvoud van de huurprijs die [geïntimeerden] betalen. [appellant] was bij aankoop van de woning op de hoogte van de beperkingen die gelden op grond van de sociale huurwetgeving, maar kon niet bevroeden dat de exploitatie al enkele jaren later duurzaam verlieslijdend zou zijn. [appellant] heeft dit daarom niet kunnen verdisconteren in de koopprijs. [geïntimeerden] kunnen een hogere huurprijs met hun inkomen eenvoudig dragen. Zij behoren dan ook niet tot de groep huurders die de sociale huurwetgeving beoogt te beschermen. Bovendien kan ook hun inwonende zoon aan de huur bijdragen. Hij beschikt over eigen inkomen. [geïntimeerden] hebben misbruik van recht gemaakt door het aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst (zoals hierboven onder 2.d. beschreven) niet te accepteren. Onder de gegeven omstandigheden moet hun beroep op de wettelijke huurbescherming althans naar de eisen van redelijkheid en billijkheid als onaanvaardbaar worden beschouwd. Er dient geen belang te worden gehecht aan het feit dat [appellant] ook eigenaar is van andere, op andere momenten van andere eigenaren tegen andere prijzen gekochte delen van het pand noch aan het inkomen dat hij uit die onderdelen haalt. De eigendom van de woning is een zelfstandig recht en dient ook zo te worden beoordeeld.
3.3.3
De door de kantonrechter opgelegde huurverhoging houdt de exploitatie van de woning zeer waarschijnlijk ook alle komende jaren verlieslatend en biedt geen uitkomst voor het al geleden verlies. Ook is geen rekening gehouden met het feit dat [geïntimeerden] de gevorderde huur van € 750,- zou kunnen voldoen en de hoogte van de huurprijs die krachtens het woningwaarderingsstelsel als redelijk voor de woning wordt aangemerkt, de markthuurprijs van de woning en de huurprijs die de Belastingdienst als fictief te behalen rendement aan de woning toerekent. De verhoging van de huurprijs tot slechts € 550,- is dan ook niet redelijk, zo heeft [appellant] ten slotte naar voren gebracht.
3.4
Het hof begrijpt dat [appellant] ten tijde van de laatste financiële crisis als belegging bij verschillende koopovereenkomsten etages heeft gekocht van het pand waarin zich de woning bevindt. [geïntimeerden] hebben in eerste aanleg onbetwist gesteld dat hij voor de woning € 90.000,- heeft betaald. De huurovereenkomst betreffende de woning is niet-geliberaliseerd en onderworpen aan de wettelijke huurprijsregeling van dwingend recht. De overige woningen in dit pand verhuurt [appellant] tegen de vrije marktwaarde en die vormen een lucratieve investering. De sociale huurwoning die in verhuurde staat is aangekocht is echter na de aankoop verlieslatend geworden. De oorzaak daarvan ligt voornamelijk in de stijging van de WOZ-waarde van de woning van € 132.000,- in 2012 naar € 438.000,- in 2019 en de stijging van de fictieve rendementsheffing in box 3 van 1,2% naar 1,68% over 45% daarvan, die [appellant] kennelijk niet had voorzien. [appellant] is hierdoor zowel meer onroerendezaakbelasting verschuldigd als meer vermogensbelasting. Daarnaast dienen VvE's vanaf 2018 jaarlijks 0,5% van de herbouwwaarde voor groot onderhoud te reserveren, wat volgens [appellant] in zijn geval neerkomt op € 1.493,80 per jaar. De regels van huurprijsbescherming staan in de weg aan doorberekening van deze wijzigingen in de huurprijs.
3.5
Voorop staat dat deze procedure geen procedure is tegen de Staat, die verantwoordelijk is voor de door [appellant] genoemde wetgeving waardoor de door hem geschetste situatie is ontstaan. Nu [appellant] niet tegen de Staat, maar tegen een particulier procedeert, is de doorwerking van artikel 1 Eerste Protocol EVRM niet rechtstreeks maar indirect.
3.6
[appellant] heeft erkend dat het enkele gegeven dat een eigenaar geen decent profit ontvangt bij de exploitatie van zijn eigendom nog niet hoeft te betekenen dat artikel 1 Eerste Protocol EVRM is geschonden. Ook een enkele evenwichtsverstoring tussen het belang van de eigenaar en het met de regelgeving beoogde algemeen belang is daartoe onvoldoende. Het moet gaan om een evidente verstoring van de zogenaamde fair balance daartussen. Structurele verlieslatendheid is daarom niet zonder meer grond voor toewijzing van het gevorderde.
3.7
Hiernaast dient te worden benadrukt dat indien de wettelijke huurbeschermings- en huurprijsbepalingen zouden leiden tot een schending van artikel 1 Eerste Protocol EVRM, het allereerst de taak van de overheid is de balans te herstellen tussen enerzijds de belangen van woningeigenaren, waaronder het belang om rendement te genereren, en anderzijds het algemeen belang, waarbij vooral ook dient te worden bepaald wie de kosten van het rechtsherstel dient te dragen. De overheid heeft hiertoe ruime mogelijkheden. Vanuit die optiek bezien ligt het niet zonder meer voor de hand dat de rechter in een individueel geval ingrijpt in een huurovereenkomst door deze te beëindigen of ontbinden of de huurprijs fors te verhogen. Daarmee wordt feitelijk een individuele huurovereenkomst geheel onttrokken aan het wettelijke systeem van genoemde huurbepalingen en bekostigt een individuele huurder het met die beslissing aan de eigenaar van de woning verleende rendement. In deze zaak worden met toewijzing van het gevorderde op de door [appellant] aangevoerde gronden de negatieve gevolgen van de hogere belastingheffing over het vermogen van de verhuurder verlegd naar de huurder. Voor rechtsherstel in een individuele huurrelatie is dan ook slechts ruimte indien en voor zover de rechtsgevolgen van de huurovereenkomst in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn. In deze zaak wegen bij de beoordeling van de vraag of dit laatste het geval is, de volgende omstandigheden mee.
3.8
Zoals overwogen heeft [appellant] de woning met zakelijke motieven tijdens een financiële crisis gekocht. Naar het oordeel van het hof had [appellant] bij deze aankoop op een dieptepunt van de markt wel degelijk kunnen voorzien dat de (op de marktprijs gebaseerde) WOZ-waarde van de woning in betere tijden (flink) zou stijgen, hetgeen fiscale consequenties zou hebben en tot hogere eigenaarslasten zou leiden. Hij had althans daar ernstig rekening mee moeten houden evenals met het feit dat belastingtarieven in zekere mate aan verandering onderhevig zijn. Bekend is verder dat de huurprijs van een sociale woning niet automatisch meegaat met dergelijke ontwikkelingen. Ook dit had [appellant] zich in ieder geval moeten realiseren. De ontwikkeling is daarnaast tweeledig: zoals [geïntimeerden] hebben aangevoerd staat tegenover het afgenomen jaarlijkse huurrendement een toegenomen waarde van de woning. [appellant] kan deze waardevermeerdering verzilveren als hij (eventueel na het einde van de huurovereenkomst) de woning verkoopt. Dat [appellant] zich als eigenaar van de woning in een structureel verlieslatende situatie bevindt, staat dan ook allerminst vast. De mogelijkheid van verkoop maakt overigens ook dat [appellant] niet gedwongen is in de huidige situatie te blijven verkeren. Verder merkt het hof op dat de tegenwoordig bestaande verplichting om jaarlijks een bedrag voor de kosten van groot onderhoud te reserveren niet betekent dat de eigenaarslasten toenemen, maar slechts dat daarvoor moet worden gespaard. Ten slotte is opmerkelijk dat [appellant] de huurprijs in 2018 niet door middel van de van overheidswege toegestane indexatie heeft laten stijgen.
3.9
Een ingrijpen in de huurovereenkomst zoals door [appellant] voorgestaan, oordeelt het hof vanwege dit alles niet gerechtvaardigd. De stellingen van [appellant] dat [geïntimeerden] misbruik van recht maken dan wel dat hun beroep op huurbescherming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is stranden op het voorgaande. Het geheel aan omstandigheden geeft geen aanleiding tot het oordeel te komen dat [geïntimeerden] naar redelijkheid geen gebruik zou mogen maken van de hen wettelijk toekomende beschermingsbepalingen.
3.10
[appellant] heeft geen stellingen ingenomen die indien bewezen tot een ander oordeel leiden. Aan bewijslevering wordt daarom niet toegekomen.
3.11
De slotsom is dan ook dat de vorderingen van [appellant] in hoger beroep niet voor toewijzing in aanmerking komen. Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd, voor zover dit aan het hof is voorgelegd. Slechts de grief die is gericht tegen de veroordeling van [appellant] in de kosten van de procedure in eerste aanleg slaagt. Bij de uitkomst van die procedure past een proceskostencompensatie. Op dit punt zal het bestreden vonnis daarom wel worden vernietigd.
3.12
[appellant] zal als de overwegend in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep.
4De beslissing
Het hof:
vernietigt het vonnis waarvan beroep, voor zover daarbij [appellant] is veroordeeld in de proceskosten
en in zoverre opnieuw rechtdoende:
bepaalt dat ieder der partijen de eigen kosten van de procedure in eerste aanleg draagt;
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep, voor zover dat aan het hof is voorgelegd, voor het overige;
veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerden] begroot op € 324,00 aan verschotten.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.C.W Rang, E.K. Veldhuijzen van Zanten en M.E. van Rossum en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 30 maart 2021.