Author: Erik Teeuw

ECLI:NL:RBDHA:2023:7185
Instantie Rechtbank Den Haag
Datum uitspraak 12-04-2023
Datum publicatie 25-07-2023
Zaaknummer10200729 RL EXPL 22-18485
Rechtsgebieden Civiel recht
Bijzondere kenmerken Eerste aanleg - enkelvoudig
Inhoudsindicatie
geldige opzegging huurovereenkomst door contractueel medehuurder na beëindiging van relatie met de andere medehuurder. Huurovereenkomst wordt voortgezet door die achterblijvende huurder.
VindplaatsenRechtspraak.nl
WR 2023/144
Uitspraak RECHTBANK
Civiel recht Kantonrechter
DA/B
Zittingsplaats 's-Gravenhage
Zaaknummer: 10200729 \ RL EXPL 22-18485
Vonnis van 12 april 2023
in de zaak van
VIVADA PROPERTIES 6 RANDSTAD B.V. ,
gevestigd te Amsterdam,
eisende partij,
hierna te noemen: Vivada,
gemachtigde: mr. E. Doornbos,
tegen
1[gedaagde01] ,
wonende te [woonplaats01] ,
procederend in persoon,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde01] ,
2
2. [gedaagde02] ,
wonende te [woonplaats01] ,
gemachtigden: mr. M.W. Fakiri en mr. Z. Eker,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde02] .
1De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaardingen van 27 oktober 2022;
- de conclusie van antwoord zijdens [gedaagde02] ;
- het bericht van 27 februari 2023 met producties van [gedaagde02] ;
- het zuiveren van het verstek en de mondelinge conclusie van antwoord op de zitting van 8 maart 2023 zijdens [gedaagde01] ;
- de mondelinge behandeling van 8 maart 2023, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald op heden.
2De feiten
2.1.
[gedaagde01] en [gedaagde02] hebben gezamenlijk een huurovereenkomst gesloten met Vivada op grond waarvan zij de woning aan de [adres01] in [plaats01] (hierna: “het gehuurde”) hebben gehuurd per 25 mei 2021. De laatste huurprijs was € 1.047,59 per maand.
2.2.
Sinds maart 2022 is de huur niet steeds tijdig en volledig betaald.
2.3.
Met het e-mailbericht van 23 april 2022 heeft [gedaagde02] het volgende bericht aan Vivada:
“ Goededag, ik heb contact gehad met een medewerker over de huurachterstand van de [adres01] . Momenteel zijn mijn ex vriend en ik uitelkaar. Op een strafrechtelijke wijze mogen wij niet in contact met elkaar komen. Het proces loopt nog verder, wij komen niet meer bijelkaar en ik zal ook niet meer in de woning verblijven. Ik zal me adres deze week veranderen. Ik wil graag een verzoek doen dat ik uit het huurcontract eruit gehaald kan worden aangezien de situatie zo is. Ik stuur ook even een foto van mij aangifte op zodat jullie ook wat duidelijkheid hebben. Hij zal uiteindelijk in de woning verblijven en ik niet meer. Ik zou graag willen weten wat jullie voormij kunnen betekenen.”
2.4.
In reactie daarop heeft Vivada het volgende bericht aan [gedaagde02] met het e-mailbericht van 25 april 2022:
“ Wij hebben uw verzoek in goede orde ontvangen en zullen hierover in contact treden met uw accountmanager.
(…)
Inmiddels hebben wij ook contact gehad met uw ex-vriend/echtgenoot en we hebben van hem de toezegging gekregen dat hij de volledige huurachterstand zal betalen.
Als het goed is zult u over deze huurachterstand dan ook niets meer horen hoewel u tot het moment van de volledige betaling wel mede hoofdelijk aansprakelijk blijft.
(…)”
2.5.
Met de brief van 3 oktober 2022 gericht aan [gedaagde01] en [gedaagde02] heeft Vivada bericht dat de huurachterstand € 4.007,55 bedroeg en dat als niet binnen vijftien dagen na het bezorgen van de brief de achterstand is betaald, de huurschuld zal worden verhoogd met incassokosten van € 525,76 inclusief btw.
3Het geschil
3.1.
Vivada vordert uitvoerbaar bij voorraad
1. [gedaagde01] en [gedaagde02] hoofdelijk te veroordelen tot betaling aan Vivada van een bedrag ad € 2.992,80 zijnde de niet betaalde maar wel verschuldigde huurpenningen tot 1 november 2022, te vermeerderen met € 17,20 als zijnde de wettelijke rente berekend tot en met 17 oktober 2022, alsmede te vermeerderen met de wettelijke rente berekend over de periode aanvangend op 28 oktober 2022 tot aan de dag der algehele voldoening;
2. [gedaagde01] en [gedaagde02] hoofdelijk te veroordelen aan Vivada, bij vooruitbetaling doch uiterlijk op de eerste dag van de betreffende maand, te betalen een bedrag gelijk aan de huurprijs ad € 1.047,59 per maand, eerstens doch uiterlijk op 1
november 2022 daarna telkens bij ommekomst van een maand de hoofdsom met een maandhuur te verhogen tot en met de maand van het wijzen van het vonnis;
3. [gedaagde01] en [gedaagde02] hoofdelijk te veroordelen tot betaling aan Vivada van een bedrag ad € 513,38 verhoogd met btw in het kader van de gemaakte buitengerechtelijke kosten overeenkomstig de Wet normering incassokosten 2012, met veroordeling van [gedaagde01] en [gedaagde02] in de kosten van de procedure.
3.2.
[gedaagde01] heeft de vordering niet weersproken en voert geen verweer.
3.3.
[gedaagde02] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vordering van Vivada.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4De beoordeling
Waar gaat de zaak over?
4.1.
Deze zaak gaat over de vraag of [gedaagde01] en [gedaagde02] beiden verantwoordelijk zijn voor de betaling van de huurachterstand. [gedaagde01] weerspreekt de vordering niet. [gedaagde02] vindt dat zij niet kan worden aangesproken voor de huurachterstand, omdat zij de woning heeft verlaten en de huur heeft opgezegd. De huurachterstand is van na die tijd.
[gedaagde01]
4.2.
Tussen partijen is niet in geschil dat er een huurachterstand is ontstaan per maart 2022. Deze huurachterstand is vervolgens weer ingelopen door een tweetal extra betalingen in mei 2022. Daarna is de huurachterstand weer toegenomen. Per 17 oktober 2022 was er een huurachterstand van € 2.992,80. Op de mondelinge behandeling heeft Vivada onbestreden gesteld dat de actuele huurschuld € 3.057,25 bedraagt. Dit leidt echter niet tot wijziging van de vordering, nu ook de verschuldigde huurbedragen vanaf 1 november 2022 tot het moment van het wijzen van het vonnis worden gevorderd.
4.3.
[gedaagde01] heeft niet weersproken dat hij de gevorderde hoofdsom en de overige gevorderde bedragen verschuldigd is. De vordering jegens [gedaagde01] zal daarom worden toegewezen, behoudens de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten. Het gevorderde bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten is hoger dan het in het Besluit bepaalde tarief. In de door Vivada verzonden aanmaning van 3 oktober 2022 is ook het lagere bedrag vermeld van € 525,76 inclusief btw (zie onder 2.5.). De gevorderde buitengerechtelijke kosten worden daarom slechts toegewezen tot het in de aanmaning vermelde bedrag.
[gedaagde02]
4.4.
De vordering wat betreft [gedaagde02] zal worden afgewezen. De kantonrechter stelt daartoe het volgende voorop.
4.5.
Artikel 7:267 lid 7 Burgerlijk Wetboek (BW) kent een regeling op grond waarvan een huurder/medehuurder als bedoeld in dat artikel kan vorderen dat de rechter bepaalt wie de huur zal voortzetten. De beslissing werkt ook jegens de verhuurder, zonder dat de verhuurder in die procedure is betrokken en zonder dat die de mogelijkheid heeft gehad zijn belangen daarbij te verdedigen. De partij aan wie het huurrecht niet wordt toebedeeld, wordt dus ontslagen van zijn betalingsverplichtingen jegens de verhuurder. Uit het arrest van de Hoge Raad van 24 december 2021 (ECLI:NL:HR:2021:1964, NJ 2022/206) volgt dat de regeling van 7:267 lid 7 BW niet alleen van toepassing is in geval van wettelijk medehuurderschap als bedoeld in dat artikel, maar ook op contractueel medehuurderschap. Ook in dat geval kan de rechter dus op vordering van een van de huurders bepalen wie de huurovereenkomst zal voortzetten en die beslissing werkt ook jegens de verhuurder.
4.6.
De vraag die in deze procedure voorligt is of die weg van de rechterlijke procedure ook moet worden bewandeld als tussen de huurders geen geschil is wie het huurrecht zal voortzetten en wie zal vertrekken.
4.7.
De Hoge Raad heeft zich daarover niet met zoveel woorden uitgelaten in het arrest. A-G Snijders heeft in zijn conclusie voor het arrest daarover wel een standpunt ingenomen. Hij heeft overwogen:
“Het ligt voor de hand dat als de uitspraak tussen de huurder en de medehuurder werking heeft jegens de verhuurder, hetzelfde geldt voor een afspraak tussen de huurder en de medehuurder over wie van hen de huur zal voortzetten. Er is immers geen grond om van de huurder en de medehuurder te verlangen dat zij zich tot de rechter wenden met deze vraag, als zij het daarover onderling eens zijn. Dat zou ook geen zin hebben, omdat de door hen gewenste uitkomst dan al bij voorbaat vast zou staan .”
4.8.
In zijn noot onder het arrest heeft Huydecoper (NJ 2022, 206) op dit punt opgemerkt:
“ Aangenomen dat, (…), het niet aangaat dat het contractuele medehuurders moeilijker gemaakt zou mogen worden om van een niet langer gewenste medehuur/samenwoningsrelatie af te komen dan bij wettelijke medehuur het geval is, ligt het dan voor de hand dat de contractuele medehuurders die het over hun uiteengaan eens zijn geworden, in weerwil van mogelijk andersluidende contractuele bepalingen in hun relatie ten opzichte van de verhuurder, de huur met gelding ten opzichte van één hunner kunnen opzeggen; en dat de verhuurder dan heeft te accepteren dat de desbetreffende partij ophoudt (mede)huurder te zijn vanaf de datum waartegen geldig is opgezegd, zoals dat bij de huurder in een wettelijke medehuurverhouding ook het geval is .”
4.9.
Ook Derks heeft in zijn noot onder het arrest (JIN 2022/23) opgemerkt het eens te zijn met A-G Snijders dat het voor de hand ligt dat een minnelijke regeling tussen partijen dezelfde werking heeft jegens de verhuurder als een rechterlijke uitspraak.
4.10.
De kantonrechter is - in lijn hiermee - van oordeel dat [gedaagde02] de huurovereenkomst wat haar betreft kon opzeggen op grond van artikel 7:267 lid 7 BW toen haar relatie met [gedaagde01] eindigde en zij het gehuurde verliet. [gedaagde02] en [gedaagde01] waren het er feitelijk over eens dat [gedaagde01] in het gehuurde zou blijven en dat [gedaagde02] vertrok. Anders dan Vivada bepleit, kan van [gedaagde02] en [gedaagde01] niet worden verlangd dat zij een rechterlijke procedure starten over de vraag wie in het gehuurde kan blijven, terwijl daarover geen geschil bestaat tussen hen.
4.11.
Zoals [gedaagde02] heeft gesteld en ook niet is weersproken door Vivada, heeft [gedaagde02] opgezegd met de e-mail van 23 april 2022 (zie onder 2.3). Volledigheidshalve overweegt de kantonrechter dat de omstandigheid dat niet overeenkomstig artikel 7:271 lid 3 BW is opgezegd door middel van een exploot of aangetekende brief, niet aan de opzegging in de weg staat. Tussen partijen is namelijk niet in geschil dat de opzegging Vivada heeft bereikt, zoals ook volgt uit de reactie op de opzegging (zie onder 2.4.).
4.12.
[gedaagde02] heeft in haar opzegging geen termijn vermeld. Gelet op artikel 7:271 lid 5 BW gold er een opzegtermijn van een maand voor [gedaagde02] . Dit betekent dat wat betreft [gedaagde02] de huurovereenkomst is geëindigd per 1 juni 2022. Tussen partijen is niet geschil dat er op dat moment geen huurachterstand was. De huidige huurachterstand is van nadien. Dat brengt mee dat de vordering jegens [gedaagde02] wordt afgewezen.
4.13.
[gedaagde01] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten aan de zijde van Vivada. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van Vivada als volgt vastgesteld:
- kosten van de dagvaarding€103,33- griffierecht€487,00- salaris gemachtigde€464,00(2,00 punten × € 232,00)Totaal€1.054,334.14.
Vivada zal wat betreft [gedaagde02] als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten aan de zijde van [gedaagde02] . Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van [gedaagde02] vastgesteld op € 232,00 (1 punt).
5De beslissing
De kantonrechter:
- veroordeelt [gedaagde01] tot betaling aan Vivada van een bedrag ad € 2.992,80 zijnde de niet betaalde maar wel verschuldigde huurpenningen tot 1 november 2022, te vermeerderen met € 17,20 als zijnde de wettelijke rente berekend tot en met 17 oktober 2022, alsmede te vermeerderen met de wettelijke rente berekend over de periode aanvangend op 28 oktober 2022 tot aan de dag der algehele voldoening;
- veroordeelt [gedaagde01] te betalen aan Vivada, bij vooruitbetaling doch uiterlijk op de eerste dag van de betreffende maand, een bedrag gelijk aan de huurprijs ad
€ 1.047,59 per maand, eerstens doch uiterlijk op 1 november 2022 daarna telkens bij ommekomst van een maand de hoofdsom met een maandhuur te verhogen tot en met de maand van dit vonnis;
- veroordeelt [gedaagde01] tot betaling aan Vivada van een bedrag ad € 525,76 inclusief btw in het kader van de gemaakte buitengerechtelijke kosten;
- veroordeelt [gedaagde01] in de proceskosten, aan de zijde van Vivada tot dit vonnis vastgesteld op € 1.054,33;
- verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
- veroordeelt Vivada in de proceskosten aan de zijde van [gedaagde02] tot dit vonnis vastgesteld op € 232,00;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. D.E. Alink en in het openbaar uitgesproken op 12 april 2023.