ECLI:NL:RBROT:2019:4296
Instantie Rechtbank Rotterdam
Datum uitspraak 29-04-2019
Datum publicatie 06-06-2019
Zaaknummer 7546619 VV EXPL 19-72
Rechtsgebieden
Verbintenissenrecht
Bijzondere kenmerken
Eerste aanleg - enkelvoudig
Inhoudsindicatie
huur bedrijfsruimte, lunchroom/bakkerij, toestemming om aanbod uit te breiden met roken van waterpijp ("shisha"). Belangenafweging huurder/verhuurder. Vordering afgewezen.
Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
WR 2019/140
Verrijkte uitspraak
Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 7546619 / VV EXPL 19-72
uitspraak: 29 april 2019
vonnis in kort geding ex artikel 254 lid 5 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[eiseres] ,
gevestigd te [vestigingsplaats eiseres] ,
eiseres,
gemachtigde: mr. A. Boumanjal, advocaat te Utrecht,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[gedaagde] ,
gevestigd te [vestigingsplaats gedaagde] ,
gedaagde,
gemachtigde: mr. A. Bergers-Kemp, advocaat te Amsterdam.
Partijen worden hierna aangeduid met “ [eiseres] ” resp. “ [gedaagde] ” .
1Het verloop van de procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
* -
het exploot van dagvaarding van 29 maart 2019, met producties;
* -
de zijdens [gedaagde] voorafgaand aan de mondelinge behandeling ingezonden producties, ontvangen ter griffie op 3 april 2019;
* -
de zijdens [eiseres] voorafgaand aan de mondelinge behandeling ingezonden productie, ter griffie ontvangen op 9 april 2019;
* -
de zijdens [gedaagde] voorafgaand aan de mondelinge behandeling ingezonden productie, ter griffie ontvangen op 9 april 2019;
* -
de akte houdende eis in reconventie, met producties, ter griffie ontvangen op 12 april 2019.
1.2.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgevonden op 10 april 2019.
Voor [eiseres] is verschenen de heer [naam 1] (directeur) en de heer [naam 2] (adviseur), bijgestaan door de gemachtigde, mr. Boumanjal (voornoemd).
Voor [gedaagde] is verschenen de heer [naam 3] (accountmanager) en mevrouw [naam 4] (propertymanager), bijgestaan door de gemachtigde, mr. Bergers (voornoemd). Partijen hebben ieder hun standpunten mondeling toegelicht, waarbij beide gemachtigden gebruik hebben gemaakt van schriftelijke pleitnotities, die onderdeel uitmaken van het procesdossier. Van het verhandelde op de zitting heeft de griffier aantekeningen gehouden.
1.3
De kantonrechter heeft vervolgens vonnis nader bepaald op heden.
2De vaststaande feiten
Uitgegaan wordt van de volgende feiten.
2.1
Blijkens een schriftelijke huurovereenkomst verhuurt [gedaagde] aan [eiseres] de bedrijfsruimte gelegen aan het [adres] te Rotterdam (hierna: de huurovereenkomst).
Op de huurovereenkomst zijn de algemene voorwaarden voor winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van art. 7:290 BW van toepassing verklaard.
2.2
De laatstelijk tussen partijen overeengekomen en bij vooruitbetaling verschuldigde kale huurprijs bedraagt € 12.837,40 per maand (ex btw), en € 15.533,25 per maand (incl. btw). Vermeerderd met de servicekosten en btw bedraagt de maandelijkse huurprijs € 17.371,99.
2.3
In artikel 1.3 en 1.4 van de huurovereenkomst is het volgende vastgelegd:
“1.3 Het gehuurde zal door of vanwege huurder uitsluitend worden bestemd om te worden gebruikt als bedrijfsruimte ten behoeve van de exploitatie van een Simitci Dunyasi Bakery of Bistro (wordt nader omschreven).
1.4
Het is huurder niet toegestaan zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder een andere bestemming aan het gehuurde te geven dan omschreven in 1.3.”
2.4
In aanvulling hierop is in artikel 5.1 van de algemene voorwaarden bepaald dat huurder het gehuurde uitsluitend mag gebruiken in overeenstemming met de in de huurovereenkomst aangegeven bestemming, op straffe van verbeurte van een boete van 250,00 per dag (artikel 31 algemene voorwaarden).
2.5
Overeenkomstig voornoemde bestemming uit de huurovereenkomst exploiteert [eiseres] vanaf oktober 2016 in het gehuurde een bakkerij/bistro/restaurant met een zogeheten “all dining concept” conform de in Turkije ontwikkelde formule met de naam Simitci Dunyasi. Dat komt kort gezegd neer op een menukaart met een aanbod dat ziet op het serveren van ontbijt, lunch, en diner, gebaseerd op de brochure van Simitci Dunyasi.
2.6
Op 15 juni 2017 heeft de gemeente Rotterdam op verzoek van [eiseres] -ter vervanging van een eerder afgegeven exploitatievergunning- een (tweede) exploitatievergunning afgegeven voor de duur van 5 jaar. Daarin is, voor zover thans relevant, het volgende opgenomen:
“(…)
Bij de exploitatie zijn de volgende activiteiten toegestaan:
Eten
Het verstrekken van direct voor consumptie geschikte etenswaren voor gebruik ter plaatse en/of verstrekken voor gebruik elders (afhaal).
Drinken
Het verstrekken van alcoholvrije dranken
Overige activiteiten
Het gelegenheid bieden tot het roken van rookwaar door middel van een waterpijp.
(…)”
2.7
[eiseres] wenst haar bestaande klantenkring te “verjongen” en meer omzet te genereren door de menukaart uit te breiden met het aanbieden van rookwaar in de vorm van shisha (oftewel, vertaald: waterpijp).
2.8
[eiseres] heeft met het oog daarop de franchisegever, Simitci Dunyasi Benelux B.V., gevraagd of die gewenste uitbreiding past binnen die formule. Bij brief van 31 januari 2019 schrijft de franchisegever, voor zover thans relevant, het volgende aan [eiseres] :
“(…)
wordt bij deze bevestigd dat het aanbieden van rookwaar middels waterpijp (shisha) aan jullie gasten zonder meer binnen het door ons gevoerde concept past.
Uw restaurant zou in deze geen uitzondering zijn.
(…)”
2.9
In de aanloop naar de beoogde uitbreiding heeft [eiseres] op de eerste etage van het gehuurde in de periode augustus/september 2018 een verbouwing laten uitvoeren.
2.10
Onderdeel van die verbouwing is een zwarte gietvloer die [eiseres] heeft laten aanbrengen, met daarop afgebeeld het logo van de formule “MCE”, de afkorting die staat voor
“Monte Cristo Executive”, zijnde een lounge/club. Blijkens een door [gedaagde] overgelegde productie ziet die vloer er thans als volgt uit:

2.11
Verder zijn, naast de nieuwe vloer, de muren en het plafond geschilderd waarmee de bovenverdieping een geheel nieuwe uitstraling heeft gekregen.
2.12
[gedaagde] heeft toestemming voor de door [eiseres] gewenste uitbreiding van de bestemming van het gehuurde met het aanbieden shisha/waterpijp geweigerd.
3De vordering
3.1.
[eiseres] heeft gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, (kort gezegd) [gedaagde] te bevelen dat zij gedoogd dat [eiseres] in het gehuurde gelegenheid biedt tot het roken van waterpijp, iedere dag vanaf 18.00 uur tot sluitingstijd en voorts, te bepalen dat, gedurende die voorlopige voorziening, de boetebedingen uit de huurovereenkomst geen werking zullen hebben, kosten rechtens, nakosten daaronder begrepen.
3.2.1
Aan die eis heeft [eiseres] (kort gezegd) het navolgende ten grondslag gelegd.
Het gehuurde is gelegen in een druk winkelgebied in het centrum van Rotterdam.
[eiseres] kampt met een (steeds verder) teruglopende omzet. Zij wil dat tij keren door de huidige avondmenukaart uit te breiden met rookwaar in de vorm van shisha (waterpijp).
Zij wil daarmee haar huidige doelgroep (het winkelend publiek) verjongen én verbreden, en zodoende de omzet verhogen. Met name in de avonduren kampt [eiseres] met minder bezoekers/klanten vergeleken met overdag. Het aanbieden van waterpijp/shisha, naast de huidige kaart, kan daarin verandering brengen, mede omdat [eiseres] verwacht dat bezoekers naast de waterpijp nog een drankje of andere zaken zullen nuttigen.
3.2.2
Volgens [eiseres] is het nuttigen van shisha/waterpijp zeer gebruikelijk in Turkije en past dit daarom binnen de formule van Simitci Dunyasi. De franchisegever heeft dat in haar brief van 31 januari 2019 (aangehaald onder de feiten) bevestigd. De bestemming van het gehuurde zal door de uitbreiding niet wijzigen, het betreft immers slechts een aanvulling
(of uitbreiding) op de menukaart.
3.2.3
[eiseres] heeft een groot belang bij haar vordering. [eiseres] meent dat haar de toestemming om de menukaart met waterpijp uit te breiden, gegeven de omstandigheden waarin zij verkeert, in redelijkheid niet geweigerd mag worden. Mede gezien de tegenvallende omzetcijfers van [eiseres] is het voor haar noodzakelijk om op korte termijn maatregelen te treffen om de exploitatie van haar onderneming te kunnen continueren. Zonder die maatregelen vreest [eiseres] dat zij het onderspit zal moeten delven en dat zij haar deuren zal moeten sluiten. [eiseres] heeft, gelet daarop, tevens een spoedeisend belang bij haar vordering.
4Het verweer en de vordering in reconventie
4.1
[gedaagde] heeft verweer gevoerd en daarbij geconcludeerd tot afwijzing van de vorderingen, met veroordeling van [eiseres] in de proceskosten.
4.2.1.
Samengevat weergegeven is daartoe het navolgende aangevoerd.
Het door [eiseres] voorgenomen gebruik van het gehuurde valt niet binnen de door partijen overeengekomen bestemming, zoals is vastgelegd in de huurovereenkomst. Die bestemming -zoals deze is geformuleerd in de huurovereenkomst- zou nog nader worden omschreven. Dat laatste is niet gebeurd, maar is ook niet nodig nu uit de (door [eiseres] ) aan [gedaagde] toegezonden brochure en het eerste huurvoorstel van [eiseres] voldoende duidelijk was welk gebruik beide partijen voor ogen stond: een bakkerij/bistro, met een gevarieerd assortiment volgens de Simitci Dunyasi-formule. [eiseres] beoogt met haar plannen (de verbouwing op de eerste verdieping is reeds afgerond) een shishalounge te gaan exploiteren. Er is een zwarte nieuwe vloer aangelegd, de muren en het plafond zijn geverfd en er is op Facebook reclame gemaakt waarin de opening van een lounge/club onder de naam “Monte Cristo Executive” wordt aangekondigd. Dat concept, een shishalounge onder het genoemde label, valt geheel buiten de tussen partijen overeengekomen bestemming van bakkerij/bistro en de genoemde Simitci Dunyasi-formule. [gedaagde] hoeft, gelet op het voorgaande, niet in te stemmen met de door [eiseres] voorgestelde wijziging van de bestemming.
4.2.3.
Daar komt nog bij dat [gedaagde] belang heeft bij haar weigering in te stemmen met de bestemmingswijziging. Een shishalounge vormt, gelet op het gesloten karakter daarvan, geen aanvulling op of versterking van het winkelgebied in het centrum van Rotterdam.
Daarenboven geldt dat shishalounges in Nederland een zekere reputatie hebben en vaak een aantrekkende werking hebben op het criminele circuit. [gedaagde] vreest voor incidenten en heeft gelet daarop vast beleid haar vastgoed niet te verhuren aan shishalounges.
4.2.4.
In reconventie heeft [gedaagde] betoogd dat [eiseres] een achterstand in de betaling van de verschuldigde huur heeft laten ontstaan. [gedaagde] vordert betaling van die achterstand, vermeerderd met de contractuele boete ex artikel 25.3 van de algemene voorwaarden.
Het betreft een achterstand in de huurpenningen over de maand maart en april 2019 van
€ 26.057,61 vermeerderd met de contractuele (boete)rente groot € 600,-. In totaal vordert [gedaagde] derhalve betaling van € 26.657,61.
Over de verschuldigdheid van die bedragen kan naar [gedaagde] meent geen discussie bestaan nu dit volgt uit de tussen partijen gesloten huurovereenkomst en de algemene voorwaarden.
[gedaagde] betoogt verder dat zij, gelet op de toenemende achterstand en de zorgelijke financiële positie van [eiseres] , een spoedeisend belang bij haar vordering heeft.
4.3
Op haar beurt heeft [eiseres] in reconventie gemotiveerd verweer gevoerd en daarbij geconcludeerd tot afwijzing van die vordering, kosten rechtens.
4.4
Op hetgeen door partijen verder nog is aangevoerd zal hierna bij de beoordeling van het geschil, voor zover althans relevant, nader worden ingegaan.
5De beoordeling
in conventie
5.1.
De spoedeisendheid is in de processtukken door [eiseres] afdoende aangetoond.
5.2
In deze procedure moet aan de hand van de door partijen gepresenteerde feiten zonder nader onderzoek naar die feiten, beoordeeld worden of de vordering in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft, dat, vooruitlopend daarop, gelet op de wederzijdse belangen, toewijzing van de vordering reeds nu gerechtvaardigd is. Het navolgende behelst dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.
5.3.1
De primaire stelling van [eiseres] is dat de door haar gewenste aanvulling van de menukaart met waterpijp onder de contractuele bestemming valt. Zij voert aan dat het roken van waterpijp het karakter van de bestemming niet verandert, omdat waterpijp onderdeel is van de Turkse traditie, en binnen die traditie een lekkernij is (rookwaar met een smaak), die veelal ’s avonds wordt genuttigd, met een drankje of zoetigheid erbij.
5.3.2
De kantonrechter deelt dat standpunt van [eiseres] niet. Ook als wordt aangenomen dat [eiseres] hier enkel een uitbreiding van de menukaart wil realiseren (en zij dus niet de eerdere plannen van een MCE-lounge of club wil doorzetten, hetgeen zij heeft aangevoerd), én het roken van waterpijp inderdaad een alom bekende Turkse traditie is, dan nog is beslissend hetgeen partijen omtrent de bestemming zijn overeengekomen.
Die bestemming is vastgelegd in de huurovereenkomst (aangehaald onder de feiten) en luidt:
“Het gehuurde zal door of vanwege huurder uitsluitend worden bestemd om te worden gebruikt als bedrijfsruimte ten behoeve van de exploitatie van een Simitci Dunyasi Bakery of Bistro (wordt nader omschreven)”.
Wat onder die formule moet worden verstaan volgt uit de in dit verband door [gedaagde] overgelegde stukken, te weten de brochure (met foto’s) waarin het Simitci Dunyasi-concept is toegelicht en het eerste huurvoorstel uit december 2015 van [eiseres] (overgelegd als producties 1 en 2 zijdens [gedaagde] ). Met die omschrijving en de daarbij behorende stukken staat de bestemming tussen partijen contractueel vast. Dat betreft een bakkerij/bistro, waar naast ontbijt en lunch ook een avondmenukaart is. In dit verband zij opgemerkt dat de ter zitting aanwezige -huidige- vertegenwoordigers van [eiseres] , te weten de heer [naam 1] (directeur) en de heer [naam 2] (adviseur), hebben toegelicht dat zij zelf niet betrokken waren bij de totstandkoming van de huurovereenkomst, omdat zij beiden in een later stadium (omstreeks augustus 2016) “in beeld kwamen”. Deze vertegenwoordigers van [eiseres] kunnen derhalve niet met zekerheid verklaren omtrent hetgeen bij aanvang van de huurovereenkomst is besproken en overeengekomen omtrent de bestemming van het gehuurde.
Waterpijp wordt in voornoemde stukken niet genoemd en valt om die reden niet binnen de bestemming zoals partijen die zijn overeengekomen. Het enkele feit dat waterpijp in Turkije een traditie vormt en vaak wordt aangeboden naast of na de maaltijd, doet aan die conclusie niet af. Zo [eiseres] meent dat waterpijp/shisha een belangrijk onderdeel vormt van de Turkse eetcultuur, dan had zij dat bij aanvang van de huurovereenkomst moeten overeenkomen met [gedaagde] en dan hadden partijen daarover afspraken kunnen maken. Dat is niet gebeurd.
Ook de door [eiseres] op dit onderdeel aangehaalde brief van de franchisegever (aangehaald onder de feiten) kan haar in dit verband niet baten. In die brief wordt door de franchisegever enkel aangegeven dat het roken van shisha “binnen het door ons gevoerde concept past”.
Dat het aanbieden van shisha onderdeel uitmaakt van de -tussen partijen afgesproken- Simitci Dunyasi-formule volgt niet uit die brief, en kan daaruit evenmin worden afgeleid.
5.3.3
Verder heeft [eiseres] verwezen naar de (onder de feiten aangehaalde) exploitatievergunning die op 15 juni 2017 door de gemeente Rotterdam is afgegeven aan [eiseres] en waarin het roken van waterpijp wordt toegestaan. [gedaagde] was vooraf niet geïnformeerd over de aanvraag van die (tweede) vergunning.
Gevraagd naar een toelichting op de gang van zaken hieromtrent heeft [eiseres] ter zitting aangegeven dat in de zomer van 2016 (derhalve voorafgaand aan de exploitatie die is aangevangen in oktober 2016) de eerste vergunning is verleend door de gemeente Rotterdam. Die vergunning, die niet is overgelegd en derhalve geen onderdeel uitmaakt van het procesdossier, bevatte geen toestemming voor het aanbieden van rookwaar/waterpijp, zo heeft [eiseres] toegelicht.
Die toestemming kwam later, bij voornoemde -tweede- exploitatievergunning uit juni 2017. Dat [gedaagde] derhalve reeds bij aanvang van de huurovereenkomst op de hoogte was van de plannen van [eiseres] om waterpijp te zullen gaan aanbieden, is onjuist.
5.3.4
Een en ander leidt de kantonrechter tot het voorlopig oordeel dat het aanbieden van shisha een bestemmingswijziging betreft en dat, gelet daarop, de toestemming van verhuurder, [gedaagde] , vereist is. [gedaagde] heeft die toestemming geweigerd.
5.4.1
De vraag die dan rijst is of [eiseres] -voorshands- voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat in een bodemprocedure geoordeeld zal worden dat [gedaagde] de verzochte toestemming in redelijkheid niet mocht weigeren. [eiseres] meent dat een strikte handhaving van de contractuele bestemming (ervan uitgaande dat shisha daarbuiten valt) naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, gelet ook op de (sterk) verliesgevende exploitatie van het gehuurde.
5.4.2
Vooropgesteld wordt dat (economische) nadelen die een huurder ondervindt, bijvoorbeeld teruglopende omzetten of tegenvallende bezoekers/klanten, naar verkeersopvatting in beginsel voor rekening en risico van huurder blijven. Met andere woorden, economische tegenwind is inherent aan ondernemersrisico en kan niet worden afgewenteld op de verhuurder, althans niet in die zin dat de verhuurder élke voorgestelde wijziging van de bestemming door de huurder moet accepteren.
5.4.3
Dat laat onverlet dat een redelijk voorstel van een huurder, niet zonder meer door de verhuurder van tafel mag worden geveegd. De belangen van verhuurder moeten in dat geval worden afgewogen tegen de belangen van huurder.
Bij die afweging zal ook gewicht moeten worden toegekend aan de omstandigheid dat het hier gaat om een huurder die een onderneming exploiteert die in zwaar weer verkeert en die maatregelen wil treffen om de onderneming weer rendabel te maken. Of [eiseres] op dit moment aan de rand van een faillissement verkeert (zoals ter zitting is betoogd) kan op basis van de door haar aangeleverde omzetoverzichten niet met zekerheid worden vastgesteld.
Financiële jaarstukken, voorzien van een goedkeurende verklaring van een accountant, zijn niet overgelegd. Daar komt nog bij dat niet, althans onvoldoende aannemelijk is gemaakt door [eiseres] dat, zo uitgegaan moet worden van die gestelde benarde financiële situatie, het uitbreiden van de menukaart met waterpijp, een zo significante omzetstijging met zich zal brengen dat de onderneming weer rendabel zal worden.
Daartegenover staat het, eveneens te respecteren belang van verhuurder die vreest voor overlast en een aanzuigende werking op het criminele circuit. Shishalounges kenmerken zich door een veelal gesloten karakter; zij zijn gericht op een andere doelgroep (dan het doorsnee winkelend publiek in het centrum van Rotterdam) en zijn de laatste jaren ook steeds vaker negatief in het nieuws gekomen, zelfs tot aan afrekeningen in het criminele milieu. Hoewel [eiseres] in dit verband uitdrukkelijk heeft betwist een dergelijke “shishalounge” in de alom bekende zin van een club waar waterpijp (al dan niet in combinatie met alcohol) wordt aangeboden, heeft zij desgevraagd ter zitting geen antwoord kunnen geven op de vraag welk nieuw concept zij dan voor ogen heeft, gelet ook op de reeds afgeronde verbouwing op de eerste etage, en de zwarte vloer met het MCE-logo die zij erin heeft laten leggen (aangehaald onder de feiten). Naar eigen zeggen zijn de eerdere “MCE-plannen” van [eiseres] achterhaald en wil zij nu een nieuw/ander concept laten bedenken (gesprekken daarover met de aannemer zijn al gevoerd), maar heeft zij geen concreet, uitgewerkt plan in handen. Gelet op die thans nog zeer onzekere plannen van [eiseres] , kan niet voorbij gegaan worden aan de gegronde vrees van [gedaagde] zoals uiteengezet. Die belangenafweging leidt de kantonrechter tot het voorlopig oordeel dat [eiseres] onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat [gedaagde] in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs de haar gevraagde toestemming niet mocht weigeren. De conclusie van het voorgaande is dat de vorderingen van [eiseres] integraal worden afgewezen.
in reconventie
5.5
Tussen partijen staat vast dat de huur (inclusief het voorschot aan servicekosten) groot in totaal € 17.371,99 per maand bij vooruitbetaling verschuldigd is, én dat [eiseres] een achterstand in die betaling heeft laten ontstaan.
Die achterstand bedraagt, zo heeft [gedaagde] in haar akte houdende eis in reconventie, een deel van de huur over de maand maart 2019 groot € 8.685,62, de huur over de maand april 2019 groot € 17.371,99 en de boeterente op het niet tijdig betalen van de huur groot € 600,- (zijnde tweemaal € 300,-). Het totaal beloopt daarmee € 26.657,61.
[eiseres] heeft verweer gevoerd tegen de toewijzing van deze vordering. Zij betoogt daarbij, samengevat weergegeven, dat [gedaagde] geen spoedeisend belang bij haar vordering heeft en dat partijen een akkoord hebben bereikt over een minnelijke regeling die neerkomt op uitstel van betaling tot 15 april 2019.
5.6
Vooropgesteld wordt dat bij een geldvordering in kort geding, waarvan hier sprake is, volgens vaste jurisprudentie terughoudendheid op zijn plaats is.
De voorzieningenrechter moet niet alleen onderzoeken of het bestaan en de omvang van een vordering in hoge mate aannemelijk zijn. Hij moet ook onderzoeken of sprake is van feiten en omstandigheden die meebrengen dat uit hoofde van onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening is vereist, waarbij ook het restitutierisico moet worden betrokken.
5.7
Blijkens de in dit verband overgelegde e-mailcorrespondentie hebben partijen over en weer e-mails gewisseld over een betalingsregeling. Dat een akkoord tussen partijen is bereikt blijkt niet uit die e-mails zodat dat standpunt van [eiseres] wordt verworpen.
Voorts wordt overwogen dat, uitgaande van de gestelde penibele financiële situatie van [eiseres] en de gegronde vrees van [gedaagde] dat de huurachterstand verder zal oplopen, [gedaagde] voorshands voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat zij een spoedeisend belang bij haar vordering heeft. Dat [eiseres] op of vlak voor de zitting de achterstand over de maand maart 2019 heeft betaald, kon [gedaagde] ter zitting niet nagaan, zodat -vooralsnog- ervan uitgegaan wordt dat dat deel van de vordering openstaat en dient te worden toegewezen.
5.8
Verder wordt overwogen dat ook de contractuele boeterente, die immers fungeert als “stok achter de deur” om tijdig aan de verplichtingen uit de huurovereenkomst te voldoen, voor toewijzing gereed ligt, zij het dat de kantonrechter in de gegeven omstandigheden aanleiding ziet om deze te matigen tot € 300,-, zijnde de boete op het niet tijdig betalen van de huurpenningen over de maand april 2019. Derhalve ligt voor toewijzing gereed het bedrag van € 26.057,61 aan huurachterstand en € 300,- aan contractuele boeterente.
[eiseres] zal hierna worden veroordeeld tot betaling van die bedragen.
Proceskosten in conventie en in reconventie
5.9
Gelet op de uitkomst van de procedure in conventie zal [eiseres] als de in het ongelijk gestelde partij in die proceskosten worden veroordeeld.
Voor wat betreft de proceskosten in reconventie wordt overwogen dat omdat partijen op dat onderdeel nog in discussie waren op het moment dat [gedaagde] haar akte van reconventie indiende, de kantonrechter in die omstandigheid aanleiding ziet die proceskosten te compenseren, een en ander als hierna in het dictum is bepaald.
6De beslissing
De kantonrechter,
rechtdoende in kort geding,
in conventie:
wijst de vorderingen af;
veroordeelt [eiseres] in de proceskosten tot aan deze uitspraak aan de zijde van [gedaagde] vastgesteld op € 961,- aan salaris voor de gemachtigde;
in reconventie:
veroordeelt [eiseres] tot betaling aan [gedaagde] van € 26.057,61 aan huurachterstand en € 300,- aan contractuele boeterente;
compenseert de proceskosten in die zin dat ieder van partijen de eigen kosten draagt;
in conventie en in reconventie:
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.J.L.M. van der Wildt en uitgesproken ter openbare terechtzitting.