ECLI:NL:RBNHO:2022:1888
Instantie Rechtbank Noord-Holland
Datum uitspraak 02-03-2022
Datum publicatie 31-03-2022
Zaaknummer
9216636 \ CV EXPL 21-3249
Rechtsgebieden
Verbintenissenrecht
Bijzondere kenmerken
Eerste aanleg - enkelvoudig
Op tegenspraak
Inhoudsindicatie
Huur woonruimte. Huurder moet zelf aangebrachte voorzieningen aan sociale huurwoning weer verwijderen.
Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
WR 2022/139
Verrijkte uitspraak
Uitspraak delen
Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Insolventie
locatie Haarlem
Zaaknr./rolnr.: 9216636 \ CV EXPL 21-3249
Uitspraakdatum: 2 maart 2022
Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:
de stichting
Stichting Pré Wonen
statutair gevestigd te Haarlem en kantoorhoudende te Velserbroek
eiseres
verder te noemen: Pré Wonen
gemachtigde: mr. D. de Vries
tegen
[gedaagde]
wonende te [woonplaats]
gedaagde
verder te noemen: [gedaagde]
gemachtigde: mr. R.W. de Pater
1Het procesverloop
1.1.
Pré Wonen heeft bij dagvaarding van 7 mei 2021 een vordering tegen [gedaagde] ingesteld. [gedaagde] heeft schriftelijk geantwoord.
1.2.
Op 7 februari 2022 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Pré Wonen heeft gebruik gemaakt van pleitaantekeningen, die zijn overgelegd. Voorafgaand aan de zitting heeft Pré Wonen bij akte van 12 november 2021 nog producties toegezonden. [gedaagde] heeft bij aktes van 9 november 2021 en 21 december 2021 nog producties toegezonden.
2De feiten
2.1.
[gedaagde] huurt vanaf 11 augustus 2020 de (sociale) huurwoning aan [adres] (hierna: het gehuurde). Eerst van Woonstichting De Key (hierna: De Key) en sinds 1 december 2020 van rechtsopvolgster Pré Wonen.
2.2.
In artikel 4.2 van de huurovereenkomst staat:
“Huurder dient het gehuurde daadwerkelijk, behoorlijk, overeenkomstig de bestemming en zelf als hoofdverblijf te gebruiken. Hij zal daarbij de voorschriften van verhuurder ten aanzien van het gebruik van het gehuurde en de installaties en voorzieningen die zich in het gehuurde bevinden in acht nemen. Gebruik als pied-à-terre en een hoofdverblijf elders is niet toegestaan. Op de huurder rust de bewijslast dat hij/zij onafgebroken hoofdverblijf in de woning heeft behouden. Tevens is het de huurder verboden de woning te laten bewonen door meer personen dan waarvoor de woning redelijkerwijze geschikt is.”
In artikel 6 van de huurovereenkomst is, onder meer, opgenomen;
“6.1 Huurder is bevoegd de inrichting of gedaante van het gehuurde, waaronder de tuin, het terras of het balkon, te veranderen, zij het met inachtneming van de voorwaarden die zijn neergelegd in deze huurovereenkomst en de brochure “Verbouwen aan uw woning”, die deel uitmaakt van deze overeenkomst (bijlage). (…)
6.5
Veranderingen die huurder heeft aangebracht zonder voorafgaande toestemming van verhuurder (voor zover vereist), dan wel in strijd met de door verhuurder aan haar toestemming gestelde voorwaarden, zullen op eerste aanzegging van verhuurder door huurder ongedaan worden gemaakt. Indien huurder daarmee in gebreke blijft en de aard van de verandering zodanig is dat daardoor schade aan het gehuurde of derde ontstaat of dreigt te ontstaan, dan wel de verhuurbaarheid en/of de waarde van het gehuurde daardoor wordt geschaad, is verhuurder gerechtigd de noodzakelijke werkzaamheden op kosten van huurder alsnog te (laten) uitvoeren, zonder dat daarvoor rechterlijke tussenkomst is vereist. Hetzelfde geldt indien huurder veranderingen aanbrengt zonder de voorwaarden, neergelegd in deze huurovereenkomst en de brochure “Verbouwen aan uw woning”, in acht te nemen. De uit het aanbrengen respectievelijk verwijderen van deze veranderingen voortvloeiende schade aan het gehuurde en kosten komen voor rekening van huurder. Huurder is verplicht verhuurder op eerste verzoek toe te laten in het gehuurde, indien verhuurder dit wenselijk of noodzakelijk acht om geplaatste objecten te verwijderen en/of om schade aan het gehuurde te herstellen. (…)”
2.3.
De Key heeft kort voor en na aanvang van de huur nog een aantal werkzaamheden in het gehuurde uitgevoerd. Vervolgens is [gedaagde] begonnen met verbouwingswerkzaamheden aan het gehuurde.
2.4.
De Key heeft bij brief van 11 november 2020 onder meer aan [gedaagde] bericht:
“(…) Verbouwing zonder aanvraag/toestemming
U heeft diverse aanpassingen in uw woning aangebracht waarvoor geen aanvraag is ingediend en dus géén toestemming is verleend.
De regels en voorwaarden voor verbouwingen kunt u vinden op onze site www.dekey.nl/zelfklussen
Consequenties en schade
De consequentie voor u als huurder is dat Woonstichting De Key geen reparaties zal uitvoeren aan door u zelf veroorzaakte defecten of schades, voortvloeiend uit de zelf aangebrachte voorzieningen. De aansprakelijkheid ligt bij u als huurder en wij willen u met deze brief waarschuwen dat u geen aanspraak kunt maken op enige verzekering indien er schade volgt uit zelf aangebrachte voorzieningen die niet conform het beleid zijn aangevraagd en aangebracht.
Wij gaan ervan uit dat u vóór 1 december alle aanvragen op orde heeft en wij zullen deze vervolgens controleren. (…)”
2.5.
Bij e-mail van 14 november 2020 reageert [gedaagde] hierop en geeft zij aan welke werkzaamheden reeds zijn uitgevoerd en welke nog uitgevoerd gaan worden. Vervolgens vraagt [gedaagde] bij e-mail van 17 november 2020 hoe zij de verbouwingsaanvraag moet indienen.
2.6.
Bij brief van 23 november 2020 heeft [gedaagde] vervolgens een verbouwingsaanvraag ingediend bij De Key. In de aanvraag staat onder meer:
“(…) Op 11 november jl. heb ik een brief ontvangen vanuit stichting De Key. In deze brief ben ik gewezen op de aanpassingen die ik in de woning op [adres] heb aangebracht. Voor deze aanpassingen is toestemming vereist vanuit de woonstichting. De aanvraag heb ik destijds per post verstuurd. Gezien het feit dat ik hier verder niets meer van vernomen heb, ging ik er vanuit dat het in orde was. Na het ontvangen van deze brief ben ik tot de veronderstelling gekomen dat dit niet zo is. Daarom wil ik middels deze brief toestemming vragen voor de aanpassingen van de woning aan dit adres.(…)”
Vervolgens is een lijst met verbouwingswerkzaamheden opgenomen. Verder schrijft [gedaagde] het volgende:
“(…) Uit de brief heb ik begrepen dat voor deze aanpassingen een fysieke controle vereist is. Mijn vermoeden is dat de aanpassingen dan nog niet zijn afgerond. De verwachting is dat de aanpassingen begin januari zijn voldaan. Echter wil ik u uitnodigen vóór 1 december om te aanpassingen te beoordelen, tenzij u van mening bent dat de beoordeling in januari dient plaats te vinden. (…)”
2.7.
Op 28 januari 2021 constateert Pré Wonen bij een huisbezoek dat [gedaagde] zonder toestemming verder is gegaan met het uitvoeren van de verbouwing aan het gehuurde.
2.8.
De volgende werkzaamheden zijn uitgevoerd in en rondom het gehuurde:
a. nieuwe schutting;
b. nieuwe meterkast;
c. een stroomkabel in de tuin;
d. openbreken keukenmuur (de muur tussen de woonkamer en de keuken is verwijderd);
e. en wasmachine-aansluiting in de oude badkamer;
f. nieuwe badkamer ten koste van een slaapkamer;
g. aanleg tweede toilet;
h. aanbrengen vaste trap naar zolder;
i. aanleg serre;
j. verwijderen muur tussen oprit en tuin;
k. plaatsen rolluiken;
l. plaatsen (andere) keuken;
m. vervanging van zeven verwarmingen.
2.9.
Op 1 februari 2021 schrijft Pré Wonen aan [gedaagde] , onder meer, als volgt:
“(…) Op 28 januari 2021 hebben wij geconstateerd dat u, ondanks een eerdere brief hierover, toch bent gestart met het uitvoeren van aanpassingen aan uw woning. Zoals u al eerder mondeling en in de brief van 11 november is vertelt dient u vooraf toestemming aan te vragen voor het veranderen van uw woning.
U heeft geen toestemming
Op 23 november heeft u een brief geschreven met het verzoek om toestemming voor een 19-tal al dan niet constructieve wijzigingen van uw woning. Hierna heeft u contact gehad met [betrokkene] en is er u duidelijk verteld dat wij uw verzoek pas in behandeling nemen als er meer informatie door u gegeven kan worden in de vorm van onderliggende stukken zoals bouwtekeningen, constructieberekeningen en aanvullende informatie over materiaalgebruik. Hierna hebben niets meer van u ontvangen of gehoord over de aanpassingen aan de woning.
U moet per direct de werkzaamheden staken
Ondanks dat u geen toestemming van Prewonen heeft gekregen voor het aanpassen van de woning bent u toch gestart met verbouwen. Omdat u geen toestemming heeft gekregen van Prewonen moet u per direct stoppen met verbouwen. Wij zullen een onderzoek starten naar de werkzaamheden die u heeft uitgevoerd. (…)”
2.10.
Op 3 februari 2021 schrijft de gemachtigde van Pré Wonen aan de (op dat moment) gemachtigde van [gedaagde] dat [gedaagde] in strijd heeft gehandeld met de verplichtingen uit de huurovereenkomst en dat Pré Wonen streeft naar beëindiging van de huurovereenkomst. Pré Wonen heeft [gedaagde] verzocht vrijwillig de huurovereenkomst op te zeggen en het gehuurde in de oorspronkelijke staat terug te brengen.
2.11.
De destijds gemachtigde van [gedaagde] heeft bij brief van 5 februari 2021 aangegeven dat [gedaagde] niet bereid is om de huurovereenkomst vrijwillig op te zeggen en heeft een uitgebreide toelichting gegeven. Pré Wonen heeft bij monde van haar gemachtigde hierop nog bij brief van 22 februari 2021 gereageerd.
2.12.
[gedaagde] huurt ook een sociale huurwoning in [gemeente B] . Deze woning heeft zij door middel van huisbewaring aan haar dochter in gebruik gegeven.
3De vordering
3.1.
Pré Wonen vordert dat de kantonrechter, bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad;
I. [gedaagde] veroordeelt tot het verwijderen van de aangebrachte veranderingen en het terugbrengen van het gehuurde in de oorspronkelijke staat, binnen 30 dagen na betekening van het vonnis, onder verbeurte van een dwangsom van € 500,00 per dag met een maximum van € 100.000,00, althans een nader in goede justitie te bepalen termijn en bedrag;
II. de huurovereenkomst ontbindt op een zodanige termijn dat [gedaagde] uitvoering kan geven aan hetgeen onder I. wordt gevorderd;
III. [gedaagde] veroordeelt tot ontruiming van het gehuurde binnen drie dagen na ontbinding, onder verbeurte van een dwangsom van € 500,00 per dag met een maximum van € 20.000,00, althans een in goede justitie te bepalen bedrag;
IV. [gedaagde] veroordeelt tot betaling van de kosten van de ontruiming;
V. [gedaagde] veroordeelt tot betaling van de proceskosten.
3.2.
Pré Wonen legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat het [gedaagde] op grond van de wet (artikel 7:215 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (BW)) en de huurovereenkomst verboden is veranderingen aan het gehuurde aan te brengen zonder toestemming van (de rechtsvoorgangster van) Pré Wonen. De aangebrachte veranderingen zijn niet eenvoudig ongedaan te maken. Verwijdering ervan zal aanzienlijke kosten met zich meebrengen. Daarnaast schaadt de verbouwing de verhuurbaarheid van het gehuurde, aangezien het gehuurde niet meer kan gelden als sociale huurwoning. De onderhoudskosten van het gehuurde zullen bovendien hoger zijn. Pré Wonen mocht dan ook in dit geval haar toestemming onthouden. Omdat [gedaagde] geen toestemming heeft gevraagd voor de verbouwing, is ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd.
3.3.
Voorts stelt Pré Wonen dat [gedaagde] van 11 augustus 2020 tot maart 2021 niet haar hoofdverblijf in het gehuurde heeft gehad. Zij stond al die tijd nog ingeschreven in de gemeente [gemeente B] , waar zij ook een sociale huurwoning huurt. Dit is in strijd met artikel 7:213 BW, artikel 4.2 van de huurovereenkomst en de checklist voor nieuwe huurders. [gedaagde] pleegt vermoedelijk woonfraude door het huren van twee sociale huurwoningen tegelijkertijd. Ook heeft zij vermoedelijk onjuiste inkomensgegevens verstrekt, gelet op de geschatte kosten van de verbouwing, € 100.000,00, en de huurprijs van twee sociale huurwoningen. Ook deze tekortkomingen in de nakoming van de huurovereenkomst dienen tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde te leiden, aldus Pré Wonen.
3.4.
Pré Wonen vordert ontruiming op straffe van een dwangsom, omdat van haar niet kan worden gevergd de eerstvolgende ‘ontruimingsronde’ van de deurwaarder af te wachten en omdat een dwangsom een prikkel voor [gedaagde] biedt om het gehuurde zonder (kostbare) gedwongen ontruiming te verlaten.
3.5.
Voor het geval [gedaagde] niet vrijwillig aan de veroordeling tot ontruiming voldoet, vordert Pré Wonen veroordeling van [gedaagde] in de kosten van de ontruiming.
4Het verweer
4.1.
[gedaagde] voert – samengevat – aan dat zij op grond van artikel 6.1 van de huurovereenkomst bevoegd is de inrichting van het gehuurde te veranderen, zonder op voorhand toestemming te vragen. Daarnaast heeft [gedaagde] hierover afspraken gemaakt met De Key. [gedaagde] heeft de brochure waarnaar in artikel 6 van de huurovereenkomst wordt verwezen, niet ontvangen. [gedaagde] dient de veranderingen slechts ongedaan te maken op het moment dat zij het gehuurde zal verlaten.
4.2.
In de brief van 11 november 2020 wordt ook niets gezegd over handelen in strijd met de huurovereenkomst. Hieruit volgt juist dat [gedaagde] de inrichting van het gehuurde mocht veranderen maar dat zij, als gevolg van de veranderingen, niet bij De Key moet aankomen met reparatieverzoeken. [gedaagde] diende alleen voor 1 december 2020 alle aanvragen op orde te hebben als zij nog wel gebruik wenste te maken van het onderhoud van De Key. Dit heeft zij op 23 november 2020 gedaan.
4.3.
[gedaagde] heeft zich voor de verbouwing laten inspireren door de buren die hun woningen ook hebben aangepast en allen huurder waren van De Key. Pré Wonen kan daarnaast de huurovereenkomst niet ontbinden, omdat dit in strijd is met artikel 6.5 van de huurovereenkomst. Dit artikel kent namelijk een eigen sanctie, te weten een ongedaanmakingsverplichting. Pré Wonen heeft bovendien niet eerst een ingebrekestelling gestuurd.
4.4.
Voorts is geen sprake van woonfraude. Gelet op de staat van het gehuurde bij aanvang van de huurovereenkomst, in combinatie met de veranderingen in de inrichting van het gehuurde, was het De Key reeds bij aanvang bekend dat [gedaagde] niet direct het gehuurde zou (en kon) betrekken. Daarbij komt dat haar zoon speciaal onderwijs volgt en toestemming van de gemeenten benodigd was voor het wisselen van school. Mede vanwege corona heeft alles langer geduurd. De Key heeft hier geen probleem van gemaakt. De kosten van de aanpassingen aan het gehuurde zijn bovendien vele malen lager dan de geïnsinueerde € 100.000,00. De huurwoning in [gemeente B] is, met toestemming van de gemeente, in huisbewaring gegeven. [gedaagde] betaalt dus niet de huur van twee woningen.
5De beoordeling
5.1.
In artikel 7:215 lid 1 BW is bepaald dat de huurder niet bevoegd is de inrichting of gedaante van het gehuurde geheel of gedeeltelijk te veranderen dan na schriftelijke toestemming van de verhuurder, tenzij het gaat om veranderingen en toevoegingen die bij het einde van de huur zonder noemenswaardige kosten kunnen worden ongedaan gemaakt en verwijderd. Uit artikel 6.5 van de huurovereenkomst volgt dat de huurder de veranderingen die zonder voorafgaande toestemming van verhuurder (voor zover vereist) zijn aangebracht, op eerste aanzegging van verhuurder ongedaan moet maken.
Toestemming nodig
5.2.
Tussen partijen is ten eerste in geschil of [gedaagde] toestemming moest vragen voor de door haar aangebrachte veranderingen aan het gehuurde. Volgens [gedaagde] volgt uit artikel 6.1 van de huurovereenkomst dat zij bevoegd was om de inrichting van het gehuurde te veranderen, zonder op voorhand toestemming te vragen. Volgens Pre Wonen volgt uit het artikel dat het op de weg van [gedaagde] had gelegen om hierover, in ieder geval, navraag te doen.
5.3.
Zelfs als zou komen vast te staan dat [gedaagde] de brochure waarnaar artikel 6.1 verwijst niet heeft ontvangen, zou [gedaagde] in ieder geval uit het artikel hebben moeten afleiden dat er voorwaarden verbonden (konden) zijn aan verbouwingen aan het gehuurde. Dat in voorkomende gevallen toestemming nodig is volgt ook uit de wet (artikel 7:215 BW). [gedaagde] had de voorwaarden goed moeten nagaan, de genoemde brochure moeten opvragen (als zij die niet al had ontvangen) en zich hierbij desnoods moeten laten bijstaan. Dit zeker gelet op het ingrijpende karakter van de voorgenomen verbouwing.
5.4.
Hoewel de brief van 11 november 2020 (zie 2.4.) ten aanzien van de consequenties tweeledig kan worden uitgelegd, staat daarin ook met zoveel woorden dat [gedaagde] toestemming nodig heeft voor de verbouwing. Voorts wordt in de brief van 11 november 2020 verwezen naar de website van De Key met de regels en voorwaarden voor verbouwingen. Uit de door Pré Wonen overgelegde screenshots van de website volgt duidelijk dat voor een ingrijpende verbouwing, zoals de onderhavige, toestemming moet worden gevraagd. [gedaagde] betwist niet dat het een ingrijpende verbouwing betreft. De tenzij-bepaling van artikel 7:215 lid 1 BW is dan ook niet van toepassing. Aan de stelling van [gedaagde] dat zij geen toestemming nodig had voor de veranderingen aan het gehuurde, wordt voorbij gegaan.
Geen (impliciete) toestemming gegeven
5.5.
[gedaagde] betoogt verder dat sprake was van (impliciete) toestemming van De Key. Uit de brief van 11 november 2020 volgt echter duidelijk dat geen toestemming is gegeven. Uit de brief van [gedaagde] van 23 november 2020 (zie 2.6.) volgt bovendien dat [gedaagde] hiervan op de hoogte was. Zij geeft immers aan al een verzoek te hebben ingediend. Als zij op dat moment al toestemming had gehad, dan mag aangenomen worden dat zij dat zou hebben opgemerkt. Zij geeft echter alleen maar aan dat ze, omdat ze niets gehoord had op haar eerdere verzoek, ervan uitging dat het in orde was.
5.6.
Voorts heeft [gedaagde] zich op het standpunt gesteld dat zij geen toestemming nodig had, omdat die alleen benodigd zou zijn indien zij gebruik wenste te maken van de mogelijkheid om (mogelijke toekomstige) reparaties uit te laten voeren door De Key. Dit strookt niet met de stellingen dat zij (toch) toestemming heeft gevraagd en (al) over (impliciete) toestemming van de Key beschikte.
5.7.
Gelet op de betwisting van Pré Wonen en hetgeen hiervoor is overwogen, had het op de weg van [gedaagde] gelegen om nader te onderbouwen op grond waarvan zij meent dat De Key (impliciet) heeft ingestemd met de uitgevoerde werkzaamheden. Nu [gedaagde] dit heeft nagelaten gaat de kantonrechter ook aan deze stelling voorbij.
5.8.
Voor zover [gedaagde] betoogt dat dergelijke veranderingen worden gedoogd door De Key/Pré Wonen, omdat buren hun woningen ook hebben aangepast, gaat dit betoog evenmin op. Gesteld noch gebleken is om welke veranderingen het gaat en dat deze buren geen schriftelijke toestemming aan De Key of Pré Wonen hebben gevraagd. Voorts heeft Pré Wonen toegelicht dat enkele buren van [gedaagde] de woning in eigendom hebben en daardoor veranderingen mogen aanbrengen aan hun woning.
Tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst
5.9.
Ter zitting heeft Pré Wonen toegelicht dat naast de schade van het niet meer kunnen verhuren van het gehuurde als sociale huurwoning als gevolg van de uitgevoerde verbouwing, en de hieruit voortvloeiende hogere onderhoudskosten, met name de veiligheid van het gehuurde van belang is. [gedaagde] heeft geen bouwtekeningen, constructieberekeningen en aanvullende informatie over materiaalgebruik overgelegd. Ter zitting heeft [gedaagde] erkend hier niet over te beschikken, omdat deze nooit zijn opgemaakt. Dit betekent dat Pré Wonen de veiligheid van het gehuurde niet kan garanderen. Daarbij benoemt zij dat de draagmuur in de keuken gedeeltelijk is weggehakt, dat een groot gat is gehakt in een dragende muur van de zolder, dat over de houtenvloer op de eerste verdieping een laag cement is gestort waarop een bad is geplaatst en dat werkzaamheden aan de meterkast zijn uitgevoerd zonder een elektriciteitsschema op te maken. Pré Wonen kan op geen enkele manier beoordelen of dit op een veilige manier is gebeurd, aldus Pré Wonen.
5.10.
Uit het arrest van het Gerechtshof Amsterdam van 11 oktober 2007 (ECLI:NL:GHAMS:2007:BD8223) volgt dat wanneer een verbouwing dusdanig ingrijpend is dat de woning daarna niet meer kan gelden als een woning in de sociale huursector, de verhuurbaarheid van het gehuurde wordt geschaad. Pré Wonen heeft gemotiveerd onderbouwd dat het gehuurde, na aftopping, al tegen de bovengrens van de (sociale) huurgrens ligt. Door de aangebrachte wijzigingen kan het gehuurde niet meer als sociale huurwoning worden verhuurd. Dit zou ook al gelden als slechts een deel van de werkzaamheden zou zijn uitgevoerd. Voorts is niet duidelijk of het gehuurde voldoet aan de veiligheidseisen. Zowel Pré Wonen als [gedaagde] beschikt hiervoor niet over de benodigde informatie.
5.11.
Deze twee aspecten maken afzonderlijk én gezamenlijk dat [gedaagde] tekortgeschoten is in de nakoming van de huurovereenkomst door de betreffende veranderingen zonder voorafgaande schriftelijke toestemming aan te brengen aan het gehuurde.
5.12.
Dit levert een ernstige tekortkoming op. [gedaagde] moet zich houden aan de wettelijke vereisten en de huurovereenkomst. Dit heeft zij niet gedaan. De kantonrechter acht het belang van Pré Wonen bij verwijdering van de aangebrachte veranderingen groter dan het belang van [gedaagde] bij behoud daarvan. Dat belang van Pré Wonen bestaat onder meer uit het behouden van het gehuurde als sociale huurwoning, het voorkomen van schade aan haar eigendommen en het kunnen garanderen van de veiligheid van het gehuurde.
5.13.
[gedaagde] zal dan ook worden veroordeeld tot het verwijderen van de aangebrachte veranderingen en het terugbrengen van het gehuurde in de oorspronkelijke staat. Pré Wonen heeft ter zitting toegelicht, en voldoende onderbouwd, dat na aanvang van de huur in opdracht van De Key nog werkzaamheden zijn uitgevoerd, waaronder het stuken van de muren. De kantonrechter gaat ervan uit dat Pré Wonen met ‘oorspronkelijke staat’, de staat na het uitvoeren van de werkzaamheden door De Key beoogt.
5.14.
De kantonrechter geeft partijen met klem in overweging gezamenlijk te bespreken of bepaalde veranderingen, zoals bijvoorbeeld de schutting, keuken, verwarmingen, rolluiken en de stroomkabel in de tuin, in stand kunnen blijven, met name indien deze geen verdere consequenties hebben voor de verhuurbaarheid van het gehuurde als sociale huurwoning, het onderhoud van het gehuurde dan wel de veiligheid van het gehuurde.
5.15.
De kantonrechter zal aan de veroordeling geen dwangsommen verbinden. Pré Wonen heeft niet toegelicht waaruit haar belang bij een dwangsom bestaat.
Geen woonfraude
5.16.
Pré Wonen stelt zich verder op het standpunt dat sprake is van een tekortkoming omdat [gedaagde] zich schuldig maakt aan woonfraude. Ten eerste omdat [gedaagde] pas een half jaar na aanvang van de huur in [woonplaats] is gaan wonen. [gedaagde] had dan ook niet haar hoofdverblijf in het gehuurde terwijl zij werd geacht binnen een redelijke termijn in het gehuurde te trekken, aldus Pré Wonen. Ten tweede omdat [gedaagde] over twee sociale huurwoningen beschikt en ten derde omdat zij kennelijk in staat is geweest een verbouwing van circa € 100.000,00 te bekostigen met een maandelijks inkomen van € 1.333,00. Dit kan niets anders betekenen dan dat [gedaagde] meer inkomen/vermogen heeft dan zij heeft opgegeven en wellicht niet in aanmerking zou komen voor een sociale huurwoning, aldus nog steeds Pré Wonen.
5.17.
[gedaagde] heeft hiertegenover gemotiveerd en onderbouwd gesteld dat haar zoon speciaal onderwijs volgt en dat zij vanwege het zoeken van een geschikte school, de benodigde toestemming van de gemeenten en het vinden van een geschikt moment om van school te wisselen, langer de tijd nodig had om van [gemeente B] naar [woonplaats] te verhuizen. Inschrijven op het adres in [woonplaats] kon nog niet, omdat haar zoon naar school moet in de gemeente waar hij staat ingeschreven. Pré Wonen heeft dit onvoldoende gemotiveerd weersproken. Dat [gedaagde] haar zoon pas op 5 februari 2021 bij een andere school heeft ingeschreven maakt dit ook niet anders, aangezien zij voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat het overleg met de gemeenten veel tijd in beslag heeft genomen.
5.18.
Daarnaast heeft [gedaagde] toegelicht dat de verbouwing, mede vanwege een geschil met een aannemer en de coronacrisis, langer duurde dan gepland. [gedaagde] heeft de woning in [gemeente B] in huisbewaring aan haar dochter gegeven, omdat Pré Wonen haar het advies heeft gegeven het gehuurde niet op te zeggen. Dit omdat zij wellicht het gehuurde in [woonplaats] zou verliezen. Met [gedaagde] is de kantonrechter van oordeel dat dit haar nu niet verweten kan worden.
5.19.
Verder heeft [gedaagde] aangevoerd dat zij een Participatiewet-uitkering ontvangt en dat de verbouwing veel minder heeft gekost dan de € 100.000,00 waarop Pré Wonen zich beroept. [gedaagde] heeft ter zitting aangevuld dat zij een bedrag van € 7.000,00 heeft geleend en dat zij verder is geholpen door vrienden, kennissen en familie. De gemeente heeft al onderzoek gedaan en is tot de conclusie gekomen dat geen sprake is van fraude, aldus [gedaagde] . Dit wordt door Pré Wonen bij gebrek aan wetenschap betwist.
5.20.
De kantonrechter overweegt dat [gedaagde] voldoende heeft onderbouwd dat zij een Participatiewet-uitkering ontvangt van de gemeente. Dat [gedaagde] gelden dan wel hulp op allerlei andere wijzen heeft ontvangen is wellicht niet te verenigen met de vereisten die de gemeente stelt aan haar uitkering doch maakt dit niet dat [gedaagde] ten aanzien van haar sociale huurwoning woonfraude pleegt. Voor de huur van een sociale huurwoning is immers hulp van derden door middel van een financiële bijdrage niet uitgesloten.
5.21.
Alle omstandigheden van het geval maken dan ook dat Pré Wonen onvoldoende feiten en omstandigheden heeft gesteld op grond waarvan kan worden vastgesteld dat [gedaagde] zich schuldig maakt(e) aan woonfraude. Bovengenoemde omstandigheden leveren, anders dan is overwogen ten aanzien van de veranderingen zonder voorafgaande schriftelijke toestemming, geen (zelfstandige) tekortkoming aan de zijde van [gedaagde] op.
Ontbinding in beginsel mogelijk
5.22.
Ingevolge artikel 6:265 lid 1 BW geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een verbintenis aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.
5.23.
De tekortkoming is niet “van bijzondere aard of geringe betekenis” als bedoeld in dit wetsartikel. De kantonrechter verwijst naar wat in 5.9. t/m 5.15. is overwogen.
5.24.
[gedaagde] voert nog aan dat ontbinding van de huurovereenkomst in strijd is met artikel 6.5 van de huurovereenkomst, omdat uit artikel 6.5 enkel een ongedaanmakingsverplichting volgt. De kantonrechter heeft al geconcludeerd dat [gedaagde] tekortgeschoten is in de nakoming van de huurovereenkomst door de betreffende wijzigingen aan het gehuurde aan te brengen zonder voorafgaande schriftelijke toestemming. Dat dit een tekortkoming kan opleveren volgt ook uit de wet (artikel 7:215 BW). Gelet op de ruime strekking van artikel 6:265 lid 1 BW (“iedere tekortkoming in de nakoming”) is ontbinding vervolgens in beginsel mogelijk.
5.25.
[gedaagde] betoogt vervolgens dat geen sprake kan zijn van ontbinding, omdat geen ingebrekestelling is verzonden. Het gaat hier echter om een huurovereenkomst, die voor beide partijen voortdurende verplichtingen inhoudt. Indien een partij is tekortgeschoten in de nakoming van een dergelijke verplichting, kan deze weliswaar in de toekomst alsnog worden nagekomen, maar daarmee wordt de tekortkoming in het verleden niet ongedaan gemaakt. Wat deze tekortkoming betreft is nakoming dan ook niet meer mogelijk. Hetzelfde geldt met betrekking tot het tekortschieten in de nakoming van verplichtingen om niet te doen (het niet veranderen van het gehuurde zonder schriftelijke toestemming). Dit brengt volgens de Hoge Raad in het arrest Swarz/Gnjatovic (HR 11 januari 2002, ECLI:NL:HR:2002:AD4925) met zich dat er sprake is van een blijvende onmogelijkheid en dat ontbinding mogelijk is ook zonder dat sprake is van verzuim.
5.26.
Pré Wonen mag zich dan ook in beginsel beroepen op ontbinding van de overeenkomst en ontruiming van het gehuurde.
Belangenafweging
5.27.
De kantonrechter dient vervolgens de belangen van [gedaagde] en Pré Wonen af te wegen.
5.28.
Daarbij neemt de kantonrechter in de eerste plaats in aanmerking dat [gedaagde] het gehuurde bewoont met haar minderjarige zoon, die bovendien hulpbehoevend is. Artikel 3 van het Internationaal Verdrag inzake de Rechten van het Kind (IVRK) vereist dat bij alle maatregelen betreffende kinderen de belangen van het kind de eerste overweging vormen in die zin dat deze belangen zwaarwegend en fundamenteel zijn. Het is aannemelijk dat de ontruiming uit het gehuurde (ook) voor de zoon van [gedaagde] negatieve gevolgen zal hebben.
5.29.
Daarbij komt dat aan de zijde van [gedaagde] vooral sprake lijkt te zijn van onwetendheid. [gedaagde] heeft inzicht gegeven in haar situatie en heeft de verbouwingswerkzaamheden niet willen verzwijgen. Zij heeft steeds contact gehouden met [betrokkene] van De Key en openheid van zaken gegeven. Daarbij lijkt zij haar eigen interpretatie te hebben gegeven aan de gevoerde correspondentie maar niet kwaadwillend te zijn geweest.
5.30.
Het grootste belang van Pré Wonen dat hier tegenover staat, is erin gelegen dat de aangebrachte veranderingen worden verwijderd en dat de woning weer in de oorspronkelijke staat wordt teruggebracht.
5.31.
Het voorgaande afwegende, maakt dat de kantonrechter de huurovereenkomst nog niet meteen zal ontbinden. [gedaagde] zal eerst in de gelegenheid worden gesteld om, conform hetgeen door Pré Wonen onder I. is gevorderd, de zelf aangebrachte veranderingen te verwijderen en verwijderd te houden. Enkel en alleen indien [gedaagde] niet aan de veroordeling tot het verwijderen van de aangebrachte veranderingen en terugbrengen van het gehuurde in de oorspronkelijke staat voldoet binnen een termijn van drie maanden na betekening van het vonnis, zullen de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde worden toegewezen als na te melden. [gedaagde] is dan immers kennelijk niet van plan de zelf aangebrachte voorzieningen te verwijderen en haar belang bij voortzetting van de huurovereenkomst dient dan, afgezet tegen het onmiskenbare belang van Pré Wonen om het gehuurde als sociale huurwoning te kunnen verhuren en de veiligheid van het gehuurde te kunnen garanderen, als ondergeschikt te worden aangemerkt.
5.32.
De gevorderde dwangsom zal op hierna te noemen wijze worden gematigd en gemaximeerd.
5.33.
De gevorderde ontruimingskosten worden afgewezen, omdat de met de ontruiming gemoeide kosten slechts toewijsbaar zijn als zij in redelijkheid zijn gemaakt en dat kan niet op voorhand worden beoordeeld.
Proceskosten
5.34.
De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde] , omdat zij grotendeels ongelijk krijgt.
6De beslissing
De kantonrechter:
6.1.
veroordeelt [gedaagde] tot het verwijderen van de aangebrachte veranderingen en tot het terugbrengen van het gehuurde in de oorspronkelijke staat, een en ander met inachtneming van wat in 5.13. en 5.14. is overwogen, binnen drie maanden na betekening van dit vonnis;
6.2.
bepaalt dat indien [gedaagde] niet binnen drie maanden na betekening van dit vonnis heeft voldaan aan hetgeen waartoe zij onder 6.1. is veroordeeld, de tussen partijen gesloten huurovereenkomst met onmiddellijke ingang wordt ontbonden, met veroordeling van [gedaagde] om binnen drie dagen na ontbinding het gehuurde te ontruimen en te verlaten met alle zich daarin en/of daarop bevindende personen en/of zaken en onder afgifte van alle sleutels ter vrije en algehele beschikking van Pré Wonen te stellen, op straffe van een dwangsom van € 50,00 per dag of dagdeel dat [gedaagde] in gebreke blijft deze veroordeling na te komen met een maximum van € 5.000,00;
6.3.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van Pré Wonen tot en met vandaag vaststelt op:
dagvaarding € 106,01;
griffierecht € 126,00;
salaris gemachtigde € 498,00 (2x € 298,00);
6.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
6.5.
wijst de vordering voor het overige af.
Dit vonnis is gewezen door mr. I. de Greef en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter