2E.2 Duurzaam gebruik is eis in het kader van de dringendheid

Laatst bijgewerkt op 2024-03-11 om 22:51:08

De rechter mag aan zijn vrije beoordeling overlaten of hij een gebruik als duurzaam benoemt. De rechter mag bij deze beoordeling de financiële omstandigheid van de verhuurder betrekken in zijn oordeel. In de uitspraak van 24 februari 1990 (HR 24 februari 1990, NJ 1990, 435 (Mier/Heineken) had de rechter geoordeeld dat de verhuurder vanwege zijn financiële situatie het gehuurde niet dringend nodig had. Tot dit oordeel mocht de rechter aan de hand van alle omstandigheden van het geval komen. Uit diverse uitspraken blijkt dat de rechter op basis van feitelijke omstandigheden zal vaststellen of er van duurzaam gebruik sprake is. Noot 70

De rechtbank Amsterdam heeft in haar vonnis van 6 augustus 2021 (ECLI:NL:RBAMS:2021:4356) moeten beslissen over een door de verhuurder ingestelde vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst wegens dringende reden en een belangenafweging. De verhuurder wenste de huurovereenkomst van een huurder te beëindigen wegens dringende redenen door de ruimte die de bedrijfsruimte van de huurder besloeg aan de bedrijfsruimte van een andere huurder, die een supermarkt drijft, toe te willen voegen. De verhuurder had de opzegging ingekleed als een opzegging wegens renovatie. Het winkelcentrum zou volgens de verhuurder toekomstbestendig gemaakt worden. Onderdeel van deze renovatie was volgens de verhuurder dat de in het winkelcentrum gelegen supermarkt uitgebreid diende te worden. Verhuurder heeft voorts gesteld dat de supermarkt na de herontwikkeling/uitbreiding van de supermarkt bereid is een huurprijs te betalen van € 365.387,- per jaar in plaats van de huidige € 223.491,71. Volgens de verhuurder leidt  de herontwikkeling tot een rendementsverbetering van circa € 1.700.000,-.

De rechtbank komt allereerst tot oordeel dat de beëindiging van de huurovereenkomst geen ander doel heeft dan de uitbreiding van de naastgelegen supermarkt mogelijk te maken. De verhuurder had weliswaar ook aangevoerd dat de façade van het winkelcentrum een upgrade krijgt. Maar uit het door verhuurder gepresenteerde financiële plaatje blijkt naar het oordeel van het hof dat dit onderdeel van ondergeschikte betekenis is. Een zelfstandige noodzaak voor de renovatie van het gehuurde is niet gebleken. Het was dus niet duidelijk wat de renovatie precies inhield. Het opzeggen wegens dringende reden met het doel om het gehuurde aan derden te verhuren is niet zonder meer een dringende reden voor huurbeëindiging als niet duidelijk is dat een verhuur aan derden het eigen belang van de verhuurder dient. Dat is in onderdeel: “2E.1.2. Persoonlijk gebruik door een rechtspersoon in het kader van de dringendheid” aan de orde gesteld.

Het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden oordeelde in zijn arrest van 24 september 2013 (ECLI:NL:GHARL:2013:7058) dat de verhuring aan derden niet de grondslag van de dringende reden was, maar in haar eigen (financiële) belang bij de door haar voorgenomen renovatie en herontwikkeling van het betreffende gebied, waaronder het gehuurde pand, welke renovatie zonder meer kan worden aangemerkt als persoonlijk gebruik in voormelde zin. Het hof vervolgt zijn motivering als volgt: Dat het pand waarin thans de door huurder gehuurde bedrijfsruimten zijn gelegen na de renovatie zal worden verhuurd aan een zustervennootschap maakt dit het voorgaande niet anders. Of de verhuur aan een zustervennootschap als zodanig kan worden aangemerkt als persoonlijk gebruik kan derhalve in het midden blijven.

Daarbij komt dat verhuurder tegenover het verweer van huurder onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de renovatie zonder beëindiging van de huurovereenkomst niet mogelijk is. Ter zitting heeft huurder op vragen van de kantonrechter verklaard dat exploitatie van de slagerij kan worden voortgezet in de (na renovatie) kleinere unit, indien de koelinstallatie kan worden verplaatst. Verhuurder heeft desgevraagd verklaard dat een dergelijke verplaatsing technisch mogelijk is. De verkleining van het gehuurde is aldus naar het oordeel van de kantonrechter op zichzelf niet voldoende voor de conclusie dat de huurovereenkomst niet kan worden voortgezet. De herinrichting van het gehuurde zou onderdeel kunnen zijn van een renovatievoorstel in de zin van artikel 7:220 BW van de zijde van verhuurder. Dat partijen hierover geen overeenstemming hebben bereikt, maakt niet dat hiermee het dringend eigen gebruik alsnog kan worden aangenomen.

In het kader van de belangenafweging achtte de rechter dat de belangen van de huurder (het kunnen blijven exploiteren van de gehuurde ruimte) prevaleerden boven de belangen van de verhuurder (het kunnen verkrijgen van een hogere huurprijs).

Gezien bovenstaande verwijzingen dat het gebruik van het gehuurde ook het belang van de verhuurder kan betreffen en dus onder deze opzeggingsgrond kan vallen, had de rechter ook anders kunnen oordelen. Ook gezien het feit dat het gehuurde van 226 m² naar 75 m² zou worden verkleind, is het meer waarschijnlijk dat de rechter had moeten beslissen dat het gehuurde na de renovatie niet meer in dezelfde vorm terug zou komen. Door deze omstandigheid is instandhouding van de huurovereenkomst niet mogelijk. Het gehuurde is immers niet meer hetzelfde, maar is feitelijk een geheel andere ruimte. Een rendementsverbetering kan ook tot huurbeëindiging wegens dringende redenen leiden, zoals in het onderdeel: “2E.1.2. Persoonlijk gebruik door een rechtspersoon in het kader van de dringendheid” eveneens is weergegeven.

Toekomstige omstandigheden mogen, voor beantwoording van de vraag of er van dringend eigen gebruik sprake is, meegewogen worden als deze omstandigheden zich redelijkerwijs binnen afzienbare tijd zullen voordoen. Noot 72