De vereniging van eigenaren en de verhuring van appartementen – Bevoegdheid tot verhuur

casus
Een appartementsgerechtigde verhuurt een appartement. Het appartement maakt deel uit van een vereniging van eigenaren, bestaande uit 3 appartementseigenaren. Nu heeft één van de appartementseigenaren bezwaar tegen verhuring van een appartement in het complex waarvan dit verhuurde appartement deel uitmaakt. Kan een vereniging van eigenaren bezwaar tegen de verhuring maken?

Het appartementsrecht geeft de eigenaar een aandeel in de eigendom van het complex, waarin het appartement zich bevindt. Verder geeft het appartementsrecht een exclusief zakelijk gebruiksrecht van bepaalde gedeelten van het gebouw (en de grond) waarin het bewuste appartement zich bevindt. Het exclusieve zakelijke gebruiksrecht betreft in ieder geval het bewuste appartement waarvan de appartementsgerechtigde eigenaar is (artikel 5:106 lid 4 BW).
Het appartementsrecht staat dus niet los van de eigendomsrechten van de andere appartementsgerechtigden in het complex. De appartementsgerechtigde heeft aldus rekening te houden met de rechten van de andere appartementsgerechtigden en dient zich te houden aan de overeengekomen regels ter zake van de gemeenschappelijke eigendom.
Voorop staat het bepaalde in artikel 5:120 BW. Een appartementseigenaar is bevoegd zijn appartement aan een ander in gebruik te geven. Of dit nu een huur- of gebruiksovereenkomst, is maakt daarvoor niet uit. De Vereniging van Eigenaren (VVE) kan het enkele verhuren in beginsel niet verbieden. De rechtbank Groningen, sector civiel recht, gaf in alinea 5.3.1 van haar vonnis van 9 juni 2010 LJN: BM7306, rechtbank Groningen, 114360 de volgende nuancering op deze regel. Volgens de rechter volgt uit artikel 5:120 lid 1, aanhef BW in verbinding met artikel 5:112 lid 4 BW niet dat een verhuurverbod dat is opgenomen in de splitsingsakte en gepubliceerd in de openbare registers ongeoorloofd is. Er kunnen immers bij reglement (mits via de splitsingsakte in de openbare registers opgenomen) regels worden gesteld omtrent het gebruik van de afzonderlijke appartementen.
In deze zaak ging het om een eigenaar die van deze beperking op de hoogte was bij het verwerven van een appartement, doch desondanks dit appartement wilde gebruiken om kamers aan studenten te verhuren. De rechter was daarom van mening dat deze eigenaar, nu hij volledig was ingelicht over de zich voordoende beperkingen aan het appartement bezwaarlijk ná zijn beslissing tot aankoop van dit appartement kan klagen dat hij beperkingen ondervindt. Een dergelijke ongeoorloofde inbreuk zou zich eerst voordoen indien een appartementseigenaar ná verkrijging van de eigendom geconfronteerd wordt met een verhuurverbod.

In dezelfde zin oordeelde het hof te Arnhem-Leeuwarden in haar arrest van 10 februari 2015 ECLI:NL:GHARL:2015:849. Ook in deze zaak was er sprake van een koper van een appartementsrecht, waarbij in de leveringsakte de statuten van de vereniging van eigenaren van toepassing waren verklaard. Deze statuten vormden de basis voor de volgende bepaling: “Kopers verplichten zich (…) het verkochte niet te verkopen, te verhuren of in gebruik te geven zonder voorafgaande toestemming van het bestuur van voormelde vereniging van eigenaren”.
Na aankoop van het appartementsrecht ging de koper tot verhuring van het appartement over zonder toestemming van de vereniging van eigenaren te vragen. De vereniging van eigenaren maakte hiertegen bezwaar, omdat er geen toestemming voor deze verhuring was gevraagd. De vereniging van eigenaren vorderde de eigenaar zich te onthouden van verhuur en/of ter beschikking stellen aan derden.

De kantonrechter wees in eerste aanleg de vordering van de vereniging van eigenaren af. De kantonrechter redeneerde als volgt: dat toewijzing van de vordering een grotere beperking van het eigendomsrecht van de koper zal opleveren dan voortvloeit uit de statuten en de akte van levering en daarmee dus verder zou strekken dan de tussen partijen geldende beperking.

Het hof oordeelde dat de koper zich in de akte van levering had verbonden aan de aldaar opgenomen verplichting om zich te onthouden van verhuur en ingebruikgeving van de woning zonder toestemming van het bestuur van de Vereniging. Deze verplichting is zowel bij wege van kwalitatieve verplichting, als bij wege van een kettingbeding aan de koper opgelegd. Het hof was van mening dat dit beding niet instrijd was met het Eerste Protocol bij het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens (het recht op “family life” ). Het in het kettingbeding vervatte toestemmingsvereiste voor verhuur en ingebruikgeving vormt volgens het hof weliswaar een inperking van het eigendomsrecht, maar deze inperking is contractueel overeengekomen, waarbij de koper de keus heeft gehad om de woning – mét dit kettingbeding – al dan niet te kopen. Bovendien vormt het kettingbeding niet een zodanige inperking van het eigendomsrecht, dan wel het recht op familieleven, dat de koper zijn woning in het geheel niet meer tezamen met anderen mag gebruiken.

Verhuring via AirBnB
De rechtbank Rotterdam was in haar vonnis van 7 september 2011 LJN: BR7083, rechtbank Rotterdam, 302077/HA ZA 08-562 van mening dat de eigenaar van een appartement, die het appartement in strijd met het splitsingsreglement als kamerverhuurbedrijf gebruikte, dit gebruik diende te beëindigen. In dit vonnis werden de eisende partijen (de vereniging van eigenaren) in rechtsoverweging 3 toegelaten tot het bewijs dat er sprake was van een kamerverhuurbedrijf in de appartementen. Er was hier sprake van verschillende verenigingen van eigenaren, waarvan één lid van een vereniging diverse appartementen binnen de verschillende gebouwencomplexen bezat. Als de vereniging van eigenaren zou slagen in dit bewijs dan zou dit gebruik beëindigd dienen te worden. Ook het verhuren van het appartement met woonbestemming door de eigenaar tegen betaling aan toeristen (short stay verhuring) wordt als bedrijfsmatige exploitatie van het appartement gezien. Dit geldt ook als in het splitsingsreglement niets is vermeld over een beperking voor wat betreft ingebruikgeving aan derden. De regels in het splitsingsreglement ten aanzien van een gebruikersverklaring, waarmee de gebruiker te kennen geeft te voldoen aan de in het splitsingsreglement opgenomen voorwaarden, zijn praktisch onuitvoerbaar bij ingebruikgeving van het appartement voor korte periode zoals bijvoorbeeld slechts voor een weekend. Dit (bedrijfsmatig) gebruik is daarom wel degelijk in strijd met het splitsingsreglement ( Nieuwsbrief Rijssenbeek advocaten nummer 2013.12, september 2013).
Op zichzelf lijkt dit in lijn van artikel 5:120 BW. Het verhuren van het appartement als kamerverhuurbedrijf geeft aan het appartement een bedrijfsbestemming. Het lijkt mij juist dat het splitsingsreglement hierover beperkingen op kan leggen. Voorts dient de vereniging van eigenaren op grond van artikel 5:126 lid 3 BW er voor zorg te dragen dat de appartementsgerechtigden zich houden aan de verplichtingen die uit het splitsingsreglement voortvloeien.

In hoger beroep was het gerechtshof te Amsterdam in haar arrest van 17 januari 2017 ( ECLI:NL:GHAMS:2017:153 ) van oordeel dat onder de geschetste omstandigheden ontruiming toch was toegestaan. De huurder had door de woning onder te verhuren zowel in strijd met de huurovereenkomst gehandeld, als overlast veroorzaakt voor andere appartementseigenaars en strijd gehandeld met regels van de Vereniging van eigenaren. De uitspraak is uitgebreid besproken in het hoofdstuk Ontbinding onderdeel 2. Handelen in strijd met overeengekomen bestemming/Short stay in een geliberaliseerde woningruimte

De conclusie die getrokken kan worden uit deze uitspraken is dat de koper van een bestaand appartementsrecht door bepalingen die in het splitsingsreglement staan vermeld, beperkt kan worden in de gebruiksmogelijkheid van het appartementsrecht. Dat de huurder het appartement door deze via de website AirBnB te verhuren in strijd kan komen met de splitsingsakte of met het besluit van vergadering van de VVE wordt bevestigd in een vonnis van de rechtbank Noord-Holland, kantonzaken, locatie Haarlem, van 31 januari 2013 ECLI:NL:RBNHO:2013:BZ3659. In deze zaak had de algemene vergadering van een vereniging van eigenaars besloten om short stay/hotel- en/of bed-and-breakfastactiviteiten, korter dan één maand, niet in haar appartementencomplex toe te staan. De kantonrechter wees het verzoek van een appartementseigenaar om dit besluit te vernietigen af, omdat de ‘short stay formule’ niet voldoet aan ‘gebruik overeenkomstig de bestemming’ als voorgeschreven in de splitsingsakte. Aangezien de overlast die appartementseigenaren van de (meestal) toeristen ondervinden, acht de kantonrechter het niet verlenen van toestemming voor gebruik met een kortere duur dan één maand, niet strijdig met de redelijkheid en billijkheid. Hierbij merk ik nog voor de volledigheid op dat het gebruik van het appartement voor short stay verhuring als bedrijfsmatig gebruik van het appartement wordt gezien en in ieder geval in strijd met de splitsingsakte is. Een besluit van de vergadering van de algemene vergadering van een vereniging van eigenaars is dus eigenlijk niet nodig om deze activiteit te verbieden. Als immers in de splitsingsakte al staat vermeld dat het appartement alleen mag worden gebruikt voor woondoeleinden, dan schiet de appartementseigenaar te kort als hij toch tot verhuring voor een korte duur overgaat. De appartementseigenaar mag dus wel voor langere tijd verhuren. Dit valt immers wel onder de woonbestemming.

Kamergewijze verhuring binnen de VVE mogelijk?
Als in de akte van splitsing van een VvE is opgenomen dat een eigenaar zijn appartementsrecht “slechts in zijn geheel in gebruik kan geven” , dan mag deze eigenaar niet zonder meer zijn appartement in onzelfstandige delen verhuren. Een zaak waarin deze casus is besproken is in hoger beroep behandeld door het gerechtshof ‘s-Gravenhage in haar arrest van 19 januari 2016 ECLI:NL:GHDHA:2016:83 .
In de visie van de appartementsgerechtigde was er sprake van discriminatie omdat de VvE alleen met betrekking tot zijn appartement een handhavingsbesluit heeft genomen. Deze eigenaar voerde verder aan dat met het nemen van het handhavingsbesluit sprake is van misbruik van recht althans dat het handhavingsbesluit in strijd is met de redelijkheid en billijkheid omdat het bewuste appartement gedurende 38 jaar is ondergesplitst en op die wijze is gebruikt en er geen vergelijkbare situatie is met de andere appartementen in het complex doordat de vorige eigenaren zijn appartement aanzienlijk hebben vergroot. De appartementsgerechtigde was van mening dat handhaving beperkt zou moeten blijven tot die gevallen waar de leefbaarheid van het appartementencomplex wordt aangetast.

Het hof stelde voorop dat volgens vaste rechtspraak van de Hoge Raad bij de uitleg van notariële leverings- en vestigingsakten betreffende registergoederen een objectieve maatstaf geldt.
Voorop werd door het hof gesteld dat volgens vaste rechtspraak van de Hoge Raad bij de uitleg van notariële leverings- en vestigingsakten betreffende registergoederen een objectieve maatstaf geldt. Vast stond dat de appartementsgerechtigde zijn appartement feitelijk in drieën heeft opgesplitst en dat er geen sprake is geweest van een ondersplitsing die bij notariële akte is gerealiseerd (een juridische splitsing). De appartementsgerechtigde had de drie delen aan drie verschillende huurders in gebruik gegeven. Aldus handelde hij in strijd met het splitsingsreglement.

Voorts overwoog het hof dat de VvE er belang bij heeft dat appartementseigenaars zich houden aan de bepalingen van het splitsingsreglement. Dat de VvE de appartementsgerechtigde eerst nu aanspreekt op haar gebruik van het appartement in strijd met het splitsingsreglement, kan de VvE niet worden tegengeworpen. Vast stond dat in 2011 een nieuwe beheerder is aangesteld, die volgens eigen zeggen vanaf het moment van haar aantreden “orde op zaken” heeft willen stellen. Naar het oordeel van het hof kan het de beheerder niet worden verweten dat zij pas actie heeft ondernomen toen zij door de brief van een andere appartementsgerechtigde van 11 mei 2013 op de hoogte werd gebracht van de feitelijke ondersplitsing van het appartement van de bewuste appartementsgerechtigde en het in gebruik geven van het appartement aan verschillende huurders.

Geef een reactie