1. Een gebouwde onroerende zaak of een gedeelte daarvan

Deze regeling heeft dus alleen betrekking op gebouwde onroerende zaken (met uitzondering van kampeerterreinen). Een stukje grond dat bestemd wordt voor de bouw van bedrijfsruimte kan dus nog niet onder deze regeling vallen (HR 16 juni 1995, NJ 1995, 705). Dit geldt ook als het onbebouwde terrein ter beschikking wordt gesteld met de bedoeling dat de huurder dit terrein zal gebruiken om te bebouwen. Overigens leidt een dergelijke constructie zonder dat er een opstalrecht wordt gevestigd tot natrekking van de onroerende zaak door de grondeigenaar, waardoor de onroerende zaak eigendom van de grondeigenaar wordt.

Dit standpunt is ook ingenomen door het gerechtshof ‘s-Gravenhage in hoger beroep in haar arrest van 9 februari 2010 ( LJN: BM2456, gerechtshof ‘s-Gravenhage, 200.011.997/01 ). In deze zaak was door de verhuurder onbebouwde grond verhuurd. De huurder mocht met toestemming van de verhuurder op de grond een kiosk zetten voor de uitoefening van een horecaonderneming. De kiosk is gebouwd op een betonnen fundering die met palen in de ondergrond is verankerd.
De huurovereenkomst is op een zeker moment opgezegd door de verhuurder. Ook in deze zaak kwam het hof tot oordeel dat de huurder geen huurbescherming op grond van artikel 7:290 BW e.v. kon inroepen, omdat er sprake is van verhuring van onbebouwde grond en dat de regeling van 7:290 BW hier niet van toepassing was.

Het hof betrok bij haar oordeel onder meer wat partijen bij het sluiten van de overeenkomst voor ogen hebben gehad (rechtsoverweging 2.4.3 en 2.5), de hoogte van de huurprijs die meer bij verhuring van kale grond dan bij bebouwde grond hoort (rechtsoverweging 2.4.4.) en de aanduiding van de huurder die zich bij het aanvragen van een vergunning in verband met verbouwing van de kiosk ‘eigenaar van de kiosk’ noemde (rechtsoverweging 2.4.8). Volgens het hof is er niets gebleken van een nieuwe zelfstandige huurovereenkomst met betrekking tot de kiosk, zodat er naar de mening van het hof sprake is van de huurovereenkomst met betrekking tot de grond waarop artikel 7:290 BW niet van toepassing is.
Deze uitkomst van dit arrest is in lijn met de geldende rechtspraak voor dit onderwerp.

De uitkomst van deze zaak was anders geweest als de verhuurder na beëindiging van de overeenkomst met de oorspronkelijke huurder een nieuwe overeenkomst was aangegaan met betrekking tot de grond inclusief de kiosk. Als de grond dan inclusief de kiosk na beëindiging van de overeenkomst opnieuw zou zijn verhuurd, dan zou de overeenkomst niet los gezien kunnen worden van de reeds gebouwde opstal, die op de grond is geplaatst.
De kiosk dient immers als ZAV gezien te worden. Als deze ZAV bij het einde van de overeenkomst niet verwijderd is en de grond daarna opnieuw verhuurd is met daarop de door de vorige huurder opgerichte opstal, dan is de grond aan de nieuwe huurder na het einde van de overeenkomst met de vorige huurder verhuurd inclusief opstal. Als de bestemming van het gehuurde dan overeenkomt met de doelgroep die in artikel 7:290 BW staat vermeld, dan komt er een overeenkomst tot stand vallende onder het regime van laatstgenoemd artikel. Dit is het gevolg van artikel 7:216 BW. Dit kan anders zijn als met instandhouding van de overeenkomst de rechten en plichten voortvloeiende uit deze overeenkomst op grond van artikel 6:159 BW (contractsoverneming) worden overgenomen.

In deze zaak heeft de oorspronkelijke huurder zijn rechtsvorm gewijzigd van vennootschap onder firma naar eenmanszaak. Het hof is van mening dat partijen door deze wijziging van de rechtsvorm en continuering van de huurovereenkomst met de huurder niet de bedoeling hebben gehad een nieuwe huurovereenkomst te sluiten. Gezien het feit dat huurder als vennoot van de vennootschap onder firma ook als huurder werd beschouwd, kan een acceptatie door de verhuurder van deze huurder als voortzetting van de huurovereenkomst worden gezien en blijft de andere vennoot aansprakelijk voor betaling van de huur.
De kantonrechter ging er in eerste aanleg echter vanuit dat de overeenkomst was beëindigd. Na beëindiging van de huurovereenkomst zou de huurder (thans in hoedanigheid van een natuurlijk persoon, die een eenmanszaak dreef) met de verhuurder een nieuwe huurovereenkomst hebben gesloten. In dit licht valt goed te verklaren dat de kantonrechter van mening was dat na het sluiten van een nieuwe overeenkomst het regime van artikel 7:290 BW van toepassing was. Op deze plek wordt niet verder inhoudelijk ingegaan op de vraag of de huurovereenkomst op grond van het bovenstaande wel of niet door de natuurlijk persoon kon worden voortgezet zonder de huurovereenkomst te beëindigen.

Voor een onroerende zaak met de bestemming van kampeerterrein is het niet noodzakelijk dat de grond is bebouwd.

Winkel-in-winkel

Als er sprake is van een winkel-in-winkel situatie (een bloemenstalletje in een warenhuis) en er alleen vloeroppervlakte wordt verhuurd, wordt er wel voldaan aan het vereiste van aanwezigheid van een gebouwde onroerende zaak.
De rechtbank Arnhem besliste in haar uitspraak van 6 maart 1986 (Rb. Arnhem 6 maart 1986, NJ 1987,783) in dezelfde zin. Vraag was of een winkel-in-winkel constructie (gehuurde ruimte in supermarkt) tot de werkingssfeer van artikel 7:290 BW zou horen, omdat er geen sprake zou zijn van een gebouwde onroerende zaak of een gedeelte daarvan. De Hoge Raad verwierp de stelling dat het verhuurde vloeroppervlak als zodanig noch kon worden aangeduid als gebouwd onroerend goed noch als gedeelte van een groter geheel van gebouwd onroerend goed. Een dergelijke beperking van de werkingssfeer van artikel 7:290 BW tot verhuur van zelfstandige, afgescheiden bedrijfsruimte kon volgens de Hoge Raad noch uit de tekst van de wet, noch uit de wetsgeschiedenis worden afgeleid.
Zoals hier voor besproken geldt deze eis niet voor het hotel- en het kampeerbedrijf. Bij deze regeling is in het bijzonder gedacht aan detailhandel en ambachtsbedrijven. De plaatsgebondenheid speelt een belangrijke rol. Klanten moeten het bedrijf bezoeken om goederen en/of diensten af te nemen.

Als er sprake is van een onderhuursituatie waarbij de onderhuurder een gedeelte huurt van artikel 7:290 BW bedrijfsruimte, dan volgt volgens vaste jurisprudentie deze verhuring het regime van artikel 7:290 BW, ook als deze verhuring los van deze onderverhuring niet onder het regime van artikel 7:290 BW valt. Zie voor nadere onderbouwing alinea 5.3. van het vonnis van de rechtbank Rotterdam, sector kanton, locatie Rotterdam van 6 november 2009 ( LJN: BK3767, sector kanton Rechtbank Rotterdam, 1004250 ).