Laatst bijgewerkt op 2023-10-11 om 22:06:19
Eisen aan de toetsing van de aanvangshuurprijs.
Toetsing van de aanvangshuurprijs moet aan bepaalde voorwaarden voldoen.
Allereerst dient de overeenkomst voor de eerste keer met de verhuurder te zijn gesloten. Een verlengde huurovereenkomst is niet voor toetsing van de aanvangshuurprijs vatbaar Een huurprijs van een huurovereenkomst die eerst voor een jaar is gesloten en die na beëindiging opnieuw is gesloten kan dus niet ter toetsing aan de Huurcommissie worden voorgelegd. De situatie ligt echter anders als verlenging van de overeenkomst valt binnen de bezwaartermijn van zes maanden. Voor huurovereenkomsten die vallen onder artikel 7:271 lid 1 BW , geldt een afwijkende termijn. Ik ga hier in dit hoofdstuk verder op in. Hiervan is bijvoorbeeld sprake als er eerst een huurovereenkomst voor de periode van vier maanden is gesloten. Als de overeenkomst na het verstrijken van de periode van vier maanden (zonder opzegging) is verlengd, dan is het mogelijk in de periode van verlenging en binnen de termijn van zes maanden alsnog de huurcommissie te verzoeken de aanvangshuurprijs te toetsen. Het wettelijk kader is vastgelegd in artikel 7:249 BW en artikel 11 UHW.
Na invoering van Wet vaste huurcontracten wordt deze mogelijkheid om de huurprijs te laten toetsen binnen zes maanden na huurbeëindiging van de vaste periode weer afgeschaft. De huurder die nog wel een tijdelijk huurcontract kan sluiten moet hierop bedacht zijn. Deze huurders moeten dus de huurprijs laten toetsen binnen zes maanden na aanvang van de huurovereenkomst.
Uitzondering lijkt ook te gelden voor de situatie dat eerst een collectieve huurovereenkomst tussen een aantal (bijvoorbeeld vier) huurders is gesloten met betrekking tot één woning. Als er na een bepaalde periode een aantal huurders zijn vertrokken en de verhuurder vervolgens met overblijvende huurders (bijvoorbeeld twee huurders) individuele overeenkomsten sluit ten aanzien van een bepaald gedeelte van het gehuurde voor een bepaalde prijs, dan is volgens de rechter van de rechtbank te ‘s-Gravenhage, sector kanton Leiden, in haar vonnis van 2 maart 2011 LJN: BT8221, sector kanton Rechtbank ‘s-Gravenhage, 1002383/10-8074 de Huurcommissie bevoegd om binnen zes maanden na het sluiten van de huurovereenkomst de huurprijs te toetsen op de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs. Er is naar de mening van de rechter sprake van nieuwe huurovereenkomsten in tegenstelling tot de eerder gesloten overeenkomst. Deze nieuwe overeenkomst is een individuele huurovereenkomst met een eigen huurprijs voor de slechts door de huurder gebruikte ruimte. Deze ruimte verschilt van de ruimte die de huurder voor het sluiten van deze individuele overeenkomst in gebruik had, aldus de rechter. Deze uitspraak lijkt mij juist. Het was anders geweest als de huurder gebruik had gemaakt van dezelfde ruimte als die hij eerder huurde.
Voorts is toetsing van de huurprijs alleen mogelijk op verzoek van de huurder bij de Huurcommissie binnen zes maanden na totstandkoming van de huurovereenkomst. De huurder moet de Huurcommissie door een verzoekschrift tot toetsing van de aanvangshuurprijs verzoeken de aanvangshuurprijs te toetsen.
De huurprijs van een niet-geliberaliseerde woonruimte wordt bepaald door het woningwaarderingsstelsel. De huurprijs van zelfstandig woonruimte wordt onder meer beïnvloed door het energielabel, de oppervlakte van het gehuurde en de WOZ-waarde van het gehuurde. Als extra is geïnvesteerd in de badkamer en de kwaliteit is hoger dan gemiddeld, dan mag de verhuurder 1 punt per € 226,89 bijtellen. Maximaal mag het aantal punten van de badkamer verdubbelen. Voor voorzieningen voor handicapten mag ook per € 226,89 geïnvesteerd bedrag 1 punt opgeteld worden. Dit geldt niet voor de kosten waarvoor de gemeente een WMO-bijdrage heeft verleend. De zorgwoning mag het aantal punten verhogen met 35%. Voor momenten mogen punten extra worden gerekend en een renovatie van meer dan € 10.000 levert ook extra punten op. (zie: de Handleiding behorende bij het waarderingsstelsel voor zelfstandige woonruimte, versie 2022).
Door deze mogelijkheid van toetsing van de aanvangshuurprijs wordt het uitgangspunt van contractsvrijheid om de huurprijs in onderling overleg af te spreken slechts ten dele ingeperkt. De hoofdregel dat partijen in onderling overleg de huurprijs kunnen vaststellen blijft in stand. Deze hoofdregel wordt alleen doorbroken als de huurder binnen een termijn van zes maanden na aanvang van de huurovereenkomst bij de huurcommissie toetsing van de aanvangshuurprijs aanvraagt. Noot 4 Dit betekent dus dat de aanvangshuurprijs, behoudens de hieronder te noemen uitzondering, niet meer kan worden getoetst als het verzoek om toetsing van de aanvangshuurprijs na het verstrijken van zes maanden na aanvang van de huurovereenkomst wordt gedaan.
Uitzondering op de termijn van zes maanden waarbinnen de huurprijs getoetst moet worden bestaat voor de huurovereenkomst die voor de duur van maximaal twee jaar wordt gesloten conform artikel 7:271 lid 1 BW . Artikel 7:249 BW is in verband met de introductie van de overeenkomst van korte duur (artikel 7:271 BW) uitgebreid. De huurder kan volgens de nieuwe regeling tot uiterlijk zes maanden na afloop van een door hem met betrekking tot die woonruimte voor de eerste maal aangegane huurovereenkomst voor de duur van twee jaar of korter als bedoeld in artikel 271 lid 1, tweede volzin, de Huurcommissie verzoeken uitspraak te doen over de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs. Deze wijziging wordt ingevoerd ter voorkoming van misbruik van de overeenkomst van korte duur door een verhuurder. Een verhuurder kan de huurovereenkomst immers gebruiken als een soort proeftijd, waarbij zij elke huurovereenkomst voor onbepaalde duur laten voorafgaan door een huurovereenkomst voor bepaalde, korte tijd, en waarbij zij de huurovereenkomst van huurders die hen niet bevallen, bijvoorbeeld omdat zij zich voor een toets van de aanvangshuurprijs tot de Huurcommissie hebben gewend en de huurprijs op grond daarvan is verlaagd, niet verlengen. Om te voorkomen dat huurders als gevolg hiervan beducht zullen zijn de aanvangshuurprijs door de Huurcommissie te laten toetsen omdat zij vrezen een mogelijke verlenging van de huurovereenkomst te verspelen is voor de hier genoemde huurovereenkomsten voor bepaalde, korte tijd met een maximum van 2 jaar de termijn van artikel 7:249 (toetsing aanvangshuur) verlengd in bovenbedoelde zin. Voor overige huurovereenkomsten blijft de termijn van 6 maanden gelden. Hierboven is reeds besproken dat na invoering van Wet vaste huurcontracten wordt deze mogelijkheid om de huurprijs te laten toetsen binnen zes maanden na huurbeëindiging van de vaste periode weer afgeschaft. Artikel 7:249 lid 2 BW komt na invoering van de Wet vaste huurcontracten voor nieuwe huurcontracten te vervallen.
Als de huurder twijfel over de kwalificatie van de overeenkomst heeft, dan doet de huurder er goed aan in ieder geval binnen de periode van 6 maanden toetsing van de aanvangshuurprijs te vorderen. Als na de periode van zes maanden duidelijk is dat er sprake is van een overeenkomst voor onbepaalde tijd, dan is toetsing van de aanvangshuurprijs niet meer mogelijk. Een dergelijke situatie deed zich voor in het vonnis van de rechtbank Midden-Nederland van 1 augustus 2018 (ECLI:NL:RBMNE:2018:3662).
De huurder die een huurovereenkomst voor een periode van meer dan twee jaar heeft gesloten met betrekking tot onzelfstandige woonruimte, zal dus wél binnen de periode van zes maanden na aanvang van de huurperiode de huurprijs door de Huurcommissie moeten laten toetsen. Deze huurder kan dus niet na verloop van de periode van drie jaren binnen zes maanden na het beëindigen van de huurperiode de aanvangshuurprijs laten toetsten. Er wordt door sommige schrijvers getwijfeld of deze verlengde mogelijkheid van toetsing van de aanvangshuurprijs wel zou gelden voor onzelfstandige woonruimte. De wet spreekt immers in artikel 7:271 lid 1 BW voor zelfstandige woningen van een periode van maximaal twee jaar en voor onzelfstandige woonruimte van een periode van maximaal vijf jaar. Aangezien de wet geen onderscheid maakt tussen de verschillende woonruimte, maar wel een huurperiode noemt van twee jaar, vind ik het verdedigbaar dat deze regeling ook geldt voor de onzelfstandige woonruimte, mits ten aanzien van de overeengekomen huurperiode een termijn van niet langer dan twee jaar is overeengekomen.
De rechtbank Amsterdam kwam in haar vonnis van 24 mei 2022 (ECLI:NL:RBAMS:2022:3214) tot eenzelfde oordeel. Hier was er tussen partijen een huurovereenkomst met betrekking tot onzelfstandige woonruimte gesloten voor de duur van 25 maanden. De huurder heeft na de duur van 7 maanden de Huurcommissie verzocht de huurprijs te laten toetsen. Deze huurder werd door de Huurcommissie wel ontvankelijk verklaard in zijn verzoek. De huurprijs werd door de Huurcommissie verlaagd. De verhuurder ging in beroep tegen deze uitspraak bij de kantonechter. De kantonrechter was van oordeel dat in afwijking van het bepaalde in artikel 7:249 lid 2 BW de huurder (die voor de eerste maal een bepaalde woonruimte huurt op grond van een overeenkomst voor de duur van twee jaren of korter als bedoeld in artikel 7:271 lid 1, tweede volzin, BW) de huurprijs door de Huurcommissie kan laten toetsen tot uiterlijk zes maanden na afloop van die huurovereenkomst. De rechter overwoog dat op het eerste gezicht is niet duidelijk is welke overeenkomsten de wetgever voor ogen heeft gehad met deze verwijzing. In de tweede volzin van artikel 7:271 lid 1 BW – waarnaar artikel 7:249 lid 2 BW verwijst – wordt de duur van twee jaar of korter alleen gebruikt met betrekking tot de huur van zelfstandige woonruimte. Dit lijkt er op te duiden dat artikel 7:249 lid 2 BW alleen geldt met betrekking tot zelfstandige woonruimte. Aan de andere kant blijkt uit de wetsgeschiedenis dat het doel van artikel 7:249 lid 2 BW is om huurders te beschermen tegen misbruik van deze regeling als een standaard-proeftijd bij huurovereenkomsten die voor langere tijd zijn beoogd. Tegen die achtergrond valt, volgens de kantonrechter, anders dan door de verhuurder was betoogd, niet in te zien waarom artikel 7:249 lid 2 BW niet ook betrekking heeft op huurovereenkomsten met betrekking tot onzelfstandige woonruimte. Uit de wetsgeschiedenis bij de Wet doorstroming huurmarkt 2015 – op basis waarvan artikel 7:271 BW is ingevoerd en artikel 7:249 BW is gewijzigd – blijkt ook niet dat de wetgever bedoeld heeft om huurders van onzelfstandige woonruimte deze bescherming te onthouden. Een redelijke uitleg van artikel 7:249 lid 2 BW brengt dan ook mee dat dit tevens van toepassing is op onzelfstandige woonruimte. De rechter is evenwel van oordeel dat het gestelde in artikel 7:249 lid 2 BW niet geldt voor huurovereenkomsten van onzelfstandige woonruimte die langer dan 2 jaar tot maximaal 5 jaar zijn gesloten. Aangezien de verlengde termijn om de Huurcommissie de aanvangshuurprijs te laten toetsen in dat artikel duidelijk is beperkt tot huurovereenkomsten die (voor het eerst) zijn aangegaan voor een bepaalde duur van twee jaar of korter, zal artikel 7:249 lid 2 BW niet gelden voor overeenkomsten met betrekking tot onzelfstandige woonruimte die voor langer dan 2 jaar zijn gesloten. Dat geldt temeer nu uit de wetsgeschiedenis niet blijkt dat enige afweging is gemaakt over een dergelijk lange toetsingsperiode. De conclusie was dan ook dat de huurder geen beroep kan doen op artikel 7:249 lid 2 BW en dus op grond van de 7:249 lid 1 BW tot uiterlijk zes maanden na het aangaan van de huurovereenkomst de Huurcommissie had kunnen verzoeken om uitspraak te doen over de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs. De huurder had de vordering dus te laat ingesteld.
Als de maximum huurprijs wordt vastgesteld in het kader van de aanvraag van de huurtoeslag, dan is het mogelijk dat deze toetsing van de maximum huurprijs wordt aangevraagd binnen zes maanden na aanvang van de huurprijs. Als er sprake is van een verhuring ex artikel 7:271 lid 1 BW, dan is het mogelijk dat de verhuurder de huurovereenkomst tegen het einde van de overeengekomen periode opzegt. Dit geldt niet voor verhuurde onzelfstandige woonruimte. Voor onzelfstandige woonruimte kan (de uitzondering daargelaten) immers geen huursubsidie worden aangevraagd.
Partijen hebben allebei een andere nationaliteit dan de Nederlandse en verklaren het recht van die nadere nationaliteit van toepassing
Het hof te Amsterdam heeft in haar arrest van 24 februari 2015 ECLI:NL:GHAMS:2015:523 beslist dat partijen (zowel huurder als verhuurder) die beiden de Engelse nationaliteit hebben het Engelse recht op een huurovereenkomst van toepassing kunnen verklaren, waardoor de regels van het Nederlandse huurrecht buitenspel geplaatst kunnen worden. In artikel 8 van het huurcontract stond daarom bepaald dat het recht van het Verenigd Koninkrijk van toepassing is op geschillen. Onderwerp van geschil was splitsing van de all-inhuurprijs. Ik heb gekozen deze uitspraak in dit onderdeel te plaatsen, omdat het Engelse recht ook van toepassing zou zijn geweest als er een discussie zou zijn geweest over toetsing van de aanvangshuurprijs. Kern van deze kwestie is de vraag of partijen op een woning in Nederland het Engelse recht van toepassing mogen verklaren. Het hof te Amsterdam is van mening dat dit mogelijk is.
De huurder beriep zich in de eerste plaats op het bepaalde in artikel 3 lid 3 van Rome I. Dit artikel beperkt de rechtskeuzevrijheid van partijen, aldus de huurder, indien alle overige op het tijdstip van die keuze bestaande aanknopingspunten zich bevinden in een ander land dan het land (in dit geval het Verenigd Koninkrijk) waarvan het recht is gekozen. In dat geval zouden volgens de huurder de rechtsregels van Nederland van toepassing dienen te blijven, waarvan niet bij overeenkomst mag worden afgeweken.
Volgens het hof was het feit dat beide partijen de Britse nationaliteit hebben voldoende om te oordelen dat er (relevante) aanknopingspunten zijn met het Verenigd Koninkrijk en dat dit recht dus van toepassing was.
Het hof geeft de volgende onderbouwing. Artikel 9 lid 1 van Rome I definieert bepalingen van bijzonder dwingend recht als bepalingen aan de inachtneming waarvan een land zoveel belang hecht voor de handhaving van zijn openbare belangen zoals zijn politieke, sociale of economische organisatie, dat zij moeten worden toegepast op elk geval dat onder de werkingssfeer ervan valt, ongeacht welk recht overeenkomstig deze verordening overigens van toepassing is op de overeenkomst. In punt 37 van de considerans wordt toegelicht dat overwegingen van algemeen belang rechtvaardigen dat de rechters van lidstaten zich in uitzonderlijke omstandigheden kunnen beroepen op rechtsfiguren zoals de exceptie van openbare orde en op bepalingen van bijzonder dwingend recht, dat laatstbedoelde bepalingen moeten worden onderscheiden van bepalingen waarvan niet bij overeenkomst kan worden afgeweken en dat het begrip “bepalingen van bijzonder dwingend recht” met meer terughoudendheid dient te worden gebezigd.
Het hof is van mening dat artikel 7:258 BW een (sanctie)bepaling betreft die enkel de privaatrechtelijke verhouding tussen verhuurder en huurder zelf raakt. Er is dus volgens het hof geen sprake van algemene Nederlandse belangen die door artikel 7:258 BW voorrang dienen te hebben boven het belang dat het op de huurovereenkomst toepasselijke vreemde recht.
Het hof stelde daarnaast dat het volgens het voorbereidende rapport van de Huurcommissie geliberaliseerde woonruimte betrof. Daarnaast was het hof van mening dat de huurder geen extra huurbescherming behoefde nu huurder en verhuurder qua opleiding en maatschappelijke positie gelijkwaardige particulieren waren die hadden gekozen voor toepassing van het hun beiden meest bekende rechtstelsel.
Allereerst vind het laatste argument van het hof over de gelijkwaardigheid van partijen het minst sterk. De verhuurder heeft in ieder geval door zijn positie die de verhuurder nu eenmaal heeft een sterkere positie dan de huurder. Daarnaast is de positie van partijen door het dwingendrechtelijke systeem van de wet niet van belang. De regeling van artikel 7:258 BW is door de werking van artikel 7:265 BW immers dwingend rechtelijk voorgeschreven. Slechts een afzonderlijke regeling zoals bijvoorbeeld wordt toegepast in artikel 7:291 lid 2 BW voor bedrijfsruimte (zie het hoofdstuk: De huurperiode) kan een dwingend voorgeschreven bepaling doorbreken. Als partijen geen gebruik van deze bijzondere regeling maken, dan zijn partijen aan de wettelijke regels gebonden, ongeacht de maatschappelijke status van partijen. De regels over de bepaling van de huurprijzen zijn dwingend voorgeschreven en zijn niet semi-dwingend voorgeschreven, zodat afwijking van de regels op basis van de status van partijen niet mogelijk is.
Daarnaast heeft het huurrecht een belangrijke sociale betekenis, namelijk de bescherming van de huurder, die als zwakkere partij dan de verhuurder wordt aangemerkt. Dit is nu eenmaal de reden waarom de wetgever voor het huurrecht speciale wettelijke regels in aanvulling op de algemene regels van boek 6 BW heeft ontwikkeld. Zou het hof eenzelfde redenering hebben toegepast als het niet zou gaan om discussie omtrent een huurrechtelijk dispuut, maar als partijen het pachtrecht zouden willen doorbreken door het Poolse recht van toepassing te verklaren? Ik vind het geen goede ontwikkeling dat door deze uitspraak aan het fundament van het huurrecht gemorreld kan worden.
Aangezien hier sprake was van verhuring van een woning aan een expat valt te denken aan ontduikingsconstructies. Te denken valt aan het oprichten van verschillende buitenlandse vennootschappen, die aan de huurder van dezelfde nationaliteit woningen aan expats verhuurt. Als partijen het buitenlandse recht van toepassing verklaren, zou daarmee het dwingend recht van het huurrecht omzeild kunnen worden. Ik vind dit niet in het belang van de rechtszekerheid.
Het hof is van mening dat artikel 7:258 BW een sanctiebepaling betreft die enkel de privaatrechtelijke verhouding tussen verhuurder en huurder zelf raakt. Dit valt niet te ontkennen. Dit geldt echter voor alle huurovereenkomsten die worden gesloten. Ik vind echter de door het hof erkende mogelijkheid om van het dwingend recht af te wijken verontrustend. Het valt te bedenken dat als er een tendens zou ontstaan om het buitenlandse recht tussen verhuurder en expats van toepassing te verklaren, het hof op de rem zou trappen door het Nederlandse recht alsnog van toepassing te verklaren vanwege algemene Nederlandse sociale belangen bij een goed werkend systeem. Te denken valt ook aan het verhuren van woonruimte tussen allochtone ingezeten, die vaak een dubbele nationaliteit hebben. Als deze een huurovereenkomst sluiten en het recht van het land van herkomst van toepassing kunnen verklaren, dan blijft er van de huur(prijs) bescherming die voor huurders van sociale woonruimte van toepassing is weinig over.
De Huurcommissie past de huurprijs aan
De overeengekomen huurprijs kan door de huurcommissie worden verlaagd als deze niet in redelijke verhouding tot het gebodene staat (omvang, voorzieningen, ligging gehuurde ten opzichte van groenvoorzieningen en winkels) en de huurprijs door herwaardering onder de liberalisatiegrens geraakt. Na het verstrijken van de zes maanden is de overeengekomen huurprijs onaantastbaar geworden (los van mogelijkheid van tijdelijke verlaging van de huurprijs door gebreken aan het gehuurde en los van toetsing van de huur aan de maximum huurprijs bij niet-geliberaliseerde woningen) en is de huurder gebonden aan de maximale huurprijs ook als deze onredelijk hoog zou zijn. De huurder kan dan alleen een wijziging van de huurprijs in de toekomst bewerkstelligen op grond van artikel 7:254 BW .
De Huurcommissie beoordeelt de overeengekomen huurprijs aan de maximum huurprijs conform het woningwaarderingsstelsel. Conform het woningwaarderingsstelsel mag de huurprijs van de woning niet meer bedragen dan de huurprijs die behoort bij het aantal punten dat een de woning wordt toegekend. Dit aantal punten per woning is afhankelijk van de grootte van de woning, de rubriek verwarming, de voorzieningen met betrekking tot het energielabel en de omgeving (is de woning gelegen nabij groen en winkels?). Met ingang van 1 januari 2014 treedt de nieuwe Warmtewet in werking. In de Warmtewet is een wijziging opgenomen voor de waardering van verwarmde vertrekken; indien er sprake is van de levering van warmte, bedoeld in artikel 1, onderdeel e, van de Warmtewet, wordt voor het onderdeel verwarming 1½ punt per verwarmd vertrek gewaardeerd. Vanaf 1 juli 2019 is het grootste deel van de Warmtewet weer buiten toepassing verklaard voor huurwoningen. Let er wel op dat als er een afzonderlijke levering voor warmte is overeengekomen en partijen deze overeenkomst niet hebben opgezegd, de overeenkomst op grond van warmtewet nog steeds van toepassing is. De Huurcommissie en de kantonrechter zullen zich in de praktijk hier vermoedelijk weinig van aantrekken en de zaak afhandelen op grond van artikel 7:237 lid 3 BW, zoals voor deze wijziging ook de dagelijkse praktijk was.
Een voorbeeld van aanpassing van de huurprijs geeft de volgende uitspraak van de rechter te Amsterdam van 18 augustus 2006 (Noot 21a). In deze uitspraak werd de uitspraak van de Huurcommissie bekrachtigd. In deze uitspraak ging het met name om de waardering van de woonomgeving.
Toekenning van de punten aan de woonruimte spreekt voor sommige onderdelen voor zich. Als er een energie-index is toegekend, dan horen daar punten bij die toegekende index. Als er geen discussie is over de energie-index, dan kunnen de punten eenvoudig worden toegekend, die bij een bepaald label horen. Soms is het lastig de punten vast te stellen. Als een huurder bijvoorbeeld geen privébuitenruimte heeft, maar wel gedeelde buitenruimte. In het beleidsboek van de Huurcommissie staat hierover: “er is sprake van een privé-buitenruimte indien de ruimte behoort tot de woning behorende buitenruimten, waarvan de huurder van de desbetreffende woning volgens de huurovereenkomst het exclusieve gebruiksrecht heeft. Met exclusief gebruiksrecht van privé-buitenruimte wordt bedoeld dat uitsluitend de huurder het recht heeft om te bepalen welk gebruik hij maakt van de privé-buitenruimten die tot de woning behoren. Hieronder wordt ook verstaan een gebruiksrecht dat toekomt aan een collectief van huurders, maar waarbij het gebruiksrecht in feite exclusief voor de huurder is omdat de huurder het gebruik door derden kan weren”. Hoe moet je die ruimte waarderen?
Als er geen buitenruimte is dan krijgt de woning 5 minpunten. Is er sprake van een minimum grootte die moet worden gehanteerd wil er sprake zijn van punten die ten behoeve van de buitenruimte?
In het vonnis van de rechtbank Midden-Nederland van 29 maart 2019 (ECLI:NL:RBMNE:2019:6735) werd over de berekening van de punten voor de individuele ruimte beslist dat de aftrek van 5 punten wel van toepassing was, omdat er geen exclusief gebruik van deze collectieve ruimte voor de huurders aanwezig was.
De Huurcommissie had overwogen dat aan de voorzijde van de woning een tuin van 91 m² lag. Deze oppervlakte leidde tot 0,67 punt per woning. Dit was meegenomen bij het onderdeel gemeenschappelijke ruimten en voorzieningen. De aftrek van 5 punten bij het onderdeel privé-buitenruimten was daardoor komen te vervallen. Hierbij was berekend dat de toegekende punten ten behoeve van de buitenruimte was verdeeld over het aantal individuele woonruimten.
De verhuurder was van oordeel dat er sprake was van gemeenschappelijke buitenruimte waarvoor er punten toegekend dienen te worden.
De huurders stelden daartegenover dat de buitenruimte een betegelde binnenplaats was die als toegang diende voor de woningen in de achterbouw van het complex. De huurders konden derden niet weren. Er was dus geen sprake van een exclusief gebruiksrecht van de huurders, zodat de huurders geen buitenruimte hadden.
De kantonrechter was hier echter van oordeel dat de aftrek van 5 punten wel van toepassing is, omdat er geen exclusief gebruik van deze collectieve ruimte voor de huurders aanwezig was. De verhuurders hadden hiermee hun standpunt met betrekking tot het exclusieve gebruiksrecht van de huurders onvoldoende onderbouwd, zeker in het licht van het bordje dat op een in het geding gebrachte foto te zien was dat verwees naar de huisnummers X tot en met Y, welke huisnummers via die doorgang te bereiken zouden zijn. Hieruit volgde dat niet vast was komen te staan dat de huurders de mogelijkheid hadden om derden uit de buitenruimte te weren en daardoor een exclusief gebruiksrecht van de buitenruimte hebben. Dit leidde in afwijking van het oordeel van de huurcommissie, tot een aftrek van 5 punten.
Er is geen minimum grootte voor de collectieve buitenruimte vastgesteld om deze ruimte als collectieve buitenruimte te waarderen. Ook een relatief kleine buitenruimte kan als buitenruimte worden gewaardeerd, waardoor de aftrek van 5 punten niet van toepassing is. Dit blijkt ook uit het vonnis van de rechtbank Midden-Nederland van 21 augustus 2019 (ECLI:NL:RBMNE:2019:6647).
In deze zaak stelden de huurders dat verhuurster in haar berekeningen ten onrechte geen punten in mindering had gebracht voor het ontbreken van het exclusieve gebruik van de gemeenschappelijke balkons. Zij stelden daartoe primair dat in hun huurovereenkomsten geen toegang tot de balkons van het wooncomplex was inbegrepen en subsidiair dat de aanwezige balkons zo klein waren in aantal (5 balkons) en oppervlakte (20 m² per balkon) dat – gedeeld door 160 wooneenheden – bezwaarlijk kon worden gesproken van een privé-buitenruimte. Verhuurster betwistte deze stellingen van huurders, vanwege het enkele feit dat zij allemaal nou eenmaal gebruik kunnen en mogen maken van de voor huurders van in het wooncomplex beschikbare gemeenschappelijke balkons. Vanwege dit gebruiksrecht hoefden er geen punten in mindering op de waardering van de woonruimten te worden gebracht.
De kantonrechter stelde vast dat door huurders niet werd betwist dat zij allen gebruik kunnen maken van de aanwezige gemeenschappelijke balkons en dat deze balkons alleen voor huurders van het wooncomplex toegankelijk waren. Dit maakte dat elke huurder een exclusief (in de zin van niet openbaar toegankelijk) gebruiksrecht heeft voor de aanwezige buitenruimtes. Hoewel het juist is dat dit gebruiksrecht collectief is en ziet op een klein oppervlak, worden deze twee factoren meegewogen in de wijze waarop de punten voor dit gebruiksrecht worden berekend. Het verweer van huurders op dit punt slaagde daarom niet. Er werden dus geen 5 minpunten toegekend, omdat er wel buitenruimte aanwezig was op basis waarvan er punten toegekend konden worden.
Uit dit vonnis blijkt niet dat de buitenruimte een minimum grootte moet hebben. Ik kan mij echter wel voorstellen dat de redelijkheid en billijkheid een rem op handigheidjes van de verhuurder kan zetten. Als de verhuurder bijvoorbeeld 5 m² ten behoeve van 160 wooneenheden ter beschikking stelt, dan kan ik mij voorstellen dat deze oppervlakte in alle redelijkheid niet als beschikbare buitenruimte aangemerkt kan worden, hoewel deze ruimte wel binnen de criteria als genoemd in het vonnis van de rechtbank Midden-Nederland van 21 augustus 2019 valt.
De rechtbank Gelderland besliste in haar vonnis van 18 november 2022 (ECLI:NL:RBGEL:2022:7458) dat er geen exclusief gebruiksrecht van buitenruimte ten behoeve van de huurder aanwezig was, waardoor de door de Huurcommissie vastgestelde vervallen 5 minpunten opnieuw opgevoerd diende te worden. De kantonrechter was van oordeel dat de verhuurder het verweer van de huurders, dat zij geen exclusief gebruikrecht hebben van (een deel van) de buitenruimte, onvoldoende gemotiveerd heeft weersproken. Bovendien heeft hij niet gesteld wat de afmetingen zijn van de tot de woning behorende buitenruimte. Uit de overgelegde foto’s bleek wel de aanwezigheid van buitenruimte, al dan niet bestaande uit voornamelijk parkeerplaatsen, maar dit is naar het oordeel van de kantonrechter enkel gemeenschappelijke buitenruimte, zonder afdwingbaar exclusief gebruiksrecht door huurders, zodat geen sprake is van privé-buitenruimte voor deze huurders. De 5 aftrekpunten werden alsnog toegepast.
Voor de goede orde merk ik nog op dat het beleid van de Huurcommissie geen wet is. Als de Huurcommissie een bepaalde berekening volgens haar beleid stelt, dan kan de rechter daarvan wel afwijken. Overigens mag zowel de Huurcommissie als de rechter op grond van artikel 5 lid 2 BHW in uitzonderlijke gevallen afwijken van het Woningwaarderingsstelsel.
De Huurcommissie had in zijn uitspraak van 2 maart 2022 beslist dat er deels openbare buitenruimte bij de woonruimte aanwezig was. Deze ruimte wordt volgens de Huurcommissie ook gebruikt als parkeerplaats. Het is niet mogelijk om vast te stellen welk deel gebruikt kan worden als buitenruimte, maar er is in ieder geval wel plaats voor het deels gebruiken van deze ruimte indien gewenst. Daarom vond de Huurcommissie het niet meer dan redelijk om de 5 aftrekpunten voor het ontbreken van een buitenruimte te laten vallen. In het vonnis staat daarom abusievelijk dat de kantonrechter de door de Huurcommissie toegepaste puntenaftrek handhaaft. De Huurcommissie had die puntenaftrek immers laten vallen, terwijl de kantonrechter deze puntenaftrek weer toepaste. Het is mij overigens uit de overwegingen van het vonnis niet duidelijk dat deze buitenruimte niet exclusief door de huurders gebruikt konden worden. In de uitspraak van de Huurcommissie staat immers dat er sprake is van deels openbare ruimte, maar dat vind ik niet terug in de overwegingen van de kantonrechter. De kantonrechter stelt alleen dat de verhuurder de stelling van de huurders onvoldoende had weersproken dat er geen sprake was van exclusieve gebruiksruimte. Als dat zo is geweest, dan kan de kantonrechter deze stelling van de huurders als onvoldoende weersproken honoreren. Het had voor de casus wel interessanter geweest om de rechter een inhoudelijk oordeel te laten geven of deels openbare buitenruimte al dan niet puntenaftrek rechtvaardigt.
De huurcommissie bepaalt de maximum huurprijs voor zelfstandige woonruimte op grond van Handleiding behorende bij het waarderingsstelsel voor zelfstandige woonruimte.
De huurcommissie bepaalt de maximum huurprijs voor onzelfstandige woonruimte op grond van de Handleiding behorende bij het waarderingsstelsel voor onzelfstandige woonruimte .
Aanpassing aanvangshuurprijs en gebreken aan het gehuurde
Mocht de huurcommissie bij de beoordeling van de aanvangshuurprijs gebreken aan het gehuurde constateren, dan wordt door de huurcommissie bij bepaling van deze huurprijs met deze gebreken rekening gehouden. Op grond van artikel 12 lid 1 UHW spreekt de huurcommissie dan tevens naast de redelijke huurprijs een tijdelijke verlaging van de huurprijs op grond van artikel 7:207 BW uit. Voor deze tijdelijke verlaging van de huurprijs op grond van gebreken aan het gehuurde is het dus niet nodig dat de huurder een verzoek tot tijdelijke verlaging van de huurprijs indient wegens gebreken aan het gehuurde.
Het sluiten van een tweede overeenkomst na een artikel 7:271 lid 1 BW overeenkomst
Op 1 juli 2020 zijn verhuurder en huurder een huurovereenkomst voor de duur van zes maanden aangegaan met betrekking tot de woning gelegen in Schiedam (hierna: de woning). Huurder bestonden uit mevrouw A en mevrouw B. Partijen waren een kale huurprijs overeengekomen van € 1.330 per maand. De Huurcommissie heeft op verzoek van de huurder een oordeel gegeven over de aanvangshuurprijs, en bij beslissing van 12 juli 2021 de kale huurprijs van € 1.330 per maand verlaagd naar € 597,36 per maand. Vanwege ernstige gebreken is de kale huurprijs vanaf 1 juli 2020, tijdelijk verlaagd tot € 119,47 per maand. Partijen zijn niet bij de kantonrechter opgekomen tegen de beslissing van de Huurcommissie.
Op 13 november 2020 heeft een nieuwe eigenaar de woning gekocht en is op 1 december 2020 met huurder een nieuwe huurovereenkomst voor bepaalde tijd aangegaan. Huurder bestond uit mevrouw A, mevrouw B en mevrouw C. Partijen zijn een huurprijs overeengekomen van € 1.200 (kale huur) en € 150 (stoffering) per maand.
Op 29 november 2020 heeft huurder een tweede verzoekschrift ingediend bij de Huurcommissie betreffende toetsing aanvangshuurprijs volgens artikel 7:249 BW. Bij uitspraak van 21 december 2021 is het verzoek toetsing aanvangshuurprijs van huurder niet ontvankelijk verklaard. In die beslissing staat – voor zover van belang – het volgende: “Het verzoek is niet-ontvankelijk, omdat het verzoek geen betrekking heeft op de huurprijs uit de eerste overeengekomen huurovereenkomst voor de woonruimte. De huurprijs uit de tweede overeengekomen huurovereenkomst, die is aangegaan tussen de nieuwe verhuurder en de inzittende huurder, komt niet in aanmerking voor de Toetsing Aanvangshuurprijs. Dit betekent dat de Huurcommissie het verzoek niet inhoudelijk kan beoordelen. De overeengekomen huurprijs wijzigt niet.”
Huurder hebben beroep tegen deze beslissing bij de kantonrechter te Rotterdam ingesteld. De kantonrechter is in het vonnis van 10 juni 2022 (ECLI:NL:RBROT:2022:4968) van oordeel dat de overeengekomen huurprijs in stand blijft. De kantonrechter is wel van oordeel dat er door het sluiten van de tweede overeenkomst een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd is ontstaan. De kantonrechter is echter van oordeel dat de huurder niet wordt beschermd tegen de gewijzigde overeengekomen huurprijs.
Volgens de kantonrechter kan de huurprijs niet worden getoetst. De kantonrechter gebruikt de volgende redenering: “Een verzoek tot toetsing van de aanvangshuurprijs kan alleen worden ingediend, indien huurder en verhuurder voor het eerst een huurovereenkomst met elkaar zijn aangegaan. Gaan partijen, om welke reden ook, later een nieuwe huurovereenkomst aan, dan komt de in dat kader overeengekomen huurprijs niet voor toetsing in aanmerking. Ook een zittende huurder die met de nieuwe verhuurder een nieuwe huurovereenkomst is aangegaan, kan de nieuw overeengekomen huurprijs niet laten toetsen (zie HR 20 april 1990, NJ 1990, 676)”.
Kennelijk waren partijen van mening dat er een nieuwe overeenkomst gesloten moest worden wegens het betrekken van een derde huurder in het gehuurde. Er is een derde contractspartij bijgekomen. Het huurcontract had helemaal niet geëindigd hoeven te worden. Er had middels een allonge een derde partij op het contract gezet kunnen worden met instandhouding van de lopende huurovereenkomst. Kennelijk wilde de verhuurder meer huur voor de woning genereren en werd ervoor gekozen om een nieuw contract met een nieuwe huurprijs te sluiten. Partijen sloten een nieuwe overeenkomst. Dat is ook mogelijk. Het ging hier immers om een nieuwe combinatie van huurders, dus een wijziging van de contactpartij. Als er sprake is van een nieuwe overeenkomst met nieuwe partijen, dan zou artikel 7:249 BW hierop gewoon van toepassing moeten zijn.
Kloosterman vermeldt in haar noot onder deze uitspraak (WR 2022/166) dat de strikte uitleg van de Huurcommissie geen recht doet aan de bescherming van de huurder die van artikel 7:249 BW uit hoort te gaan. Ook als de huurovereenkomst wordt geacht te zijn voortgezet, dan kan de huurprijs niet op onderhavige manier worden verhoogd. Kloosterman acht het door de kantonrechter aangehaalde arrest van de Hoge Raad (HR 20 april 1990, NJ 1990, 676) op deze kwestie niet zonder meer van toepassing. De Hoge Raad verwees in het genoemde arrest naar artikel 17 HPW. Dit artikel was een voorloper van artikel 7:249 BW. Dat artikel had echter een andere inhoud. Volgens dit artikel was de verhuurder verplicht een nieuwe huurovereenkomst met een nieuwe huurder tegen een hogere huurprijs binnen één maand aan te melden bij de Huurcommissie. Dat artikel was volgens de Hoge Raad niet van toepassing omdat de huurder geen nieuwe huurder was. Uit artikel 17 HPW was een verplichting ten laste van de verhuurder af te leiden om een nieuwe huurovereenkomst aan te melden. Het huidige artikel 7:249 BW heeft een ander uitgangspunt; dit artikel geeft de huurder immers het recht om de huurprijs te laten toetsen. Ik ben het met Kloosterman eens dat de door de kantonrechter toegepaste redenering in deze kwestie niet correct is.
Sommige schrijvers (Tanja de Groot en Stephan Verhoeven, ‘Wet Doorstroming huurmarkt’, WR 2017/176) waren al van mening dat zinsnede in artikel 7:249 BW (voor de eerste maal aangegane huurovereenkomst voor de duur van twee jaar of korte) tot verwarring zou kunnen leiden. De minister had als reactie hierop volgens Kloosterman als reactie gegeven dat er geen sprake van een verwarring hoeft te zijn, omdat en nieuwe huurovereenkomst na een tijdelijk contract tijd moet worden gezien als een verlenging voor onbepaalde tijd. “In dat geval blijven ook dezelfde voorwaarden gelden. Een nieuwe aanvangshuurprijstoets wordt daarmee overbodig.”
Hieruit is op te maken dat de nieuwe overeenkomst als een verlenging van de oude overeenkomst wordt gezien, die onder dezelfde voorwaarden wordt voortgezet.
De Groot en Verhoeven achtten de uitleg van de minister de contractsvrijheid te zeer doorkruisen. Zij zijn van mening dat de huurder in een dergelijk geval alleen huurbescherming en niet huurprijsbescherming toekomt. Ik ben bovendien met Kloosterman van mening dat slechts voortzetting van de huurovereenkomst de huurbescherming van de huurder te zeer zou uithollen. Als met aanbieding van een nieuw contract wel huurbescherming wordt verleend, maar geen huurprijsbescherming wordt gegeven, dan is de positie van de huurder aanzienlijk verzwakt. Dat geldt eens te meer als de huurprijs, zoals in deze casus ook is gebeurd, tot onder de liberalisatiegrens kan worden verlaagd. Ik ben het daarom niet eens met de uitleg van De Groot en Verhoeven.