Laatst bijgewerkt op 2024-02-18 om 17:18:18
Van contractuele medehuurderschap is sprake als op het huurcontract twee of meerdere huurders staan vermeld. De wetgever heeft voor deze rechtsfiguur geen speciale regels opgenomen, die zijn vastgelegd in boek 7 titel 4 BW. Voor de positie van de contractuele medehuurder moet daarom teruggegrepen worden naar de algemene regels van het overeenkomstenrecht, die staan vermeld in boek 6 BW.
Hoofdelijke aansprakelijkheid
Hoewel in artikel 6:6 BW is opgenomen dat twee of meer schuldenaren ieder voor een gelijk deel zijn verbonden als een prestatie (bijvoorbeeld betaling van huur) door twee of meer schuldenaren is verschuldigd, heeft de Hoge Raad in haar arrest van 6 oktober 1989 bepaald (HR 6 oktober 1989, NJ 1990, 184) dat bij contractuele medehuurders de hoofdregel van aansprakelijkheid voor gelijke delen niet van toepassing is, doch dat degenen die medehuurder zijn voor de verplichtingen uit de huurovereenkomst hoofdelijk aansprakelijk zijn. De verhuurder kan op grond van genoemd arrest van de Hoge Raad en op grond van artikel 6:7 BW iedere huurder aanspreken voor de gehele huur, die op grond van de huurovereenkomst is verschuldigd. Dit geldt ook als er sprake is van twee huurders en één van de huurders heeft het gehuurde opgegeven zonder daarover met de andere huurder overeenstemming te hebben bereikt. De huurder die de achterstallige huur heeft betaald zal dan op grond van artikel 6:6 BW van de andere huurder de helft van deze betaling terug kunnen halen, tenzij intern een andere verdeling is overeengekomen.
De rechtbank Noord-Holland heeft in haar vonnis van 15 juni 2023 (ECLI:NL:RBNHO:2023:5187) beslist dat een huurachterstand die vanaf januari 2020 tot en met december 2022 was opgelopen tot een bedrag van € 20.304,55, niet meer op de contractuele medehuurder verhaald kon worden wegens een beroep op rechtsverwerking door deze huurder die al enige tijd niet meer in het gehuurde woonachtig was.
In beginsel zijn beide contractuele huurders hoofdelijk aansprakelijk voor betaling van de huur. Er deden zich hier bijzondere omstandigheden voor waardoor de vetrokken huurder volgens de rechter niet aansprakelijk kon worden gehouden voor de huurachterstand.
Voor een beroep op rechtsverwerking is het noodzakelijk dat de verhuurder bij de schuldenaar het gerechtvaardigd vertrouwen is gewekt dat de schuldeiser zijn aanspraak niet (meer) geldend zal maken, hetzij de positie van de schuldenaar onredelijk zou worden benadeeld of verzwaard in geval de schuldeiser zijn aanspraak alsnog geldend zou maken.
De (vertrokken) huurder had aangevoerd zij het gehuurde al in 2019 had verlaten en daarvan telefonisch kennis had gegeven aan de rechtsvoorganger van de huidige verhuurder. Volgens de vetrokken huurder was tijdens dat gesprek aangegeven dat zij zonder rechtszaak niet van het huurcontract af te kunnen en dat haar ex-partner en kind in dat geval op straat zouden komen te staan. Omdat zij dat laatste niet wilde, heeft zij toen geen verdere acties ondernomen. Hoewel de verhuurder de inhoud van het gesprek heeft weersproken, heeft zij niet weersproken dat de vertrokken huurder in 2019 telefonisch contact had opgenomen. De kantonrechter hield het er daarom voor dat de verhuurder wist dat de vertrokken huurder niet meer in het gehuurde woonde. Het was verder nog van belang dat de vertrokken huurder vanaf september 2019 niet meer stond ingeschreven op het adres van het gehuurde.
De verhuurder had pas op het moment dat de huurachterstand torenhoog (bijna twee jaar lang) was opgelopen en zij voornemens was een gerechtelijke procedure te starten de vetrokken huurder voor het eerst aangeschreven ondanks het feit dat het e-mailadres en telefoonnummer van de vetrokken huurder in de huurovereenkomst stonden vermeld en de verhuurder dus wel de mogelijkheid had om veel eerder contact met haar op te nemen. Daar kwam nog bij dat de verhuurder ook op grond van het Besluit gemeentelijke schuldhulpverlening verplicht is om, voordat zij een huurachterstand van een huurder bij de gemeentelijk schuldhulpverlening meldt, voldoende inspanning te verrichten om in persoonlijk contact te treden met een huurder en deze te wijzen op mogelijkheden om betalingsachterstanden te voorkomen en te beëindigen.
Doordat de verhuurder tot aan de aanmaning van 26 oktober 2022 nooit contact met de vetrokken huurder had opgenomen, kon – naar het oordeel van de kantonrechter – bij de vetrokken huurder het gerechtvaardigd vertrouwen ontstaan dat de verhuurder haar niet meer als contractspartij beschouwde en haar niet meer zou aanspreken tot nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst. Dat de vertrokken huurder niet in een vroeg stadium van de huurachterstand op de hoogte was gebracht, heeft bovendien tot gevolg dat de positie van de vetrokken huurder onredelijk is benadeeld, aldus de kantonrechter. Door niet tijdig in contact te treden met deze vertrokken huurder is deze de mogelijkheid ontnomen de schade te beperken. Na de aanmaning van 26 oktober 2022 had zij immers direct actie ondernomen. Zij had contact met de verhuurder opgenomen en ervoor gezorgd dat de huurachterstand niet verder kon oplopen door er bij de achtergebleven huurder op aan te dringen het gehuurde te verlaten en de huurovereenkomst te beëindigen.
Het beroep op rechtsverwerking slaagde als gevolg van het bovenstaande. Ik vind het eerste argument echter niet zo sterk. Als de huur bijvoorbeeld anderhalf jaar na het verlaten van de woning wél op tijd was betaald, dan had de verhuurder ook geen reden gehad om contact met de vertrokken huurder op te nemen, doch dit zou dan nog niet hoeven te betekenen dat deze huurder zou zijn ontslagen van haar betalingsverplichtingen. Stilzitten van de verhuurder rechtvaardigt niet een beroep op rechtsverwerking en de vertrokken huurder wist tot 26 oktober 2022 nog niet dat er een betalingsachterstand was opgebouwd. De vertrokken huurder had ook om de paar maanden bij de achterbleven huurder kunnen informeren naar de huursituatie. Het niet toepassen van het Besluit gemeentelijke schuldhulpverlening heeft ook niet het effect dat een huurachterstand geschrapt wordt. Dit besluit heeft dan alleen effect op de vordering tot ontruiming van het gehuurde.
Je kunt dus alleen met de kennis achteraf concluderen dat de verhuurder te lang heeft stilgezeten en dat de huurder eerder actie had ondernomen als ze eerder van de achterstand op de hoogte was geweest. Doorgaans lijkt mij dit niet voldoende om aanspraak op rechtsverwerking te honoreren. Het lijkt mij wel dat deze vetrokken huurder in haar belangen is geschaad doordat zij niet eerder van de huurachterstand op de hoogte was gesteld.
Vorderingsrecht contractuele medehuurders
Volgens de literatuur is het huurrecht tussen de contractuele medehuurders op grond van artikel 6:15 lid 2 BW één vorderingsrecht. De regels over een gemeenschappelijk recht van boek 3 titel 7 BW zijn daarom van toepassing. Dit betekent tevens dat beide huurders in een procedure tegen de verhuurder op moeten treden als zich een geschil voordoet over bijvoorbeeld achterstallig onderhoud.
Onderlinge aansprakelijkheid medehuurders
Als de huurders onderling hebben afgesproken dat de ene huurder 60% aan de huur moet bijdrage en de ander 40% aan de huur moet bijdragen, dan kan de verhuurder, gezien de hoofdelijke aansprakelijkheid van de huurders, iedere huurder afzonderlijk aanspreken tot betaling van de gehele huur. De huurder die de volledige huur heeft betaald, kan dan het deel dat de andere huurder diende te betalen bij de ander terugvorderen op basis van artikel 6:10 BW. In dit artikel staat dat hoofdelijke schuldenaren naar elkaar gehouden zijn om dat gedeelte van de schuld te betalen zoals zij dat onderling hebben bepaald. Als de contractuele medehuurders over de onderlinge verdeling niets hebben afgesproken, zijn zij naar elkaar voor gelijke delen verbonden tot nakoming van de huurovereenkomst.
Als er schade aan het gehuurde is veroorzaakt, dan geeft artikel 6:101 BW als uitgangspunt dat de schade over de hoofdelijke schuldenaren wordt verdeeld in evenredigheid met de mate waarin de aan ieder toe te rekenen omstandigheden tot de schade hebben bijgedragen. Als de ene huurder jegens de verhuurder heeft erkend de schade te hebben veroorzaakt en ten aanzien van die schade aan de verhuurder toezegt deze schade te vergoeden, dan zou dit ook weerslag naar de onderlinge verhouding kunnen hebben. Mocht de andere huurder toch door de verhuurder worden aangesproken tot betaling van de schade, dan kan die huurder de gehele schade op de andere huurder verhalen vanwege de billijkheidscorrectie die in artikel 6:101 BW zit verwerkt én vanwege de verdeling die uit deze toezegging gedestilleerd kan worden. Er is immers in dit voorbeeld niet uitdrukkelijk tussen de huurders een andere verdeling overeengekomen dan de bestaande verhouding waarin de huur onderling verdeeld wordt.