Erfgenaam en gewenste verkoop van verhuurde woning

Geachte mevrouw, heer,

 

In het kader van een eerste gratis advies vraag ik voor het volgende uw aandacht.

 

Allereerst mijn deelneming met het verlies van uw vader of moeder.

 

Uw vraag

Uw ouders zijn overleden. U heeft een woning geërfd. De woning ziet er binnen niet goed uit. U wenst de woning zonder huurder te verkopen. Wat zijn uw mogelijkheden.

 

Antwoord

Het feit dat er geen schriftelijk huurcontract tussen de huurder en uw ouders heeft bestaan, doet niets af aan de rechtspositie van de huurder: deze komt huurbescherming toe.

 

U kunt de woning met een huurder verkopen, maar dan brengt de woning een stuk minder op dan in lege staat (meestal 75 % van de executiewaarde).

 

Uitgangspunt

De huurder komt huurbescherming toe. Voor opzegging van de huur kunt u kijken bij de gronden van opzegging. U moet zich realiseren dat verkoop van de woning geen geldige opzeggingsgrond betreft. Zie voor de opzeggingsgronden:

 HYPERLINK “http://www.huurgeschil.nl/index.php?page=Deopzegging(uitwerkingopzeggingsgronden.php” http://www.huurgeschil.nl/index.php?page=Deopzegging(uitwerkingopzeggingsgronden.php

 

U moet zich ook realiseren dat u als nieuwe eigenaar drie jaar na kennisgeving van de eigendomsoverdracht aan de huurder de huur niet op kan zeggen in het kader van de opzeggingsgrond “dringend eigen gebruik”. Deze grond van opzegging komt u niet toe omdat u de woning wenst te verkopen (afgezien enige uitzonderingen die hier niet van belang zijn).  

 

Verwaarlozing woning door huurder

U schrijft dat de woning van binnen erg verwaarloosd is. Als de huurder tekort schiet in het onderhoud van de woning, dan kan daar een geldige opzeggingsgrond uit worden gehaald als u hard kunt maken dat de huurder de woning ernstig heeft verwaarloosd. Het is echter de vraag of dit tot huurbeëindiging leidt als uw ouders de huurder hier nooit op hebben gewezen. De huurder kan doen een beroep op de mogelijkheid doen om de kans te krijgen nogmaals zijn verplichtingen te voldoen. Als de woning is verwaarloosd, vanwege het feit dat u ouders geen onderhoud hebben gepleegd, dan kan de huurder herstel van gebreken afdwingen en valt de huurder in ieder geval niets te verwijten.  

 

Niet accepteren voorstel renovatie

Als de woning er slecht uitziet, dan kunnen er redenen zijn om een renovatie voor te stellen. Mocht de verhuurder weigeren, dan kan dit een grond van opzegging opleveren als uw voorstel door de rechter als redelijk wordt beoordeeld. Ik begrijp dat u niet aan renovatie denkt. Dit kan echter een (omslachtige) mogelijkheid zijn om van een huurder af te komen. Zie uitgebreid:  HYPERLINK “http://www.huurgeschil.nl/index.php?page=renovatie.php” http://www.huurgeschil.nl/index.php?page=renovatie.php 

 

Met name het cursief weergegeven deel:

Consequentie afwijzen redelijk voorstel door de huurder >> 

De huurder zal dus in beginsel een door de rechterredelijk geacht voorstel moeten aanvaarden. Dit betekent niet dat de huurder aan dit voorstel gebonden is; de huurder behoudt immers het recht om de huurovereenkomst te beëindigen.

De huurder die het voorstel niet wenst te aanvaarden, maar ook de overeenkomst niet wenst te beëindigen loopt het gevaar dat de verhuurder de huurovereenkomst opzegt op grond van  HYPERLINK “http://www.huurgeschil.nl/index.php?page=artikelen.php” l “274” artikel 7:274 lid 1 onder c BW en op grond van de opzeggingsgrond dat hij zich niet gedraagt zoals een goed huurder betaamt.

De huurder kan het voorstel aanvaarden, maar tegen de huurprijs bezwaar maken. Dan kan de huurder van niet geliberaliseerde woonruimte zich beroepen op  HYPERLINK “http://www.huurgeschil.nl/index.php?page=artikelen.php” l “255” artikel 7:255 BW
De verhuurder kan om deze redenen de huur niet opzeggen.

Uitkopen van huurder

Waarschijnlijk kunt u het beste proberen de huurder uit te kopen. Woningbouwcorporaties moeten vaal bij rechtsgeldige beëindiging van een huurovereenkomsten vaak een standaardbedrag van € 5000,- betalen. Ik kan mij voorstellen dat de huurder die zijn huurrechten wenst af te kopen meer wenst te ontvangen dan het bedrag van € 5000,- Bedragen van € 20.000,- tot € 30.000,- kunnen wel als gebruikelijk worden gezien. Het door u geboden bedrag van € 2500,- is dus veel te laag om als serieus voorstel te worden gezien. Het zijn flinke bedragen, doch het kan in uw voordeel zijn om de huurder snel uit te kopen. Stel: de woning is in verhuurde staat € 400.000,-  waard en in onverhuurde staat € 450.000,- waard, dan springt u er dan toch nog goed uit als u de huurder voor € 20.000,- uit de woning kunt werken.   

 

U moet zich bedenken dat de huurder huurbescherming geniet. U krijgt die huurder er niet zonder slag of stoot uit. Procederen is ook kostbaar. In dit geval is het uitkopen van de huurder dus misschien een optie. Als de huurder zich ook niet wenst uit te laten kopen, dan kunt u niet zonder meer de huurovereenkomst beëindigen en dan zult u, hetzij moeten procederen om de huurovereenkomst te beëindigen (uitkomst lijkt mij voor u zeer onzeker, tenzij er andere dingen blijken die niet in uw mail zijn genoemd, hetzij de woning in verhuurde staat moeten verkopen.

 

Tot slot

Ik vertrouw u hiermee voldoende te hebben geïnformeerd.

 

Met vriendelijke groet,

 

Huurgeschil.nl