Wat is van toepassing als men niets in de huurovereenkomst heeft vermeld over zaken waarmee bij wijziging van de huurprijs rekening moet worden gehouden ?
Doet men dat niet dan gaat men er snel vanuit dat deze omstandigheden in de huurprijs van de eerste periode zijn verdisconteerd. Als partijen in het huurcontract niet uitdrukkelijk rekening met deze wijzigingen hebben gehouden, dan kan de rechter er op grond van artikel 7:303 BW er van uit gaan dat de huurder onverplicht voor eigen rekening deze verbeteringen heeft uitgevoerd (dus verbeteringen zijn op kosten van de huurder uitgevoerd). Omgekeerd kan de verhuurder niet aanvoeren dat er in het kader van de door de huurder aangebrachte verbeteringen een lagere huurprijs is berekend dan normaal het geval zou zijn geweest, als uit de huurovereenkomst daar niet uitdrukkelijk een verrekenbeding over is opgenomen. Een verhuurder kan zich dus danig in de vingers snijden als hij een vergoeding met de huurder erkend overeen te zijn gekomen, doch bewijs van betaling van deze vergoeding door het ontbreken van een verrekenbeding in de huurovereenkomst vooralsnog ontbreekt!
Is het feit dat voor verbeteringen een vergoeding kan worden gevraagd reden om bij de bepaling van de huurprijs die verbeteringen ten gunste van de huurprijs voor de verhuurder als een waardevermeerdering aan te merken ?
Het feit dat de huurder door zijn aangebrachte verbeteringen een vergoeding kan vorderen geeft dit nog geen reden om bij de nadere bepaling van de huurprijs die verbeteringen ten gunste van de verhuurder als een huurwaardevermeerdering aan te merken. HR 23 oktober 1998, NJ 1998, 872 (Reiters/Heineken).
Welk argument kan de verhuurder nog meer aanvoeren ter wijziging van de huurprijs als er wijzigingen aan het gehuurde hebben plaatsgevonden, die met name mogelijk zijn gemaakt door de bijzondere geschiktheid van het pand ?
De verhuurder kan ter motivering van de hogere huurprijs naast het bovengenoemde argument van de geschiktheid van het pand nog een argument aanvoeren. Hij kan aanvoeren, dat het verschil tussen enerzijds de jaarhuurwaarde die het pand zou hebben gehad als het pand oorspronkelijk zou zijn verhuurd zoals het pand er na de verbouwing uit zag en anderzijds de verschijningsvorm van het pand zoals die verhuurd zonder deze wijzigingen, niet veel minder bedraagt dan het totaal van de verbouwingskosten. Dit kan dan tot gevolg hebben dat de verbeteringen weliswaar niet bij de berekening van de huurprijs betrokken worden (zeker als die al een aantal jaren geleden gemaakt zijn) , maar dat men bij de waardering van de oorspronkelijke situatie de bijzondere mogelijkheden die het pand al bood niet uit het oog mag verliezen.
Kunnen alleen objectieve verbeteringen aan het gehuurde door de huurder leiden tot een correctie op de huurprijs ?
Slechts de veranderingen die door de huurder zijn aangebracht en tot verbetering van het gehuurde hebben geleid kunnen leiden tot vaststelling van een huurprijs die lager is dan de huurprijs van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse. Veranderingen die door de huurder (onverplicht) zijn verricht (bijvoorbeeld reparaties) kunne niet leiden tot deze aanpassing van de huurprijs. Als een verbouwing niet als een verbetering aangemerkt wordt, dan behoeft er geen correctie op de huurprijs van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse plaats te vinden.
De huurder, die rekent op een correctie van een huurprijs na verbouwing, doet er dus goed aan zich er van te vergewissen of een verbouwing een objectieve verbetering met zich mee brengt. Dit geldt eens te meer nu de kosten van de verbouwing niet bepalend zijn voor de vraag of er van een objectieve verbetering sprake is.
Heeft een verbetering die na verloop van tijd zijn waarde verliest invloed op de huurprijs ?
Als de huurder een verbouwing heeft uitgevoerd die aanvankelijk wel een verbetering was, maar na verloop van tijd zijn invloed op de huurwaarde verliest, dan is er wel iets voor te zeggen dat deze verbetering geen invloed op de huurprijs heeft. De toestand van het gehuurde ten tijde van de vaststelling van de huurprijs moet immers tot uitgangspunt worden genomen.
Heeft een renovatie door de verhuurder effect op de huurprijs ?
De wet heeft niets geregeld als het gehuurde wordt gewijzigd in verband met renovatie. Voor woonruimte geldt wel een aparte regeling (zie woonruimte, renovatie). De aanwezigheid van verschillen staat een vergelijking niet in de weg. Zo kan een gerenoveerd pand best worden vergeleken met een niet gerenoveerd pand mits de verschillen op de in het gegeven geval passende wijze rekening wordt gehouden c.q. wordt gecorrigeerd. Deze correctie hangt af van de grootte van het kwaliteitsverschil tussen de twee soorten panden “in verband met de overige bijzondere omstandigheden van het geval”. HR 10 mei 1996, NJ 1996, 670, m.nt. P.A. Stein (Aarhof).