FAQ overige bedrijfsruimte (kantoren en opslagruimte)

Is er sprake van huurbescherming?

Volgens de algemene regels kunnen deze huurovereenkomsten door opzegging eindigen zonder dat de huurder recht heeft op noemswaardige bescherming toekomt. De maximale bescherming die de huurder van een dergelijke huurovereenkomst heeft moet worden gebaseerd op de redelijk en billijkheid.

Is opzegging van deze soort overeenkomsten nodig?

Huurovereenkomsten met betrekking tot dit soort gehuurde die voor bepaalde tijd zijn aangegaan hoeven niet te worden opgezegd. Opzegging is wel noodzakelijk als deze overeenkomsten zijn verlengd.

Welke opzegtermijn moet worden toegepast?

Er moet worden opgezegd met een opzeggingstermijn van tenminste een maand. Partijen kunnen contractueel een andere termijn hebben afgesproken. Deze termijn mag niet korter luiden dan een maand.

Zijn er specifieke eisen aan de opzegging verbonden?

Er worden geen formele eisen aan deze opzegging worden gedaan. De enige eis die de wet stelt is dus dat de aanzegging van de ontruiming schriftelijk wordt gedaan.

Zijn er specifieke eisen aan de ontruimingsaanzegging verbonden?

De enige eis die de wet stelt is dus dat de aanzegging van de ontruiming schriftelijk wordt gedaan.

Geldt een opzegging als een ontruimingsaanzegging?

De enkele huuropzegging geldt niet tevens als ontruimingsaanzegging. Dus de mededeling van de verhuurder dat de huur met een termijn van bijvoorbeeld twee maanden wordt opgezegd en eindigt tegen een bepaalde datum doet de verplichting tot ontruiming van de gehuurde ruimte niet starten.

Moet de opzegging bij de huurder bekend zijn gemaakt om effect te sorteren (ontvangsttheorie)?

Uitgangspunt is de in art. 3:37 BW neergelegde regel dat een verklaring, om haar werking te hebben, de geadresseerde moet hebben bereikt

Wat is de bewijspositie van de verhuurder die de opzegging heeft verstuurd?

Het is verstandig de huuropzegging en/of de aanzegging van de ontruiming per aangetekende post te versturen. In het geval de geadresseerde stelt dat de aangetekende brief hem niet heeft bereikt, zal de afzender dienen te bewijzen dat hij deze én aangetekend én naar het juiste adres heeft verzonden. Bovendien dient hij aannemelijk te maken dat de brief aan de geadresseerde is aangeboden op de wijze die daartoe ter plaatse van bestemming is voorgeschreven.

Wat wordt bedoeld met ontruimingsbescherming en voor welke periode geldt deze bescherming?

Gedurende de wettelijke ontruimingstermijn hoeft de huurder het gehuurde niet te ontruimen. De wet geeft de huurder namelijk ontruimingsbescherming over een wettelijke periode van twee maanden na het tijdstip waarop de ontruiming is aangezegd.

Welke uitzonderingen op de schorsing van de ontruimingsverplichting van de huurder kunnen worden genoemd?

– de huurder heeft zelf opgezegd;
– hij uitdrukkelijk in de beëindiging van de huurovereenkomst heeft toegestemd;
– hij veroordeeld is tot ontruiming wegens niet-nakoming van zijn verplichtingen.

Is een verlenging van de wettelijke ontruimingstermijn mogelijk?

De huurder behoeft het gehuurde na het verstrijken van de wettelijke ontruimingstermijn het gehuurde niet te ontruimen als hij voor het einde van de schorsingstermijn een verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn bij de rechtbank, kantonzaken,   heeft ingediend.

Welke formele vereisten bij het indienen van het verzoekschrift zijn van toepassing?

Het verzoekschrift moet bij de rechtbank, afdeling kantonzaken, in tweevoud worden ingediend als er sprake is van een verhuurder die is verenigd in één persoon. Als de verhuurder uit meerdere personen bestaat dan moet ieder van de verhuurder plus de rechter een exemplaar van het verzoekschrift ontvangen.

Is de vraag of een verlenging plaats zal vinden een kwestie van een afweging van belangen?

De rechter wijst het verzoek toe als hij van mening is dat de belangen van de huurder door de ontruiming ernstiger worden geschaad dan die van de verhuurder.

Hoe luidt de maximum termijn van verlenging door de rechter?

De verlenging kan door de rechter worden uitgesproken voor maximaal een jaar na het eindigen van de overeenkomst.

Kan de door de rechter verstrekte verlengingstermijn nogmaals worden verlengd en zo ja wat is de maximale verlengingstermijn?

De huurder kan verlenging van de ontruimingstermijn vragen als hem de eerste maal een jaar is toegekend. De termijn kan op verzoek van de huurder tweemaal worden verlengd telkens met maximaal een jaar.

De termijn van het verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn betreft een vervaltermijn. Wat voor gevolgen heeft dit?

Is het verzoek te laat ingediend, is de verzoeker niet ontvankelijk. Het definitieve uiterste ontruimingstijdstip is dan de laatste dag van de verlengingstermijn vastgesteld in de eerste c.q. tweede verlengingsbeschikking

Binnen welke termijn moet het verlengingsverzoek worden ingediend bij de rechter?

Het verzoek tot verlenging moet UITERLIJK EEN MAAND VOOR HET VERSTRIJKEN VAN DE DOOR DE RECHTER VASTGESTELDE SCHORSINGSTERMIJN WORDEN INGEDIEND.

Krijgt de verhuurder door afwijzing van het verzoek een ontruimingstitel?

Ja, indien de kantonrechter het (hernieuwde) verlengingsverzoek afwijst, stelt hij in de beschikking tevens het tijdstip van de ontruiming vast.

Welke vergoeding moet gedurende de verlengingsperiode worden betaald?

Als partijen het over een vergoeding gedurende de verlengingsperiode niet eens zijn, dan stelt de rechter een vergoeding vast op een, gezien het prijspeil ter plaatse, redelijk bedrag. Dit is dus geen huur, want door de opzegging eindigt de huurovereenkomst.

Is er hoger beroep tegen de beslissing van de rechter mogelijk?

Tegen een beslissing van de rechter is geen bezwaar (hoger beroep) mogelijk. Als er voorvragen zijn gesteld, dan is het wel mogelijk beroep in te stellen tegen de beslissing op die voorvragen  (bijvoorbeeld over de kwalificatie van de overeenkomst).

Is buitengerechtelijke ontbinding mogelijk?

Onder de huidige wet is buitengerechtelijke ontbinding door de verhuurder wegens wanprestatie van de huurder uitgesloten. Twee uitzonderingen:
a. art. 7:210 BW. (van verhuurder kan niet worden gevergd dat hij gehuurde in orde maakt;
b. In het geval van art. 7:231 lid 2 (strijd met openbare orde, wet Victor) kan de verhuurder buitengerechtelijk ontbinden.