Financieel belang als reden voor huuropzegging

Financiële belangen voor huurbeëindiging wegens sloop (en een daarop volgende verkoop van de grond) kan een rechtsgeldige grond voor de verhuurder opleveren om de huurovereenkomst wegens dringend eigen gebruik te beëindigen Noot 72
Als er dus sprake is van overduidelijke sloopplannen, dan zal de huurder zijn bezwaren moeten halen uit de algemene beperkingen die deze opzeggingsgrond voor de verhuurder met zich meebrengt.

Financiële belangen van de verhuurder hangen vaak samen met de wens om de woning, waarvan de ontruiming gevorderd wordt, vanwege exploitatieverliezen te renoveren of te slopen. Het gerechtshof te Amsterdam acht in haar  arrest van 4 september 2018 (ECLI:NL:GHAMS:2018:3246)  onder exploitatiekosten niet vallen het slechter renderen van eigen vermogen dat de verhuurder in de woning heeft gestoken. Het hof  formuleert dit als volgt: verhuurder heeft ervoor gekozen met eigen geld te investeren in het pand waarvan het gehuurde, dat ook toen al aan huurder was verhuurd, deel uitmaakte. Zij heeft er vervolgens voor gekozen het pand te splitsen en de benedenwoning, zonder de bovenwoning (het gehuurde), te verkopen. De omstandigheid dat haar geld bij andere keuzes op een spaarrekening of door middel van een andere belegging beter zou kunnen renderen betekent niet dat het door haar gestelde gederfde rendement kan gelden als een exploitatielast. Bij hypothecaire rentelasten gaat om reële kosten en bij het gestelde gederfde rendement gaat het om fictieve kosten.

De Hoge Raad hanteert als maatstaf voor de dringendheid, of het in stand houden van de woning (gelet op de omvang van de exploitatieverliezen) in alle redelijkheid van de verhuurder kan worden gevergd. Dat de exploitatie van het gehuurde onrendabel is kan niet alleen worden gebruikt ter onderbouwing van deze grond van opzegging. Volgens de Hoge Raad is er wél huurbeëindiging mogelijk wegens financiële redenen als er een structurele wanverhouding tussen huuropbrengsten en exploitatiekosten bestaat. De Hoge Raad heeft in haar arrest van 26 maart 2010 ( LJN: BL0683, Hoge Raad, 08/03290 , Het Herenhuisarrest) dit standpunt uitgewerkt. Het ging hier om de vraag of een verhuurder een huurovereenkomst met een huurder op kon zeggen wegens een volgens de verhuurder noodzakelijke verbouwing en samenvoeging van het appartement waarin de huurder woonde met andere appartementen in het gebouwencomplex waartoe het gehuurde behoorde. De verhuurder wenste mede om deze reden de onrendabele exploitatie (de maandhuur lag op een bedrag van € 237,96 per maand) van de aan de huurder verhuurde woonruimte te beëindigen.
De Hoge Raad kwam tot oordeel dat de wens om te renoveren op zichzelf geen beroep op huurbeëindiging wegens dringend eigen gebruik rechtvaardigt.
Dit kan wél het geval zijn als de verhuurder een corporatie is die op grond van een wettelijke, statutaire of maatschappelijke plicht nastreeft (bijvoorbeeld herstructurering van een bepaalde wijk). Voor een particuliere verhuurder is deze opzeggingsgrond gerechtvaardigd als de verhuurder door de opzegging zijn eigen woonbelang wenst te dienen. De verfijning die de Hoge Raad door dit arrest nu aanbrengt is die dat de verhuurder een opzegging slechts kan relateren aan een financieel belang als er een structurele wanverhouding bestaat tussen de exploitatielasten en huuropbrengsten. De rechter heeft dan bij de beoordeling beleidsvrijheid en kan daarbij dan elementen betrekken zoals de waardestijging van het gehuurde. Het aantonen door de verhuurder dat er in het kader van een opzegging op grond van dringend eigen gebruik sprake is van een onrendabele exploitatie is dus onvoldoende. Er moet meer aan de hand zijn zoals het ontbreken van de verwachting dat de huur zal eindigen en dat deze lage huurprijs voorlopig de kosten van de exploitatie niet zal kunnen dekken.
Mr. Huydecoper komt in zijn uiterst lezenswaardige conclusie bij dit arrest van 26 maart 2010 ( LJN: BL0683, Hoge Raad, 08/03290 ) tot een ruimer standpunt, dan het door de Hoge Raad ingenomen standpunt. Met name zijn weergave van de parlementaire behandeling van deze wet (alinea’s 8 tot en met 13) en zijn verwijzing naar een uitspraak van het EVRM, waarin wetgevende maatregelen in Polen onder de loep werden genomen die door wetswijziging beëindiging van een huurverhouding mogelijk maakten, is het lezen waard. Deze wetswijziging was akkoord volgens De Grote Kamer en zou huurbeëindiging mogelijk kunnen maken als een verhouding tussen opbrengsten en lasten volkomen scheef is getrokken, waardoor zelfs de kosten van onderhoud voor een belangrijk deel niet uit de opbrengsten konden worden bestreden.

Deze conclusie illustreert dat er gevallen mogelijk zijn waarin de combinatie van sterke huurbescherming en een structurele verliessituatie niet met elkaar zijn te verenigen en huurbeëindiging kunnen rechtvaardigen. Volgens Huydecoper is het gerechtshof te ‘s-Gravenhage dan ook van een onjuist oordeel uitgegaan dat onderhoudslasten van een woning die niet opwegen tegen huuropbrengsten niet mogen leiden tot huurbeëindiging (alinea 36). Huydecoper past niet de verfijning toe die door de Hoge Raad wordt toegepast, namelijk dat er slechts huurbeëindiging in het kader van renovatie plaats kan vinden als er sprake is van een structurele wanverhouding tussen huuropbrengsten en exploitatiekosten bestaat. Volgens Huydecoper moet huurbeëindiging in het kader renovatie c.q. sloop/nieuwbouw ook plaats dat vinden als de onderhoudslasten van een woning die niet opwegen tegen huuropbrengsten.
Een rechtsopvolger die van deze situatie op de hoogte is kan volgens Huydecoper hier ook op terugvallen (alinea 38). Voor een antwoord op de vraag of in déze situatie huurbeëindiging door de verhuurder zal kunnen slagen zijn uiteraard de omstandigheden van het geval van belang.
Huydecoper heeft in Tekst en commentaar Huurrecht waarvan hij redacteur is over het Herenhuisarrest nog het volgende bij artikel 7:274 BW opgemerkt. Het ligt in de rede dat de beperkte uitleg van het begrip ‘eigen gebruik’ in verband met renovatie uit dit arrest mede is bepaald door de bijzonderheden van het betreffende geval. Bij grootschalige renovaties zoals de Bijlmermeer-renovatie uit het arrest van 3 mei 1996 (…) speelt aan de kant van de verhuurder een samenstel van bestuurlijke, sociale en economische factoren een rol. Het valt volgens Huydecoper niet aan te nemen dat de Hoge Raad ook bij dergelijke renovaties zal vasthouden aan de beperking dat renovatie alleen bij aanwezigheid van een structurele wanverhouding tussen baten en lasten basis voor een beroep op eigen gebruik kan opleveren.
Mr. F. van der Hoek bespreekt in zijn artikel in het tijdschrift voor Huurrecht (WR 2012/99) deze ontwikkeling. Hij vraagt zich af of de opzeggingsmogelijkheden door het Herenhuisarrest wegens dringend eigen gebruik zijn verruimd of beperkt. Van der Hoek zet de mening van mr. Huydecoper en mr. De Wijkerslooth-Vinke tegenover elkaar. Beide juristen hebben hun interpretatie over dit arrest gegeven. Huydecoper is van mening dat door de Hoge Raad een beperkter interpretatie is gegeven over huurbeëindiging wegens financiële motieven dan vóór dit arrest was aangenomen. Volgens de Wijkerslooth zou de Hoge Raad een nieuwe mogelijkheid hebben gecreëerd om opzegging van dringend eigen gebruik aan te nemen als er een structurele wanverhouding tussen baten en lasten bestaat. Het is niet van belang uit te zoeken welke benadering juist is. Beiden zijn het er immers over eens dat deze mogelijkheid van opzegging mogelijk is. Dat is het uitgangspunt betreffende deze kwestie. Van der Hoek is echter van mening dat voor de verruimde mogelijkheid van huuropzegging die door Huydecoper wordt voorgestaan een wetswijziging nodig is.

De Hoge Raad heeft in haar arrest van 26 januari 2018 (ECLI:NL:HR:2018:110) een antwoord op de vraag gegeven of de Staat artikel 1 Eerste Protocol EVRM schendt doordat verhuurders van (niet geliberaliseerde) woonruimte op grond van regelgeving geen ‘decent profit’ dan wel ‘minimal profit’ kunnen behalen (‘fair balance’ op regelgevingsniveau).  De Hoge Raad wijst de klacht af op grond van formele gronden. Volgens de Hoge Raad maakte het middel niet duidelijk op welke grond de wetgever op regelgevingsniveau geen fair balance zou hebben getroffen tussen het algemeen belang en de belangen van de verhuurders. De Hoge Raad ging niettemin – ten overvloede – in op de betekenis van de rechtspraak van het EHRM waarop deze onderdelen zich beroepen. Ik heb dit arrest uitgewerkt in het onderdeel “De wettelijke regeling van huurprijsverhoging ten behoeve van sociale woonruimte“.  Het om deze redenen beëindigen van een huurovereenkomst is dus niet kansrijk. Huydecoper heeft bij in zijn conclusie van 17 november 2017 (ECLI:NL:PHR:2017:1320) ten behoeve van dit arrest beoordeeld dat uit de rechtspraak van het EHRM nog geen individual and excessive burden volg als de huur de volledige kosten niet dekt, aangezien deze verhuurder zich bewust moet zijn geweest van de beperkingen die verbonden waren aan de hoogte van de huurprijs toen hij besloot tot verhuur over te gaan. Uit de overige door de verhuurder aangehaalde uitspraken van het EHRM kan geen andere conclusie worden getrokken. Het EHRM heeft in een aantal gevallen geconstateerd dat de klager geen mogelijkheid had om een decent profit te realiseren, merendeels in gevallen waarin de huur extreem laag was (bijvoorbeeld tussen € 0 en € 10 per maand, zie Statileo t. Kroatië no. 12027/10 § 138) en mede daaraan de conclusie verbonden dat sprake was van een individual and excessive burden. De enkele stelling dat de verschuldigde huur bij huurveteranen achterblijft bij de actuele maximale huurprijs of de marktprijs is onvoldoende om tot de conclusie te kunnen leiden dat geen sprake meer is van een fair balance (rov. 4.13-4.14).  Dat de verhuurder door de beperkte wijze van huurverhoging verlies op verhuring kan maken, maakt dus nog niet dat de wetgeving in strijd met de regeling van het EHRM is. Door de verhuurder was ook niet aangetoond dat het stelsel met betrekking tot huurprijswijziging tot onredelijke resultaten leidt. Huydeceoper merkt verder op dat in het licht van de ruime beoordelingsvrijheid voor de Staat bij het uitvaardigen van wetgeving ter zake van huisvestingsproblemen, moet worden aangenomen dat de regulering van het gebruik van eigendom in de omstandigheden van dit geval gerechtvaardigd is als bedoeld in art. 1 EP.  Verder blijkt dat de (financiële gevolgen van de) gereguleerde huurprijs één van de relevante omstandigheden is, waaruit afgeleid moet worden of er sprake is van schending van artikel 1 EP

De rechtbank te ‘s-Gravenhage heeft in haar vonnis van 4 december 2013 (ECLI:NL:RBDHA:2013:16373 ) in een discussie die door particuliere huiseigenaren tegen de Staat der Nederlanden was gestart, geoordeeld dat er niet sprake was van onrechtmatig handelen van de Staat der Nederlanden tegen particuliere eigenaren. Kern van het geschil was gelegen in de rechtsvraag of de Nederlandse huurwet- en huurregelgeving in het kader van het beleid betreffende de mogelijkheid van gereguleerde verhoging en de verhuurdersheffing als onrechtmatig tegenover particuliere verhuurders van sociale huurwoningen aangemerkt diende te worden. Interessant is hierbij ook de overweging dat de verhuurder geen recht heeft op een redelijk rendement betreffende het verhuurde object. In een concreet geval kan er volgens de rechtbank sprake zijn van een onevenredige last. In het kader van dit onderwerp (en niet in het kader van het huurprijsbeleid) betekent dit dat de verhuurder in het kader van de huuropzegging geen beroep kan doen op het niet behalen van voldoende rendement. De verhuurder kan in het kader van de huuropzegging ten hoogste beroep doen op de structurele wanverhouding tussen de huuropbrengsten en de kosten van verhuring.

In het arrest van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 4 juli 2017 (ECLI:NL:GHARL:2017:5644 ) wordt onder meer gekeken naar de vraag of er sprake was van een huurovereenkomst. Daarnaast wordt gekeken of de door de huurder betaalde huurprijs als onredelijk laag aangemerkt kan worden en daarom verhoogd kan worden. Ik concentreer mij op het door het hof gegeven antwoord. Het hof geeft in dit arrest de verhuurder een mogelijkheid om de huur van € 136,13 naar circa € 600 te verhogen. De zaak werd verwezen naar een zittingsdatum. Tijdens deze zitting dienen partijen het hof te informeren over de toereikendheid van deze huursom, eventueel mede gezien overige kosten die het hof wellicht over het hoofd ziet, en over de mogelijkheid van de huurder een dergelijke huur te dragen, waarbij zij ook aandacht moeten schenken aan eventuele aanspraken van hen op huurtoeslag. In deze zaak was er sprake van een situatie waarin de oudere broer een boerderij had geërfd, waarbij de ouders ten behoeve van de jongere broer een huurovereenkomst hadden bedongen. In de akte van toebedeling stond ten aanzien van de huurprijs dat deze bij gebreke van overeenstemming wordt gesteld op een bedrag van ƒ 300,- per maand.

In de huidige regeling is uitdrukkelijk bepaald dat de rechter bij de beoordeling van de vraag of andere woonruimte voor de huurder passend is, geen rekening houdt met de bijdragen van het Rijk (= huurtoeslag), die de huurder ter tegemoetkoming in de kosten, verbonden aan het genot van de woning, kan verkrijgen (artikel 7:274 lid 4 BW).

Het hof las in de stellingen van de verhuurder dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat hij wordt gehouden aan een huur van € 136,13, die niet eens voldoende is om de onroerendezaakbelasting en de premie voor de opstalverzekering te betalen en dat de huur moet worden verhoogd tot een niveau dat hem in staat stelt de vaste lasten en het voor zijn rekening komende onderhoud te betalen.
Het hof was met de verhuurder van oordeel dat de huur onaanvaardbaar laag is en dat ook de familieverhoudingen en de wijze waarop de nalatenschap van de ouders is verdeeld geen rechtvaardiging vormen voor het feit dat de verhuurder maandelijks moet toeleggen op de verhuur aan de huurder. Het hof past de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid aldus op een proportionele manier toe, dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, dat de huurder zich beroept op de in akte verankerde huurprijs voor zover die lager is dan een huurprijs die de verhuurder in staat stelt de vaste lasten en het verplicht voor zijn rekening komende onderhoud te betalen. Zo’n huur zou de verhuurder in staat moeten stellen om naast betaling van belasting en premie het onderhoud dat op grond van de artikel 7:204 BW e.v. en artikel 7:241 BW in combinatie met het Besluit Gebreken verplicht voor zijn rekening komt, te betalen, waarbij het hof ervan uitgaat dat het in het belang van alle broers is dat de huurder, die bouwvakker is, het onderhoud zoveel mogelijk zelf verricht en materiaalkosten declareert bij de verhuurder.

Ik vind deze uitspraak niet passen in het wettelijke systeem. Hier legt het hof een onderhoudsverplichting, die niet valt onder het Besluit Kleine herstellingen en die dus voor rekening van de verhuurder dient te komen toch bij de huurder. Het is immers de bedoeling van de wet dat van de regeling van artikel 7:217 BW niet in het nadeel van de huurder mag worden afgeweken. Dit blijkt immers uit de regeling van artikel 7:242 BW. Door laatstgenoemd artikel is de regeling van artikel 7:217 BW zodanig geregeld dat hiervan niet in het nadeel van de huurder kan worden afgeweken. Door artikel 7:240 BW wordt aan het klein onderhoud nadere invulling gegeven. De in artikel 7:240 BW weergegeven algemene maatregel van bestuur is het Besluit Kleine herstellingen. In dit besluit wordt de onderhoudsverplichting van de huurder begrensd. Het onderhoud dat buiten deze regeling valt, komt doorgaans voor rekening van de verhuurder. Het is zonder nadere motivatie niet te begrijpen dat het hof hierbij afwijkt van de geldende wettelijke regeling. Verder doorkruist dit arrest het vonnis van de rechtbank te ’s-Gravenhage van 4 december 2013 (ECLI:NL:RBDHA:2013:16373 ). Het uitgangspunt van de in deze zaak behandelde casus was anders dan die van het arrest van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 4 juli 2017. Volgens de rechtbank mocht er sprake zijn van een onevenredige last. In het kader van dit onderwerp (en niet in het kader van het huurprijsbeleid) betekent dit dat de verhuurder in het kader van de huuropzegging geen beroep kan doen op het niet behalen van voldoende rendement.

Ten aanzien van het door het hof gestelde over de mogelijkheid om de huurprijs te wijzigen, geldt het volgende. Het hof houdt kennelijk geen rekening met artikel 7:265 BW. Het betreft hier immers sociale woonruimte, waarbij een huurverhoging, die uitstijgt boven de verhoging die volgens de wettelijke normen maximaal mogelijk is, niet doorgevoerd mag worden. Verder staat uitdrukkelijk in artikel 7:274 lid 1 sub d BW dat in het geval dat onderafdeling 2 op de opgezegde huurovereenkomst van toepassing is, dit aanbod niet een wijziging inhoudt van de huurprijs of van de servicekosten. Hoewel de verhuurder de overeenkomst trachtte te ontbinden, vind ik desondanks deze regel analoog van toepassing.

Voorts is het hof van oordeel dat de huurprijs op grond van de redelijkheid verhoogd kan worden. Hierbij dient het hof het arrest van de Hoge raad van 26 maart 2010 ( LJN: BL0683, Hoge Raad, 08/03290 , Het Herenhuisarrest) niet uit het oog te verliezen. In laatstgenoemd arrest diende de Hoge Raad een oordeel te geven of een huurbeëindiging mogelijk is wegens een structurele wanverhouding tussen huuropbrengsten en exploitatiekosten. Volgens de Hoge Raad is er wél huurbeëindiging mogelijk wegens financiële redenen als er een structurele wanverhouding tussen huuropbrengsten en exploitatiekosten bestaat. Volgens dit arrest is het aantonen door de verhuurder dat er in het kader van een opzegging op grond van dringend eigen gebruik sprake is van een onrendabele exploitatie dus onvoldoende. Er moet meer aan de hand zijn, zoals het ontbreken van de verwachting dat de huur zal eindigen en dat deze lage huurprijs voorlopig de kosten van de exploitatie niet zal kunnen dekken. Ik zie hiervan in de hier besproken uitspraak van Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 4 juli 2017 niets terug. Het hof te ‘s-Hertogenbosch ging in haar arrest van 15 februari 2011 (HD 200.039.308, RVR 2011/47) ook uit van dit standpunt, namelijk dat een onrendabele exploitatie niet voldoende is voor een geslaagd beroep op huurbeëindiging wegens dringend eigen gebruik. Uit deze uitspraken valt niet zonder meer te herleiden dat de huurder bij een relatief lage huurprijs de huurovereenkomst kan beëindigen. Aangezien in deze uitspraken ook de verhouding tussen de opbrengst van de huur en de kosten van instandhouding van het gehuurde worden besproken, kunnen de argumenten in deze uitspraken over de hoogte van de huur en de daar tegenoverstaande kosten ook worden gebruikt. (zie het hoofdstuk “Dringend eigen gebruik woonruimte”). De motivatie van het hof vind ik onvoldoende om deze verhoging te kunnen rechtvaardigen.

Het hof te ‘s-Hertogenbosch ging in haar arrest van 15 februari 2011 (HD 200.039.308, RVR 2011/47) ook uit van dit standpunt, namelijk dat een onrendabele exploitatie niet voldoende is voor een geslaagd beroep op huurbeëindiging wegens dringend eigen gebruik. Het hof stelde dat er ook andere bijkomende omstandigheden gewicht in de schaal kunnen leggen die kunnen leiden tot beëindiging van de huurovereenkomst. Als de verhuurder niet uitsluitend uit bedrijfseconomische of financiële motieven voor samenvoeging van woningen heeft gekozen maar mede met de bedoeling de leefbaarheid van het complex te verhogen, staat dit een beroep op dringend eigen gebruik niet in de weg. Zo kan volgens het hof ‘gebruik’ ter verwezenlijking van ideële/maatschappelijke doelen die de verhuurder behartigt binnen het bereik van ‘dringend eigen gebruik’ vallen en kan de wens om niet alleen beter renderende maar ook een maatschappelijke wenselijke ontwikkeling ten koste van bestaande woonruimte te realiseren, in hoge mate legitiem en ook klemmend zijn. Dat ook een andere handelwijze van verhuurder in theorie denkbaar was staat een beroep op dringend eigen gebruik niet in de weg.
Over deze omstandigheden viel het volgende op te merken en werd door de huurder die de renovatie aanvocht niet voldoende betwist:

  • Tussen partijen stond onbetwist vast dat wijk waartoe het complex gelegen is waartoe het gehuurde behoorde, een slecht imago had en dat er sprake was van problematiek met betrekking tot de leefbaarheid.
  • De woningen van het complex waartoe het gehuurde behoorde waren oorspronkelijk met name bedoeld voor gezinnen met kinderen, terwijl de bewoners vóór de renovatie voornamelijk bestonden uit alleenstaanden.
  • De voorzieningen in het complex waartoe het gehuurde behoorde voldeden niet meer aan de eisen die in deze tijd gesteld worden aan woningen voor verhuur van gezinnen met kinderen.
  • De plannen werden door de gemeente ondersteund. Dat door deze werkzaamheden de grotere woningen die ontstaan niet meer tot het sociale huurwoningbestand behoren, doe niets af aan de geldigheid van de plannen.
  • De besluiten die tot deze renovatie hebben geleid zijn zorgvuldig tot stand gekomen. De verhuurder is niet over één dag ijs gegaan. Aan de definitieve beslissing tot samenvoeging van de woningen is een langdurig proces van onderzoek, besprekingen met verschillende partijen en de overwegingen en heroverwegingen van verschillende scenario’s voorafgegaan, waarbij niet alleen de bewonerscommissie als vertegenwoordiger van de bewoners van het bewuste complex, maar ook de bewoners zelf zijn betrokken.
  • Voorts beschikt de huurder over passende vervangende woonruimte.

Het gerechtshof te ‘s-Gravenhage komt in haar arrest van 19 juli 2011 LJN: BT2447, gerechtshof ‘s-Gravenhage, 200.030.706/01 tot een zelfde oordeel voor wat betreft de door de verhuurder gevorderde huurbeëindiging. In de procedure kwam tot uitdrukking dat de huurovereenkomst moest worden beëindigd wegens dringend eigen gebruik omdat herstel van het gehuurde met instandhouding van de huurovereenkomst naar de mening van de verhuurder niet mogelijk was. De verhuurder had in de procedure onder meer een structurele wanverhouding tussen de huurinkomsten en de kosten van instandhouding van het gehuurde als reden van de huurbeëindiging gesteld. Het hof overwoog in rechtsoverweging 12 van haar arrest als volgt: daargelaten of in casu sprake is van een structurele wanverhouding als vorenbedoeld en of reeds daarom sprake is van dringend eigen gebruik (dit wordt door de huurder betwist), is van belang dat de verhuurder naast haar financiële belangen nog andere belangen heeft aangevoerd. Deze belangen afwegend tegen de belangen van de huurder, is het hof van oordeel dat aan de vereiste van dringendheid van het gebruik was voldaan zodat de voortzetting van de huurovereenkomst niet van de verhuurder kon worden gevergd. De overwegingen in rechtsoverweging 12 dienen ter onderbouwing van dit standpunt. De volledige onderbouwing van de opzeggingsgrond kwam pas tijdens de procedure uit de verf. In het hoofdstuk: De opzeggingsformaliteiten ga ik hier nader op in en leg ik uit dat dit in het huidige systeem van de wet mogelijk is.
De rechtbank Amsterdam komt in haar vonnis van 20 oktober 2011 (CV 10-38815, WR 2012/5) tot oordeel dat er geen sprake is van een structurele wanverhouding tussen huuropbrengsten en lasten en het belang van huurster om op haar leeftijd haar langdurige bewoning van het gehuurde voort te zetten. De rechtbank komt daarom tot oordeel dat de verhuurder het gehuurde niet mocht beëindigen wegens dringend eigen gebruik. De rechtbank betrok bij haar beoordeling onder meer de volgende omstandigheden: de verhuurder was bij het kopen van het pand op de hoogte van de funderingsproblemen, de verhuurder was in eerste instantie uitgegaan van herstel met handhaving van de huurovereenkomst, de verhuurder had de gestegen kosten van funderingsherstel niet aannemelijk gemaakt, door de verhuurder was niet weersproken dat uitgegaan werd van de hogere WOZ-waarde van het pand, terwijl de verhuurder het pand goedkoper heeft kunnen kopen omdat het gedeeltelijk tegen een lage huurprijs was verhuurd omdat de fundering gebrekkig was.

In lijn met bovengenoemde uitspraken heeft het hof te Amsterdam in haar arrest van 1 maart 2016 ECLI:NL:GHAMS:2016:759 eveneens beslist dat een door de verhuurder gesteld exploitatietekort niet kon leiden tot huurbeëindiging. De verhuurders hadden de woning gekocht, waarbij zij wisten dat de huur laag was. Het gehuurde werd bewoond door een huurder die 85 jaar oud was. Deze huurder had praktisch haar gehele volwassen leven in het gehuurde bewoond. De verhuurder wenste de huurovereenkomst te beëindigen en na een investering van circa € 13.000 het gehuurde tegen een hogere prijs te verhuren. De huurder had te kennen gegeven meer huur te willen betalen als zij maar in de woning mocht blijven wonen. Het hof verwierp de stelling van de verhuurders dat de belangenafweging in hun voordeel moet uitvallen omdat de huurder zich al jarenlang niet als een goed huurder gedraagt, de verhouding tussen partijen verstoord is en de kantonrechter heeft vastgesteld dat de huurder een huurachterstand van bijna acht maanden heeft laten ontstaan. Het hof is met de kantonrechter van oordeel dat deze aan de huurder gemaakte verwijten te lang geleden dan wel onvoldoende onderbouwd en/of ernstig zijn. Alles afwegend viel daarom ook voor het hof de belangenafweging uit in het voordeel van de huurder.

Als de financiële belangen van de verhuurder voornamelijk gekoppeld zijn aan de wens om zelf in de woning te gaan wonen, kunnen deze belangen dringend zijn zonder dat van zware exploitatieverliezen sprake is. De wet verlangt dan wel dat de lastenverlichting die met de bewoning van het gehuurde gepaard gaat zodanig groot is dat zonder deze maatregel de verhuurder op financieel gebied een ernstig probleem zou ondervinden. De verhuurder dient zijn dringende redenen voor huurbeëindiging aannemelijk te maken.

In een zaak die heeft geleid tot een vonnis van de rechtbank Noord-Holland, sector kanton, locatie Haarlem van 8 januari 2014 (Noot 73q), werd de claim van de verhuurder afgewezen. Deze afwijzing werd deels veroorzaakt door het niet correct informeren van de rechter en het niet volledig onderbouwen van zijn vordering.
De verhuurder stelt dat hij de woning van zijn huurders door echtscheiding en financiële problemen dringend nodig heeft. De huurder stelt echter dat de verhuurder meer alternatieven voor bewoning heeft. Er wordt aangevoerd dat de verhuurder de onderliggende etage kan verhuren in plaats van de bovengelegen bewoonde etage van de huurder. De verhuurder stelt dat de mogelijkheid om gebruik van de woning van de huurder te maken de enige optie is, maar onderbouwt dit niet, althans niet voldoende. De verhuurder stelt dat hij de netto inkomsten van andere panden die hij verhuurt niet kan missen.
De huurder voert aan dat de cijfers van de verhuurder vermoedelijk niet deugen. Daarnaast zijn geen hypothecaire gegevens overgelegd van andere bezittingen. Voorts woont de dochter van de verhuurder gratis in een woning die door een vennootschap van de verhuurder aan de verhuurder voor meer dan twee ton onder de vraagprijs is verkocht. De huurder is van mening dat niet valt in te zien waarom de verhuurder daar niet kan wonen. Indien de woning wel is verhuurd, dan is de rechter onvolledig geïnformeerd, hetgeen voor risico van de verhuurder komt.
De verhuurder heeft verder verzuimd gegevens te verstrekken over andere bezittingen.
De rechter wijdt nog een alinea over tegenstrijdigheden in de financiële gegevens van de verhuurder met als teneur dat de rechter het gevoel heeft onvolledig voorgelicht te zijn. Dit leidt tot de conclusie dat de verhuurder onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat zijn financiële situatie leidt tot de noodzaak van dringend eigen gebruik. Het is voor de rechter niet aannemelijk geworden dat het voor de verhuurder noodzakelijk is de litigieuze woning zelf in gebruik te nemen. De vordering wordt daarom afgewezen.
Het hof te Amsterdam heeft in haar arrest van 26 maart 2013 (Noot 73r) beslist dat de verhuurder geen huurbeëindiging wegens dringende reden toegewezen kreeg. De verhuurder had zich beroepen op huurbeëindiging wegens dringende redenen wegens het niet meer kunnen betalen van de hypotheek van de eigen woning. Daarnaast zou er sprake zijn van een ziek kind dat onderwijs nodig had dat slechts in Amsterdam voorhanden was. De verhuurder heeft gedurende de procedure zijn stellingen onvoldoende onderbouwd. Verder is het niet aannemelijk dat de eigen woning, die aanvankelijk te koop was gezet, nog te koop staat. Gedurende de procedure moeten de huurders erkennen dat de betreffende woning weer is verhuurd. De financiële noodsituatie is door de verhuurder onvoldoende aannemelijk gemaakt. Er zijn bovendien geen documenten overgelegd waaruit zou blijken dat de verhuurder voor onderwijs slechts is aangewezen op Amsterdam. Uit dit arrest blijkt overigens ook maar weer dat een stelling naar voren brengen eenvoudiger is, dan het leveren van het bewijs van deze stellingen.

Hierbij worden ter illustratie in de voetnoot enige uitspraken weergegeven Noot 74

De Hoge Raad heeft in haar arrest van 23 september 2005 LJN: AT9089, Hoge Raad, C04/133HR beslist dat een opzegging in het kader van dringend eigen gebruik niet door de beugel kan als het doel van het dringend eigen gebruik het vervreemden van de woning betreft.
De verhuurder had in dit geval de huur opgezegd onder mededeling dat het voor haar niet langer lonend was het gehuurde te exploiteren. Het gehuurde betrof een oude boerderij waarvan de waarde was getaxeerd op € 542.267,35 (WOZ waarde was € 385.713,–). De huur beliep een bedrag van € 222,72 per maand. De boerderij verkeerde in slechte staat. Onder meer het rieten dak moest worden vervangen.
Volgens de Hoge Raad staat de strekking van artikel 7:274 lid 1 sub c BW eraan in de weg te aanvaarden dat van dringend eigen gebruik ook sprake is ingeval de verhuurder, die het verhuurde niet nodig heeft om dit af te breken, het desbetreffende object onder instandhouding daarvan wenst te vervreemden om daarmee aan een (in aanzienlijke mate) verliesgevende exploitatie een halt toe te roepen. Een andere uitleg zou in strijd met het wettelijk systeem en de bedoeling van de wetgever zijn en meebrengen dat louter het financieel belang van de verhuurder bij het opheffen van een (aanzienlijk) exploitatietekort toereikend kan zijn voor beëindiging van de huur.
In bovengenoemde gevallen van renovatie en zelfs van sloop van het gehuurde (wegens eventuele exploitatieverliezen) was het de opzet om het gehuurde te renoveren of te slopen, waarna gebruik van de plaats waar het gehuurde had gestaan weer te gebruiken.

Mr. Huydecoper betoogde in zijn conclusie bij het arrest van de Hoge Raad van 23 september 2005 LJN: AT9089, Hoge Raad, C04/133HR dat huurbeëindiging niet toegestaan mocht worden als het doel van het dringend eigen gebruik het vervreemden van de woning betreft. Ook als er sprake is van een verliesgevende exploitatie, dan is opzegging op grond van dringend eigen gebruik met het doel de onroerende zaak te vervreemden niet mogelijk. De Hoge Raad heeft haar besluit conform deze conclusie genomen en heeft de vordering tot huurbeëindiging afgewezen. Onderstaand wordt een gedeelte van zijn motivatie weergegeven omdat deze motivatie op een mooie manier weergeeft op welke wijze de Hoge Raad tot haar oordeel heeft kunnen komen.

  • Allereerst maakt het onbenoemd blijven van de wens tot verkoop van het gehuurde in de opzeggingsbrief niet dat de in artikel artikel 7:274 BW genoemde beperking in de opzegging kan worden omzeild (zie alinea 14 conclusie PG);
  • Een opzegging op grond van dringend gebruik met als doel vervreemding van de woning past niet in het huidige gesloten systeem van de wet. Er is door de wetgever gekozen voor een systeem waarbij de in de wet genoemde gronden slechts kunnen leiden tot een huurbeëindiging. Dit is ook zo als dit tot onrechtvaardige gevolgen voor de verhuurder kan leiden. Dat is nu eenmaal inherent aan een systeem waarin voor een “open belangenafweging” geen plaats is. Van de “open belangenafweging” is de wetgever in de huidige wetgeving met betrekking tot woonruimte afgestapt (alinea 20 conclusie PG). Voor bedrijfsruimte is de de open belangenafweging als opzeggingsgrond na een huurperiode van tien jaar gehandhaafd (artikel 7:296 lid 3 BW );
  • De algemene billijkheidscorrectie die op grond van artikel 6:248 BW mogelijk is, kan ook hier toepassing vinden. In de rechtspraak is die toepassing dan ook aanvaard – met de terughoudendheid die bij formuleren van welbewust beperkende opgezette regelingen (beperking van opzeggingsgronden) van dwingend recht passend is (alinea 27 conclusie PG);
  • Het eigen gebruik kan niet louter bestaan uit zwaarwegende financiële belangen aan de zijde van de verhuurder die voor beëindiging van de huurrelatie pleiten. Dit is anders als de verhuurder door de opzegging een bepaald doel wenst te verwezenlijken (bijvoorbeeld sloop gevolgd door nieuwbouw);
  • De verhuurder zou wel reden kunnen hebben om op grond van de financiële situatie de huurovereenkomst te beëindigen, maar door verkoop van het gehuurde aan te wijzen als het concrete gebruik paste dit gebruik niet binnen de aangevoerde reden van huurbeëindiging. Dit zou anders zijn geweest als men het gehuurde had gesloopt om andere woningen te realiseren. (alinea 28 t/m 30 conclusie PG);
  • Het is op grond van de wetsgeschiedenis niet aannemelijk dat de wetgever hier ruimte zou hebben willen laten voor een beperkte uitleg van de terzake van vervreemding van het gehuurde gegeven regel.

De huurder moet niet gedwongen kunnen worden om tegen zijn wil de huurwoning te verlaten alleen om de verkoper in de gelegenheid te stellen in verband met de verkoop van de woning een hogere opbrengst te behalen dan als de woning in verhuurde staat zou worden verkocht. Het hier alleen aanwezige financiële belang van de verhuurder dient minder zwaar te wegen dan het belang van de huurder bij bewoning van het gehuurde. Voortzetting van gebruik van het gehuurde kan immers als een eerste levensbehoefte worden beschouwd.

Onder ‘vervreemding’ valt overigens niet het geval waarin de verhuurder de door hem zelf bewoonde woning wil verkopen om in de verhuurde woning te gaan wonen Noot 70

Het gerechtshof te Amsterdam komt in haar arrest van 24 mei 2011 LJN: BQ9719, gerechtshof Amsterdam, 200.076.362/01 tot het oordeel dat de verliesgevende exploitatie geen reden voor de verhuurder was om de huurovereenkomst met de huurder te beëindigen. De rechtbank Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam, was in haar vonnis van 24 juli 2012 ECLI:NL:RBAMS:2012:BX5061 tot het oordeel gekomen dat een naar de mening van de verhuurder ontstane structurele wanverhouding tussen huurprijs en de kosten van exploitatie van het gehuurde niet tot huurbeëindiging kan leiden. De rechter was tevens van mening dat de kostenstijging van exploitatie van het gehuurde geen onvoorziene omstandigheid vormt op grond van artikel 6:258 BW. Voor een beroep op de redelijkheid en billijkheid had de verhuurder te weinig relevante gegevens aangeleverd. De rechter verwees naar de wetgever om eventuele strijdigheid met EVRM en de Nederlandse wetgeving op elkaar aan te laten sluiten.
Volgens de Hoge Raad moet bij huurbeëindiging in het kader van dringend eigen gebruik wegens exploitatieverliezen worden gekeken of aan het in stand houden van de woning voor de verhuurder zodanige kosten zijn verbonden dat, mede in aanmerking genomen de waarde van de woning en de uit verhuur nog te verkrijgen opbrengsten, het maken daarvan in redelijkheid van een verhuurder niet kan worden gevergd.
In de procedure is door de verhuurder gesteld dat “de huidige exploitatie fors verliesgevend is. Tegenover een huuropbrengst van circa € 2.700,- staat ruim € 8.500,00 aan kosten. Onderhoudskosten en premie opstalverzekering zijn daarbij nog niet meegerekend”.
Het hof kijkt bij haar beoordeling van deze kwestie niet zozeer naar de verhouding tussen de huuropbrengsten en de kosten die instandhouding van het gehuurde met zich meebrengt, maar laat in rechtsoverwegingen 4.1 tot en met 4.3.4 van dit arrest meer de algehele financiële situatie van de verhuurder in de beoordeling meewegen om te bepalen of hier sprake is van een dringende financiële reden. Dit arrest lijkt niet geheel te sporen met de overwegingen die de Hoge Raad in haar arrest van 23 september 2005 LJN: AT9089, Hoge Raad, C04/133HR heeft gemaakt inzake de mogelijkheid van huurbeëindiging wegens exploitatieverliezen. Dit geldt eens te meer nu het hof heeft bevestigd dat de verhuurder vanwege deze wijze van verhuring op zijn vermogen inteert. Het hof is echter van mening dat dit effect beperkt is (rechtsoverweging 4.3.4). Het hof voegt hier nog aan toe dat dit onder meer zo is nu het onderhoud van het gehuurde voor rekening van de huurder komt. Het hof lijkt daarbij echter uit het oog te hebben verloren dat op grond van artikel 7:242 BW de onderhoudsverplichting die in artikel 7:204 BW voor woonruimte is vervat niet naar de huurder mag worden verlegd. Een beroep op deze bepaling door de huurder maakt dat de verhuurder toekomstige onderhoudslasten zal moeten dragen.
Het hof heeft een aantal veronderstellingen gedaan over de toekomstig te verwachten rendementen in relatie tot de rendementen in de huidige situatie. Het hof komt tot oordeel dat er geen sprake is van een urgente situatie die huurbeëindiging rechtvaardigt. Het is toch merkwaardig dat het hof hierbij de in het verleden geleden verliezen ook niet in aanmerking heeft genomen. Stel dat die verliesgevende situatie al 10 jaar heeft geduurd, dan is er in het kader van deze verhuring al ruim € 50.000. verlies geleden. Mocht deze verhuring nog 10 jaar worden gecontinueerd, dan lijdt de verhuurder ten aanzien van deze verhuring over deze periode een verlies van ruim € 100.000. Mede in het licht van de overwegingen die Huydecoper in zijn conclusie bij het arrest van de Hoge Raad van 26 maart 2010 ( LJN: BL0683, Hoge Raad, 08/03290 ) heeft geschetst, kan dit gegeven wel tot huurbeëindiging leiden en is deze uitspraak op zijn minst voor discussie vatbaar.

Het gerechtshof te Amsterdam heeft in haar arrest van 14 december 2010 LJN: BQ5673, gerechtshof Amsterdam, 200.042.621/01 beslist dat een huurprijs van circa € 3.600,00 per jaar een investeringsbedrag van € 500.000,00 op geen enkele wijze rendabel kan maken en dat zonder nadere toelichting niet aangenomen kan worden dat een huurprijs van € 1.200,00 per maand, die de huurder wel wilde betalen, een rendabele exploitatie van het gehuurde mogelijk maakt bij een investering van € 300.000,00.
In deze (hoger beroep) procedure was niet betwist dat het verrichten van deelreparaties door de verhuurder niet mogelijk was en was ook niet bestreden dat er passende vervangende woonruimte voor de huurders beschikbaar was. Er was ook overeenstemming over de verhuisvergoeding. In hoger beroep moest slechts worden beoordeeld of er sprake was van een structurele wanverhouding tussen de huuropbrengsten en de exploitatiekosten.
Naar het oordeel van het hof kwam het hierbij niet aan op de financiële positie van de verhuurder, maar is slechts beslissend of ten aanzien van het gehuurde sprake zal zijn van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten. Gezien de hoogte van de huurprijs en de kostprijs van deze investeringen achtte het hof deze wanverhouding aanwezig. De Hoge Raad heeft het cassatieverzoek van de huurder tegen de uitspraak van het hof in haar arrest van 13 juli 2012 ( LJN: BW6754, Hoge Raad, 11/02497 ) afgewezen wegens het feit dat de klachten niet tot cassatie kunnen leiden.

Mr. M.H. Wissink bespreekt in zijn conclusie de middelen van cassatie. Allereerst komt hij tot de conclusie dat achterstallig onderhoud niet in de weg hoeft te staan dat er van een opzegging wegens dringend eigen gebruik sprake kan zijn. Het hof had naar zijn oordeel het arrest voldoende gemotiveerd door een structurele wanverhouding tussen de huuropbrengsten en de exploitatiekosten als dringende reden van opzegging aan te merken (alinea 2.5). Bij deze berekening dienen ook de kosten van renovatie betrokken worden. Dit oordeel sluit aan bij hetgeen mr. Huydecoper in zijn reeds eerder in dit hoofdstuk beschreven conclusie bij het arrest van de Hoge Raad van 26 maart 2010 ( LJN: BL0683, Hoge Raad, 08/03290 ) heeft beslist. Naar mening van mr. Huydecoper moet huurbeëindiging mogelijk zijn als de verhouding tussen opbrengsten en lasten volkomen scheef is getrokken, waardoor zelfs de kosten van onderhoud voor een belangrijk deel niet uit de opbrengsten konden worden voldaan.
Er werd door mr. Wissink in zijn conclusie nog aangestipt dat een waardestijging van het gehuurde ertoe kan leiden dat men een verliesgevende huurrelatie waarmee de verhuurder wordt geconfronteerd, als minder ernstig zal kunnen ervaren waardoor de dringende reden als opzeggingsgrond kan worden afgezwakt.
Volgens mr. Wissink zal het bestaan van een alternatieve mogelijkheid om rendement op de gepleegde investering te realiseren (namelijk door verkoop) maar een betrekkelijke waarde hebben wanneer uit de overige omstandigheden van het geval volgt dat renovatie op niet al te lange termijn onvermijdelijk is. Het benutten van een eventuele verkoopoptie verschuift het probleem dan van de oude eigenaar/verhuurder naar de nieuwe, zonder dat de situatie verder verandert.

Het hof Amsterdam was in haar arrest van 26 november 2003 Noot 70a van mening dat de verhuurder de huurovereenkomst niet wegens een dringende reden kon beëindigen. De verhuurder voerde aan dat het pand in slechte staat verkeerde waarbij de renovatie in één keer uitgevoerd moest worden en dat deze werkzaamheden niet mogelijk waren zonder beëindiging van de huurovereenkomst. Volgens de verhuurder was er een structurele wanverhouding tussen exploitatiekosten en huuropbrengsten (aankoop € 800.000, renovatie € 350.000, huuropbrengst circa € 3.000 per jaar).

Het hof maakte onderscheid tussen een renovatie, die niet met voortzetting van de huurovereenkomst uitgevoerd kan worden omdat daarvoor ingrijpende technische maatregelen noodzakelijk zijn, en een renovatie bedoeld om een beter rendement te verkrijgen. Het hof stelde allereerst dat een beroep op het bestaan van een structurele wanverhouding niet snel wordt aanvaard, gelet op de belangen van zowel de eigenaar als de huurder. Voorts was het hof van mening dat er onvoldoende was bewezen dat er een technische noodzaak aanwezig was om het hele pand te ontruimen alvorens met de renovatiewerkzaamheden aan te kunnen vangen. Het hof merkte op dat de mogelijkheid bestond om de begane grond en de eerste verdieping van het pand te renoveren en geliberaliseerd te verhuren, hetgeen de opbrengsten van het pand aanmerkelijk zou laten toenemen. Verder kon de verhuurder de huurder een redelijk aanbod op grond van artikel 7:220 lid 2 BW doen, waardoor de verhuurder de verhuurde woning in de renovatie kon betrekken en de opbrengsten van het pand verder konden verbeteren. De belangenafweging leidde tot afwijzing van de vordering van de verhuurder. Ook in deze zaak was er geen structurele wanverhouding aannemelijk gemaakt. Bovendien had de verhuurder de huurder nog geen redelijk voorstel gedaan.

Het hof te Amsterdam neemt in haar arrest van 14 januari 2014 Noot 70ab in het kader van de door de verhuurder gevorderde huurbeëindiging wegens dringend eigen gebruik, wegens onder meer het niet kunnen behalen van voldoende rendement, niet alleen het rendement dat verhuurder behaalt met de derde etage waarop de huurder woont, in beschouwing. Het hof neemt het rendement van het gehele pand in behandeling, vanwege het feit dat dit pand niet is gesplitst. Volgens het hof krijgt de verhuurder een redelijke huurprijs van de benedenverdieping. De verhuurder zou de tweede etage eveneens kunnen verhuren. Dit alles bij elkaar maakt onvoldoende aannemelijk dat het rendement van het pand zodanig structureel tekortschiet dat hij de gehuurde etage dringend nodig heeft voor eigen gebruik ten einde dat rendement te verbeteren.