Gebreken aan de gehuurde (woon- en bedrijfs) ruimte – Feitelijke stoornis kan een gebrek zijn

In artikel 7:204 lid 3 BW is vastgelegd dat de verhuurder niet aansprakelijk is voor feitelijke stoornis van het huurgenot door derden. Feitelijke stoornis door derden (verkeerslawaai, wateroverlast door grondwater) is geen gebrek aan het gehuurde. Een belemmering van het rustig genot in verband met een breuk in een buiten het gehuurde gelegen dienstleiding is de verhuurder niet zonder meer aan te rekenen. Dit was ook de conclusie in een zaak die was gevoerd voor de rechtbank Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam, 10 februari 2010 Noot 6aa. Na verplaatsing van een bushalte heeft een huurder last van roetaanslag in de woning. Een ingeschakelde deskundige concludeert dat het roet geen gezondheidsrisico oplevert. Bovendien kan de roetaanslag niet eenduidig herleid worden tot uitlaatgassen van bussen. De oorzaak van de roetaanslag is ook niet gelegen in een onvoldoende functioneren van het luchtcirculatiesysteem. Nu de roetaanslag niet zijn oorzaak vindt in het binnenmilieu van woning of pand, moet er dus sprake zijn van een feitelijke stoornis vanaf buiten. Er is geen sprake van een gebrek, zodat de verhuurder niet aansprakelijk is voor herstel en ook niet gehouden is om gevolgschade te vergoeden. Ook als geconcludeerd zou zijn dat de roetaanslag wel schadelijk zou zijn voor de bewoner, brengt dit niet zonder meer aansprakelijkheid van de verhuurder met zich mee. Als immers aangetoond zou worden dat een te zware concentratie van uitlaatgassen deze roetvorming veroorzaakt, brengt dit nog niet een gebrek van het gehuurde met zich mee. Het onheil komt immers van buitenaf het gehuurde. In een dergelijk geval kan bijvoorbeeld de gemeente aansprakelijk zijn die door een te hoge frequentie van busvervoer aantoonbaar voor de roetvorming en de slechte leefomgeving zorgt.
In sommige vallen kan er toch een gebrek aan het gehuurde zijn als de beperking van het huurgenot van buitenaf komt. De verhuurder kan bijvoorbeeld in het huurcontract levering middels de dienstleiding garanderen Noot 6a. Het hof Amsterdam was in haar arrest van 6 september 2007 Noot 6b van mening dat de toenemende geluidsoverlast van cafébezoekers buiten het gehuurde niet tot de verantwoordelijkheid van de verhuurder behoorde. De verhuurder kon hier niets aan veranderen. De verhuurder was daarom volgens het hof ook niet gehouden bij te dragen aan de kosten van geluidswerend dubbelglas. Het hof te ‘s-Gravenhage was in haar arrest van 7 september 2007 Noot 6c van mening dat het gehuurde geen gebrek vertoonde wegens de door de huurder ervaren overlast van spelende kinderen. De verhuurder was het bij het sluiten van de overeenkomst niet van op de hoogte dat de huurder in een absoluut rustige woonomgeving wenste te wonen. De verhuurder zal een huurder dienen te beschermen tegen een derde, die zich beroept op een toekomend recht op het gehuurde. De verhuurder dient de huurder ook te beschermen als de derde, die gerechtigd meent te zijn, dit recht in werkelijkheid niet heeft (bijvoorbeeld geclaimd recht op een erfdienstbaarheid, dat wil zeggen het recht om over het terrein van een ander te lopen om bij het andere terrein te komen).

Dat niet iedere stoornis in het huurgenot hoeft te duiden op een gebrek dat de verhuurder is te verwijten, bleek ook uit het arrest van de Hoge Raad van 2 juni 2017 (ECLI:NL:HR:2017:1352). Deze procedure betrof de vordering van een huurder jegens zijn verhuurder tot vergoeding van de schade die de huurder had geleden als gevolg van een overstroming in de door hem van de verhuurder gehuurde garage. Het hof had vastgesteld dat de overstroming was veroorzaakt door een verstopping in de rioolafvoerleiding van de verhuurder, die op haar beurt het gevolg was van oneigenlijk gebruik van het rioolsysteem door de huurders van de bovengelegen woonlagen. Het hof heeft de verstopping aangemerkt als een ‘feitelijke stoornis door derden’ in de zin van artikel 7:204 lid 3 BW en de vordering afgewezen.

De Hoge Raad was van oordeel dat het hof een juist oordeel had gegeven en de klachten niet tot cassatie konden leiden. De advocaat-generaal kwam in zijn conclusie van 2 juni 2017 (ECLI:NL:PHR:2017:486) tot een zelfde oordeel. Als vaststaand kon in deze procedure worden aangenomen dat een eerder geconstateerde overstroming het gevolg was van een verstopping in de rioolafvoerleiding van het gebouwencomplex van de verhuurder, dat de loodgieter destijds de verstopping heeft verholpen en heeft geconstateerd dat het riool zelf geen gebreken vertoonde en dat geen sprake was van een constructiefout. De verhuurder heeft destijds geconcludeerd dat de verstopping het gevolg was van oneigenlijk gebruik van het rioolsysteem door de huurders van de bovengelegen woonlagen. Door de eisende huurder waren geen andere oorzaken gesteld. Met de verhuurder was het hof van oordeel dat een zodanige verstopping kan worden beschouwd als een feitelijke stoornis in de zin van artikel 7:204, derde lid, BW, zodat in zoverre geen sprake is van een gebrek als bedoeld in het tweede lid van dat artikel. Voor zover de overstroming als gevolg van de verstopping aangemerkt zou worden, dan zou gelden dat hier niet sprake is van een gebrek dat de verhuurder toegerekend kon worden, omdat het probleem direct was verholpen door de door de verhuurder ingeschakelde loodgieter. Er was geen bewijs aangeleverd dat er sprake was van gebrekkig onderhoud.

Hier is dus sprake van een feitelijke stoornis door derden zonder bewering van recht, omdat deze derde zich niet op het standpunt stelt gerechtigd te zijn tot verstoring van het huurgenot, dan wel tot verstoring van het gebruik van het gehuurde zelf door de huurder. Er is ook sprake van feitelijke stoornis in deze zin als kinderen met een bal tegen een muur voetballen, of wanneer er sprake is van grafietregen door een ijzersmelterij in de buurt van het gehuurde. Als deze kinderen een bal door een ruit van het gehuurde schoppen, dan is er feitelijke overlast, dat tot gevolg heeft dat er een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW is ontstaan. Als het een klein ruitje is dat kapot is gegaan, kan dit vallen onder Het besluit kleine herstellingen.  dan moet de huurder tot herstel overgaan. Als er sprake van een grote ruit, dan is geen sprake van een kleine herstelling en dan zal de verhuurder tot herstel over dienen te gaan. In deze zaak was er dus sprake verstopping van het riool, zonder dat er sprake was van een gebrek aan het riool. De verstopping was veroorzaakt door ondeugdelijk gebruik door de buren. De verstopping levert weer wel gebrek op. het betrof hier een gemeenschappelijke leiding die alleen door de verhuurder hersteld kon worden. De verhuurder kan dan de herstelkosten op de veroorzakers van de verstopping in rekening brengen.

De verhuurder is alleen gehouden tot herstel van de gevolgschade over te gaan als het gebrek haar valt toe rekenen (artikel 7:208 BW). Dat was hier niet het geval.