Laatst bijgewerkt op 2024-03-11 om 22:08:05

Als gebrek dient te worden beschouwd een tekortkoming aan de kant van de verhuurder, waardoor de huurder niet het genot van het gehuurde verkrijgt dat hij op grond van de overeenkomst mag verwachten. In de memorie van antwoord naar aanleiding van de invoering van de gebrekenregeling (MvA Kamerstukken I 2001/02, 26089, nr. 162, onder 13) staat onder meer: “wie een oud bootje huurt, mag een staat van onderhoud verwachten dat past bij het gebruik dat de huurder van het gehuurde zal gaan maken. Het bootje dient zo onderhouden zijn dat het kan varen en niet zinkt”. Over het huren van een oude schuur wordt opgemerkt: “de schuur dient in een zodanige staat te zijn dat het geschikt is voor het doel waarvoor een dergelijke schuur normaliter wordt gebruikt”. Ingevolge artikel 7:204 BW is een gebrek een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft.

De huurder van kantoorruimte meende bezwaar te kunnen maken tegen de komst van een hospice in het kantoorpand  op basis van de gebrekenregeling. De huurder stelde dat zij bij het aangaan van de huurovereenkomst mocht verwachten dat er uitsluitend kantoren in het pand zouden zijn gevestigd en dat dit vanaf de aanvang van de huurovereenkomst ook altijd het geval is geweest. De aanwezigheid van een hospice zou volgens deze huurder de sfeer domineren en afbreuk doen aan het zakelijke karakter van het kantoorpand en overlast opleveren. De verhuurder was van mening  dat er geen sprake was van een gebrek zolang het pand en de omgeving van het gehuurde een representatieve, zakelijke uitstraling behouden. Het gehuurde voldoet dan aan wat de huurder bij aanvang van de huurovereenkomst mocht verwachten. Het feit dat het pand in het verleden in verschillende stukken is aangeduid als kantoorgebouw, zou dit niet anders maken. Dat er regelmatig ambulances en lijkwagens te zien zijn, kan confronterend zijn. De verhuurder gaf aan dat het hospice op de begane grond zal komen en dat de ambulances en lijkwagen zo dicht mogelijk bij het kantoor worden geparkeerd en het uitzicht op deze wagens daardoor zoveel mogelijk wordt verminderd.  Daarnaast zou de geur van eten en ontsmettingsmiddelen door respectievelijk een goede afzuiging en kleinschaligheid zijn te verwaarlozen. De rechter van de rechtbank Rotterdam was in haar kortgedingvonnis van 21 september 2020 (ECLI:NL:RBROT:2020:8214) van oordeel dat er vooralsnog niet van een gebrek gesproken kon worden.

Ik acht zelf ook van belang dat een hospice ook een 7:230a BW-bedrijfsruimte betreft. In het huurcontract is de invulling van het gebouw ook niet beperkt tot die van standaard kantoorgebruik. Daarnaast is het door de huurder geuite bezwaar nogal subjectief. Die huurder zou dan ook bezwaar kunnen maken tegen andere afwijkende kantoorbestemmingen, dan de invulling van een standaardkantoor.

De rechtbank Noord-Nederland oordeelde in haar vonnis van 6 oktober 2020 (ECLI:NL:RBNNE:2020:3444) dat een kantoorgebouw dat was verhuurd als “hoogwaardige kantoorruimte met een speelse en prettige uitstraling”  een gebrek vertoonde als er ruimte in het gebouw aan een hoge school in gebruik zou worden gegeven. Er zou ook sprake zijn van een dagopleiding. De huurder (een advocatenkantoor) gaf als bezwaar: “Wij kozen voor een pand waar zakelijke dienstverlening zou plaatsvinden. Daar valt dagonderwijs niet onder. Voorts hebt u ook aangegeven de zakelijke uitstraling van het pand te bewaken. Dat is niet of nauwelijks te doen met dagstudenten die in groten getale het pand bezoeken en veelal op de fiets komen. (…). Als huurder hebben wij recht op huurgenot vrij van gebreken (…)”. De huurder vulde daarbij nog aan dat de scholieren parkeerplaatsen in beslag nemen, rond het pand hangen, afval achterlaten en (geluids)overlast veroorzaken. Gelet op de indeling van het pand en de open ruimten is het pand niet geschikt voor het gecombineerd gebruik door zakelijke dienstverleners en een school. Dat is ook niet wat Y (= huurder) hoefde te verwachten op basis van de brochure, de bezichtigingen, de gesprekken met de verhuurder en de locatie en uitstraling van het pand. Na de mening van de huurder was er sprake van een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW.

De verhuurder was hier niet van onder de indruk. De verhuurder stelde: “Het verzorgen van onderwijs, waaronder dagonderwijs, behoort immers tot haar normale bedrijfsvoering. Indien u huiverig bent voor de activiteiten van S en de andere huurders had het op uw weg gelegen om daarover een en ander in de huurovereenkomst vast te leggen. Dat is niet gebeurd.”

De kantonrechter was in het kader van dit kort geding van oordeel dat het gebruik door en de verhuur aan een hogeschool van een groot gedeelte van het pand in beginsel kwalificeert als een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW. Daartoe is van belang dat het pand door de verhuurder blijkens de brochure het pand in de markt is gezet als een hoogwaardig kantoorpand met een zakelijke uitstraling, te midden van andere (zakelijke) dienstverleners. De huurder had ook nog een filmpje laten zien waarop duidelijk hele groepen studenten in het pand te zien waren. Door het open karakter van het pand waren geluiden van onderliggende verdiepingen sterk te horen op de door Y gehuurde verdiepingen. Dat het pand een multi-tenant gebouw betreft, zoals de verhuurder betoogde, maakte niet dat Y redelijkerwijs een hogeschool als medehuurder en gebruiker van het pand hoeft te verwachten bij het sluiten van de overeenkomst. Dat past niet bij de aangeprezen aard en functie van het pand. Naar het voorlopige oordeel van de kantonrechter werd Y dan ook in haar huurgenot beperkt en was er sprake van een gebrek.

Het verschil met de zaak die door de rechter te Rotterdam was gewezen, lag voornamelijk in het ontbreken van beschrijving bij aanvang van de overeenkomst, waaraan verwachtingen voor de huurder ontleend konden worden. Verder werd het gebouw door de school zwaarder belast dan door de hospice in de andere zaak. Uit deze twee zaken is te herleiden dat het beroep op artikel 7:204 BW wegens gebruik door een derde in het pand niet altijd zo duidelijk voor de hand ligt. Een goede onderbouwing en uitwerking van de klachten zijn in ieder geval noodzakelijk om het gebrek te onderbouwen.

Het begrip gebrek heeft een ruime betekenis: alle genotbeperkingen die niet aan de huurder zijn toe te rekenen vormen een gebrek, zo volgt uit de memorie van toelichting (kamerstukken II, 1997/98, 26089, 3, p. 14). Daarmee is niet enkel de stoffelijke toestand van de zaak bedoeld, maar elke op de zaak betrekking hebbende omstandigheid die het genot ervan beperkt: een slechte staat van onderhoud, materiële beschadigingen, constructiefouten, ongedierte, een erfdienstbaarheid die enig gebruik uitsluit of een wettelijk voorschrift dat een bepaald gebruik verbiedt. Ook (voor de huurder) zichtbare gebreken vallen hieronder, hetgeen volgt uit de zinsnede dat de huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaal van de soort als waarop de huurovereenkomst betrekking heeft.

Het hof Arnhem-Leeuwarden komt in zijn arrest van 15 december 2020 (ECLI:NL:GHARL:2020:10500) tot een ander oordeel. Het hof is anders dan de kantonrechter van oordeel dat de aanwezigheid van de school als medehuurder in het pand niet zonder meer een tekortkoming van de verhuurder oplevert. De aanwezigheid van ondersteunende diensten en het verrichten van beperkte onderwijsactiviteiten – ook overdag – zoals het contractonderwijs dat de school in de studiejaren 2018-2019 en 2019-2020 in het pand verrichtte, waarvan het advocatenkantoor geen noemenswaardig overlast ondervond, is volgens het hof geen tekortkoming. Bij de inrichting van het pand zoals die thans is, levert de aanwezigheid van meerdere voltijdse dagopleidingen van de school, met enige honderden studerenden, wel een tekortkoming van de verhuurder op in haar verhouding tot de huurder. Het hof is dus niet van mening dat de aanwezigheid van de school zonder meer een gebrek oplevert. Het gebrek wordt dus wel veroorzaakt door de situatie zoals het gebouw niet wordt gebruikt. Het hof is ook van oordeel dat het in gegeven omstandigheden niet van de verhuurder is te vergen dat de school niet meer in het gebouw haar activiteiten mag ontplooien.

Ik zit meer op de lijn van de kantonrechter. Het gebruik van een  gebouw als hoogwaardig kantoorgebouw geeft een andere invulling dan het gebruik van een gebouw als een school. Het lijkt mij alleen daarom dat er sprake is van een gebrek. Dat zou anders zijn als dat gebruik in beperkte omvang zou plaatsvinden. Een gebrek is immers volgens de hierboven genoemde memorie van toelichting (kamerstukken II, 1997/98, 26089, 3, p. 14) ook een onstoffelijke omstandigheid, waardoor de huurder niet het genot krijgt dat hij bij het sluiten van de overeenkomst voor ogen heeft gehad. Het lijkt mij duidelijk dat een chique kantoorgebouw dat als gebruikers bijvoorbeeld een advocatenkantoor en verzekeraar heeft een andere uitstraling geeft dan het gebruik van dit gebouw door een school. Het hof kwam toch uit op een gebrek aan het gehuurde nu door het gebruik van het gebouw door de school de aanwezigheid van meerdere voltijdse dagopleidingen van de school, met enige honderden studerenden, wel een tekortkoming van de verhuurder opleverde  in haar verhouding tot de huurder.

Het hof was tevens, anders dan de kantonrechter, van oordeel dat van de verhuurder niet gevergd kan worden dat het gebruik door de school stopgezet moet worden. Hier greep het hof terug in het bewuste zinsdeel van artikel 7:206 BW inhoudende dat herstel alleen kan worden afgedwongen als herstel mogelijk is of geen uitgaven van de verhuurder vraagt die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van de verhuurder zijn te vergen. De vordering van de huurder  komt er op neer dat de verhuurder verplicht wordt contractbreuk te plegen tegenover de school. Het is ook de vraag of de school zonder meer uit het gebouw verwijderd kan worden. Dit kan slechts tegen hoge kosten voor de verhuurder – de huur die de school betaalt, is in totaliteit veel hoger dan de huur die de huurder is verschuldigd – nog daargelaten of de school in staat is op korte termijn vervangende ruimte te huren voor haar onderwijsactiviteiten en nog daargelaten eventuele claims ter vergoeding van de schade die de school lijdt.  Als de huurovereenkomst met de school al zou zijn te beëindigen dan is het de vraag of dit van de verhuurder gevergd kan worden. De huurder kan natuurlijk op grond van het gebrek tussentijdse beëindiging van de huurovereenkomst verlangen als daarmee het gebrek kan worden opgeheven. Tevens zal de huurder dan vergoeding van de verhuiskosten kunnen claimen vanwege het feit dat van dit gebrek de verhuurder wel een verwijt gemaakt kan worden.

Uit het eerder gewezen AKU/Stalen Steigerarrest (HR 17 juni 1949, NJ 1949, 544 en 545 (AKU/Stalen Steiger) blijkt a contrario dat een gebrek voor rekening van de verhuurder komt als de de onmogelijkheid van gebruik van het volledige genot van het gehuurde niet aan de zijde van de huurder ligt. De firma Stalen steiger had steigers aan AKU verhuurd in 1944 te Arnhem. Na de slag om Arnhem werd de bevolking door de Duitse bezetter uit Arnhem gedeporteerd. AKU kon de door Stalen Steiger verhuurde steiger niet gebruiken. Na de oorlog vorderde Stalen Steiger huur van AKU. AKU was van mening dat er geen huur verschuldigd was, omdat zij buiten haar schuld niet het genot van het gehuurde kon hebben. Volgens de Hoge Raad kwam het risico van de onmogelijkheid van gebruik voor rekening van de huurder. Dat de huurder haar terrein met de daarop bevindende steigers niet kon gebruiken was een situatie die de huurder persoonlijk trof. Dit maakte daarom dat de huurder nog steeds verplicht was de huur te betalen ondanks het feit dat de huurder niet het huurgenot over de zaak heeft gehad. Daarnaast had het niet kunnen gebruiken van het steigermateriaal niet te maken met het teniet gaan van het gehuurde zoals nu genoemd in het huidige artikel 7:210 BW. Volgens de Hoge Raad lag de onmogelijkheid van gebruik aan de zijde van de huurder. Dat de huurder haar terrein met de daarop bevindende steigers niet kon gebruiken was een situatie die de huurder persoonlijk trof. Dit maakte daarom dat de huurder nog steeds verplicht was de huur te betalen ondanks het feit dat de huurder niet het huurgenot over de zaak heeft gehad. Ik heb deze benadering van  het gebrek uitgebreid behandeld in het hoofdstuk: “Coronacrisis en huurovereenkomsten“.

Zo mag de huurder van een verwaarloosd gebouw desalniettemin van de verhuurder in beginsel verlangen dat hij de gebreken verhelpt, tenzij partijen anders zijn overeengekomen. Het overeengekomen genot van gehuurde woon- of bedrijfsruimte kan van elkaar verschillen. Voor wat betreft gehuurde woonruimte is de verhuurder aan dwingende regels gebonden. Voor bedrijfsruimte en roerende zaken en onbebouwde grond geldt dat partijen afspraken kunnen maken over de staat van het gehuurde.

Een voorbeeld van het huurgenot dat de huurder in het algemeen en meer specifiek van onbebouwde grond mag verwachten, werd door een arrest van de Hoge Raad van 27 april 2012 (LJN: BV7337, Hoge Raad, 11/00236 ) gegeven.
Het ging hier huur om het volgende. Huurders huren sinds 2000 van de gemeente een stuk grond op het Zuiderstrand te ‘s-Gravenhage. Daarop exploiteren zij – overeenkomstig de bedoeling van partijen bij het aangaan van de huurovereenkomst – een strandpaviljoen met horecafunctie. De huurovereenkomst is in 2004 en in 2009 verlengd, waarbij in 2004 de huurprijs werd verhoogd. Het gehuurde was oorspronkelijk bereikbaar via vier toegangspaden. Ten gevolge van de (bouw)werkzaamheden in het kader van herontwikkeling van het nabij gelegen Duindorp zijn twee duinpaden vanaf 2007 tot eind 2009 afgesloten geweest. De Gemeente heeft de huurders over deze afsluiting niet geïnformeerd bij de verlenging van de huurovereenkomst in 2004. De huurders stelden de gemeente aansprakelijk voor de schade die zij hebben geleden wegens belemmering van de toegankelijkheid van het gehuurde.
Volgens de verhuurder had zij slechts de verplichting een los stuk strand ter beschikking te stellen dat geschikt dient te zijn voor het overeengekomen gebruik als zodanig, in dit geval: de exploitatie van een strandpaviljoen.
De Hoge Raad vond dit een te beperkte uitleg van de verplichtingen van de verhuurder voortvloeiende uit de huurovereenkomst.

Zo houdt de memorie van toelichting bij het wetsvoorstel Vaststelling van titel 7.4 (Huur) van het Burgerlijk Wetboek met betrekking tot artikel 7:204 BW onder meer het volgende in: “Alle genotbeperkende omstandigheden die niet aan de huurder zijn toe te rekenen, vormen een gebrek. Slechts duidelijkheidshalve en zonder tot het maken van onderscheid te nopen, noemt lid 2 van deze omstandigheden nog in het bijzonder die welke het meest voorkomen: een staat of eigenschap van de gehuurde zaak. Daarmee is niet enkel de stoffelijke toestand van de zaak op zichzelf bedoeld, maar elke op de zaak betrekking hebbende omstandigheid die het genot ervan beperkt: een slechte staat van onderhoud, materiële beschadigingen, constructiefouten, ongedierte, een erfdienstbaarheid die enig gebruik uitsluit, een wettelijk voorschrift dat, al of niet in verband met de gesteldheid van de zaak – bijv. te geringe afmetingen -, een bepaald gebruik verbiedt. Men denke ook aan een vakantiehuisje dat volgens de prospectus in een rustig natuurgebied ligt, maar zich in werkelijkheid naast een lawaaiig industriegebied blijkt te bevinden.” ( Kamerstukken II 1997/98, 26089, nr 3, blz 14).
Dit wordt in de Nota naar aanleiding van het verslag als volgt herhaald: “Blijkens de omschrijving in lid 2 heeft het begrip “gebrek”, zoals ook in de toelichting is uiteengezet, een ruime betekenis: daarbij gaat het niet alleen om de staat van de gehuurde zaak of de materiële eigenschappen daarvan, maar ook om iedere andere omstandigheid die eraan in de weg staat dat de huurder het verwachte genot van de zaak heeft. Door deze in de wet neergelegde omschrijving bestaat niet het gevaar dat het begrip “gebrek”, zoals men wellicht op het eerste gezicht geneigd zou zijn te doen, louter in materiële zin wordt opgevat.” (Kamerstukken II, 1999-2000, 26 089, nr. 6, blz. 6)
Volgens de Hoge Raad mochten de huurders bij de verlenging van de huurovereenkomst in 2004 verwachten dat de bereikbaarheid, toegankelijkheid en uitstraling van (de omgeving van) het door hen op het gehuurde geëxploiteerde strandpaviljoen geen relevante wijziging zouden ondergaan als gevolg van herontwikkelingswerkzaamheden in Duindorp waarbij de verhuurder betrokken was – het genot dat de verhuurder ingevolge de huurovereenkomst aan de huurders diende te verschaffen bestond mede uit bereikbaarheid, toegankelijkheid en uitstraling die aan die verwachting beantwoordden.
De verhuurder had – in tegenstelling tot woonruimte – van het rustig huurgenot af mogen wijken. Nu dit niet was gedaan, mochten de huurders van het rustig huurgenot uitgaan.

De verhuurder mag woonruimte aanbieden zonder verwarming en zonder warmwatervoorziening. Een woning die zonder deze voorzieningen wordt aangeboden vertoont dus geen gebrek. Dit zijn vaak oudere woningen, die niet zijn voorzien van een cv-installatie. Deze ouderen woningen dienen doorgaans te worden verwarmd door een gaskachel. Warmwater wordt doorgaans verschaft door een geiser. Dit zijn beide roerende zaken.  De verhuurder is wel gehouden het gehuurde van deze voorzieningen te voorzien bij aanvang van de huurovereenkomst als er is overeen gekomen dat deze voorzieningen zich in de woning horen te bevinden bij aanvang van de overeenkomst. De verhuurder kan voor het ter beschikking stellen van deze voorzieningen een vergoeding vragen als servicekosten. Het ter beschikking stellen van deze roerende zaken hoeft niet in de kale huurprijs begrepen te zijn. Als er daarover niets afzonderlijk wordt afgesproken en de verhuurder stelt deze zaken wel ter beschikking bij aanvang van de huurovereenkomst, dan hoeft de huurder daarvoor niets afzonderlijk te betalen.  Lees verder over de kosten van ouderhoud van een geiser, gashaard en boiler het gelijknamige onderdeel in het hoofdstuk Servicekosten.

In de toekomst zal deze wijze van verhuring (dus zonder warmtevoorziening) zich steeds minder voordoen. Als er wijken van het gas af moeten zullen er installaties in de woning bevestigd moeten worden om van verwarming te voorzien. Denk bijvoorbeeld aan een warmtepomp of de aansluiting op een warmtenet van stadverwarming. De voorzieningen die daarvoor nodig zijn dienen naar mijn idee als een bestanddeel van de woning te worden aangemerkt. Zonder dit bestanddeel zal de woning als incompleet beschouwd dienen te worden. Als de verhuurder een woning zonder deze voorzieningen beschikbaar stelt, dan zal de woning als gebrekkig aangemerkt dienen te worden. Te denken valt aan een vergelijking met een woning zonder keuken die ook gebrekkig wordt geacht te zijn.

Welk genot de huurder van woon- en bedrijfsruimte mag verwachten, wordt in dit hoofdstuk duidelijk gemaakt.

De regeling voor woonruimte

De huurder mag in het kader van een huurovereenkomst het huurgenot verwachten zoals dat hem bij het aangaan van de huurovereenkomst is voorgehouden. Dat de huurder bij aanvang van de overeenkomst van een gebrek op de hoogte kan zijn doet niets af aan de aanwezigheid van een gebrek. Dit heeft het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden in zijn arrest van 21 oktober 2014 (ECLI:NL:GHARL:2014:8054 ) beslist in een zaak waarbij de huurder stelde dat het gehuurde een gebrek vertoonde wegens overmatige geluidsoverlast afkomstig van parkeerhavens in de dichte nabijheid van het gehuurde. Dit is voor woonruimte een begrijpelijk standpunt, omdat partijen niet in het nadeel van de huurder af kunnen wijken van de objectieve goede staat van het gehuurde (artikel 7:242 BW jo artikel 7:204 BW). Het hof was van mening dat na genomen maatregelen door de verhuurder niet meer sprake was van een gebrek. Deze maatregelen betroffen onder meer plaatsing van de rolluiken en toekenning aan de huurder van het exclusief gebruik van de meest dichtbij zijn slaapkamers gelegen parkeerplaats. Deze herstelwerkzaamheden hadden kennelijk langer dan zes maanden eerder plaatsgevonden dan na het instellen van de vordering.
Het betrof hier kennelijk niet-geliberaliseerde woonruimte, zodat de huurder op grond van artikel 7:257 BW jo artikel 7:207 BW geen huurverlaging kon vorderen over een periode die langer terug liep dan zes maanden voor het beëindigen van het gebrek. Voor geliberaliseerde woonruimte geldt deze beperking niet. De geliberaliseerde huurder kan de huurverlaging over een langere periode terugrekenen, waarbij de melding van het gebrek als beginpunt dient.

De wet formuleert deze verplichting van de verhuurder in een negatieve vorm: de wet zegt namelijk dat de door de verhuurder verschafte prestatie gebrekkig is als de huurder niet het huurgenot ontvangt waarop hij op grond van de overeenkomst mocht rekenen. Onder het begrip gebrek valt niet alleen de aanwezigheid van materiële of fysieke gebreken aan het gehuurde, maar vallen ook andere belemmeringen die de huurder belet het gehuurde te gebruiken zoals partijen hebben beoogd (artikel 7:203 BW). Voorbeelden hiervan zijn: het gehuurde is ongeschikt voor het doel waarvoor het is verhuurd, het gehuurde vertoont ongedierte zonder dat de huurder hiervan een verwijt is te maken, of andere huurders van de verhuurder veroorzaken overlast. Een andere beperking waarmee de huurder geen rekening hoeft te houden is de inschrijving in het gehuurde door de verhuurder in de gemeentelijke basisadministratie. Door deze inschrijving is het mogelijk dat een huurder problemen ondervindt met verkrijging van een uitkering en een huurtoeslag. Het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden besliste in het arrest van 11 maart 2014 (ECLI:NL:GHARL:2014:2004 ) dat deze verhuurder – ondanks herhaalde verzoeken van de huurders om zich uit te laten schrijven uit het gehuurde – een gebrek aan het gehuurde in stand hield. De huurders worden in een dergelijke situatie spookbewoners genoemd. De huurders hoeven met deze situatie bij aanvang van de huurovereenkomst geen rekening te houden. De verhuurder zal dit gebrek zo spoedig mogelijk op dienen te heffen. Het hof beval een comparitie van partijen om deze kwestie in bijzijn van partijen te bespreken. Het hof Arnhem-Leeuwarden gaf in zijn arrest van 14 mei 2019 (ECLI:NL:GHARL:2019:4150) eenzelfde beslissing over spookbewoning door de eigenaar/verhuurder van verhuurde zelfstandige woonruimte als in laatstgenoemd arrest. De kernoverweging van het hof luidde dat de eigenaar/verhuurder die na verhuring van zelfstandige woning op adres ingeschreven blijft staan waardoor huurder huurtoeslag moet terugbetalen, tekortschiet jegens de huurder.

Volgens het hof kan spookbewoning een gebrek opleveren in de zin van artikel 7:204 BW.  Een huurder van een zelfstandige woning, die particulier eigendom is en een huurprijs heeft beneden de subsidie- of toeslaggrens, behoefde er volgens het hof in beginsel niet op bedacht te zijn dat hij geen gebruik kan maken van algemene inkomensvoorzieningen als huurtoeslag bij een inkomen beneden de daarvoor geldende grens, omdat de verhuurder nog als bewoner op het adres van het gehuurde ingeschreven staat. Een dergelijke ‘spookbewoner’ in het gehuurde leidde onder omstandigheden tot beperking van de rechten van de huurders als bewoners en vormt dan een omstandigheid waardoor zij niet het vrije genot van het gehuurde zouden hebben gekregen dat zij bij het aangaan van de huurovereenkomst mochten verwachten. In dit geval bleek niet uit de huurovereenkomst dat de verhuurder ingeschreven stond op het bewuste adres. Het in die overeenkomst vermelde adres van de verhuurder  is dat van zijn makelaar/beheerder. Uit die overeenkomst bleek  ook niet dat dat de verhuurder in het GBA ingeschreven zou blijven op het adres van de woning tijdens de huurperiode. In het dossier bevond  zich geen ander bewijsstuk waaruit bleek dat de verhuurder zich het recht heeft voorbehouden tijdens de verhuur aan huurders op dat adres ingeschreven te blijven, voor zover dat al is toegestaan. Het hof legde op de verhuurders de bewijst van een dergelijk voorbehoud.

De huurder van woonruimte hoeft bij aanvang van de huurovereenkomst niet te verwachten dat er vocht- en schimmelvorming in de woning ontstaan wegens een zogenaamde koudebrug. Een koudebrug is een verbinding in de buitenschil van een gebouw waar, door slechte thermische isolatie een bovenmatige warmteoverdracht plaats kan vinden. Door deze constructie zorgt de koude buitenlucht er dus voor dat de betonnen constructie ook aan de binnenzijde van het gehuurde koud wordt. Wanneer vervolgens binnen in het gehuurde wordt gestookt en de binnenlucht dus warmer is dan de buitenlucht, condenseert het vocht dat zich in het gehuurde bevindt op de koudebrug, dat wil zeggen op die plaatsen waar het koude beton in aanraking komt met de binnenlucht in het gehuurde. De condensatie kan vervolgens tot schimmelvorming leiden. Er ontstaat dan bijvoorbeeld vaak schimmelvorming onder de vloerbedekking. De kantonrechter van de rechtbank te Rotterdam heeft in haar vonnis van 21 december 2005 (ECLI:NL:RBROT:2005:AU8625) beslist dat een koudebrug moet worden gekwalificeerd als een technische tekortkoming van de constructie van het gehuurde. Nu de kantonrechter oordeelt dat sprake is van een gebrek rechtvaardigt dit huurverlaging. Het hof Den Haag gaf in zijn arrest van 26 oktober 2021 (ECLI:NL:GHDHA:2021:1987) een onjuiste beoordeling voor wat betreft de aanwezigheid van een koudebrug in een gebouw. Het hof overwoog als volgt: “(…) met juistheid betoogt, vormt de enkele aanwezigheid van een of meer koudebruggen nog geen gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW, dat op grond van artikel 7:206 BW door verhuurster moet worden hersteld. Zoals uiteengezet in het rapport van het Bureau voor Bouwpathologie veroorzaken de enkele koudebruggen in de buitenschil van het gehuurde op die plaatsen weliswaar condensvocht, maar dit is niet de voornaamste oorzaak van de schimmelklachten”.

Het hof haalt hier verschillende zaken door elkaar. Er is sprake van een gebrek wanneer de huurder niet het genot verkrijgt dat hij op grond van de overeenkomst mag verwachten. De huurder hoeft niet te verwachten dat er koudebruggen in het gehuurde aanwezig zijn. Door koudebruggen worden immers condensplekken gevormd waar de warme binnen lucht met de koude van buiten in aanraking komt. Dat is niet een technische situatie die de huurder mocht verwachten bij het sluiten van de huurovereenkomst. Condensvorming leidt niet zonder meer tot huurverlaging. Daar is schimmelvorming voor nodig. Uitgaande van de feiten uit het arrest, dan is er voornamelijk schimmelvorming ontstaan door slechte ventilatie door de huurder.

Het hof vermeldt dat de voornaamste oorzaak van de schimmelklachten het slechte ventileren door de huurder was. Het hof oordeelt daarmee dat door de koudebruggen ook schimmelvorming wordt veroorzaakt. Het hof geeft niet de verhouding weer tussen schimmelvorming door het gedrag van de huurder en schimmelvorming die door de koudebruggen wordt veroorzaakt. Het arrest is daarom gebrekkig gemotiveerd. Voorts is het mogelijk dat er door de koudebrug een ondergeschikte hoeveelheid schimmel wordt veroorzaakt. Het is dan mogelijk dat er wél sprake is van een gebrek, maar niet een gebrek dat ernstig genoeg is om huurvermindering te kunnen vorderen. Voor huurvermindering moet er immers sprake zijn van substantiële vermindering van huurgenot door een gebrek. Dat is niet het geval als er een ondergeschikte hoeveelheid schimmel door condensatie vanwege een koudebrug wordt gevormd op een muur. De verhuurder zal niet gehouden zijn om het gebrek te herstellen als van de verhuurder ingevolge artikel niet kan worden verwacht dat deze de koudebrug isoleert. Dat is het geval als de kosten van herstel niet in verhouding staan tot de aard van het gebrek.

Het hof had hier aldus moeten beslissen dat er wél sprake is van een gebrek. Het was immers niet duidelijk dat de koudebrug op zichzelf geen schimmel op zou leveren. Er zijn koudebruggen die altijd condens opleveren. Condens kan tot schimmel leiden. Het is hier niet duidelijk of die koudebrug hier kan leiden tot schimmelvorming. Als een koudebrug niet tot condens leidt, dan hoeft een koudebrug niet tot een gebrek te leiden. Voor de aanwezigheid van een gebrek dient het woongenot aangetast te worden. Zonder aantasting van het woongenot is er geen gebrek. Er kan ook sprake zijn van aantasting van het woongenot, zonder dat er een huurkorting gegeven wordt. De Huurcommissie vindt bijvoorbeeld dat er alleen sprake is van de mogelijkheid van huurkorting in het geval van vochtvorming als er sprake is van een combinatie van vochtvorming en schimmelvorming van een bepaalde grootte. Ik ben – zoals boven reeds vermeld – van mening dat als een koudebrug tot vochtvorming leidt, dit een gebrek oplevert. Het is afhankelijk van de situatie of dit gebrek verholpen dient te worden. Dit blijkt ook uit de hiernavolgende jurisprudentie over dit onderwerp. Afhankelijk van het gebrek kan de huurder aanspraak maken op huurvermindering wegens het gebrek. De huurder heeft geen aanspraak op huurkorting als er sprake is van een gebrek dat het huurgenot niet aanmerkelijk aantast.

Het gerechtshof te ‘s-Gravenhage heeft zich in zijn arrest van 24 maart 2020 (ECLI:NL:GHDHA:2020:1921) moeten buigen over de vraag of schimmelvorming in slaapkamer een woonkamer van woning uit 1953 een gebrek opleverde. Er was een uitgebreid ventilatie- en verwarmingsadvies opgesteld. Er was sprake van vocht- en schimmelproblemen en deze problemen leverden een beperking van het huurgenot op. Het hof was van oordeel dat een huurder van een ruim zestig jaar oude woning mag verwachten dat deze woning bij juist gebruik een gezond binnenklimaat bevat, waarbij geen schimmelvorming optreedt. In de zaak die tot dit arrest heeft geleid stond de vraag centraal welk gebruik als juist gebruik aangemerkt kon worden, waarbij de huurder geen last van vocht- en schimmelvorming hoefde te verwachten. Het hof kwam daarbij tot het oordeel dat van de huurder redelijkerwijs niet verwacht hoefde te worden dat hij ter voorkoming van schimmelvorming altijd, ook in de nacht en ook bij afwezigheid, alle roosters én het kiepraam in de keuken open laat staan en de temperatuur op minimaal 18⁰ C houdt. Het hof was met de kantonrechter van oordeel dat redelijkerwijs niet van huurder kon worden gevergd dat hij dag en nacht en ook bij afwezigheid in alle ruimtes stookt op 18 ⁰C. Volgens het hof mag ook een huurder van een ruim 60 jaar oude woning verwachten dat deze bij juist gebruik een gezond binnenklimaat bevat waarbij geen schimmelvorming optreedt. Naar het oordeel van het hof kan bij oude woningen redelijkerwijs verdergaande eisen aan ventileren en verwarmen worden gesteld dan bij nieuwere woningen, maar deze eisen gaan niet zo ver als de verhuurder stelde, onder meer met verwijzing naar een advies van de overheid. In dit advies staat (samengevat) dat men dag en nacht voldoende ventilatieroosters en klepramen moet open houden. In het advies is naar het oordeel van het hof niet te lezen dat ramen ook bij afwezigheid open moeten blijven en dat men hiervoor onveilige situaties voor lief moet nemen en ook ’s nachts en bij afwezigheid tenminste op 18 ºC moet stoken. Als dat wél noodzakelijk is om vocht- en schimmelvorming te voorkomen, dan is er dus sprake van een gebrek aan het gehuurde.

Dat een oude woning uit de jaren ’30 niet overmatige vochtoverlast dient te hebben blijkt ook uit een vonnis van de rechtbank Midden-Nederland van 23 september 2020 (ECLI:NL:RBMNE:2020:4321). Uit een deskundigenrapport was vast komen te staan dat de buitenmuur van het gehuurde een eensteensmuur heeft. Tijdens dit onderzoek is ook geconstateerd dat sprake was van valspecie waardoor mogelijk koudebruggen zijn ontstaan. Dit veroorzaakte ernstige vocht- en stoomproblematiek in de keuken. De huurder had  een aantal jaar regelmatig contact met haar verhuurder over de kou- en vochtoverlast in haar keuken. In september 2017 heeft zij voor het eerst een schriftelijke melding gemaakt van het gebrek. Bij het bepalen van de vermindering van de huurprijs wordt wel rekening gehouden met het feit dat sprake is van een ouder/niet gerenoveerd pand, waarvan minder comfort is te verwachten dan een moderner/gerenoveerd pand. Deze vochtproblemen kwalificeren naar het oordeel van de kantonrechter als een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW omdat zij afbreuk doen aan het genot dat de huurder (redelijkerwijs) mag verwachten. Dat de vochtproblemen inherent zijn aan een woning die gebouwd is in de jaren ’30 betekent nog niet dat deze geen gebrek opleveren. De verhuurder van een woning is namelijk gehouden een woning van objectief aanvaardbare kwaliteit te leveren en daarvan is geen sprake nu in de woning aanzienlijke vochtproblemen zijn geconstateerd. Omdat de genotsverhinderende omstandigheden niet aan de huurder toerekenbaar zijn, maar aan de gebrekkige bouwkundige staat van de woning, komen zij voor risico van de verhuurder. Het is derhalve de verantwoordelijkheid van de verhuurder en niet van de huurder om gebreken te verhelpen. Ook een oude woning moet dus aan een bepaald woongenot kunnen voldoen. De woning dient in ieder geval te voldoen aan een woning conform de standaard van het Bouwbesluit van 1965.

Het verdwijnen van een ruim uitzicht uit en woning door de oprichting van andere bouwwerken in de omgeving wordt daarentegen niet zonder meer als gebrek gezien. De huurder mag namelijk bij aanvang van een huurovereenkomst niet verwachten dat de omgeving van het gehuurde ongewijzigd blijft. Dat is ook niet het geval als de huurder bij aanvang van huurovereenkomst vanuit de woning uit keek op een plantsoen en de verhuurder op enig moment besluit over te gaan tot bebouwing van dit plantsoen. De huurder meende ook aanspraak te kunnen maken op huurverlaging wegens overlast door bouwwerkzaamheden. De huurder was van mening dat er sprake was van een gebrek, wegens verlies van uitzicht, onthouden van licht en geluids- en parkeeroverlast. De rechtbank Amsterdam was in haar vonnis van 16 januari 2014 (ECLI:NL:RBAMS:2014:284 ) van mening dat de vraag of de verhuurder te kort schiet aan haar verplichtingen jegens de huurder en verantwoordelijk is van het ontstaan van een gebrek, af hangt van de aard, de ernst en de duur van de hinder en de daardoor toegebrachte schade in verband met de verdere omstandigheden van het geval (HR 7 december 2011, NJ 2002, 26). Daarbij geldt dat bouw- en renovatiewerkzaamheden in de woon- en werkomgeving – in het bijzonder in een stedelijke omgeving waartoe de gemeente Amsterdam behoort – onderdeel uitmaken van het leven in een dichtbevolkte en complexe maatschappij en dat de nadelige gevolgen daarvan in beginsel gedragen moeten worden door degene, die daardoor als omwonende min of meer toevallig getroffen wordt. Daarbij geldt wel dat de verhuurder ervoor zorg dient te dragen dat de nadelige gevolgen van de werkzaamheden binnen redelijke grenzen blijven. In dit verband vond de rechter dat de verhuurder terecht had betoogd dat het inherent is aan het wonen in stedelijk gebied dat er sprake is van omgevingsgeluid, alsmede dat braakliggende plekken in stedelijk gebied worden bebouwd met woningen.
Kortom, de rechter was in deze kwestie van mening dat er geen sprake was van een gebrek, omdat de huurder in een stedelijke omgeving nadelige gevolgen van veranderingen in de omgeving niet uit kan sluiten. Bij aanvang van de huurovereenkomst heeft de huurder niet mogen verwachten dat hij gedurende de huurperiode van deze ontwikkelingen verschoond zou blijven. Van een gebrek aan het gehuurde is dus geen sprake onder de geschetste omstandigheden.

De rechtbank te Utrecht heeft in haar vonnis van 6 maart 2013 ( LJN: BZ4560, sector kanton rechtbank Utrecht, 819719 UC EXPL 12-9735 MJ(4221) beslist dat de verhuurder die een appartement had verhuurd in een complex waarvan de daartoe behorende woonruimte alleen aan 55-plussers verhuurd zou worden, jegens een huurder tekort schoot door dit label in te trekken en de woonruimte in het vervolg aan andere doelgroepen te verhuren. De huurder die om deze reden was verhuisd kon volgens de rechter toch geen aanspraak maken op schadevergoeding bestaande uit verhuiskosten en een maand dubbele huur. Dat de verhuurder het 55-pluslabel al na korte tijd introk werd aldus als een tekortkoming beschouwd. Van de verhuurder kon echter niet worden gevergd dit gebrek te verhelpen. Door dit gebrek kon van de verhuurder volgens de rechter echter niet worden gevergd de toezeggingen te handhaven nu er leegstand dreigde, omdat de verhuring aan personen van 55 jaar en ouder tegenviel. De rechter lijkt hier te refereren aan het laatste zinsdeel van artikel 7:206 lid BW, waarin staat dat een gebrek niet verholpen hoeft te worden als dit “in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van de verhuurder is te vergen”. De door de verhuurder geboden alternatieven als tegemoetkoming ter opheffing van het nadeel (zie alinea 4.4 van het vonnis) werden door de rechter voldoende geacht.

De wettelijke regeling is vastgelegd in artikel 7:204 BW. De huidige regeling gaat uit van een objectief begrip van een “goed onderhouden zaak”. Met de huidige redactie is voorkomen dat bij het aangaan van de overeenkomst zichtbare gebreken geen gebrek op zouden leveren zonder dat de huurder hiermee akkoord is. Er is niet bedoeld dat de woning aan speciale eisen moet voldoen als de huurder in aanmerking voor de woning is gekomen door een medische indicatie. Het hof te Amsterdam is in zijn arrest van 14 januari 2014 ( ECLI:NL:GHAMS:2014:391 ) de mening toegedaan dat de medische indicatie uitsluitend erop ziet dat de huurder voor een benedenwoning of een woning op de eerste etage in aanmerking komt. De huurder moet zelf het gehuurde aanpassen aan zijn medische situatie. De huurder in deze zaak stelde dat de ventilatie in zijn woning voor een renovatie was aangepast op zijn medische toestand. Na de renovatie zou de ventilatie volgens de huurder niet meer voldoen aan de technische specificaties van vóór de renovatie. Dit zou op zichzelf een serieus punt kunnen zijn, ware het niet dat de huurder zijn stelling niet kon bewijzen en het ventilatiesysteem als zodanig aan de minimumeisen voldeed.
Er is met de redactie van artikel 7:204 BW bewust voor gekozen dat de verhuurder een wat minder onderhouden woning voor een lage vergoeding mag verhuren. Mr. Huydecoper geeft in zijn conclusie bij het arrest van de Hoge Raad van 10 augustus 2012 ( LJN: BW5357, Hoge Raad, 11/01121 ) een verfijning gegeven van het objectieve begrip van een goed onderhouden zaak. Volgens Huydecoper laat dit begrip toe dat er belangrijke kwaliteitsverschillen mogen bestaan tussen “bescheiden” woningen uit bijvoorbeeld de sociale sector en luxe woningen uit de “vrije sector”. De huurders uit het eerste segment kunnen geen aanspraak maken op het hoge kwaliteitsniveau dat wordt geacht aanwezig te zijn bij woningen uit de “vrije sector”.

Mr. Huydecoper heeft bij zijn bespreking van het arrest van De Hoge Raad van 8 april 2011 ( LJN: BQ1825, Hoge Raad, 09/03782 ) in alinea 11 en 12 bevestigd dat de verhuurder van woonruimte niet van zijn onderhoudsverplichting af kan wijken, ook al wordt er een lage huurprijs afgesproken. Een dergelijke overeenkomst is vernietigbaar. De huurder kan de desbetreffende bepalingen in het huurcontract vernietigen, waarin van de onderhoudsverplichtingen wordt afgeweken in het nadeel van de huurder. Als de huurder geen beroep doet op vernietiging van een overeengekomen beperking van de onderhoudsverplichting van de verhuurder, dan is het mogelijk dat er door de rechter een beslissing wordt genomen zonder deze onderhoudsplicht van de verhuurder volledig in de beslissing te betrekken. In de uitspraak die heeft geleid tot het arrest van de Hoge Raad van 10 juni 2011 ( LJN: BQ1825, Hoge Raad, 09/03782 ), dat werd afgedaan op grond van artikel 81 RO (de in het middel aangevoerde klachten konden niet tot cassatie leiden) had het hof naar mijn mening ten onrechte niet de in het nadeel van de huurder overeengekomen onderhoudsverplichting in zijn arrest betrokken. Het hof te ‘s-Hertogenbosch gaf in zijn arrest van 21 februari 2012 (LJN: BV6891, gerechtshof ‘s-Hertogenbosch, HD 200.081.741 ) een beslissing in lijn met de wettelijke regels betreffende onderhoudsverplichting van de huurder en het door mr. Huydecoper gegeven standpunt in zijn conclusie bij het arrest van de Hoge Raad van 8 april 2011. In deze zaak had de verhuurder een woning verhuurd voor een lagere huurprijs dan de markthuurprijs en al het onderhoud in en aan de woning verlegd naar de huurders. Bij het einde van de overeenkomst vorderde de verhuurder een vergoeding van circa € 100.000 wegens achterstallig onderhoud. Het hof overwoog in rechtsoverweging 4.6.2 van zijn arrest: “Deze bepalingen (artikelen 7: 204, 206 leden 1 en 2, 217 en 242 BW, toevoeging mr. F.C.P. Teeuw) zijn bij de verhuur van woonruimte in zoverre dwingend recht dat er niet ten nadele van de huurders van mag worden afgeweken (artikel 7:242 BW). Dit houdt verband met het feit dat de onderhoudsverplichtingen van invloed kunnen zijn op de omvang van de betalingsverplichtingen van de huurder in combinatie met het feit dat bij de huur van woonruimte het huurprijzenrecht dwingend recht is. De vordering van de verhuurder van circa € 100.000 wegens achterstallig onderhoud werd om deze reden dan ook afgewezen. Dit gold eens te meer nu door de verhuurder niet was gesteld en/of had onderbouwd dat deze vordering betrekking had op “kleine herstellingen” die wél voor rekening van de huurder dienden te komen. In de memorie van antwoord bij de opzet van de artikel 7:204-208 BW (MvA Kamerstukken I 2001/02, 26089, nr. 162 p 8 e.v. onder 17) werd vermeld dat het slechts mogelijk is om woningen onder verband van de Leegstandwet of gemeentelijke panden die voor sloop bestemd zijn (artikel 7:232 lid 4 BW) te verhuren. Bij verhuring onder de Leegstandwet is artikel 7:242 BW buiten toepassing verklaard, zodat afgeweken kan worden van de regeling van artikel 7:204 BW. Er kan bij verhuring onder de Leegstandwet van de objectieve goede onderhoudstoestand van de woning worden afgeweken. Bovendien is in de Leegstandwet tevens het zelfklusrecht (artikel 7:206 lid 3 BW) buiten toepassing verklaard. Op grond van artikel 7:232 lid 4 BW is de regeling huurrecht woonruimte buiten toepassing verklaard. A-contrario betekent dit dat in andere gevallen afwijking van de gebrekenregeling in verband met verhuring van woonruimte niet mogelijk is.

Huydecoper merkt in zijn conclusie bij het arrest van de Hoge Raad van 10 augustus 2012 ( LJN: BW5357, Hoge Raad, 11/01121 ) op dat de huurder wél een beroep op de gebrekenregeling moet doen als zich gebreken aan het gehuurde voordoen. Doet de huurder dat niet, dan kan de rechter deze semi-dwingendrechtelijke regeling , waarvan niet in het nadeel van de huurder mag worden afgeweken, niet ambtshalve toepassen. Dit betekent dat als de huurder redenen heeft om de huur niet te betalen in verband met gebreken aan het gehuurde, hij uitdrukkelijk beroep moet doen op de regelingen van de artikelen 7:204 BW, 7:206 BW en 7:207 BW moet doen. Doet de huurder geen beroep op deze regeling, dan is het mogelijk dat de huurder wordt veroordeeld tot betaling van de gehele huur, ondanks het bestaan van gebreken. De rechter mag bovendien, als ambtshalve toepassing wél aan de orde zou zijn niet zelfstandig de feitelijke grondslag waar het beroep op de regel op zou moeten berusten, aan de hand van eigen onderzoek en uitleg van het ten processe aangevoerde materiaal “bij elkaar sprokkelen”.

Huurder en verhuurders kunnen door een standaardregeling als vermeld in artikel 6:214 BW van de gebrekenregeling (artikelen 7: 204, 206 leden 1 en 2, 207, 208 en 217 BW) afwijken. Boek 7 BW maakt in artikel 7:242 BW uitdrukkelijk melding van de mogelijkheid van afwijking van de dwingend rechtelijke regeling. Een standaardregeling komt tot stand door een door de Minister van Justitie benoemde commissie, die vervolgens door de minister is goedgekeurd. In een dergelijke commissie zullen vertegenwoordigers van huurders en verhuurders zitting moeten hebben. Een dergelijke commissie is nog niet samengesteld. Gezien het gestelde in artikel 6:214 BW kan van de gebrekenregeling niet worden afgeweken door een particuliere verhuurder.

Het lijkt er op dat de wetgever heeft gedacht aan een standaardregeling voor de bedrijfstak verhuur van woonruimte. Het is nog niet exact duidelijk wat de wetgever bij deze standaardregeling voor ogen heeft. Als vuistregel kan worden genomen dat slechts bij hoge uitzondering en dan nog op de wijze als vermeld in artikel 6:214 BW van de gebrekenregeling kan worden afgeweken.

De regeling voor bedrijfsruimte

Voor bedrijfsruimte kent de wet geen regeling zoals die voor woonruimte in artikel 7:242 BW is vastgelegd.
Dit betekent onder meer dat partijen een andere betekenis kunnen geven aan het begrip gebrek als genoemd in artikel 7:204 BW. Als partijen daaraan geen andere betekenis hebben gegeven, geldt dat de huurder alleen gehouden is klein onderhoud te verrichten. In de algemene bepalingen kan het klein onderhoud aanzienlijk zijn uitgebreid. Als bij deze uitbreiding van onderhoudswerkzaamheden bepaalde werkzaamheden die meer omvatten dan klein onderhoud niet bij de huurder zijn neergelegd dan is de verhuurder voor herstel daarvan verantwoordelijk. Dit is ook de kern van het arrest van het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch van 10 september 2019 (ECLI:NL:GHSHE:2019:3320). In de zaak die tot deze uitspraak heeft geleid, was er sprake van een cementvloer die op sommige plekken zijn vorm verloor en tot los zand vervormde. Volgens huurcontract was het gehuurde casco ter beschikking gesteld en was bepaald dat ‘bij huuraanvang aanwezige voorzieningen’ niet tot het gehuurde behoren en ‘om niet door huurder in eigendom worden genomen’, met verplichting ten laste van de huurder tot herstel/vervanging. Door het hof werd de dekvloer echter als bestanddeel van het gehuurde aangemerkt en werd dus als eigendom van de verhuurder beschouwd. De dekvloer was overigens ook al aanwezig in het gebouw voordat de huurovereenkomst was gesloten. De vraag of de dekvloer toch onder ‘voorzieningen’ zou vallen, werd door het hof ontkennend beantwoord. De huurder mocht er redelijkerwijs van uitgaan dat de dekvloer tot het gehuurde behoorde, omdat er geen andersluidende specificatie was opgenomen.  Het hof kwam op basis van de gestelde feiten tot de conclusie dat partijen voor wat betreft de vloer geen afwijkingen van de wettelijke regeling van artikel 7:204 BW waren overeengekomen, zodat herstel van de vloer voor rekening van de verhuurder diende te komen.

Uit de rechtspraak blijkt dat er voor beantwoording van de vraag of er sprake is van een gebrek moet worden bekeken of de huurder het gebrek kende en heeft aanvaard bij het sluiten van de overeenkomst. Het is daarom voor de verhuurder die een bepaalde vorm van onderhoud niet voor zijn rekening wenst te nemen van belang dat hierover bij het sluiten van de overeenkomst duidelijke afspraken schriftelijk worden gemaakt en dat deze afspraken ook worden vastgelegd. Ook zonder schriftelijk vastgelegde afspraken is het mogelijk dat de huurder aan gebreken heeft geaccepteerd, zodat de verhuurder niet zonder meer voor herstel verantwoordelijk is. Dat is met name het geval als de tussen partijen duidelijk is dat het gehuurde bepaalde eigenschappen omvat. Dit zal dan wel door de huurder aannemelijk gemaakt moeten worden en dat is in de praktijk niet eenvoudig aan te tonen Noot 0aa . De bewijspositie van de huurder is vrijwel hopeloos als duidelijk is dat bepaalde eigenschappen niet aanwezig zijn zoals bij casco huur het geval is.

In alle algemene (ROZ) voorwaarden (zie bijvoorbeeld ROZ-voorwaarden 7:290 BW-bedrijfsruimte 2012 ) staat een uitgebreide weergave van herstelwerkzaamheden en/of onderhoudswerkzaamheden die voor rekening van de huurder komen. De rechtbank Oost-Brabant heeft in een vonnis van 14 september 2017 ( ECLI:NL:RBOBR:2017:4834) een oordeel moeten geven voor wiens rekening het onderhoud van een rookgaskanaal van een openhaard diende te komen. Op deze overeenkomst is onder meer de volgende bepaling van de algemene voorwaarden van toepassing (Voor rekening van de verhuurder komen (…) 9.1. sub c. vervanging van onderdelen en vernieuwing van installaties zoals de lift, centrale verwarmings- en hydrofoorinstallatie).

De huurder was de volgende mening toegedaan: het afvoerkanaal is een constructief onderdeel van het gehuurde. Het kanaal is immers in of omstreeks 1980 door de verhuurder aangebracht. Dergelijke afvoerleidingen maken hoe dan ook onderdeel uit van het casco van het gehuurde. Een afvoerkanaal als deze kan immers onder een afvoerleiding worden geschaard. Het is in constructief opzicht afgestemd op de ruimte en het is niet mogelijk om het kanaal te verwijderen zonder schade te veroorzaken aan het casco van het gehuurde.

Het standpunt van de verhuurder luidde: het rookgaskanaal is geen constructief onderdeel, geen installatie en het gaat niet om buitenschilderwerk. Daarnaast kan de afvoer niet gelijk gesteld worden met een “leiding” zoals in de algemene bepalingen wordt aangegeven. Uit de algemene voorwaarden blijkt dat het afvoerkanaal niet tot de constructie behoort. Omdat de pijp zo lang is, moet er een afzuiger in, deze zit er inmiddels niet meer in. Ook al zou het een installatie zijn dan valt het nog niet onder de algemene bepalingen omdat het in deze bepaling gaat om installaties die nodig zijn om het pand te gebruiken. Dat is hier niet het geval.

De rechtbank overwoog als volgt: het kanaal is gerenoveerd door de huurder. Vóór de renovatie van het kanaal was sprake van een enkelwandige pijp die door het hele pand liep en die uitkwam op het dak waar een afzuiginstallatie was geïnstalleerd. Gelet daarop kan niet gezegd worden dat het kanaal niet tot de constructie behoort. Het laten vervangen van de bestaande situatie kostte aanmerkelijk veel meer dan de optie waar de huurder nu voor gekozen heeft. Er is nu een nieuw afvoerkanaal aangelegd, een rechte pijp omhoog waarbij het aanbrengen van geluidsbeperkende maatregelen noodzakelijk is. Omdat het om een complexe operatie ging kon dit alleen door een professional uitgevoerd worden.

Vast staat dat de haard en het afvoerkanaal al een kenmerkend onderdeel van het gehuurde uitmaakten bij aanvang van de huurovereenkomst. Het betreft dus geen zaken die door de huurder zijn aangebracht binnen het gehuurde. Tevens kan worden vastgesteld dat de afvoer in de oude situatie door het gehele gebouw liep en er een afzuiginstallatie op het dak stond. Gelet op het voorgaande is de kantonrechter van oordeel dat de rookgasafvoer – zoals die was en hersteld moest worden – gezien moest worden als een installatie als bedoeld in art. 9.1 onder c. Tevens kunnen de werkzaamheden die verricht zijn niet beschouwd worden als geringe en dagelijkse reparaties. Hierbij is ook meegewogen dat de werkzaamheden door een professionele partij uitgevoerd dienen te worden. Er is in dit geval geen sprake van een van de in art. 9.2.1. van de algemene voorwaarden genoemde gevallen die voor rekening van de huurder dienen te komen omdat de onder sub e genoemde leidingen slechts beperkt zijn tot gas, water en elektriciteit.

Bovendien moet ervan uitgegaan worden dat verhuurder zijn instemming heeft gegeven voor het aanbrengen van de aanpassingen; temeer nu er, zoals tevoren aan verhuurder bekend is gemaakt, een dakdoorvoer is gemaakt en verhuurder hier niet tegen heeft geprotesteerd.

Deze uitspraak roept toch wel vragen op. Allereerst is het de vraag of deze installatie nog dezelfde installatie is. Het is ook mogelijk dat dit inmiddels een zelf aangebrachte voorziening betrof. De bekendheid met een aanpassing die door een huurder wordt aangebracht levert niet zonder meer toestemming tot aanbrenging van deze voorziening op. Daarnaast zou wijziging van de installatie met toestemming van de verhuurder ook kunnen leiden tot een geoorloofde wijziging van het gehuurde. Als de oorspronkelijke afzuiginstallatie inmiddels is vervangen door een andere, zelf door de huurder aangebrachte installatie, dan is het de vraag of deze installatie nog tot het gehuurde behoort. Als deze afzuiging niet anders is dan vervanging van een defecte installatie, dan moet deze installatie natuurlijk niet worden aangemerkt als een zelf aangebrachte voorziening.

Hierboven is al vermeld dat deze regeling voor woonruimte een objectief begrip van “goed onderhouden zaak” als uitgangspunt neemt. Men kan bepaalde objectieve genotsverminderende omstandigheden in het huurcontract uitsluiten van de kwalificatie “gebrek”. Partijen zijn dan dus contractueel overeengekomen dat deze inbreuk in het huurgenot geen gebrek is. Voor zowel artikel 7:290 BW -bedrijfsruimte als voor artikel 7:230a BW -bedrijfsruimte kunnen partijen dit overeenkomen.
De subjectieve staat van het gehuurde en de vraag of schade die door de asbestbesmetting is ontstaan na een afgebrand dak van het gehuurde komt aan de orde in het vonnis van 29 maart 2017 van de rechtbank Overijssel, kantonzaken, vestiging Zwolle ( ECLI:NL:RBOVE:2017:1548 ). Hier was er een oude loods in het buitengebied als opslagruimte verhuurd. Bij het volledig afbranden daarvan kwam asbest vrij, dat ook terecht kwam op de inventaris en voorraad van huurder elders op het terrein. De huurder vorderde de kosten van schoonmaak daarvan als schadevergoeding. Huurder had er – gezien de staat en de ouderdom van de loods, de locatie daarvan en het voormalig agrarisch gebruik – echter op bedacht dienen te zijn dat het dak van de loods zou bestaan uit asbesthoudende platen, welke wetenschap ook bij huurder aannemelijk was. De huur was daarbij verhoudingsgewijs laag en huurder wist voorts dat de loods niet meer verzekerd werd omdat de premie daarvoor te hoog was, gezien de staat van de loods en het (brand)risico ter zake. Een en ander leidde ertoe dat noch de aanwezigheid van asbest noch het vrijkomen daarvan als gebrek in de zin van artikelen 7:204 BW werd gekwalificeerd. Er was daardoor geen reden voor vergoeding van schade ten laste van de verhuurder. De verhuurder heeft in deze procedure aangevoerd dat partijen in dit geval zijn afgeweken van het begrip gebrek als bedoeld in artikelen 7:204 lid 2 BW. Dit leidde ertoe dat noch de aanwezigheid van asbest noch het vrijkomen daarvan als gevolg van de brand als gebrek viel aan te merken.
De rechter verwees naar de hierboven aangehaalde Kamerstukken, waarin staat vermeld dat partijen bij bedrijfsruimte van de objectief onderhouden staat van het gehuurde af kunnen wijken.
Naar het oordeel van de kantonrechter was niet in geschil dat de verhuurde kippenschuur in een zeer matige bouwtechnische staat verkeerde. Voorts stond vast dat het dak van de schuur uit golfplaten bestond. Gelet op de ouderdom van het gehuurde (gebouwd in een tijd dat er nog geen asbestvrije golfplaten bestonden), de locatie van het gehuurde in het buitengebied en de eigenlijke agrarische bestemming die op het gehuurde rustte, had de huurder als professionele partij naar het oordeel van de kantonrechter bedacht behoren te zijn op de aanwezigheid van asbest in de dakplaten van het gehuurde.
Verder was volgens de kantonrechter nog het volgende van belang.

De kantonrechter achtte voorts van belang dat de overeengekomen huurprijs in verhouding tot de totale oppervlakte van het gehuurde als laag viel te kwalificeren en dat de opstalverzekering per 1 januari 2012 was beëindigd omdat – naar onweersproken was gesteld – de premie daarvoor in verband met de staat van het gehuurde en het daaraan verbonden (brand)risico te hoog werd. De huurder wist dat het gehuurde vanaf dat moment onverzekerd was, zoals onder meer ook volgde uit de door hem ontvangen huurfactuur van 31 mei 2012 en de factuur met eindafrekening van 25 juli 2012 alsmede uit de door huurder gedane uitlatingen in de media.
Al met al ging de kantonrechter er in de omstandigheden van dit geval van uit dat de aanwezigheid van asbest in het golfplaten dak van het gehuurde noch het vrijkomen daarvan als gevolg van de brand, in de verhouding van de partijen bij deze overeenkomst als gebrek had te gelden. Ten laste van de huurder rustte een onderzoeksplicht betreffende de toestand van het gehuurde. Het niet verrichten van onderzoek kwam voor rekening en risico van de huurder. Dit betekende dat de door de wet gegeven verplichtingen van de verhuurder ter zake van gebreken, zich in casu niet uitstrekten tot de aanwezigheid van dat asbest en de bekend te veronderstellen risico’s daarvan, waaronder het in dit geval verwezenlijkte gevaar dat asbest als gevolg van brand vrij zou komen.
De rechter heeft aldus beslist dat partijen – gezien de omstandigheden waaronder de overeenkomst tot stand is gekomen – een subjectieve staat van onderhoud van het gehuurde zijn overeengekomen, waardoor het asbesthoudende dak buiten de gebrekenregeling was komen te vallen. Partijen hadden naar het oordeel van de rechter bedoeld dat het dak een niet goed onderhouden zaak betrof en dat de verhuurder niet was gehouden tot herstel van het dak over te gaan.

De rechtbank Zeeland-West-Brabant, locatie Middelburg, lijkt in haar vonnis van 27 mei 2014 (ECLI:NL:RBZWB:2013:4001 ) te vergeten dat partijen in het kader van gehuurde bedrijfsruimte uit kunnen gaan van een subjectieve staat van onderhoud van het gehuurde. In deze zaak lijken partijen bij aanvang van de overeenkomst bedrijfsruimte een aantal zaken niet als gebrek te hebben beschouwd. Naar mijn mening stelt de rechter ten onrechte dat afwijking van artikel 7:206 BW ten nadele van de huurder niet mogelijk is voor zover het gaat om gebreken die de verhuurder bij het aangaan van de overeenkomst kende of had behoren te kennen. Dat is juist als de huurder van deze gebreken niet op de hoogte was, doch deze stelling is onjuist als beide partijen van de gebreken op de hoogte waren en beide partijen bewust deze gebreken buiten de herstelverplichtingen van de verhuurder hebben gehouden. Partijen kunnen immers in het kader van de subjectieve staat van onderhoud bepaalde gebreken buiten de onderhoudsverplichtingen van de verhuurder houden. De artikelen 7:204 BW en artikel 7:206 leden 1 en 2 BW zijn voor bedrijfsruimte immers niet semi-dwingend voorgeschreven, hetgeen voor woonruimte op grond van artikel 7:242 BW wel het geval is. Dit is alleen anders als de huurder van bepaalde specifieke gebreken niet op de hoogte was en de verhuurder dan toch heeft ontslagen van een bepaalde onderhoudsverplichting. De verhuurder kan zich dan niet exonereren door een algemeen gestelde bepaling in het huurcontract. Als de verhuurder van deze gebreken dan wel op de hoogte was, dan zal de verhuurder toch op grond van artikel 7:209 BW gehouden zijn gebreken te herstellen. Of dit laatste het geval was, kan ik niet uit het vonnis halen.

Onderzoeksplicht 
Uit de wetsgeschiedenis blijkt dat door de verhuurder ten laste van de bedrijfsmatige huurder een onderzoeksplicht naar eventuele gebreken kan verleggen. De huurder die dit onderzoek nalaat kan dan worden geconfronteerd met een uitsluiting van de verplichting tot herstel van het gebrek door de verhuurder (Kamerstukken 11 1997/98,26089, nr 3, p. 20 en Kamerstukken 11 1999/00,26089, nr 6, p. 14). Overigens kan de verhuurder van bedrijfsmatige ruimte niet afwijken van de herstelverplichting van gebreken die hij kende of had behoren te kennen (en waarvan men bij aanvang van de overeenkomst dus niet uitdrukkelijk een afwijkend beding heeft gemaakt). De ROZ-voorwaarden die vanaf augustus 2008 worden gehanteerd vermelden in artikel 4 uitdrukkelijk een onderzoeksplicht ten laste van de huurder(een integrale versie van deze voorwaarden vindt u hier). De verhuurder is dus gelegitimeerd om herstel van de hem niet kenbare gebreken via een naar de huurder afgewentelde onderzoeksplicht voor rekening van huurder te laten komen. Er wordt hierbij niet van artikel 7:209 BW afgeweken.
Er moet dan bij de interpretatie of er sprake is van een gebrek worden gekeken naar wat de verhuurder over de zaak heeft medegedeeld en wat de huurder op grond van zijn eigen bevindingen (afspraken, etc.) mocht verwachten. De huurder doet er in ieder geval verstandig aan om een heldere omschrijving van de bestemming van het gehuurde in het huurcontract op te laten nemen. Overigens kan de verhuurder van bedrijfsmatige ruimte niet afwijken van de herstelverplichting van gebreken die hij kende of had behoren te kennen (en waarvan men bij aanvang van de overeenkomst dus niet uitdrukkelijk een afwijkend beding heeft gemaakt). Het gerechtshof te Amsterdam heeft in zijn arrest van 8 oktober 2013 ( ECLI:NL:GHAMS:2013:3457 ) beslist dat de huurder die bij aanvang van de huurovereenkomst verzakkingen van de vloer had geconstateerd, desondanks de huurovereenkomst wegens deze verzakkingen die waren verergerd mocht ontbinden. In de onderhandelingen die ten tijde van het sluiten van de overeenkomst met de huidige verhuurder zijn gevoerd zijn deze verzakkingen aan de orde gesteld. De huidige verhuurder had over de verzakkingen geruststellende mededelingen gedaan (verzakkingen zouden zijn gestabiliseerd). Het hof was van mening dat de huurder van deze mededelingen uit mocht gaan. Op de huurder rustte onder die omstandigheden geen verdere onderzoeksplicht. Toen het gehuurde tijdens de huurperiode verder ernstig verzakte, mocht de huurder de overeenkomst terecht buitengerechtelijk ontbinden wegens ernstige gebreken aan het gehuurde.

Dat de onderzoeksplicht als genoemd in de algemene bepalingen grote gevolgen kan hebben voor de huurder als deze geen onderzoek uitvoert naar de technische situatie van het pand, blijkt uit een arrest van het gerechtshof Amsterdam van 12 oktober 2021 (ECLI:NL:GHAMS:2021:3042). Kern van deze zaak was in hoeverre een te lage maximale vloerbelasting als een gebrek gekwalificeerd moet worden. In het huurcontract stond vermeld dat het gehuurde gebruikt zal worden als bedrijfsruimte met werkplaatsen en kantoren ten bate van het glasbedrijf met verfhandel.  Verder stond in het huurcontract geen maximale vloerbelasting opgenomen.  In de huurcontracten met de rechtsvoorgangers van de huurder was die vloerbelasting wel vermeld. Verder stond in het huurcontract over het opleveringsniveau vermeld dat de oplevering in de huidige staat zou plaatsvinden. Onder het kopje ‘voorbehoud’ stond vermeld: “Hoewel gestreefd is naar een zo nauwkeurig mogelijke inventarisatie van de beschikbare gegevens, moet er van uitgegaan worden dat het bovenstaande slechts indicatief is. Voor de inhoud van deze brochure wordt noch door de eigenaar noch door de makelaar enige aansprakelijkheid aanvaard voor de juistheid van de vermelde gegevens. De gegevens (…) zijn soms verkregen door mondelinge informatie. De huurder heeft zijn eigen onderzoeksplicht naar alle zaken die voor hem van belang zijn”.

Na ingebruikname bleek de vloer geen toereikende draagkracht te hebben voor de beoogde vloerbelasting.

Op deze overeenkomst waren de ‘Algemene bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW’ van de ROZ van juli 2003’ van toepassing verklaard. In deze overeenkomst waren de volgende bepalingen opgenomen:

• Er is sprake van een gebrek van het gehuurde als het gezien de staat of gezien een eigenschap of een andere niet aan huurder toe te rekenen omstandigheid niet aan huurder het genot kan verschaffen dat huurder daarvan bij het aangaan van de huurovereenkomst mag verwachten (Dit is een subjectieve norm [toevoeging door Teeuw]).
• Huurder is verplicht het gehuurde voor het aangaan van de huurovereenkomst grondig te inspecteren om na te gaan of het gehuurde geschikt is of door huurder geschikt kan worden gemaakt voor de bestemming die huurder daaraan moet geven. Verhuurder heeft de geschiktheid van het gehuurde niet onderzocht en is enkel gehouden huurder op de hoogte te stellen van aan verhuurder bekende gebreken waarvan hij weet dat die aan de geschiktheid afbreuk doen. Verhuurder is niet aansprakelijk voor de gevolgen van gebreken, die verhuurder niet kende en niet behoorde te kennen.
• Indien huurder of verhuurder onvoldoende deskundig is, dan is hij verplicht om zich bij het opmaken van het proces-verbaal van oplevering en bij de inspectie als bedoeld in het vorige punt te laten bijstaan of te laten vertegenwoordigen door een deskundige.

Welk genot de huurder mocht verwachten dient te worden bepaald aan de hand van wat partijen over en weer hebben besproken en wat zij over en weer mochten verwachten (Haviltex-maatstaf).

De kantonrechter had in eerste aanleg geoordeeld dat de verhuurder geen kennis had van de staat van de vloer en dat daarover ook geen garanties waren afgegeven. De huurder kon veronderstellen dat de vloer een zekere kwaliteit had. De huurder moest zelf onderzoek doen naar de geschiktheid van de vloer. Dat de huurder zich bij dat onderzoek, na een suggestie daartoe door de makelaar van de verhuurder, heeft gebaseerd op het bouwdossier zonder te controleren of de vloer daadwerkelijk aan de daarin vermelde omschrijving voldeed, dient volgens de kantonrechter voor haar eigen risico te komen, nu uit niets blijkt dat de verhuurder heeft gegarandeerd dat de vloer aan de omschrijving uit het bouwdossier voldeed. De kantonrechter had vervolgens geconcludeerd dat de vloer op zichzelf niet gebrekkig was, maar niet geschikt was voor het door de huurder beoogde gebruik. Volgens de kantonrechter diende dit voor eigen rekening en risico van de huurder te komen, omdat in de huurovereenkomst expliciet is bepaald dat de huurder zelf moest controleren of het gehuurde geschikt was voor de door haar gewenste bedrijfsvoering. De kantonrechter heeft de huurder niet gevolgd in haar stelling dat de verhuurder wist dat de vloer gebrekkig dan wel ongeschikt was omdat de standaardbepaling met betrekking tot de maximale belasting van de vloer uit het huurcontract (artikel 1.4. van het ROZ-model) was verwijderd.

Het hof ging uit van de subjectieve verwachting die de huurder ten aanzien van de eigenschappen mocht hebben waaraan het gehuurde moet voldoen. Het hof acht daarbij de volgende feiten en omstandigheden van belang. Het hof verwees daartoe naar de onderzoeksplicht van de huurder zoals hierboven weergegeven. De huurder kon niet bewijzen wel te hebben voldaan aan de onderzoeksplicht. Verder achtte het hof niet bewezen dat de verhuurder haar mededelingsplicht zou hebben geschonden.  Dit bleek volgens het hof ook niet uit het weglaten van de vloerbelasting in de huurovereenkomst. Daarnaast waren er van de rechtsvoorgangers van de huurder nooit klachten over de vloer geuit.

Als er wél een maximale vloerbelasting genoemd was, dan had de huurder daar, zonder onderzoek te hoeven doen,  van uit kunnen gaan. De in de algemene voorwaarden opgenomen onderzoeksplicht is niet bedoeld om deze in de huurovereenkomst weergegeven feiten te controleren.

De kantonrechter van de rechtbank ‘s-Gravenhage besliste in haar uitspraak van 9 juli 2014 (ECLI:NL:RBDHA:2014:14021 ) dat de huurovereenkomst met betrekking tot advocaten-werkkamer vernietigd kon worden wegens dwaling over gehorigheid. Naar het oordeel van de kantonrechter is wel sprake geweest van dwaling van de huurder, die is veroorzaakt doordat de verhuurder heeft gezwegen over de gehorigheid in het pand en de geluidsoverlast van de kapsalon. Weliswaar betrof het kantoorruimte in een oud pand, verhuurder hoefde er niet op bedacht te zijn dat de geluidsisolatie dermate ontoereikend zou kunnen zijn dat gesprekken woordelijk te volgen zouden zijn door derden. De verhuurder had de huurder moeten informeren over de gehorigheid van het gehuurde en kan zich niet met succes beroepen op de onderzoeksplicht die de huurder volgens hem had. Volgens vaste rechtspraak immers gaat de mededelingsplicht van de verhuurder in een geval als het onderhavige boven de onderzoeksplicht van de huurder.

Hierbij lijkt dezelfde regeling te gelden als voor koop/verkoop van onroerende zaken, waarbij een verkoper die van een gebrek op de hoogte was, aansprakelijkheid voor gebrek ook niet kan afwijzen door een beroep op de onderzoeksplicht van de koper te doen.

Er is normaliter sprake van een gebrek als het gehuurde niet conform de overeengekomen bestemming kan worden gebruikt. Dit is alleen anders als de verhuurder een geslaagd beroep op artikel 4 van de vernieuwde algemene voorwaarden (ROZ-voorwaarden, versie 2008) kan doen. De verhuurder kan niet zonder meer een beroep op deze bepaling doen als hij niet voldoende heeft geïnformeerd naar het voorgenomen gebruik van het gehuurde pand door de huurder (de uithoorplicht). Als de verhuurder door enige vragen ter zake het voorgenomen gebruik door de huurder van het pand te stellen had kunnen weten dat het gehuurde niet geschikt zou zijn voor dit gebruik, dan kan de verhuurder zich niet zonder meer verschuilen achter deze voorwaarden waarin de onderzoeksplicht naar de huurder is verlegd.

Het gerechtshof te ’s-Gravenhage heeft in zijn arrest van 30 augustus 2011 ( LJN: BR6281, gerechtshof ‘s-Gravenhage, 105.007.777/01 ) beslist dat de verhuurder, die op de hoogte was van gebreken aan het gehuurde vóór het sluiten van een huurovereenkomst aan het winkelcentrum waarin het gehuurde zich bevindt, zich niet kon verschuilen achter de bekendheid van het gebrek om aansprakelijkheid jegens de huurder af te wenden. Dat de huurder met een bepaling in het huurcontract akkoord was gegaan waarin werd vastgesteld dat het gehuurde bij aanvang van de huurovereenkomst geen gebreken vertoonde, maakt dit niet anders. Het hof maakte korte metten met het door de verhuurder ingenomen standpunt. Het hof merkte hierover op dat de verhuurder door aanvoering van dit argument “de wereld op zijn kop zet”. De vergelijking met de “non-conformiteitsjurisprudentie” drong zich volgens het hof op, waarbij van de verkoper wordt gevergd dat hij hem bekende gebreken meldt zelfs tegenover de onvoorzichtige, te weinig onderzoekende, koper. Nu de verhuurder met haar betoog in feite erkent dat zij in ieder geval begin 2006 weet had van de windhinderproblematiek, en nu verhuurder niet alleen toen maar ook voorheen heeft gezwegen over het (de) windhinderonderzoek(en) van TNO en over haar kennelijke beduchtheid voor windproblematiek, komt de verhuurder reeds hierom geen beroep toe op artikel 9.15.2 van het huurcontract.

Het hof te Amsterdam was in zijn arrest van 13 januari 2015 ( ECLI:NL:GHAMS:2015:86 ) van mening dat de verhuurder niets te verwijten viel nu een verhuurde bedrijfsruimte die door de huurder als wasserij gebruikt zou gaan worden niet beschikte over een gasaansluiting, die voor het gebruik als wasserij noodzakelijk was. Het pand beschikte over stadsverwarming. Het was de verhuurder niet duidelijk dat voor de wasserij een gasaansluiting noodzakelijk was. Aan de bestemmingsbepaling in het huurcontract kon volgens het hof niet worden ontleend dat de verhuurster zich had verbonden tot verhuur van een bedrijfsruimte die zonder meer geschikt was voor de exploitatie van een wasserij. Uit het opleveringsrapport dat door de huurder was ondertekend bleek, dat er geen gasmeter aanwezig was. Het hof vond dat onder die omstandigheden er voor de huurder aanleiding was de aanwezigheid van een gasvoorziening te betwijfelen.
In deze zaak liepen de contacten via een bedrijfsmakelaar. Deze makelaar had aangeboden een gasprovider te zoeken. De huurder was van mening dat deze uitlatingen de verhuurder toegerekend konden worden. Het hof was een andere mening toegedaan. Het hof stelde vast dat niet duidelijk was dat de verhuurder van het aanbod van de makelaar op de hoogte was. Verder vond het hof dit aanbod niet in de risicosfeer van de verhuurder liggen. Aan de opdracht van de verhuurder aan de makelaar ligt volgens het hof een bemiddelingsovereenkomst ten grondslag; deze omvat in de regel geen volmacht tot vertegenwoordiging, zodat de grondslag voor toerekening van artikel 6:172 BW niet van toepassing is op het handelen, (gebrek aan) wetenschap dan wel nalaten van de makelaar. Aan de vereisten van het bepaalde in artikel 6:171 BW was evenmin voldaan, zodat ook daarin geen grondslag voor toerekening was te ontlenen. De makelaar zou dus door de huurder rechtstreeks aansprakelijk gesteld kunnen worden voor de schade die de huurder leed.
De huurder kon ook geen beroep op dwaling (artikel 6:228 BW) doen. Het hof was van mening dat de huurder uit de schriftelijk informatie af kon leiden dat er stadsverwarming aanwezig was en dat er geen gasmeter aanwezig was. De huurder mocht er niet zonder meer vanuit gaan dat zij in het gehuurde een wasserij zou kunnen exploiteren, als de ontbrekende gasaansluiting noodzakelijk was voor de exploitatie van een wasserij in het gehuurde.
Uit deze zaak blijkt duidelijk dat de huurder zich duidelijk door de verhuurder moet laten informeren en goed de gebruiksmogelijkheden van het gehuurde moet onderzoeken als er door de verhuurder geen bepaalde garanties zijn afgegeven over de mogelijkheden van het gebruik van het gehuurde, die aan moet sluiten aan de bestemming van het gehuurde.

De kantonrechter te Amsterdam had in een vonnis overwogen dat de artikelen 2.6.1 en 2.6.2 van de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Winkelruimte (ROZ-voorwaarden), welke deel uitmaken van de huurovereenkomst, onvoldoende basis bieden om de kosten van de brandmeld- en ontruimingsinstallatie (mede) voor rekening van huurder te laten komen. Een vergelijkbare bepaling staat in artikel 5.1 van de algemene voorwaarden vastgesteld op 20 augustus 2008. De verhuurder was tegen deze uitspraak in beroep gekomen. De verhuurder was van mening dat de huurder op grond van de algemene voorwaarden was verplicht te zorgen voor het verkrijgen van de voor de uitoefening van haar bedrijf (de exploitatie van een congrescentrum) vereiste vergunningen en/of ontheffingen. In de voorwaarden bij deze huurovereenkomst is bepaald dat, indien in verband met deze vergunningen en/of ontheffingen wijzigingen of vernieuwingen noodzakelijk zijn, de huurder ervoor aansprakelijk is dat bij de uitvoering van de desbetreffende werkzaamheden voldaan wordt aan de door de overheid gestelde eisen alsmede dat de benodigde vergunningen worden verkregen, terwijl de kosten van die wijzigingen of vernieuwingen voor haar rekening zullen komen.
Op grond van de algemene voorwaarden is de verhuurder verplicht tot (onder meer) vervanging van onderdelen en vernieuwing van installaties, zoals de lift-, centrale verwarmings- en hydrofoorinstallaties.
Naar het oordeel van het hof in zijn arrest van 24 november 2009 ( LJN: BL8109, gerechtshof Arnhem, 200.012.097 ) volgt uit de genoemde bepalingen van de algemene voorwaarden niet dat vervanging van de brandmeld- en ontruimingsalarminstallatie in een geval als het onderhavige voor rekening van huurder komt.
Deze bepalingen betreffen immers de vergunningen en ontheffingen, die huurder nodig had om in het door haar gehuurde gedeelte van het complex een congrescentrum te exploiteren, en de in verband daarmee eventueel te maken kosten.
Deze bepalingen zien niet op de vervanging van de bij het complex behorende brandmeld- en ontruimingsalarminstallatie, die immers niet is aangebracht in verband met het door huurder uitgeoefende bedrijf, maar los daarvan in een congresgebouw als het onderhavige, zoals dat door verhuurder aan huurder is verhuurd, noodzakelijk is. Een brandmeld- en ontruimingsalarminstallatie behoort naar het oordeel van het hof tot de installaties zoals de lift-, centrale verwarmings- en hydrofoorinstallaties voor welker vervanging en vernieuwing verhuurder zorg dient te dragen.
Door deze uitspraak blijven herstelvoorzieningen van zaken in het gehuurde die niet specifiek op de bedrijfsvoering van de huurder zijn gericht en waarvoor het onderhoud niet naar de huurder is verlegd op grond van de bepaling 14 van de huidige algemene voorwaarden (versie 2008) voor rekening van de verhuurder.

Er is normaliter een gebrek als het gehuurde niet conform de overeengekomen bestemming kan worden gebruikt. Dit kan alleen anders zijn als de verhuurder een geslaagd beroep op het bovengenoemde nieuwe artikel 4 van de algemene ROZ-voorwaarden (versie 2008) kan doen. In deze volgende uitspraak speelde dit artikel nog geen rol. In deze uitpraak van 8 november 2005 van de rechtbank Zwolle-Lelystad, sector kanton, locatie Zwolle LJN: AU7237, sector kanton Rechtbank Zwolle, 263766 CV 05-5340 stond ter discussie dat het gehuurde niet conform de overeengekomen bestemming kon worden gebruikt. In deze uitspraak is bepaald dat het gehuurde, dat als discotheek was verhuurd, een gebrek vertoonde nu het gehuurde in de huidige staat (bij aanvang van de huurovereenkomst) slechts een geluidsniveau van 83 dB aan kon, terwijl een onderwaarde volgens de SBR-brochure 90 dB is. De door de gemeente aan de verhuurder in 1993 verstrekte vergunning ging uit van 94 dB. De kantonrechter was daarom van mening dat het pand tenminste geschikt moest zijn voor een geluidsniveau van 94 dB. De kantonrechter was daarom van mening dat het pand tenminste geschikt moest zijn voor een geluidsniveau van 94 dB (ook al was huurster met de voorwaarden van die vergunning pas in later stadium bekend geworden, zie rechtsoverweging 6). De huurster vond dat het gehuurde door opkomst van house-muziek geschikt moest zijn voor tenminste 105 dB. De rechter is van mening dat de verhuurder van het pand dan in de loop van de huurovereenkomst de daarmee gepaard gaande investeringen in betere isolatie voor zijn rekening moet nemen. Het gaat dan immers om daadwerkelijke verbeteringen ten behoeve van de exploitatie waarvoor artikel 7:215 BW een regeling geeft, en het betreft dan niet het opheffen van gebreken in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW.

De rechtbank gerechtshof Arnhem-Leeuwarden heeft in zijn arrest van 10  maart 2020 (ECLI:NL:GHARL:2020:2131) ook een uitspraak moeten doen over de vraag of er sprake is van een gebrek als het gehuurde bij normaal gebruik de geluidsnormen overstijgt. In deze zaak werd de stelling neergelegd dat een caféruimte gebrekkig was nu het niveau van het binnengeluid beperkt moest blijven tot 59 dB. Wegens het feit dat er tijdens het gebruik een beperkt geluidsniveau toegepast kon worden, was er sprake van een gebrek.

Deze huurovereenkomst was al gesloten in 2004. De huurperiode is telkens verlengd voor een periode van 5 jaar. Vanaf 1 april 2014 is het gehuurde aan een onderhuurder verhuurd. Op de eerste etage van het gebouw bevindt zich een bovenwoning die aan derden is verhuurd. Pas geruime tijd na het sluiten van de overeenkomst werd door de lokale overheid de geluidsnorm aangescherpt en werd de huurder in het gebruiksgenot belemmerd. Omdat het vanuit het café afkomstige geluid in met name de bovenwoning de geldende normen overschreed, hebben B&W van Utrecht bij besluit van 1 juli 2014 maatwerkvoorschriften, zoals bedoeld in artikel 2.20 lid 5 van het Activiteitenbesluit milieubeheer vastgesteld ter beperking van het geluid vanuit het café. De voorschriften hielden in dat het volume van de muziekinstallatie zodanig werd beperkt dat het geluidsniveau in de caféruimte niet meer bedroeg dan 69 dB(A) in de dagperiode, 64 dB(A) in de avondperiode en 59 dB(A) in de nachtperiode.

De huurder heeft in deze procedure gevorderd dat de verhuurder wordt veroordeeld om zodanige akoestische en bouwkundige aanpassingen aan te brengen, dat bij een geluidsniveau in de caféruimte van 80 dB de krachtens het Activiteitenbesluit milieubeheer geldende geluidsnormen niet meer worden overschreden, met nevenvorderingen. De bedrijfsvoering wordt volgens de huurder gehinderd door de geluidsbegrenzing in de caféruimte tot 59 dB(A) in de nachtperiode. Volgens de huurder kan er in die periode feitelijk geen muziek ten gehore worden gebracht. Dat betekent dat veel gasten na 23:00 uur vertrekken naar andere cafés.

Het hof was van oordeel dat er sprake is van een gebrek aan het gehuurde, omdat het maximaal toegestane geluidsniveau in de caféruimte gedurende de nachtperiode is begrensd tot een waarde onder 80 dB(A), de bovenwaarde voor een rustig bruin café. De verhuurder had zelf aangegeven dat partijen geen afspraken hebben gemaakt over het soort café dat de huurder zou mogen exploiteren in het gehuurde. De huurder mocht daarom verwachten dat zij een café konden exploiteren met een normaal, gemiddeld geluidsniveau in de caféruimte en dat zij of hun onderhuurder niet zouden worden geconfronteerd met voorschriften die hen wezenlijk zouden beperken in hun bedrijfsvoering gedurende de nachtperiode. Dat huurder heeft opgemerkt dat de caféruimte die zij huurden een buurtcafé was, kan niet worden gezien als een erkenning dat zij wisten of behoorden te weten dat de toegestane geluidsemissie vanuit het café in zo sterke mate beperkt was. Daarvoor heeft het woord “buurtcafé” een te weinig vastomlijnde betekenis. Zoals uit de in 3.3 weergegeven tabel van het Ministerie van Infrastructuur en Milieu blijkt, loopt het geluid in de caféruimte van een rustig, bruin café al op tot 75-80 dB(A).

De verhuurder had niet aangevoerd dat er sprake was van een inkleuring van het begrip “gebrek door partijen”. De verhuurder had kunnen overeenkomen dat problemen in verband met overschrijding van de geluidsnormen niet als een gebrek aangemerkt zouden worden. Hiervan was kennelijk in de kwestie tot deze uitspraak heeft geleid geen sprake geweest. Partijen waren geen subjectieve inkleuring van het begrip gebrek overeengekomen. In het hoofdstuk: “Coronacrisis en huurovereenkomsten” heb ik al aangegeven dat het niet ongehinderd kunnen gebruiken van het gehuurde door een overheidsmaatregel als een gebrek aangemerkt wordt. Dat blijkt eigenlijk al uit de wetsgeschiedenis: “De vraag van de Commissie of het onderhavige artikel ook van toepassing is indien een (onvoorziene) overheidsmaatregel het gebruik van de zaak verhindert, moet bevestigend worden beantwoord. Er is dan immers sprake van een gebrek in de zin van artikel 204, dat het genot dat de huurder mocht verwachten geheel onmogelijk maakt.” (Kamerstukken II, 1999-2000, 26089, nr. 6 blz. 15).

In het hoofdstuk : “Coronacrisis en huurovereenkomsten” heb ik tevens vermeld dat een maatregel die specifiek aan het gehuurde gebonden is een omstandigheid is die aan de huurder toegerekend kan worden. De verhuurder had om deze redenen de claim kunnen afwijzen. De verhuurder heeft geen verweer gevoerd, waardoor er in deze procedure aan dit belangrijke punt verder geen aandacht werd besteed. Een verwijzing van de verhuurder naar de algemene bepalingen, meer speciaal een bepaling over de vereiste vergunningen en ontheffingen waarvoor de huurder dient te zorgen, achtte het hof hier niet van toepassing, omdat dit artikel betrekking heeft op wijzigingen aan het gehuurde in verband met het verkrijgen van door de huurder aangevraagde vergunningen of ontheffingen. Deze wijzigingen komen voor rekening van huurder. Daarvan is hier volgens het hof geen sprake en/of is door de verhuurder onvoldoende uitgewerkt. De verhuurder kon zich wel met succes beroepen op de uitsluiting van aansprakelijkheid als genoemd in de algemene bepalingen. Dit artikel kon de aansprakelijkheid wél uitsluiten, omdat hier niet sprake was van een bepaling die doorbroken kon worden op basis van de redelijkheid en billijkheid.

Een zaak, waarin de onderzoeksplicht – onder meer dat het pand conform de overeengekomen bestemming conform de gemeentelijke bestemming – gebruikt kon worden, naar de huurder was verlegd speelde in de procedure die leidde tot een arrest van het gerechtshof te Amsterdam van 20 januari 2015 ( ECLI:NL:GHAMS:2015:136 ). In deze zaak wees de gemeente na het sluiten van de huurovereenkomst een aanvraag van de huurder voor het exploiteren van een supermarkt af. De huurder vorderde betaalde huurpenningen terug nu zij van het gehuurde geen gebruik als supermarkt heeft kunnen maken. Op grond van huurovereenkomst was verhuurder alleen gehouden het gehuurde als bedrijfsruimte ter beschikking te stellen. Het verkrijgen van toestemmingen en vergunningen van overheid voor exploitatie van bedrijfsruimte als supermarkt waren voor rekening en risico huurder nu het onderzoek naar het kunnen verkrijgen van deze vergunning naar de huurder was verlegd. Het hof verwijst hierbij onder andere naar 5.1 en 5.2 van de toepasselijke ROZ-bepalingen (winkelruimte 2008), waarin staat dat verhuurder verantwoordelijk is voor het verkrijgen en behouden van de vergunningen die nodig zijn voor het gebruik van het gehuurde als bedrijfsruimte zoals genoemd in 1.1 van de huurovereenkomst en dat huurder verantwoordelijk is voor het verkrijgen van alle overige vergunningen. Dit betekent volgens het hof dat huurder dient zorg te dragen voor de vergunningen die nodig zijn voor het gebruik van de bedrijfsruimte als supermarkt. Het was de verhuurder ook niet bekend bij het sluiten van de overeenkomst dat de gemeente geen vergunning voor het drijven van een supermarkt af zou geven. Als dat wel het geval was geweest, dan zou de verhuurder op grond van artikel 7:209 BW aansprakelijk zijn geweest voor de gevolgen van het verzwijgen van deze kennis. Kennelijk speelde dit ook geen rol nu door het hof is beslist dat de verhuurder zich niet heeft verbonden een supermarkt ter beschikking te stellen en in deze procedure niet een discussie is gevoerd dat de verhuurder geen beperkingen aan het gebruik van het gehuurde kenbaar heeft gemaakt waarvan zij op de hoogte was en waarvan zij wist of had moeten weten dat deze informatie voor de huurder van belang zou zijn voor het sluiten van deze overeenkomst.