Gebreken aan de gehuurde (woon- en bedrijfs) ruimte – Overname van zaken door huurder aan opvolgend huurder

Laatst bijgewerkt op 2020-01-04 om 16:52:15

Als er zaken in het gehuurde achterblijven van de vorige huurder en de verhuurder laat deze zaken ongemoeid, dan konden de (nieuwe) huurder en de verhuurder in het recht vóór augustus 2003 afspreken dat deze huurder na acceptatie van deze zelf aangebrachte voorzieningen, verder te noemen ZAV, het volledige onderhoud en het herstel van alle gebreken voor zijn rekening neemt. Dat was de gangbare praktijk onder het oude, voor 1 augustus 2003 van toepassing zijnde huurrecht. Toen was de onderhoudsverdeling tussen huurder en verhuurder vrij overeen te komen (artikel 7A:1619 BW (oud)).

Door invoering van het huidige recht op 1 augustus 2003 is de regeling omtrent de vrij overeen te komen onderhoudsverdeling betreffende ZAV veranderd en kunnen huurder en verhuurder van woonruimte niet meer vrij overeenkomen dat het onderhoud van de door de vorige huurder aangebrachte voorzieningen voor rekening van de nieuwe huurder komt. De wet bepaalt ten behoeve van woonruimte in artikel 7:217 BW immers dat de huurder alleen gehouden is de herstelwerkzaamheden uit te voeren die als kleine herstellingen (zie het Het Besluit kleine herstellingen) aangemerkt dienen te worden. Bovendien is in artikel 7:242 BW bepaald dat artikel 7:217 BW semi-dwingend recht is, zodat er niet ten nadele van de huurder van mag worden afgeweken. De enige uitzondering betreft de huurder die gedurende de huurperiode de ZAV aanbrengt. Met deze huurder mag worden afgesproken dat het volledige onderhoud ten aanzien van de ZAV voor zijn rekening komt. Partijen kunnen bij verhuring van bedrijfsruimte van artikel 7:217 BW afwijken, omdat artikel 7:242 BW voor bedrijfsruimte niet van toepassing is verklaard.

In een uitspraak van het gerechtshof te ’s-Gravenhage van 28 augustus 2008 ECLI:NL:GHSGR:2008:BF0055 is daarentegen in het kader van verhuurde woonruimte beslist dat een rookkanaal behorend bij een door een vorige huurder aangelegde openhaard niet tot het gehuurde behoorde en dat daarom de huidige huurder was gehouden zelf zorg te dragen voor reparatie van het rookkanaal dat lekkage was gaan vertonen. De casus die tot deze uitspraak heeft geleid luidde als volgt. Een huurder van een woning had met een vorige huurder een contract ondertekend waardoor een aantal zelf aangebrachte zaken in de woning door de opvolgend huurder zijn overgenomen. De woning was door de verhuurder voorzien van een CV-installatie. Voorts bevindt zich in de woning een schoorsteen met daarin een rookkanaal, dat in vroeger tijd, voordat de CV was geïnstalleerd, verbonden was met een toen nog in gebruik zijnde kachel of haard. De vorige huurder heeft het op dat moment al niet meer in gebruik zijnde rookkanaal weer in gebruik genomen door dit, na enige aanpassing (inkorting), aan te sluiten op een door hem aangelegde openhaard, bestaande uit een tegelplateau en een daarop geplaatste vuurkorf. De opvolgend huurder heeft deze openhaard op zijn beurt gebruikt door er vanaf de aanvang van de huurovereenkomst nagenoeg het hele jaar (behalve in de zomermaanden) hout in te stoken.

In het huurcontract is overeengekomen dat de huurder door de verhuurder kan worden verplicht deze voorziening bij het einde van de overeenkomst te verwijderen. Uit het overnamerapport was duidelijk te herleiden dat de openhaard niet tot het gehuurde behoorde. Toen het rookkanaal bleek te lekken was de huurder van mening dat de verhuurder dit kanaal diende te repareren. De kantonrechter steunde het standpunt van de huurder. Het gerechtshof was in hoger beroep een andere mening toegedaan.

Rechtsoverwegingen 11 en 14 van het arrest van het gerechtshof te ’s-Gravenhage luiden als volgt: “ Blijkens het hiervoor gedeeltelijk geciteerde overnamerapport heeft huurder de verandering aan het gehuurde voor zover die betrekking heeft op de openhaard aanvaard, welke aanvaarding mede betrekking heeft op de verandering met betrekking tot (het gebruik van) de met die haard verbonden schoorsteen en het zich daarin bevindende rookkanaal. Dat rookkanaal is immers met die haard verbonden en, naar mag worden aangenomen, noodzakelijk voor de goede werking daarvan.
(…) Naar het oordeel van het hof brengt een redelijke wetsuitleg mee dat onder door de huurder zelf aangebrachte veranderingen en toevoegingen in beginsel ook moeten worden verstaan de veranderingen en toevoegingen die door een voorgaande huurder zijn aangebracht en door de opvolgende huurder zijn aanvaard. Blijkens de wetsgeschiedenis is de bedoeling van de gebrekenregeling zoals onder meer neergelegd in de artikelen 7:206 en 7:217 BW in samenhang met artikel 7:242 BW, om de belangen van de huurder van woonruimte te beschermen door zeker te stellen dat hij niet voor kosten wordt gesteld die betrekking hebben op groot onderhoud van de door hem gehuurde woning. De huurder die zelf de veranderingen aanbrengt, behoeft die bescherming op dat punt niet. Niet valt in te zien waarom de huurder die voorzieningen van een vorige huurder overneemt die bescherming wel nodig zou hebben, tenzij sprake zou zijn van bijzondere omstandigheden die hier niet zijn gesteld of gebleken. In beide gevallen gaat het immers om niet door de verhuurder verschaft, maar door de huurder zelf (in het tweede geval: via de overname) gerealiseerd extra woongenot, dat niet van invloed is op de huurprijs”
.

Het hof geeft hier een ruimere interpretatie van artikel 7:217 BW in relatie tot artikel 7:216 lid 2 BW in het kader van beëindiging van de huurovereenkomst door de huurder die de wijzigingen aan het gehuurde heeft aangebracht en de positie van de opvolgend huurder die het gehuurde inclusief deze wijzigingen heeft aangetroffen. Als hier letterlijk naar de tekst van de wet zou worden gekeken, dan lijkt deze beslissing niet goed te rijmen met de wettelijke regeling. De beslissing kan echter wel in overeenstemming zijn met de bedoeling van de wet. Het is immers de bedoeling van de wet dat van de regeling van artikel 7:217 BW niet in het nadeel van de huurder mag worden afgeweken. Dit blijkt uit de regeling van artikel 7:242 BW. Door laatstgenoemd artikel is de regeling van artikel 7:217 BW zodanig geregeld dat hiervan niet in het nadeel van de huurder kan worden afgeweken. Door artikel 7:240 BW wordt aan het klein onderhoud nadere invulling gegeven. De in artikel 7:240 BW weergegeven algemene maatregel van bestuur is het Besluit Kleine herstellingen. In dit besluit wordt de onderhoudsverplichting van de huurder begrensd. Het onderhoud dat buiten deze regeling valt, komt doorgaans voor rekening van de verhuurder. Dat onderhoud wordt dan immers niet als klein onderhoud aangemerkt. De opvolgend huurder van de open haard, die door zijn rechtsvoorganger was aangebracht, nam daarom het standpunt in dat deze open haard een onderdeel van het gehuurde is uit gaan maken, waardoor de verhuurder gehouden was het gebrek aan de open haard te verhelpen.

Als de huurder de door hem zelf aangebrachte voorzieningen over wenst te doen aan een opvolgend huurder, dan is het volgens dit arrest toch mogelijk dat de opvolgend huurder deze voorziening evenals de onderhoudsverplichting overneemt als dit in het voordeel van de huurder is. Van deze regeling kan, zoals gezegd, wel in het voordeel van de huurder, maar niet in het nadeel van de huurder worden afgeweken. Als de verhuurder bij aanvang van de overeenkomst heeft uitgelegd dat een bepaalde voorziening niet tot het standaardpakket van het gehuurde behoort en de verhuurder in deze casus wel normaal voor de centrale verwarming zorgt en de huurder graag deze extra voorziening behoudt, dan is het mogelijk dat deze voorziening buiten de onderhoudsverplichting van de verhuurder valt. Het alternatief zou immers zijn dat de open haard afgebroken zou worden. Dat is niet in het voordeel van de huurder. Als de opvolgend huurder dus bewust voor deze voorziening kiest, kan deze regeling in het voordeel van de huurder zijn. In dit verband is het aan te bevelen dat de verhuurder voor de huurder ook de onderhoudskosten uitstippelt over de volgende jaren. De verhuurder is doorgaans een professionele partij, die deze kosten goed in kan schatten. De opvolgend huurder is daar doorgaans minder goed in. Het risico dat de huurder de onderhoudskosten niet goed in kan schatten, wordt hiermee tot een minimum beperkt. Een vergelijking kan ook worden gemaakt met een uitgebreide keuken die door de huurder is aangebracht. Een opvolgende huurder kan dan deze keuken overnemen van de vorige huurder als de verhuurder toezegt het normale onderhoud uit te voeren dat bij de keuken hoort die standaard tot de woning hoort. Het is hier ook verstandig dat de verhuurder de huurder duidelijk maakt dat de magnetron, de vaatwasser, het fornuis en de kookplaat niet tot de standaardvoorziening van het gehuurde behoort en dat de huurder voor dit onderhoud zelf zorg moet dragen. Als de huurder hiermee akkoord gaat, dan lijkt deze benadering naar de geest, maar niet naar de letter van de wet wél mogelijk. In het kader van deze redenering is het van belang dat de huurder bij de standaardvoorziening van de keuken zelf ook voor het onderhoud van zijn eigen keukenapparatuur verantwoordelijk is. Verder mag de voorziening geen invloed op de puntentelling van de woonruimte hebben. Deze regeling is dus ook niet in het nadeel van de huurder. Deze voorziening is in het voordeel van de huurder, omdat de huurder een mooie keuken in plaats van een kale standaard keuken op deze wijze in gebruik kan nemen.
De formulering waaronder deze regeling wordt aangegaan is van belang. Heeft de verhuurder deze regeling niet helder geformuleerd, dan zal de verhuurder het onderhoud doorgaans niet voor rekening van de huurder kunnen laten komen. In andere situaties is het de vraag hoe de rechter hiertegen aankijkt. De rechter kan deze afspraak legalistisch toepassen en dan kan de rechter deze regeling in het voordeel van de huurder beslechten, waardoor de verhuurder toch onderhoudsplichtig wordt. De verhuurder die geen risico wil lopen doet er verstandig aan de door de huurder aangebrachte voorziening te laten verwijderen door de huurder.