Laatst bijgewerkt op 2022-12-04 om 16:55:11

Voor woon- en bedrijfsruimte kan de verhuurder zich niet onttrekken aan gebreken die bij aanvang van de huurovereenkomst al aanwezig waren. Dit is dwingend recht. Voor andere gehuurde zaken is deze regel regelend recht (bijvoorbeeld bij de huurovereenkomst van een boormachine).
Dit betekent dan dat de verhuurder voor een gebrek aansprakelijk blijft ook als de huurder het gebrek bij aanvang van de huurovereenkomst heeft aanvaard (zie artikel 7:209 BW). De achterliggende gedachte van deze bepaling is dat men zich niet voor eigen opzet of grove schuld mag vrijtekenen. Het schenden van een mededelingsplicht over een gebrekkige zaak mag uiteraard niet worden beloond met uitsluiting van de aansprakelijkheid van de verhuurder. Hierboven is vermeld dat de verhuurder op grond van ROZ-voorwaarden (versie augustus 2008) een zware onderzoeksplicht ten laste van de huurder kan brengen. De huurder die verzaakt onderzoek te doen naar gebreken aan het gehuurde (waarvan de verhuurder niet bekend was) kan gehouden zijn deze gebreken te herstellen als deze gebreken door onderzoek bij aanvang van de huurovereenkomst zouden zijn ontdekt.

Het gerechtshof Amsterdam besliste in zijn arrest van 10 mei 2022 (ECLI:NL:GHAMS:2022:1401) dat de verhuurder terecht de exoneratie in stelling kon brengen, waardoor huurprijsvermindering wegens gebreken was uitgesloten.  In deze kwestie had de huurder het pand laten bouwen. Huurder had het bedrijfscomplex in 2006 verkocht en geleverd aan de verhuurder en huurde vanaf februari 2007 het bedrijfscomplex weer van de verhuurder. Op de huurovereenkomst waren de algemene bepalingen van toepassing verklaard. In deze bepalingen is de standaardbepaling opgenomen waarin staat vermeld dat de verhuurder niet aansprakelijk voor schade toegebracht aan de persoon of goederen van huurder en huurder geen recht op huurprijsvermindering heeft, geen recht op verrekening of opschorting van enige betalingsverplichting en geen recht op ontbinding van de huurovereenkomst in geval van vermindering van het huurgenot ten gevolge van gebreken, waaronder die ten gevolge van zichtbare en onzichtbare gebreken aan het gehuurde of het gebouw of complex waarvan het gehuurde deel uitmaakt (…). Evenmin geldt het gestelde in 11.6 (…) ten aanzien van bedrijfsschade indien de schade het gevolg is van een gebrek aan het gehuurde dat verhuurder bij het aangaan van de huurovereenkomst kende of had behoren te kennen (…)’.

Huurder en verhuurder zijn in of omstreeks 2014 een allonge op de huurovereenkomst overeengekomen met onder meer de volgende inhoud:  Verhuurder zal een nieuwe betonvloer laten aanbrengen in het gehuurde. De nieuwe betonvloer zal in overeenstemming zijn met de in de aannemingsovereenkomst d.d. 4 december 2014 (…) opgenomen voorwaarden en documenten. Eventuele extra kosten in verband met onvoorziene omstandigheden en/of schade aan kabels en leidingen zijn voor rekening van Verhuurder. Dit geldt ook voor dat deel van de vloer dat nu niet hoeft te worden hersteld.

Op 1 oktober 2015 is er een nieuwe eigenaar van het pand verschenen, die de rechten en de verplichten ex artikel 7:226 BW heeft overgenomen. Uit metingen die deze nieuwe eigenaar heeft laten verrichten, is gebleken dat de vloer in het gehuurde op twee plaatsen omhoog kwam. Bij een tweetal herhaalmetingen bleken de vloerhoogtes ten opzichte van de vorige metingen te verschillen. Huurder en verhuurder waren het erover eens dat spoedig herstel van de vloer plaats diende te vinden. Zij raakten in een patstelling geraakt over de voorwaarden waaronder dit diende te gebeuren.

De kantonrechter heeft de vorderingen die door de huurder waren ingesteld om het gebrek te verhelpen toegekend en heeft tevens verklaard voor recht dat er sprake was van een gebrek. Het was voldoende gebleken dat er een gebrek was in de zin van artikel 7:204 BW; huurder had bovendien belang bij die verklaringen voor recht. De kantonrechter overwoog dat aansprakelijkheid voor de schade van de huurder op grond van de artikelen 11.5 en 11.6 van de algemene bepalingen waren uitgesloten, terwijl de huurder ook geen aanspraak kon maken op huurprijsvermindering.

Tijdens de procedure bij het hof werd door de verhuurder (onbetwist) aangevoerd dat haar rechtsvoorgangster bij het aangaan van de huurovereenkomst op 1 februari 2007 niet bekend was met het gebrek dat thans aan de orde is. Dat zich slakken onder de vloer bevinden die vol met water lopen ten gevolge waarvan delen van de vloer stijgen is pas ruimschoots na die datum gebleken. de verhuurder wees er bovendien op dat pas in 2016 aan partijen bekend werd dat er onder het gedeelte van de vloer dat onderwerp is van dit geschil slakken aanwezig waren en problemen veroorzaakten. Dit werd niet door de huurder bestreden.

Het hof was van oordeel dat er onvoldoende grond is om te concluderen dat de exoneratiebedingen onredelijk bezwarend waren of dat een beroep daarop in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar was. Daartoe was het volgende van betekenis. De overeenkomst was gesloten tussen professionele partijen waarbij de huurder, voordat zij huurder werd, ook nog eens de ontwikkelaar van het gehuurde is geweest en dus de opdrachtgeefster van de partij die de vloer heeft gelegd. De bedingen zijn voorts niet ongebruikelijk in de vastgoedbranche. Dat de bedrijfsvoering van de huurder tot extra risico’s op (omvangrijke) schade leidt kan de verhuurder niet worden tegengeworpen. Voorts is niet gebleken van een rechtsplicht tot inspectie van de vloer door de verhuurder, en heeft de huurder niet duidelijk gemaakt hoe de verhuurder het gebrek had kunnen voorkomen.